臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1851號原 告 蘇芳雄訴訟代理人 顧立雄律師
蘇孝倫律師被 告 陳素芬訴訟代理人 蔡文彬律師
尤柏燊律師複 代 理人 林慈敏上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國104年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴聲明請求：「1、被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地上之建物拆除，並將上開土地遷讓返還予原告（確定占用面積以鈞院履勘測量後為準）。2、被告應給付原告新臺幣（下同）222,440元及其自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。3、被告應自民國104年7月1日起至履行第一項聲明之日止，按月給付原告3,787元。4、如獲有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷一第3頁）。嗣本件訴訟程序進行中，原告於103年10月29日具狀就原訴之聲明第三項關於請求給付金額之起始日部分，更正聲明為「自103年7月1日起」（見本院卷二第8頁）；原告復於104年8月19日具狀就原訴之聲明第一項變更聲明為：「1、被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前為礁溪段162-169地號）上之建物拆除，並將上開土地遷讓返還予原告。」，另就原訴之聲明第三項關於請求給付金額部分，更正聲明為「1,018元」（見本院卷二第102頁）。經核原告所為係減縮應受判決事項之聲明，並為更正法律上之陳述，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠、緣原告為坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前為礁溪段162-169地號；下稱系爭428地號土地）之所有權人。查被告為坐落於新北市○○區○○段○○○號土地（重測前為礁溪段162-170地號，下稱系爭427地號土地）暨其上同地段79建號建物（重測前為同地段2103建號、門牌號碼新北市○○區○○街○巷○○號房屋，下稱系爭建物）之所有權人。
被告一家於民國96、97年間，藉系爭427地號土地與系爭428地號土地相鄰之便，以系爭建物擴建車庫、外推原建物主體之方式，無權占用系爭428地號土地使用，迄今均未支付租金或任何使用土地之對價。為此，原告前已函請被告出面協商有關價購或返還系爭428地號土地事宜，然被告否認其無權占有之事實拒絕返還，依民法第767條第1項規定，原告自得請求被告拆除坐落於系爭428地號土地上之系爭建物部分，並將該部分土地遷讓返還。又被告無權占有系爭428地號土地而受有相當於租金之不當利得，致原告受有財產上之損害，依民法第179條、第184條第1項前段規定，原告得請求被告返還自96、97年迄今因無權占有系爭428地號土地所獲得相當於租金之利益予原告，是依土地法第97條第1項規定，以系爭土地當期申報地價每平方公尺新臺幣（下同）6,640元計算，申報總價為444,880元（計算式：6,640×67＝444,880），自本件起訴之日起回溯五年內以系爭428地號土地申報總價10％計算，被告所獲得相當於租金之不當得利即應賠償原告之金額為222,440元（計算式：444,880×10％×5年＝222,440），應全數返還予原告，並加計自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息；另自本件起訴後至被告拆除坐落於系爭428地號土地之違建並遷讓返還土地之日止，以實際占用面積18.4平方公尺計算，應按月所獲相當於租金之利益1,018元（計算式：6,640×18.4×10％÷12＝1,018，小數點後四捨五入）返還予原告。
