臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1062號原 告 洪明吉訴訟代理人 杜俊謙律師被 告 賴政良上列當事人間請求移轉不動產所有權登記事件，經本院於民國103年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告原所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地16之1之應有部分，因被告賴政良於民國98年10月1日詐欺原告致原告將本件土地持份所有權以贈與原因移轉予被告，原告於103年4月始知上情。依民法第92條，本件土地持份市價約值新台幣（以下同）1000萬元，公告現值約500萬，縱然被告所陳給付價金為真，亦僅有200萬元，與買賣標的顯不相當，而原告所主張係被詐欺後移轉持份，應屬得撤銷，以起訴狀繕本送達被告時為撤銷之意思表；又依民法106條自己代理禁止之規定，被告身為地政士即土地事務代理人，既為代理人又為持份受讓人，違法民法第106條之規定。被告身為地政士，主動聯絡本件原不相識的各共有人，並告以本件土地關係複雜，非以專業如他之人無法處理本件土地，以本件原告為例，被告行為應屬違反地政士法及公序良俗，被告應返還本件土地持份之登記；並依民法87條之規定，兩人係通謀意思表示者，其法律行為亦屬無效，則本件被告仍應返還土地持份之登記。
（二）聲明：被告應將坐落新北市○○區○○段○○○號土地16之1之應有部分移轉登記將與原告。
二、被告則以：
（一）原告所述不實。我們有定買賣契約，我們並不是贈與，且我有付款，因為系爭土地是共有，如果用買賣，因為這塊土地有設地上權，地上權人有優先購買權，所以改為贈與，有寫一份協議書。（庭呈買賣契約書、協議書等影本），用台灣銀行的支票支付價金，我買了242萬元，呂紹華是仲介，是原告透過仲介來找我的，給呂紹華5萬元部分是仲介費；系爭買賣是98年間，當時公告現值才100多萬元，不能以現在市價來比較。買賣事實已經存在，是雙方意願之下所達成，不能因為有什麼身分關係的話，而請求返還土地登記。原告所主張通謀意思表示，這是莫須有的訴求。
（二）聲明：駁回原告之訴。
三、首應審酌原告主張其與被告間系爭不動產移轉登記為通謀虛偽意思表示無效之行為，有無理由？
（一）按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。又民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表示為無效。此與同條第2項所定「虛偽意思表示隱藏他項法律行為」之隱藏行為，當事人雙方仍須受該隱藏行為拘束之情形有間。前者為無效之行為，後者所隱藏之他項行為仍屬有效，兩者在法律上之效果截然不同。被告主張我們有定買賣契約，我們並不是贈與，且我有付款，因為系爭土地是共有，如果用買賣，因為這塊土地有設地上權，地上權人有優先購買權，所以改為贈與，有寫一份協議書等情，而系爭土地係以贈與原因移轉予被告，所以，應先審酌被告主張本件系爭土地之移轉登記實為買賣如真時，虛偽贈與意思表示是否隱藏買賣法律行為。
（二）經查，原告於98年9月5日授權李紹華以每坪30萬元出售系爭土地，被告於98年9月間以242萬元向原告購買系爭土地，並簽訂房地產買賣契約書，並支付價金，有不動產土地出售授權書、房地產買賣契約書、台灣銀行支票及其匯款申請書為證，足證，二造確係買賣行為；然台北縣新莊地政事務所98年9月24日莊地登補字第001542號土地登記案件補正通知書載明：『一、台端於中華民國98年9月22日申請買賣登記（收件莊登字第312550號）一案，經查尚需補正，請於接到本通知之日起15日內前來本所補正。逾期不補正或補正不完全即依照土地登記規則第五十七條規定駁回。三、補正事項：本案辦理買賣登記，惟土地上有設定地上權之登記，請檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件及其資格或印鑑證明；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結「優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任」字樣。（土地法第104條、107條、土地登記規則第97條）』，為規避有優先購買權問題，二造遂於98年9月27日簽訂協議書載明：『茲買賣雙方於98年9月16日所訂立之買賣契約書，購○○○鄉○○段○○○號面積427.29ｍ持分1/16，前以買賣申報土增稅，並由買方代繳土增稅425,939元，因地上權人眾多及部分去向不明，致放棄優先購買權難處理，雙方同意以贈與及它形式申報移轉至過戶完竣，賣方完全配合，原買方代繳土增稅425,939元依法申請退稅，入帳於玉山銀行迴龍分行0000-000-000000賣方洪明吉帳戶，充抵本約買賣尾款，餘款依約結清，其餘買賣契約書條件不變，特立協議書為證。』，另於98年10月6日改以贈與方式向新北市新莊地政事務所以收件98莊登字第328660號登記申請，並於98年10月7日移轉登記完畢。足見，本件系爭土地之移轉登記實係以贈與虛偽意思表示隱藏買賣法律行為之移轉登記。
