臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1763號原 告 張麗惠訴訟代理人 劉志忠律師被 告 傅清權訴訟代理人 梁升銘被 告 曹銘昌訴訟代理人 施汎泉律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於103年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序上理由訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮
應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款載有明文。原告原起訴主張民事訴訟法第247條之規定，請求確認被告二人間之買賣契約無效，嗣於103年12月16日言詞辯論期日擴張聲明為確認被告二人間之登記行為無效，核與前開規定相符，亦無不合，自應准許。
貳、實體上理由原告起訴主張：原告之父張孝寶及被告曹銘昌之岳母呂賴蘭妹
向國有財產局承租新北市○○區○○段○○○號之國有土地，共同興建新北市○○區○○路0段00號1樓至3樓（以下簡稱系爭房屋）之房屋，系爭房屋為張孝寶、呂賴蘭妹各有二分之一，張孝寶去世後由原告繼承張孝寶之應有部分。原告之配偶楊田安因積欠被告傅清權借款60至70萬元（下稱系爭債務），將原告所有系爭房屋應有部分二分之一，移轉為傅清權，作為擔保系爭債務，楊田安於98年間與傅清權對帳，確認只剩23萬元之債務未清償。傅清權並無系爭房屋之所有權，卻以60萬元將系爭房屋二分之一產權出售予曹銘昌，傅清權無權處分系爭房屋，被告間之買賣契約自不生效力，爰依民事訴訟法第247條之規定，提起本訴，並聲明：確認被告間就系爭房屋二分之一所有權之買賣契約無效、登記行為無效。
被告傅清權、參加人晃盛電器工程股份有限公司（下稱晃盛公
司）則以：晃盛公司借貸予原告與楊田安二人，而由晃盛公司之法定代理人即傅清權為代表處理此借貸關係，並以其名義，辦理借名登記，楊田安為晃盛公司之員工，經晃盛公司開會決議，同意借貸90餘萬元給原告與楊田安，未定償還期限，其二人確實有還款，仍尚未清償完畢。原告將系爭房屋二分之一之所有權移轉給傅清權，並載明原告若於88年11月6日前無法清償所有借款，則系爭房屋二分之一則全權由傅清權處理，是於88年11月6日條件成就後，原告即喪失系爭房屋之所有權及事實上處分權，傅清權於99年10月6日出售系爭房屋即屬有權處分，楊田安之證詞前後矛盾，不足憑信等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
被告曹銘昌則以：原告自85年間起即未居住於系爭房屋，被告
與傅清權已繳交土地補償金達15年，因原告並未實際占有系爭房屋，被告於購買前已確認傅清權為系爭房屋之所有權人，始簽定原證5之買賣契約，因善意信賴傅清權為有處分權人，基於交易安全之保護，因善意取得系爭房屋。證人楊田安為原告之配偶，其證詞與事實不符。況處分行為包括物權行為及準物權行為，不包括負擔行為，綜此被告傅清權並無有處分權，被告二人間之債權契約，並非無效等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事項（見103年9月9日筆錄，本院卷第91頁）：
㈠系爭房屋為原告之父親張孝寶、呂賴蘭妹興建，因其坐落之基
地即新北市○○區○○段○○○號為國有土地，向國有財產局承租（承租面積為47.69平方公尺），系爭房屋為張孝寶、呂賴蘭妹各有二分之一，原告繼承張孝寶之應有部分，有原告提出之戶籍謄本、台北縣中和稽徵處中和分處80年4月12日八十北縣稅中二字第23134號函可按（見本卷第8-9頁）。
㈡被告傅清權於99年10月6日將其系爭房屋應有部分二分之一，
以60萬元出售於被告曹銘昌，並移轉所有權予曹銘昌所有，由曹銘昌繳納基地補償金，有原證5之買賣合約書可按（見本院卷第12頁）。
㈢系爭房屋於98年度之基地補償金由呂賴蘭妹、傅清權繳納，有
被證2之基地使用補償金繳款書可按（見本院卷第31頁）。本件爭點及本院判斷
原告起訴主張其積欠傅清權之債務僅剩餘23萬元未清償，然傅清權未經其同意，將系爭房屋應有部分二分之一出售予曹銘昌，是其買賣契約應屬無效，爰依據民法第767條之規定，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件爭點:被告傅清權與被告曹銘昌間簽定之原證5買賣契約是否為無效？（被告傅清權是否有權處分？如為無權處分，原證5之買賣契約是否無效）茲分述如下：
㈠按買賣契約係債權行為及負擔行為，而非處分行為，僅使當事
