臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1883號原 告 林冠秀訴訟代理人 柯春富被 告 李維秦訴訟代理人 蔡正廷律師
張克豪律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國103年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國96年12月1日授權第三人柯春富就坐落臺北縣三重市（已改制為新北市○○區○○○段○○○○號地號土地（下稱系爭土地）與被告簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），由原告將系爭土地出售予被告，被告如數支付第3期款後，尚積欠原告第4期款即尾款新臺幣（下同）427萬7000元未付。系爭土地於96年12月13日移轉過戶予被告名下，有土地之異動索引為證，被告僅於97年1月14日再支付300萬元款項，尚欠127萬7000元至今未付。
（二）兩造於簽定系爭契約期間，因系爭土地遭他人占用，因而系爭契約第5條約定「本買賣土地……，如被上開鄰地占用，被占用部份按買賣單價計算占用面積之金額，暫由買方於尾款給付時扣除，待取得占用土地時無息作壹次給付賣方」等語。被告亦據此扣除上揭127萬7000萬元之尾款。惟被告嗣後再於99年5月12日將系爭土地輾轉出售過戶予第三人吳進源等人所有，嗣吳進源為負責人之「升源建設有限公司」再於100年9月23日以系爭土地為基地之一，向新北市政府工務局取得100年重建字第370-1之建造執照核發，且系爭土地現今更已進行架設圍籬及施工。因此，本件應已無鄰地使用人佔用系爭土地之情事甚明。
（三）按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第367條定有明文。本件雙方約定之價金既尚有127萬7000元未付，而原告既已完成系爭土地之移轉登記，且賣方即被告扣留尾款之條件亦已消滅，原告併以此起訴狀之送達作為催告其給付款尾之通知，是被告自應依約給付買賣價金及遲延利息。
（四）至於被告抗辯98年4月30日前，未能排除他人占用或促成合建之情，係因被告中止授權原告除去占有等語。
（五）聲明：①被告應給付原告127萬7000元，及起訴狀繕本送達翌日起至至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）緣被告因有意整合坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號等周圍土地為合建計畫，經他人介紹而於96年12月1日與原告及訴外人黃長永簽立系爭約，因系爭土地有遭鄰地違建占用之情形，故兩造於系爭契約第5條約定「土地移交：本買賣土地之鑑界應於第貳次付款時申請並應於第肆次付款同時以現況點交，其點交前如有地上物或被他人侵佔，因買方（即被告）擬再購買鄰地座落同段0000、0000、0000、0000、0000地號合併為一建築基地，如被上開鄰地占用，被占用部份按買賣單價計算占用面積之金額，暫由買方於尾款給付時扣除，待取得占用土地時無息作壹次給付賣方（即原告）」等語，以原告需排除鄰地占用之情形，作為被告支付尾款之條件。此亦於97年1月14日兩造簽收買賣款項及支票時再次確認，並載明「…有關原買賣契約被鄰地占用部份約15平方公尺，賣方（即原告）應於民國98年4月30日前排除占用或促成鄰地與買方（即被告）達成合建或買賣契約時再給付餘款新台幣壹佰貳拾柒萬柒仟元正」之情（見被證1）。
（二）詎料，原告及其授權之代理人柯春富遲未就排除鄰地占用或促成鄰地與被告達成合建或買賣契約乙事處理，致被告無法完整使用系爭土地。被告曾於97年3月26日發函催促原告及柯春富儘速處理此事（見被證2），然原告及柯春富皆置之不理，直至98年7月10日被告再次委請律師發函催告（見被證3），原告竟於98年7月31日回函仍就排除占用乙事推託（見被證4），顯無履行義務之誠意，被告因系爭占用情形導致無法完成土地整合，遂於99年3月22日將新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地轉賣予訴外人吳進源。然因鄰地占用情形始終未予排除，被告僅能減價出售，出售後就上開土地情形被告即未予過問，詎事後原告竟以訴外人吳進源等人已排除鄰地占用情形為由，提起本件給付前揭尾款127萬7000元之訴。
