臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1911號原 告 謝張金治訴訟代理人 楊偉奇律師複 代理人 王世平律師被 告 林金蓮訴訟代理人 黃達元律師
郭佩君律師上列當事人間減少價金等事件，本院於民國104年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國102年1月13日與被告簽訂不動產買賣契約書，以總價新台幣（下同）770萬元向被告購買其所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000號1樓房地（整編後門牌號碼為新北市○○區○○○道○段○○○號1樓，下稱系爭房地）及其右側之鐵皮增建平房（下稱系爭鐵皮增建平房），並約定登記於原告之子謝明來名下，兩造已於同年2月給付尾款並點交房地完竣。本件買賣當時原告之所以同意加價至770萬元向被告買受系爭房地，係因被告於交涉期間一再向原告及其代理人謝明來表示系爭房地之鐵皮增建平房絕無問題，且保證被告持有期間均未曾接獲新北市政府工務局之拆除通知等情，使原告及謝明來信賴其保證，因此將鐵皮增建平房使用價值一併考量，方願意以高價購買系爭房地，並於取得產權後再斥資裝修此鐵皮增建平房內部，因此支出19萬3,738元之裝修費。㈡詎料，系爭房地登記名義人謝明來於103年5月間卻接連突獲新北市政府工務局及財政部國有財產署北區分署之函文，表示鐵皮增建平房係屬違法占用國有土地，限期命令謝明來於103年6月30日前自行將此違章占用之鐵皮增建平房拆除，騰空交還土地，甚至要求謝明來繳付自98年5月份起至103年4月間高達25萬4,204元之使用補償金，令原告深感錯愕，且始料未及。為此，原告特請登記名義人謝明來以所有權人之名義向新北市政府違章建築拆除大隊查調系爭房地之查報資料（依其規定僅所有權人可供查調），竟赫然發現鐵皮增建平房早於90年起即多次遭正式發文認定屬違建，應予拆除，且違建人即為被告本人，原告始知受騙。抑且，上開種種跡象，顯見被告係基於以高價出售系爭房地及鐵皮增建平房之意圖，刻意隱匿鐵皮增建平房早於90年起即遭新北市政府查報列屬違建，應予拆除之重大訊息，致使原告陷於錯誤而買受系爭房地，造成原告嚴重損失。原告雖曾於103年5月22日發函通知被告依物之瑕疵擔保及債務不履行責任，負減少買賣價金260萬元責任，並請求被告賠償原告為系爭鐵皮增建平房支出之裝修費用及拆除費用，然被告始終不予理會。為此，原告不得已始提起本件訴訟，以維權益。㈢本件兩造當初既於契約書中約定系爭房地之右側鐵皮增建平房權利一併移轉，且由被告保證鐵皮增建平房於持有期間未曾接獲新北市政府工務局之拆除通知並無遭舉報拆除之風險，是以，益證兩造有將系爭鐵皮增建平房作為本件買賣標的一部分之意思。然系爭鐵皮增建平房早於90年起，於被告持有期間多次遭行政機關正式發文認定列屬應予拆除之違建物，目前亦已遭上開行政機關命令限期拆除，否則將涉民、刑事之法律責任。惟被告為圖能取得較高額之買賣價金，於當初出售系爭房地予原告之交涉過程，均不據實以告，反而刻意隱瞞系爭鐵皮增建平房已遭查報列屬違建之重大訊息，甚至一再宣稱系爭鐵皮增建平房絕無問題，且保證其於持有期間未曾接獲新北市政府工務局之拆除通知，絕無遭拆除之風險云云，被告甚至為取得原告之信任，更故意以同意簽署如原證4所示之房屋買賣補充條款之詐術，使原告因此陷於錯誤，誤信系爭鐵皮增建平房未曾遭查報列屬違建，不致蒙受拆除風險，因此將系爭鐵皮增建平房之使用價值一併考量，而願以高價向被告買受系爭房地。核被告上開所為，實已屬故意不告知物之瑕疵，且未依債之本旨履行債務交付其所保證品質之物，被告依民法第354條第1項本文、第2項、第359條、第360條、第227條規定，即應負物之瑕疵擔保及債務不履行責任。㈣一般人買賣不動產，通常係以權狀登記之面積及其他合法可供使用面積之大小或範圍，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素。