臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2500號原 告 龍門大廈管理委員會法定代理人 鍾總安訴訟代理人 汪團森律師被 告 陳淑青訴訟代理人 陳温照
陳燑輔被 告 林承福
林佳雯上二人共同訴訟代理人 余淑杏律師
董晉良律師陳瑜珮律師上列當事人間請求移交停車位事件，經本院於民國104 年1 月7日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告陳淑青應將新北市○○區○○路○○○號社區大樓地下室出入口鐵捲門遙控器、鑰匙各乙個及附圖編號一至四號之防空避難室兼停車空間移交給原告管理使用，並應自民國一○二年一月二日起至移交返還車位日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
被告林佳雯應將附圖編號五之防空避難室兼停車空間騰空後，返還給原告管理使用，並應自民國一○二年一月二日起至返還車位日止，按月給付原告新臺幣參仟元。
被告林承福應將附圖編號六之防空避難室兼停車空間騰空後，返還給原告管理使用，並應自民國一○二年一月二日起至返還車位日止，按月給付原告新臺幣參仟元。
訴訟費用由被告陳淑青負擔三分之二，被告林佳雯負擔六分之一，被告林承福負擔六分之一。
本判決第一項至第三項於原告依次以新臺幣壹佰陸拾萬元、新臺幣肆拾萬及新臺幣肆拾萬元為被告陳淑青、林佳雯、林承福供擔保後，各得假執行。但被告陳淑青、林佳雯、林承福依次以新臺幣肆佰捌拾萬元、新臺幣壹佰貳拾萬元及新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明文。查本件原告原就被告陳淑青、林承福提起本件訴訟，嗣於民國103 年11月26日以追加被告及變更聲明狀，追加起訴被告林佳雯，並變更訴之聲明如後述。原告上開訴之變更，核屬基於同一基礎事實所為訴之追加，合於前揭法律規定，應予准許。
㈡次按管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公
寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第3 條第9 款及第10條第2 項分別定有明文。又同條例第23條第1 項亦明定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定者外，得以規約定之。公寓大廈管理委員會既經公寓大廈管理條例於第38條第1 項明定有當事人能力，自應認其就本於公寓大廈管理條例所定職責所生之私法上糾紛，無論保管、使用或收益，均有訴訟實施權。準此，住戶對共用部分之使用違反其設置目的及通常使用方法者，原告本於管理委員會之地位即得依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定訴請法院為必要之處置。又按管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交，公寓大廈管理條例第20條亦定有明文。本件被告陳淑青為原告委員會成立前，龍門大廈之管理負責人，原告自得依上開法律規定向法院訴請被告陳淑青返還停車位及地下室鐵捲門遙控器與鑰匙，被告陳淑青抗辯其並非龍門大廈之區分所有權人，原告對其提起本件訴訟有當事人不適格於法不合云云，尚難足採。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告為坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上門牌號碼為
新北市○○區○○路○○○ 號大樓（下稱系爭大樓）所屬之管理委員會。系爭大樓原由原始起造人即訴外人柯朝訓、陳溫照、陳燑輔等16人與地主即被告林承福、訴外人林旺於72年
5 月間簽訂合建房屋契約及協議書所建蓋而成，系爭大樓10至12樓雖為陳溫照、陳燑輔所有，然渠等將該3 樓層交由其父親即訴外人陳有長設立香妮賓館，且由訴外人陳淑英負責在現場管理經營，又因系爭大樓前無設立公寓大廈管理委員會，陳淑英對系爭大樓之公共設施又極為關心，遂就系爭大樓公共設施之管理由陳淑英負責，而系爭大樓所屬地下室（下稱系爭地下室）共有如附圖編號1 至7 所示之停車位，編號1 至4 之停車位即提供予香妮賓館客人臨停之用，於90年間香妮賓館現場之管理負責人改由被告陳淑青擔任，同時為系爭大樓之管理負責人，嗣香妮賓館停業，而系爭大樓於10
2 年1 月2 日成立公寓大廈管理委員會，經原告當時主任委員請求被告陳淑青返還如附圖編號1 至4 所示之停車位及系爭地下室鐵捲門遙控器與鑰匙，惟其卻拒絕返還。另被告林承福雖為原地主，然於95年5 月間已將其所有系爭大樓1 、
