臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第18號原 告 雷玉松訴訟代理人 黃炳飛律師被 告 俞麗娜上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國103年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告前承租原告所有新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號（重測前為台北縣中和市○○○段外南勢角小段214-7、214-24、214-30、202-52、202-61地號）5筆土地，經營福樂幼稚園。
（二）民國101年9月左右，被告突將福樂幼稚園遷往新北市○○區○○街○○○號，原告旋於101年11月28日委由律師告知被告既已遷出，應於文到10日內返還租賃土地及給付租金等情。嗣101年12月23日，被告以台北雙連第1898號存證信函寄還大門鑰匙，兩造租賃契約堪認已合意終止。
（三）兩造間租賃契約既已合意終止，被告應將還租賃土地返還原告，並給付終止前即101年10月至12月未付租金新台幣（下同）16萬5000元等語。
（四）聲明：①被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地返還原告。
②被告應給付原告16萬5000元。
二、被告則以：
（一）原告前為新北市私立福樂幼稚園建物（建物門牌號碼為新北市○○市○○路○○○巷○○弄○○○○○○○○○○○號，坐落土地為新北市○○區○○○段外南勢角小段202-6、214-31、202-58、202-56、202-53、214-25地號）之所有權人，被告因有意願經營福樂幼稚園，兩造因而於73年1月18日簽署土地房屋買賣契約書，由被告向原告購買福樂幼稚園建物（含幼稚園內一切財產設備印鑑），而當時已存在之福樂幼稚園之操場與遊樂設施擺放園區，原告表示為其所有之土地，稱兩造為舊識鄰居，加以被告既係為幼稚園使用，而幼稚園若無遊憩空間將甚為不便，因此同意操場無償提供被告使用。
（二）嗣於87年間，原告表示希冀將操場之無償使用改為有償租賃，被告對此亦無異議，因此兩造始於87年7月1日就系爭操場簽署租賃契約，當時契約所載租賃土地標的為新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號之土地（下稱系爭土地，即原證1之租約），然於簽署租賃契約前，因系爭操場事實上業經原告提供被告使用十餘年，因此兩造於簽署上開租約時，始終認定系爭操場現狀範圍即原告出租範圍，並未實際進行界址之確認，被告並均按時繳納租金。
（三）101年間，被告因既有園區不敷使用與地點之考量，有意願將幼稚園遷址，而擬終止租約，兩造因而於101年9月20日共同會同地政事務所技士會勘（見被證2），且於同日將系爭操場上設置之遊樂器具全數拆除完畢，並於同日當場與原告點交。可認兩造間系爭租約已於101年9月20日合意終止，且於會勘當日，在場之原告從未向被告表示277地號土地遭佔用之主張。
（四）詎被告於101年12月間收到黃炳飛律師事務所101年飛律字第1128號函，指摘被告片面終止租約、未返還承租土地等語，被告甚感不解，而以被證3所示回函向被告澄清，且慮及兩造多年情誼，亦於函中請原告於101年12月14日上午9點，至福樂幼稚園原址與被告會同進行系爭土地之第2次點交確認，被告依期到場等候，原告卻未出席，被告因此復以如原證1所示臺北雙連1898號存證信函向原告表明上情。
（五）系爭277地號本為坡地，因鄰地興建住宅，而有填高地勢之情形，客觀上已形成明顯之高低落差，被告僅係沿客觀上之高低差，於地勢低之範圍內，繼續使用作為福樂幼稚園地，系爭277地號土地係鄰地大樓住戶自行加蓋外推違建。
（六）101年7月間原告曾前來看幼稚園，告知被告哪些教室要拆掉復原，哪些不要復原，7月下旬教室拆除完畢，原告要被告申請鑑界，所以才會在9月20日正式鑑界，因兩造於101年9月20日鑑界現場會勘點交時，即已合意終止系爭租約，原告再請求101年10月至12月租金，核無理由等語置辯。