是以，若使用面積減少，則買賣標的物之價值亦必然減少。然本件買賣當時原告之所以同意加價至770萬元向被告買受系爭房地之故，乃係因被告於交涉期間一再表示系爭房地之右側鐵皮增建平房絕無問題，且保證於被告持有期間均未曾接獲新北市政府工務局之拆除通知等情，原告因此信賴其保證，將系爭鐵皮增建平房之使用價值一併考量，方願意以高價購買系爭房地，是以關於本件買賣標的之一部分即系爭鐵皮增建平房有無使用之權利，依交易慣例而言，顯已為足以影響系爭房地經濟價值之重要因素，抑且，本件原告無法使用已遭查報列屬違建之系爭鐵皮增建平房部分，明顯並未具有被告所保證品質，而該鐵皮增建平房亦已遭行政機關限期命令應於103年6月30日前自行拆除並騰空返還土地，以及要求繳納使用補償金，致原告全然無法依所有人之權能自由使用、收益、處分該鐵皮增建平房，顯與債之本旨不符，據此，上開情形應已屬減少系爭鐵皮增建平房之通常效用，並有減損其經濟價值之情，應屬瑕疵。㈤系爭房地簽約時，原告之子謝明來亦同時與被告約定以總價510萬元之價金，向被告購買其所有與系爭房地相鄰之「新北市○○區○○路0段000號1樓房地」（下稱540號房地，整編後之門牌號碼為新北市○○區○○○道0段000號1樓），細究系爭房地與540號房地間，二房地無論係坐落之地段、樓層、面積或房屋外觀，甚或交通位置、使用價值或生活機能等交易條件均為完全相似，依此推論，二房地之市場交易價值應相差不遠，可相比擬。又兩造就系爭房地約定加價至770萬元之故，無非係因系爭房地之買賣，尚包含其右側鐵皮增建平房及其使用權限，然系爭房地現就其右側鐵皮增建平房之使用權部分，既未具有被告所保證應有之品質，且有物之瑕疵存在，則原告主張系爭房地因上開物之瑕疵所應減少之價金，以上開二房地交易總價之差額260萬元（計算式：770萬元－510萬元＝260萬元）作為減少之價金，應屬適當。而本件原告既依法請求減少價金260萬元，關於減少金額260萬元之部分，被告即屬無法律上原因而獲有利益，為此，原告主張依民法不當得利之法律關係，請求被告返還減少部分之買賣價金260萬元，應有理由。㈥關於本件兩造間就系爭房地之買賣標的物中之右側鐵皮增建平房部分，欠缺被告所保證之品質，被告依法應負物之瑕疵擔保及債務不履行責任，已如前述。本件係因可歸責於被告故意不告知系爭鐵皮增建平房已遭正式發文認定屬違建且應予拆除之重大訊息，未依債之本旨交付其所保證品質之物，目前該鐵皮增建平房亦已遭上開行政機關命令應於103年6月30日前自行拆除，騰空返還土地之情，是原告即有遵守上開行政機關命令於103年6月30日前自行拆除系爭鐵皮增建平房之義務，又為免遭行政機關追訴民、刑事之責任，原告日前已僱請工人將系爭鐵皮增建平房予以拆除，現已夷為平地，因此支出拆除費10萬5,000元；至於原告於取得系爭房地及其右側鐵皮增建平房產權後，隨即斥資裝修該鐵皮增建平房內部之裝潢部分，亦因鐵皮增建平房必須拆除之故，全數化為烏有，付之一炬，致使原告受有嚴重損害，為此，原告依法請求被告賠償上開裝修費19萬3,738元及拆除費10萬5,000元，共29萬8,738元，應有理由等語。並聲明：㈠被告應給付原告289萬8,738元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件房地買賣時，就系爭鐵皮增建部分，謝明來早已知悉並未包含該增建所坐落之土地。故被證1不動產買賣契約書第14條特別約定事項記載：「賣方於542號右側水利地增建約38坪一併移轉，交屋後權利義務由買方承受」等語。另就原告所提原證1房地買賣契約書第2條有關建物標示部分，亦記載：「右側新北市政府工務局664地號上增建約38坪一併移轉」等語。可見，不論依被證1或原證1之買賣契約書，買方均明知所購買之鐵皮增建平房，係坐落於水利地、公有土地上，且該土地並非本件交易之標的；且既然屬於增建，本非屬合法建物登記之範圍，非合法登記建物之相關風險，買方係屬明瞭。基此，交易完成後1年餘，發生『增建平房遭國產局要求拆除』一事，自非屬『增建平房具有物之瑕疵』之依據。㈡被告否認原告所稱之情形屬物之瑕疵，已如前述。