㈡、次查，原告原本是當地的地主，當初與建築商合建，依系爭建物之使用執照暨相關文件名冊顯示，系爭建物在建造時應僅有坐落於系爭427地號土地上，且由使用執照所附照片也顯示系爭建物於建造完成當時並無如今現況之增建的圍牆及車庫。被告固辯稱其僅因系爭建物老舊及滲水問題而有維修建物外牆，從未有外推擴建之情，又稱該建物自前屋主林美榕繼受取得時即已如現狀云云。惟查，經勘驗現場後可知，系爭建物除有更換磁磚，修繕建物外觀外，另於建物主體旁蓋有長廊、採光玻璃罩及圍牆，圍牆內空間由被告作車庫使用。依新北市樹林地政事務所103年12月18日新北樹地測字第1034048250號函覆鈞院之土地複丈成果圖表可知，系爭建物旁由被告擅自擴建之長廊、採光玻璃罩及圍牆、花圃等空間，確實占用本件系爭土地，重測後之占用面積計18.4平方公尺。另且依鈞院函調取得系爭建物之聲請使用執照、建築執照時所檢附之原始建築圖及照片可知，系爭建物起造時坐落於系爭427地號土地，建物主體旁為空地，並未搭蓋如現狀所見之長廊、採光玻璃罩及圍牆、車庫等設施，足認被告所辯與客觀事實及卷證資料並不相符。被告另辯稱原告為系爭建物之起造人，暨原告係一同將長泰街房地移轉給前屋主即訴外人林美榕云云，原告否認之，由鈞院函查系爭建物建築執照之相關申請資料可知系爭建物之起造人應為林美榕，且亦為林美榕於本件出庭作證證稱系爭建物是向陳姓建築商購買，當時不認識原告等語。被告不得僅憑系爭427地號土地之移轉即擅自推論系爭建物也是由原告當時一同移轉給林美榕。
㈢、本件爰依據民法第767條第1項、第184條第1項前段、第179條規定請求，聲明：1、被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前為礁溪段162-169地號）上之建物拆除，並將上開土地遷讓返還予原告。2、被告應給付原告222,440元及其自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。3、被告應自103年7月1日起至履行第一項聲明之日止，按月給付原告1,018元。4、如獲有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊否認原告之主張及請求。查被告是系爭長泰街房地的第三手屋主，由鈞院函查系爭建物第一次辦理登記時所登載之相關資料可知原告乃系爭建物之起造人，為第一手之所有權人；另由系爭427地號土地之原始登記簿資料可知，系爭427地號土地是由原告先移轉給前屋主即訴外人林美榕，由時間點觀察，系爭建物當初應也是由原告一同移轉給林美榕，嗣被告於83年5月16日再自林美榕繼受取得系爭長泰街房地。既然系爭428地號土地是在原告原先提供土地與建築商合建之範圍內，因被告嗣後取得系爭建物之原貌與建築商提供之原貌相吻合，可見被告為有權使用。至原告主張由系爭建物之使用執照所附照片顯示系爭建物於建造完成當時並無如今現況之增建的圍牆及車庫云云，惟使用執照所附照片只是初胚屋，與日後實際完建出售時之實物會有所出入。被告迄今僅因系爭建物之老舊及滲水問題而曾進行修繕，從未有如原告所稱於96、97年間曾以擴建外推原建物主體方式將系爭土地占為己有云云之情事。此部分依證人林美榕於本件出庭所為證述內容可知，建築商當時將系爭建物交予證人林美榕時，其範圍與現今系爭不動產之範圍，並無改變，足證被告僅於
96、97年間曾因系爭建物老舊及滲水問題始進行修繕，有所差別者，僅係在原有的圍牆範圍內將圍牆做高及原車庫之採光罩改成一個平台而已。另證人陳世強於本件出庭亦就系爭建物右邊空地之使用情形以及有無增建均證稱不清楚等語，是故原告無由指摘被告應給付不當得利云云，毫無所據。原告既係系爭建物之起造人，自應就系爭建物之原況理當有所知悉，豈容事後以不實情事指摘被告，當屬不該。此外，原告在先將長泰街房地賣給林美榕之後，如今竟提起本件訴訟主張被告無權占有云云，實有權利濫用之虞等語資為抗辯，併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張被告所有之系爭建物無權占有伊所有之系爭428地號土地，伊得請求被告應將坐落系爭428地號土地上之建物拆除，並將土地遷讓返還予原告，且應給付相當於租金之不當得利及損害賠償金等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點厥為：1、被告是否無權占用原告之系爭土地？2、原告可否依據民法不當得利或侵權行為規定，請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償？3、原告所得請求之金額為若干？茲析述如下：