（七）答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告起訴主張被告前承租原告所有新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，經營福樂幼稚園，101年9月間，被告將福樂幼稚園遷往新北市○○區○○街○○○號，101年12月23日，被告以存證信函寄還大門鑰匙等情，為被告所不爭執，並有原告提出之租約附卷可稽，此部分原告主張之事實，應屬真實可信。惟原告另主張兩造間租賃契約，係於101年12月23日被告函寄還大門鑰匙時，而合意終止，被告尚未返還上開南勢段277地號租賃土地，且尚積欠租約終止前之101年10月至12月租金等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為：
（一）兩造間租約係於101年9月20日會勘時終止，或於101年12月23日寄還大門鑰匙時終止。
（二）被告是否已返還上開南勢段277地號租賃土地。
（三）被告應否給付101年10月至12月租金。
四、兩造間租約係於101年9月20日會勘時終止，或於101年12月23日寄還大門鑰匙時終止：
（一）經查，兩造間於87年起訂立為期6年之租賃契約書，93年間展期延至100年，嗣於100年7月再次展期延約至105年6月30日，租金每月5萬5000元，此有原告提出為被告不爭執之租賃契約書本文及延約註記在卷可參（見本院卷第5、6頁）。
（二）上開租賃契約約定租期存續期間雖尚未屆滿，惟兩造並無不得提前止約之特別約定，此由延約註記事項約定如「不租‧‧‧相互通知」等語，益見兩造均保有提前終止租約之權利。況本件訴訟兩造均陳稱上開租約已提前合意終止之情。
（三）次查，被告抗辯稱其幼稚園遷址，兩造因而於101年9月20日共同會同地政事務所技士會勘，且於同日將系爭操場上設置之遊樂器具全數拆除完畢等情，為原告所不爭執，並有被告提出之中和地政事務所建物複丈（勘測）結果圖附卷可稽（見本院卷第29頁），足信被告此部分所辯101年9月20日兩造會勘拆除完畢之情，為屬真實。再被告收受原告委託律師於101年11月28日寄發之請求返還上開5筆租賃土地存證信函，旋於101年12月7日回函原告主張業於101年9月20日清空點交，並通知原告於101年12月14日再至上址地2次點交確認等語，此亦有被告提出之信函可查（見本院卷第34頁），因原告未於101年12月14日到場，故被告乃於同年23日寄還大門鑰匙，此均為原告所不爭執，故堪信被告所陳此部分事件演變過程，為屬可信。
（四）本件訴訟原告擷取被告寄還大門鑰匙之事實，以此為據主張此時租約終止。然契約兩造合意終止租約之意思表示合致與否，並非全憑鑰匙返還之客觀事實為據。本院斟酌上開被告遷移幼稚園，兩造於101年9月20日共同會同地政事務所技士會勘，同日將系爭操場上設置之遊樂器具全數拆除完畢之事實，及被告於原告發函爭執後，再次通知原告2次點交確認之事實，堪認兩造間主觀之意思表示，應以被告所辯之101年9月20日合意終止租約，較為可採。
五、被告是否已返還上開南勢段277地號租賃土地：
（一）原告主張被告尚未返還南勢段277地號土地，然被告抗辯於101年9月20日會勘後已當場點交返還原告。經查，系爭租約租賃之土地共有新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號5筆土地，除爭執之南勢段277地號外，原告於本件訴訟中陳稱其餘4筆土地已返還（見本院卷第44頁），然綜觀原告所述，其並未明確指出其餘4筆土地於何時，以如何之方式返還原告，為何獨獨起訴主張返還277地號，啟人疑竇。反之，被告則明確指陳全部租賃之土地，於101年9月20日會勘後已當場點交返還原告之情，除此亦未見被告於何時另行返還其餘4筆土地。故依兩造所陳，堪信被告所辯101年9月20日會勘後，全部土地已當場點交返還原告屬實。
（二）另該爭執之南勢段277地號土地，經本院103年5月1日會同中和地政事務所履勘測量結果，該爭執之地號土地現況已鋪設柏油，地上並未測出有何地上物，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷足憑。益證被告所辯101年9月20日會勘後已拆除點交原告為真實，原告自無從再為返還租賃物之請求。
六、被告應否給付101年10月至12月租金：兩造租約於101年9月20日合意終止，已述於前，故原告請求租約解消後之租金，應無理由。
七、綜上，原告依據兩造間租賃法律關係，訴請被告返還租賃物、給付租金，均於法無據，不應准許。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 12 日
民事第一庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 12 日
書記官 黃瀅螢