退萬步言，倘認前揭情形屬物之瑕疵，則買方於契約成立之時，亦早已知悉該瑕疵（增建物坐落公有土地上），依據民法第355條第1項規定，被告亦不須負擔瑕疵擔保責任。此外，所謂增建，本即寓有違建之意思，而於合法建築外另行增加建物。本件被證1或原證1之買賣契約，更載明增建物之面積及坐落土地為公有水利地，買方對於違建一事，自無不知之理。也正因買方對於違建有疑慮，始要求賣方簽署原證4之補充條款。㈢原證4之文件，內容並無隻字提及『保證』；且該補充條款第3項係就「並未簽收工務局及管委會通知整治工程須拆除增建通知函件」而來，而被告事實上亦無收受該所謂拆除通知，原告所提出之原證9並非「拆除通知」，而僅係「違建認定通知書」，二者性質迥然不同，原證9公文內容更無提及何時將拆除。即使被告曾於97年間收受原證9之違建認定通知，亦未違反原證4第3條之記載。故原告主張增建物於被告持有期間曾有拆除通知一事，並非事實，而被告更無故意不告知瑕疵之情形。㈣本件系爭鐵皮增建平房，於買賣契約成立後，被告亦有依約履行交付義務，給付義務已履行完全，並無不完全給付之情形。買方於交屋後1年餘，遭國有財產局要求拆除一事，應屬買方應自行負擔之風險範圍，而非被告之給付範圍。因此，原告另以民法第227條主張被告有不完全給付，顯乏論據。而被告就價金之收取，係來自有效之買賣契約，亦非屬不當得利，併此陳明。㈤又原證1及原證11係於被證1成立後，被告同意以1,280萬元出售後，因應謝明來之要求，而將買賣標的拆分成原證1與原證11兩部分，其用意在於本件購買資金主要來自謝張金治，謝明來為避免遭國稅局核課贈與稅（謝張金治若將鉅款轉給謝明來，依法將需按金額核定贈與稅；若將金錢轉成房地予謝明來，則國稅局至多僅能按房地之公告現值核定贈與稅）。因此，此顯係謝明來之避稅手法，絕非買賣雙方分別簽立2紙契約。相關契約金額亦係謝明來一方所要求，被告當時認為總金額沒變而簽署，亦符合一般之國民情感。因此，原告所稱『510萬元加價至770萬元』、『高價購買』等情，均非事實等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、原告主張伊於102年1月13日以總價金770萬元向被告購買系爭房地及其右側鐵皮增建平房，約定登記於其子謝明來名下，於同年2月給付尾款並點交房地完竣，且兩造簽署原證4房屋買賣補充條款；原告於取得系爭房地產權後，曾斥資裝修系爭鐵皮增建平房內部，而支出19萬3,738元之裝修費；系爭房地登記名義人謝明來於103年5月間，先後接獲新北市政府工務局、財政部國有財產署北區分署函文，被通知系爭鐵皮增建平房違規占用國有土地，要求於103年6月30日前自行將此違章占用之鐵皮增建平房拆除，騰空交還土地，並要求謝明來繳付自98年5月份起至103年4月間，共計25萬4,204元元之使用補償金；改制前臺北縣政府違章建築拆除大隊曾於
97 年7月15日以北縣00000000000000號違章建築認定通知書，通知被告「新莊市○○路○段○○○號1樓左」增建物係屬D類5組之違章，並於通知書中清楚記載「台端應自行拆除該違章建築，如未自行拆除者，本大隊將強制拆除，強制拆除期間將另行通知，拆除費用由台端負擔（行政執行法第二十七條及第三十二條、建築法第八十六條第一款）」等語；原告業於103年6月30日依上開行政機關命令，僱請工人將系爭鐵皮增建平房予以拆除，並因此支出10萬5,000元之拆除費之事實，有不動產買賣契約書、土地登記第一類謄本（部分）、建物所有權狀、房屋買賣補充條款、台北我家社區管理委員會97年9月共同基金收據、估價單、免用統一發票收據、新北市政府工務局103年5月7日北工養字第1033087978號函、財政部國有財產署北區分署103年5月13日台財產北管字第10300114260號函、國有土地使用補償金繳納通知書、臺北縣政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、現場照片、仟溢環保有限公司報價單在卷可稽（本院卷第9至22、