2 樓之房屋及坐落基地應有部分出售，僅保留系爭地下室儲藏室之共有權及系爭土地所有權應有部分10000 分之256 ，而已非系爭大樓之區分所有權人，惟被告林承福及其姪女即被告林佳雯卻未經全體區分所有權人同意，仍繼續占有使用如附圖編號5 、6 所示之停車位。被告陳淑青拒絕返還如附圖編號1 至4 所示之停車位暨系爭地下室鐵捲門遙控器與鑰匙，及被告林承福、林佳雯非系爭大樓之區分所有權人，仍繼續占有使用如附圖編號5 、6 所示之停車位，均已妨礙系爭大樓全體區分所有權人就系爭地下室停車位之使用權，為此爰依公寓大廈管理條例第20條第1 項、第36條、第40條及民法第179 條之規定，請求被告陳淑青返還如附圖編號1 至
4 所示之停車位及系爭地下室鐵捲門遙控器與鑰匙暨自102年1 月2 日起至返還車位日止，按月給付原告新臺幣（下同）1 萬2000元，另依同條例第9 條第2 項規定、系爭大樓規約第26條第3 項之約定及民法第179 條，請求被告林承福、林佳雯將如附圖編號5 、6 所示之停車位騰空後返還予原告，暨自102 年1 月2 日起至返還車位日止，各按月給付原告3000元。
㈡對於被告抗辯主張之意見（見本院卷第114 頁至116 頁、第148頁至151頁、159頁至161頁）：
1.被告陳淑青部分：被告陳淑青確為原告成立前，系爭大樓之管理負責人，於原告成立後其依法本即有移交系爭地下室鐵捲門遙控器與鑰匙予原告之義務，不因其已將系爭地下室鐵捲門遙控器與鑰匙交付予陳溫照即免除移交義務，況被告陳淑青既係依自由意願將系爭地下室鐵捲門遙控器、鑰匙交付予陳溫照，則此即非不可歸責於被告陳淑青之給付不能情形。又被告陳淑青依法應移交系爭地下室鐵捲門遙控器、鑰匙予原告，惟其拒絕返還，致原告無法出租如附圖編號1 至4所示之停車位以收取費用支應系爭大樓之耗費，則原告自得就此損害請求被告陳淑青賠償。
2.被告林承福、林佳雯部分：⑴依協議書（原證1 ）內容，原始起造人柯朝訓、陳溫照、陳
燑輔等16人與原地主林旺、被告林承福係約定合建分屋之產權比例，非就公共設施使用權為約定，且依該協議書第1 條約定內容，已明載系爭地下室公共設施、防空避難室兼停車空間皆不得自行隔間、出售或堆放物品，亦即其並無就系爭地下室約定專用使用權。
⑵又原始起造人等就系爭地下室所有權或使用權究歸屬於何人
即已不清楚，況為已易手多次之區分所有權人，是以區分所有權人對於被告等占有使用系爭地下室多年無表示反對意見並非默示同意，而僅係單純沉默，故雙方並無成立分管協議。
⑶另系爭地下室儲藏室所放置之發電機及建置之廁所均為香妮
賓館所設置且為其所有，非原告所為亦非原告所有，故被告林承福、林佳雯就該儲藏室占有使用之不當得利向原告主張抵銷，顯無理由。
㈢綜上所述，並為聲明（見本院卷第112頁至113頁）：
1.被告陳淑青應將系爭地下室出入口鐵捲門遙控器、鑰匙各乙個及附圖編號1 至4 號之防空避難室兼停車空間移交給原告管理使用，並應自102 年1 月2 日起至移交返還車位日止，按月給付原告1 萬2000元。
2.被告林佳雯應將附圖編號5 之防空避難室兼停車空間騰空後，返還給原告管理使用，並應自102 年1 月2 日起至返還車位日止，按月給付原告3000元。
3.被告林承福應將附圖編號6 之防空避難室兼停車空間騰空後，返還給原告管理使用，並應自102 年1 月2 日起至返還車位日止，按月給付原告3000元。
4.第1、2、3項願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張：㈠被告陳淑青部分（見本院卷第57頁、第105 頁至第107 頁、第184 頁至第185 頁）：
1.被告陳淑青僅係受僱於香妮賓館工作，負責管理系爭地下室車輛進出、打掃與賓館設施維護業務，於香妮賓館停業後即將系爭地下室鐵捲門遙控器及鑰匙返還予陳溫照，又被告陳淑青雖有代為收取系爭大樓之公用電費，然於系爭大樓成立管理委員會後，已就相關作業辦理移交予原告當時之三位委員代表，惟因陳溫照對於鐵捲門遙控器之歸屬有爭執，經原告當時三位委員代表之同意下而暫不移交，然被告陳淑青已將遙控器及鑰匙返還予陳溫照，已如前述，從而原告請求被告陳淑青返還地下室鐵捲門遙控器及鑰匙，自無理由。另附圖編號1 至4 之停車位迄今仍為空置，被告陳淑青並無占有使用之事實，故原告請求被告陳淑青返還車位及給付占有使用之不當得利於法無據。
2.綜上所述，並為聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。㈡被告林承福、林佳雯部分（見本院卷第64頁至第68頁、第12
4 頁至第128 頁）：