（三）又查，被告於臺灣新北地方法院檢察署、本院102年度易字第911號、臺灣高等法院102年度上易字第2092號刑事審理時坦承：出賣人很清楚，洪明吉，洪明忠都知道，我們互相研究，共同決定的，並不是伊一人決定，伊第一次跟洪明吉先買賣時，是伊跟洪明吉約定改用贈與方式登記，伊第二次98年12月份，跟洪明忠買賣，亦是伊跟洪明忠約定用贈與的方式來登記等語；與原告洪明吉於偵查中陳稱：伊係將新北市○○區○○段○○○號土地1/16之應有部分以240萬元左右賣予賴政良，是賴政良去辦理過戶登記；賴政良有跟伊講，他說伊的土地有地上權，不能作買賣，所以要以贈與的方式等語相符，有臺灣高等法院102年度上易字第2092號刑事判決書在卷可按，可見，本件系爭土地之移轉登記確係以贈與虛偽意思表示移轉登記隱藏買賣法律行為；且臺灣高等法院102年度上易字第2092號刑事判決認定：「賴政良明知坐落新北市○○區○○段○○○號土地原係洪金秋、洪輝陽、高輝煌、洪輝益、洪淑美、邱孝震、洪月、洪麗清、洪彩秀、洪明吉與洪明忠所共有，其中洪明吉與洪明忠應有部分均各為1/16，亦明知依土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，賴政良於民國98年9月間、同年12月25日均以新臺幣（下同）242萬元之價格，以其本人及黃麗玉之名義，分別向洪明吉與洪明忠（二人均未據起訴，應由檢察官另行偵辦）購買其等所有之上開土地所有權1/16之應有部分後，因無法依土地法之規定提出已通知優先購買人承受之證明文件，賴政良即分別與洪明吉、洪明忠（洪明吉、洪明忠部分未據起訴）協議改以贈與名義登記，賴政良明知其並非無償取得上開土地所有權之應有部分，竟分別與洪明吉、洪明忠基於使公務員登載不實文書之個別犯意聯絡，分別於98年10月7日、99年1月5日，由賴政良偽以贈與為原因，向新北市新莊地政事務所申請辦理上開土地應有部分之所有權移轉登記，新北市新莊地政事務所收件後，經不知情之承辦公務員為形式上之審核，認無不合，即將本案土地持分所有權以贈與原因移轉予不知情之黃麗玉（黃麗玉所涉偽造文書案件業經檢察官另為不起訴處分）、賴政良之不實事項，以電腦登記方式登載於職務上所掌土地登記之電磁紀錄準公文書上，足生損害於地政機關對於土地登記管理及所有權狀發給、註銷之正確性與優先承買權人洪金秋、洪輝陽、高輝煌、洪輝益、洪淑美、邱孝震、洪月、洪麗清、洪彩秀之優先承買權益。」之事實，認被告係使不知情之承辦地政登記業務之公務員將前揭不實事項登載於其職務上所掌之公文書，判決：「賴政良（被告）即共同明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾及他人」有罪確定在案，有臺灣高等法院102年度上易字第2092號刑事判決書為證，足見，本件系爭土地之移轉登記實係以贈與虛偽意思表示隱藏買賣法律行為之移轉登記更明。
（四）依前開說明，本件系爭土地之移轉登記實係以贈與虛偽意思表示隱藏買賣法律行為之移轉登記，兩造仍須受該隱藏買賣行為拘束，並非無效之行為，所隱藏之買賣行為仍屬有效，所以，原告主張其與被告間系爭不動產移轉登記為通謀虛偽意思表示無效之行為，並無理由。
四、末應審酌原告主張被告有違反民法第92條、第106條之行為，有無理由？
（一）按因被詐欺，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第92、106條分別定有明文。民法上所謂詐欺，須有欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之行為，始足當之；又禁止雙方代理旨在保護本人之利益，依民法第一百零六條前段規定，代理人經本人許諾，得為雙方代理之法律行為。禁止雙方代理之規定，既非為保護公益所設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，經本人事前同意或事後承認，仍生效力。
（二）經查，原告於98年9月5日授權李紹華以每坪30萬元出售系爭土地，被告於98年9月間以242萬元向原告購買系爭土地，有不動產土地出售授權書、房地產買賣契約書在卷可按，原告原所以新北市○○區○○段○○○號土地應有部分16之1以每坪30萬元計算，約242萬元左右，與被告於98年9月間以242萬元向原告購買系爭土地之價格相當，且原告於98年9月5日自行授權李紹華出售系爭土地，被告並無何詐欺行為。
（三）又查，98年10月6日改以贈與方式向新北市新莊地政事務所以收件98莊登字第328660號登記申請，申請書上原告蓋章委任被告代理辦理移轉登記手續，並於98年10月7日移轉登記完畢，有新北市新莊地政事務所收件98莊登字第328660號登記申請書在卷可按，足見，原告事前同意，被告已經本人即原告之許諾，自得為本人與自己之法律行為，不生無效問題。
（四）依前開說明，被告並無何詐欺行為，且代理移轉登記亦經原告本人之許諾，原告主張被告有違反民法第92、106條之行為，並無理由。
五、至於，本件系爭土地之移轉登記確係以贈與虛偽意思表示隱藏買賣法律行為之移轉登記，係為規避優先承買權人洪金秋、洪輝陽、高輝煌、洪輝益、洪淑美、邱孝震、洪月、洪麗清、洪彩秀等人之優先承買，優先承買權人受到重大損害，並使新北市新莊地政事務所承辦公務實質上之審核不實，將前揭不實事項登載於其職務上所掌之公文書，本件新北市新莊地政事務所實質上之審核不實，因尚未通知優先承買權人優先承買，將不應准予移轉登記而誤予移轉登記，因登載不實，新北市新莊地政事務所是否應逕予註銷該系爭移轉登記之不實登載，俟通知優先承買權人優先承買無人承買時再准予移轉登記；且本件系爭土地優先承買權人是否可主張優先承買或另行起訴，屬另一法律問題，併此敍明。
六、從而，原告依民法第87條、第92條、第106條之法律關係，請求「被告應將坐落新北市○○區○○段○○○號土地16之1之應有部分移轉登記將與原告。」，為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴，為無理由，應依民事訴訟法第38
5 條第1 項前段、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 6 月 9 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 9 日
書記官 尤秋菊