25、35至43頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張兩造當初既於契約書中約定系爭房地之右側鐵皮增建平房權利一併移轉，且被告一再保證系爭鐵皮增建平房於持有期間未曾接獲新北市政府工務局之拆除通知，並無遭舉報拆除之風險，因此使原告陷於錯誤，誤信系爭鐵皮增建平房未曾遭查報列屬違建，不致蒙受拆除風險，因此將系爭鐵皮增建平房之使用價值一併考量，而願加價260萬元向被告買受系爭房地，於取得產權後並斥資19萬3,738元裝修此鐵皮增建平房內部，系爭房地登記名義人謝明來於103年5月間卻接連突獲新北市政府工務局及財政部國有財產署北區分署函文，表示鐵皮增建平房係屬違法占用國有土地，限期命令謝明來於103年6月30日前自行將此違章占用之鐵皮增建平房拆除，騰空交還土地，甚至要求謝明來繳付自98年5月份起至103年4月間高達25萬4,204元之使用補償金，為免遭行政機關追訴民、刑事之責任，原告已於103年6月30日前僱請工人將系爭鐵皮增建平房予以拆除而夷為平地，因此支出拆除費10萬5,000元，依民法第359條、第360條、第227條、第179條規定，原告自得請求被告返還減少之買賣價金260萬元、賠償裝修費19萬3,738元、拆除費10萬5,000元，共289萬8,738元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠被告抗辯被證1之不動產買賣契約書乃自始確定，迄今仍有
效存續，並未被原證1之契約所取代，蓋本件系爭2筆房地之買方自始即為謝明來，並非原告。而系爭2筆房地乃位於新北市○○區○○路3段與青山路1段之大型路口，鄰近捷運丹鳳站、迴龍站，屬具有高度效益之店面，自非一般自用住宅所可比擬。買方謝明來初始即係以總價1,280萬元之價金，購買系爭2筆房地為其真實之意思表示，並與被告簽訂被證1之不動產買賣契約書。且由被證1契約第14條特約事項，載明：「賣方於542號右側水利地增建約38坪一併移轉，交屋後權利義務由買方承受」等語可知，雙方就增建部分並未有任何買賣之意思表示。至於原證1與原證11之買賣契約乃係原告及其代理人謝明來基於減少稅賦考量，而要求被告於簽訂被證1之契約後，另行與之簽訂。而基於被告之立場，買賣雙方之義務既均已依照被證1履行完畢，且原證1及原證11又非系爭買賣標的物之真實買賣契約，則應謝明來之要求簽訂，應為無妨。換言之，原證1與原證11乃原告、謝明來，以及被告間所通謀而為之虛偽意思表示，故該買賣之意思表示依民法第87條第1項規定，應為無效等情，業經證人即當時辦理系爭建物締約及過戶之代書許傳榮，到庭證述：「我想補充當初為何要拆兩件契約的原因，是因為謝先生說媽媽賣了中和房子有錢，希望將他的錢透過這次買賣，為他人購置不動產的方式送給謝先生」等語明確（本院卷第108頁），許傳榮並曾於原告及其代理人謝明來，就本件房地買賣糾紛同時對被告提出刑事詐欺告訴之偵查庭中，亦到庭證述本件買賣契約締約經過之事實，如同上情；復經檢察官確認採信後，而對被告為不起訴處分（同卷第144至146頁新北地檢署103年度偵字第16638號不起訴處分書）。觀諸許傳榮原係由原告之子謝明來介紹，請其辦理本件系爭2筆房地之簽約及過戶事宜，自始並非被告所委託，則其所為證言應堪採信。是被告抗辯其與謝明來簽訂之被證1不動產買賣契約書至今仍有效存續，原告無由根據無效之原證1不動產買賣契約及其補充條款即原證4主張任何權利等語，即非不足採信。㈡倘若原證1之賣賣契約有效，原告亦無由據此訴請被告負物之瑕疵擔保或債務不履行之責任：
⒈按上訴人於訂約之初，即已明知買賣標的物中之系爭違建樓
房有興建在公有土地上之瑕疵，而仍買受，且未能舉證被上訴人有為該部分樓房不會被拆除之保證，依民法第355條第1項規定，被上訴人自不負瑕疵擔保責任。上訴人以本件買賣標的物中，如系爭違建樓房被拆除，可使用面積每層僅23.93 平方公尺，不堪居住，已失契約預定之效用，因物有瑕疵，而主張解除契約，殊無可取（最高法院84年度台上字第2320號裁判意旨參照）。