（三）按買賣契約附有停止條件者，於條件成就時，始生效力，若條件已屬不能成就，則該項契約自無法律上效力之可言（參照最高法院22年上字第1130號判例意旨）。又法律行為附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於客觀不確定之將來事實，亦即限制法律行為效力發生，當條件成就時法律行為發生效力，而於條件不成就時不發生效力之情形。查系爭土地上有鄰地違建占用之情形，故兩造於系爭契約第5條約定以原告排除鄰地占用作為被告支付尾款之停止條件，此亦經兩造於簽收買賣現金款項及支票時再次確認（見被證1）。顯見原告至遲應於98年4月30日前排除占用促成鄰地與被告達成合建或買賣契約，此為被告給付尾款127萬7000元之停止條件。
（四）原告自陳至98年4月30日前，確定未能排除鄰地占用或促成鄰地與被告達成合建或買賣契約，則停止條件確定未能於上開期限內成就，被告應給付尾款之約定確定未生效，原告自無從據以請求本件之尾款。
（五）況因被告出售系爭土地當時，尚有鄰地占用情形，以致系爭土地價值減損，此乃原告未能於約定之期限內排除占用而有不完全給付之情事所致，被告因此減價出售受有減少買賣價金219萬元之損害，應由原告負損害賠償之責。故即便原告有127萬7000元尾款債權，其亦得就原告應賠償之219萬元與本件原告請求之金額部分主張抵銷，抵銷之後，原告自不得再向被告請求任何尾款等語置辯。
（六）答辯聲明：①原告之訴駁回。
②如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
三、原告起訴主張其授權第三人柯春富就系爭土地與被告簽訂土地買賣契約，由原告將系爭土地出售予被告，系爭土地已於96年12月13日移轉過戶予被告名下，被告尚欠127萬7000元至今未付等情，為被告所不爭執，並有系爭土地買賣契約、土地異動索引附卷可稽，此部分原告之主張，應屬真實可信。惟原告另主張系爭土地已無鄰地使用人佔用之情事，被告扣留尾款之條件已消滅，其得依系爭契約請求被告給付尚欠之127萬7000元尾款債權等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為：系爭契約尾款有無付款條件之約定。如有付款條件，是否條件已成就。
四、系爭契約尾款有無付款條件之約定：
（一）原告主張兩造間從未合意以排除鄰地占用為付款停止條件。然依系爭契約第5條所載「土地移交：本買賣土地之鑑界應於第貳次付款時申請並應於第肆次付款同時以現況點交，其點交前如有地上物或被他人侵佔，因買方擬再購買鄰地座落同段0000、0000、0000、0000、0000地號合併為一建築基地，如被上開鄰地占用，被占用部份按買賣單價計算占用面積之金額，暫由買方於尾款給付時扣除，待取得占用土地時無息作壹次給付賣方」之約定，顯見兩造間於締約時，係以鄰地占用之事實，作為被告扣除尾款給付之條件。上開契約第5條文義已臻明晰，無庸別事他求。
（二）況原告亦不爭執被告所辯97年1月14日，兩造簽收買賣款項及支票時再次確認「…有關原買賣契約被鄰地占用部份約15平方公尺，賣方應於民國98年4月30日前排除占用或促成鄰地與買方達成合建或買賣契約時再給付餘款新台幣壹佰貳拾柒萬柒仟元正」之情，此並有被告提出由原告代理人柯春富簽立之字據附卷可佐（見本院卷第59頁）。本院審酌上開字據明載賣方應於98年4月30日前排除占用，或促成鄰地與達成合建或買賣，再給付餘款127萬7000元之語，顯見被告爭執該尾款附有停止條件，應屬真實可採信，原告主張無付款條件云云，難認真實。
五、本件尾款如有付款條件，是否條件已成就：
（一）本件被告抗辯系爭土地迄其轉讓他人時之99年3月22日，仍未排除鄰地占用之情形，此亦為原告於言詞辯論期日所自認（見本院103年9月30日辯論筆錄第3頁），堪信被告所述原告未於98年4月30日前排除占用之情屬實。
（二）原告雖另稱未能排除鄰地占用系爭土地，係因被告終止授權所致，惟此為被告所否認，抗辯稱依上開系爭契約第5條約定及97年1月14日確認字據，並無被告授權原告對鄰地占用人主張權利之事實，自無所謂終止授權等語，原告復未能另行舉證被告有何阻其條件成就之事實，自難認為尾款付款條件已成就。
（三）故本件被告抗辯原告於約定之98年4月30日期限內，確定不能完成排除鄰地占用，或促成鄰地與被告達成合建或買賣契約之停止條件，原告之請求即屬無據等語，應屬正當有據。至於被告另為抵銷之抗辯，因其拒絕給付有理由，自不另予論究。
六、綜上，原告依據系爭契約訴請被告給付買賣尾款127萬7000元及遲延利息，於法無據，不應准許，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 4 日
民事第四庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 4 日
書記官 陳君偉