㈡、查重測前新北市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱162-81地號土地）於66年間因分割轉載登記為原告所有之土地，嗣於77年4月、6月間間分割出系爭428地號土地（即重測前同段162-169地號土地），登記為原告所有之土地至今；162-81地號土地再於77年6月間分割出系爭427地號土地（即重測前同段162-170地號土地），並以買賣為原因登記予訴外人林美榕所有。林美榕再於83年5月間，以買賣為原因，將系爭427地號土地及其上之系爭建物一併移轉登記予被告所有至今。系爭建物占用系爭428地號土地如附圖所示428（1）、428（2）、428（3）部分面積共計18.4平方公尺等情，有土地重造前舊簿、建物謄本、建物異動索引、建築改良物所有權狀、土地謄本及土地異動索引各1份在卷可稽（見本院卷二第144-161頁），復經本院會同兩造勘驗並囑請新北市樹林地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄及該事務所於103 年12月18日以新北樹地測字第1034048250號函檢附之複丈成果圖可稽（見本院卷二第31-32頁），且為兩造所不爭執（見本院卷二第140頁反面），堪以認定。
㈢、再查，原告於75年8月以前，同意提供所有之162-81地號土地予建築商興建房屋，並與建築商成立合建房屋之契約關係，建築商因此於75年8月間以原告、訴外人林美榕、訴外人馬祥記名義為起造人、以162-81地號土地全部為建築基地，向新北市政府申請建築執照，取得建築執照（75峽建字第1555號）後，建築商為原始建築人開始興建房屋，再於76年12月28日向新北市政府申請並取得使用執照（77使字第207 號），建築商所興建之房屋門牌號碼分別為新北市○○區○○街○巷○○○○○○○○號房屋，其中32號房屋即系爭建物，由訴外人林美榕於78年間取得所有權（權狀字號為78北樹建字第8073號），林美榕再於83年5月間，以買賣為原因，將系爭建物移轉登記予被告所有等情，有系爭427地號土地登記舊簿、系爭建物之建築改良物所有權狀、異動索引、建照執照申請書、起造人名冊、臺北縣政府工務局建造執照、75年8月21日土地使用權同意書、原告75年8月19日申請書、使用執照申請書、起造人名冊、77年1月9日土地使用同意書等件在卷可稽（見本院卷二第143-144 頁、167 頁、第191-200頁、第208 頁、第216-220 頁、第226-227 頁、第238 頁），復經本院調取新北市政府75峽建字第1555號建築執照、77使字第207 號使用執照全卷核閱屬實，且為被告所不否認（見本院卷二第12頁反面、第141 頁正反面），堪以認定。復觀上開建築執照卷宗內，原告於75年8 月21日為申請建築執照所提出之土地使用同意書1 紙，其上記載：同意在本人所有之162-81地號土地上建築房屋，同意使用之土地面積為
463 平方公尺一情（見本院卷二第208 頁），乃該筆地號土地之登記面積全部，由此可見，原告與建築商合建當時，原告同意提供162-81地號土地全部面積予建築商興建房屋並據此申請建築執照，益徵原告同意建築商於162-81地號土地上興建系爭建物。
㈣、複查，被告於97年、98年間就系爭建物主建物、車庫、花圃、圍牆等有進行整修及更換磁磚一情，固為被告所自陳在卷（見本院卷二第27頁）。惟查，證人即系爭建物之前手屋主林美榕到庭具結證稱：伊當初是跟建築商買系爭建物之預售屋，建築商預售時就有提供圖面，表示建物主體外會有圍牆，且建物前方空地也供屋主使用，可以蓋車庫，之後建築商實際交屋時，已經將大門、圍牆蓋好再交付，卷內附件二之照片是建築商交屋給伊時的樣子，伊沒有再擴建或增建，只有做一個鐵門及採光罩。伊持有系爭建物當時之花圃及圍牆位置，與卷內原證六照片所示之花圃、圍牆位置相同等語明確在案（見本院卷二第93頁反面至第95頁），且有上開原證