⒉查本件原告及其代理人謝明來向被告購買系爭房地時，早已
知悉系爭房地旁之增建部分，係坐落於水利地、公有土地上，此由原證1之買賣契約書第2條建物標示部分記載：「右側新北市政府工務局664地號上增建約38坪一併移轉」等語，即足證之。是以，既係增建部分，本非屬於合法建物登記之範圍，則關於非合法登記建物（亦即違建）之相關風險，買方應知悉。
⒊原告之代理人謝明來乃係領有合格經紀營業員證書（本院卷
第90頁），具有專業不動產相關知識之營業員（即俗稱房仲），對於違建應受到建築法、違章建築管理辦法等相關行政法律與法規命令所規範之事，應知之甚稔；且相較於一般人更有能力去查詢此方面之相關資訊，則原告及其代理人謝明來豈有不知水利地上增建部分為違章建築？準此，該增建部分即非屬本件買賣標的物即系爭房地之瑕疵；而即便係瑕疵，然原告及其代理人謝明來既於契約成立時，亦已知之，被告自不負擔保之責。
⒋況且，倘若該增建部分真係瑕疵，則原告及其代理人謝明來
本於專業評估、判斷後，自願買受系爭房地，而渠等於買受系爭房地前，不預為明確查詢相關違建資訊，揆諸前述實務見解，原告之不知，實屬重大過失，除非原告可舉證被告曾為相關之保證，否則，被告自亦不負擔保之責。然就原證1之契約內容，並無原告所指訴被告曾為保證之相關記載，且原告聲請傳訊之證人謝明來及其女友黃小昭，與原告顯有密切關係，所為有利原告之證言，自難遽予採信，故原告請求被告負物之瑕疵擔保或債務不履行之責任，尚屬無據。
㈢被告復抗辯其出賣系爭2筆房地，無論是相關書面記載，抑
或是口頭表示，被告皆從未有過任何保證系爭增建物不會被拆除之承諾等語。查：
⒈依據原告所提原證8查詢結果表中已知，其上分別列有認定
通知書及拆除通知書項目，不但可知兩種文書之差異，亦可知悉本案增建部分確實無拆除通知之相關發文資料。據此，益證被告於原證4之補充條款內容中，聲稱其持有系爭房地期間，並未接獲相關拆除通知之主張屬實，則被告有何施以詐術之行為？⒉原告主張被告故意曲解原證4之文義，並認為違章建築認定
通知書即等同拆除通知書云云。實則，兩種文書性質及其所生法律效果迥異，觀念上應加以釐清。蓋違章建築一經查報，即應先經相關單位審查，於認定確屬違建後即會寄出違建認定通知書，再予以列管；並於每一個年度表列拆除之優先次序（本院卷第91、92頁），而於執行拆除前，始會寄發「拆除通知書」。然於現行實務運作上，違建類別屬於D類組者，由於執行拆除之人力、機具、經費等資源有限，故每年度幾乎排不到執行拆除D類組。是被告稱於持有系爭房地期間並未接獲相關拆除增建通知，即非全然不足採信。
⒊況且，證人許傳榮所證稱：整個辦理過程，並無印象被告有
保證鐵皮屋不會被拆等語（本院卷第105頁背面），亦足認無論是相關書面記載，抑或是口頭表示，被告皆從未有過任何保證系爭增建物不會被拆除之承諾，則原告自無由訴請被告擔負物之瑕疵擔保或債務不履行之責任。
㈣證人即原告簽約代理人謝明來亦到庭證稱：原證4是在原證1
簽定之後才補充簽訂等語；其復自承對於增建即是違建而有被拆除之風險一事，表示明知等情觀之，可見原告及其代理人謝明來自始即知悉增建物有被拆除之風險。至於證人黃小昭到庭所為關於原證4補充條款簽訂之過程，其證稱係由被告之子唸出內容，而由證人許傳榮照抄云云，此乃為證人許傳榮所否認，則其所為證言明顯與證人許傳榮之證述不符；再由其曾經與證人謝明來為男女朋友之關係判斷，證人黃小昭之證詞明顯偏在原告，應有證人迴護之情形，是其所為證述不實，無足可採，附此敘明。
㈤綜上所述，本件被告出賣系爭房地，自始未於相關書面記載
或以口頭表示任何保證系爭增建物不會被拆除之承諾。從而，原告訴請被告負物之瑕疵擔保或債務不履行之責任，並無理由。
五、從而，原告依民法第354條、第359條、第360條、第227條、第179條等規定，請求被告應給付289萬8,738元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
民事第一庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
書記官 鍾惠萍