人之一方對他方負擔給付義務，縱未得到有權利人之同意或承認，亦不影響買賣契約之有效成立，最高法院83年台上第1138號、83年台上第2828號裁判意旨可資參照。本件被上訴人王某與謝某就系爭土地所為買賣，縱謝某僅係該土地公同共有人之一，並僅就該土地有管理權而無處分權，其未得全體公同共有人同意所為處分行為，為無權處分，亦非該買賣契約標的之給付不能，不生契約無效問題。（最高法院73年度台上字第2392號民事裁判意旨參照）。按共同繼承之遺產在分割以前，應為各繼承人公同共有，非經繼承人全體同意，不得由繼承人中之一人或數人自由處分，九十八年一月間修正前之民法第八百二十八條第二項規定甚明。買賣係債權行為及負擔行為，而非處分行為，繼承人中之一人或數人未得其他繼承人之同意，出賣遺產者，其所訂立之買賣契約雖對他繼承人不生效力，而其關於買賣債權契約則非無效，在締約當事人間仍非不受拘束（最高法院101年度台上字第1346號民事裁判要旨參照）。㈡原告主張被告傅清權與被告曹銘昌間就系爭房屋之買賣契約，
既非處分行為，縱使被告傅清權並非系爭房屋之所有權人或有合法之處分權源，參酌前揭裁判意旨，其買賣契約亦不因而失效，原告主張系爭買賣契約為無權處分而不生效力云云，為無理由。
㈢再者，被告傅清權與原告於85年12月19日簽定被證1之協議書
約定「原楊張麗惠應有貳分之壹過戶移轉為甲方（即被告傅清權）所有，該建物應有部分即永和市○○路○段○○號貳分之壹之房租由乙方收取。乙方（即楊張麗惠）積欠玖拾萬元正，若於三年內清償完畢，甲方應辦理過戶移轉於乙方，若超過三年（即至民國八十八年十一月六日止）無法全部清償，則該建物全權由甲方處理無誤」等語（見本院卷第30頁），準此，原告與傅清權以系爭房屋作為債務之擔保，屆期未清償，即由被告傅清權處分等事實，堪以認定。經查，證人楊田安於本院審理時證述:97年或98年結算，還欠23萬元，目前尚未清償完畢等語（見本院卷第100頁背面、103年10月7日筆錄）。足見，原告於88年11月6日前均未清償完畢，從而，被告傅清權抗辯其有權處分系爭房屋作為債務之清償等情，自屬有據。至於原告主張被告傅清權處分系爭房屋前應得其同意云云，並以證人楊田安之證詞為據，參以楊田安對於尚未清償債務一節並不爭執，然對於本院質之系爭房屋作為債務之擔保，如未清償債務時如何處理一節，證人楊田安卻未回答等情（見本院卷第103頁、103年10月7日筆錄），楊田安為原告之前配偶，關係至為密切，楊田安始為積欠債務之當事人，已難期為真實正確之陳述，核其證詞，亦與前開約定不符，自難採信。
㈣按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本
應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（九十八年一月二十三日修正公布同年七月二十三日施行之民法第七百五十九條之一第一項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第四十三條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年度台上字第592號民事裁判意旨參照）。再查，系爭房屋自85年11月6日起至99年12月31日止，均由被告傅清權與呂賴蘭妹給付土地補償金於新北市政府財政局，有新北市政府財政局103年8月1日北財用字第0000000000號函可按（見本院卷第47-48頁），準此，系爭房屋自85年11月6日起，均由傅清權繳納土地補償金等情，為兩造所不爭，系爭房屋雖為未保存登記建物，給付系爭房屋之土地補償金均為被告傅清權，有新北市政府財政局103年8月1日北財用字第0000000000號函可按（見本院卷第47-65頁），從而，系爭房屋之房屋稅亦均由被告傅青權繳納，亦為兩造所不爭，從而，被告曹銘昌抗辯信賴上開公示性，因善意取得系爭房屋，為有理由。至於原告主張被告曹銘昌明知被告傅清權並非有權處分之人，並以證人楊田安之證詞為據，為被告所否認，然楊田安即為原告之前配偶，關係至為密切，難期其為真實而正確之陳述，自難採信。
上述，原告依據民事訴訟法第247 條之規定，請求確認被告二人間之買賣契約、登記行為無效，並無理由，應予駁回。
本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決
結果無涉，爰不一一論述。原告於103年12月16日言詞辯論期日始請求傳訊證人證明原告曾於90年間委託證人修繕遮雨棚及請求勘驗現場，證明原告有修繕房屋之事實，傳訊證人楊田安證明原告於93年、94年間居住於系爭房屋，94年至98年間將系爭房屋出租於第三人等情（見本院卷第147頁、103年12月16日筆錄），然查，被告二人間之買賣契約係於99年10月6日簽定，有原告提出之原證5買賣契約可按（見本院卷第12頁），從而，上開修繕房屋及出租房屋之事實，均發生於買賣契約成立多年前之事，核與認定系爭房屋之所有權歸屬並無關連，退步言之，縱使被告傅清權為無權處分，無礙於被告二人之買賣契約之成立生效，已如前述，自無調查之必要，附此敘明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
民事第四庭
法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
書記官 余承佳