六、附件二照片、系爭建物建築改良物所有權狀等件在卷可稽（見本院卷一第22-25頁、卷二第42-47頁、第144頁），應可採信，是認系爭建物於建築商78年間興建完畢登記予前屋主林美榕時，其圍牆、花圃、車庫均已興建完成一情，則原告於建築商興建完成時，自能查知系爭建物及其圍牆、花圃、車庫興建之位置之事實，迄至被告於97、98年間整修系爭建物等止，亦有近20年許之久，均未有疑議，益徵原告同意建築商使用其所有之土地興建系爭建物、圍牆、花圃、車庫等。再觀上開附件二照片所示，林美榕持有系爭建物當時，系爭建物主體外圍已建有磚造圍牆、花圃、大門、車庫，且最外側磚造圍牆及花圃與系爭建物後棟建物之屋頂滴水線對齊一節；觀原證六照片及本院會同兩造至現場勘驗之現場照片所示（見本院卷一第22-25頁、本院卷二第37-41頁），系爭建物為被告整修後之最外側圍牆及花圃，亦與系爭建物後棟建物之屋頂滴水線對齊一節無訛；是將上開此等照片相互比對，可認被告整修前、後，系爭建物之車庫、圍牆及花圃之位置大致相同，且未超出建築商原先興建之範圍，是認被告辯稱其改建車庫、圍牆、花圃後之現況與建築商興建系爭建物交屋給林美榕之原貌範圍相當等語，應非虛構，自可採信。至於原告主張系爭建物建築執照、使用執照卷宗內所附之照片顯示並無車庫、圍牆及花圃之興建，應認被告有擴建長廊、花圃、圍牆云云，惟觀上開建築執照、使用執照卷宗內所附之照片均係建物初胚屋，並非建築商興建完畢後交屋給原告及證人林美榕之樣貌，尚難以此認為證人林美榕之證述與事實不合。準此，被告現使用系爭建物之範圍與建築商興建後出售予證人林美榕之範圍、位置相當，並無擴建，或超越先前建築商興建範圍之外，應認被告係在原來建築商所興建之範圍內使用。
㈤、再按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。次按房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，土地所有人與建築商簽訂合建契約，由土地所有人提供土地，供建築商建屋，則土地所有人對於所提供土地上將由建築商興建永久性房屋，自不得謂為不知；而因土地所有人出具土地使用權同意書予建築商興建建物，該建物就其基地自有利用之權（最高法院98年度台上字第1339號判決意旨參照）。由是以觀，土地所有人與建築商簽訂合建契約並出具土地使用同意書予建築商，約定由建築商建屋，所建房屋由雙方分配，則土地所有人依合建房屋契約之約定，既負有移轉建築商應分配房屋之基地所有權予建築商之義務，建築商基於土地使用同意書，自有占有使用基地之權利，而建築商嗣後倘將分得之房屋出售予第三人並移轉對基地之直接占有，亦不違反合建契約本即係為建築永久性房屋於土地上之內容，是自建築商購買房屋之第三人，即得本於占有連鎖之法律關係，對土地原所有人主張有權占有。本件係原告於75年8月前，提供系爭428地號土地分割前之原162-81地號土地全部予建築商興建房屋，並與建築商成立合建房屋契約關係，原告因而取得上開建築商所興建房屋之其中一棟房屋所有權，其他興建之房屋則由建築商取得，嗣經建築商將系爭建物出售，基於買賣契約關係，由證人林美榕取得系爭建物之所有權，證人林美榕再於83年5月間，基於買賣關係，將系爭建物及其基地移轉登記予被告，且被告現使用系爭建物之範圍並未超越建築商先前興建之範圍，已經本院認定如前所述，揆諸前開說明，基於占有連鎖之法律關係，被告自得對原告主張有權占有。
㈥、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。本件被告既係有權占有系爭土地，其受有占有使用系爭土地之利益，即非無法律上原因，核無不當得利之可言，原告此部分主張，亦無理由。
四、綜上所述，被告既有合法使用系爭土地之權源，並非無權占用。從而，原告依民法第767條、第821條及第179條之法律關係請求被告應將坐落系爭428地號土地上之建物拆除，將土地返還原告，並給付相當租金之不當得利，均為無理由。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許，亦應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 12 日
民事第二庭 法 官 羅惠雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 13 日
書記官 王嘉蓉