1.依協議書內容（原證1 即被證5 第2 頁），系爭大樓於合建之初，被告林承福與原始起造人陳溫照、陳燑輔等16人就系爭地下室已約定為分配產權之標的，復參酌被證6 原始起造人等於74年簽訂之協議書可知，系爭地下室確實屬於被告林承福與陳溫照、陳燑輔所共有。併依被證1 所示之內容，被告林承福、林佳雯就系爭地下室所有權應有部分合計為1000
0 分之256 ，而陳溫照、陳燑輔就系爭地下室所有權應有部分為10000 分之516 ，則渠等間所有權應有部分比例即為1比2 ，此亦合上開原證1 協議書其就系爭地下室有為產權分配之內容，是以被告林承福、林佳雯為系爭地下室之所有權人自無疑問。
2.又縱認系爭地下室為系爭大樓全體區分所有權人所共有，被告林承福、林佳雯使用系爭地下室停車位已長達十餘年，於此期間未見其他區分所有權人有表示反對之意見，足見其等間已有默示分管之協議。
3.另依原告所提之附圖及建物登記謄本（原證13），可知系爭地下室儲藏室部分確為被告林承福、林佳雯及陳溫照、陳燑輔人所有，惟該儲藏室卻遭原告放置發電機並建置廁所而占有使用，此自原告於103 年度收支財務報表中有提列系爭地下室發電機柵欄維修、發電機電池2 顆等支出即可證明，而其占有使用該儲藏室亦侵害被告林承福、林佳雯之權利，又該儲藏室之面積相當於3 個停車位，是依系爭地下室停車位之租金為每月3000元，暨被告林承福、林佳雯就該儲藏室所有權應有部分各為6 分之1 計算，被告林承福、林佳雯亦得分別向原告請求每月相當於租金之不當得利1500元，故原告向其等請求不當得利部分，被告林承福、林佳雯亦可就此主張抵銷。
4.綜上所述，並為聲明：⑴原告之訴駁回。
⑵願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事項，業據原告提出相關事證，且為被告所不爭執，堪信為真：
㈠系爭大樓由原始起造人即訴外人柯朝訓、陳溫照、陳燑輔等
16人與地主即被告林承福、訴外人林旺於72年5 月間簽訂合建房屋契約及協議書所建蓋而成，於74年9 月16日取得使用執照，並於74年12月12日辦理保存登記取得各戶所有權狀，及地下室屬區分所有權人共有之電梯、通道、避難室兼停車位等公共設施之產權登記。地下室通道、避難室兼停車位合計登記面積為383.04平方公尺，每層住戶合計持分比率均為1萬分之770。
㈡75年起造人等入住後，訴外人陳溫照、陳燑輔所有之10至12
樓交由其父親即訴外人陳有長設立香妮賓館，且由訴外人陳淑英負責在現場管理經營，又因系爭大樓前無設立公寓大廈管理委員會，陳淑英對系爭大樓之公共設施又極為關心，遂就系爭大樓公共設施之管理由陳淑英負責，而系爭大樓所屬地下室（下稱系爭地下室）共有如附圖編號1 至7 所示之停車位，編號1 至4 之停車位即提供予香妮賓館客人臨停之用，於90年間香妮賓館現場之管理負責人改由被告陳淑青擔任，同時為系爭大樓之管理負責人，嗣香妮賓館停業，於102年3 月11日與原告辦理移交前，有統收整棟大樓公用電費，且有負責地下層車輛進出之管制及打掃和設施維護工作。
㈢101 年12月7 日區分所有權人大會中絕對多數決議通過「龍
門大廈規約」，並選出委員及主任委員，於102 年1 月2 日由新北市中和區公所函准備查，成立公寓大廈管理委員會。㈣被告陳淑青於102 年3 月11日與本社區第一屆主任委員、財
物委員及監察委員辦理公共設施、設備之移交，但被告陳淑青以有爭議為由，不願將地下室鐵捲門、遙控器及鎖匙移交給新成立之管理委員會。
㈤社區有7 個停車位之防空避難室兼停車空間，其中附圖編號
1 至4 號車位，原由賓館供客人臨停之用，編號5 、6 號車位，由被告林承福占用。地下室儲藏室部分，面積相當於3個停車位，有三分之一供作大樓廁所之用，另三分之二放置發電機。
㈥社區地下防空避難室兼停車空間之平面車位，每月如出租有3000元之租金價值。
四、兩造爭執事項：㈠系爭地下停車位係原告所主張全體區分所有權人共有？或係
被告林承福、林佳雯辯稱僅係渠等部分區分所有權人所有？㈡系爭地下室的停車位有無默示分管協議由被告林承福、林佳
雯使用？㈢被告陳淑青辯稱將地下室鐵捲門遙控器及鑰匙交給陳溫照，
故無需移交給原告，有無理由？㈣被告陳淑青辯稱地下室四個停車位並未使用，原告請求被告
陳淑青給付原告相當於租金之損害是否有理由？㈤原告請求被告林承福、林佳雯相當於不當得利之損害，有無
理由？被告林承福、林佳雯得否以主張抵銷事由？
五、本院判斷之理由：㈠系爭地下停車位係原告所主張全體區分所有權人共有？或係
被告林承福、林佳雯辯稱僅係渠等部分區分所有權人所有？經查，被告林承福、林佳雯固然辯稱地下停車位僅係渠等部分區分所有權人所有，而非全體區分所有權人所有云云，並提出龍門大廈社區區分所有權比例（被證一）、被告林承福及林佳雯之土地所有權狀（被證二、三）。然觀諸卷附協議書（原證1 ）內容，原始起造人柯朝訓、陳溫照、陳燑輔等16人與原地主林旺、被告林承福係約定合建分屋之產權比例，非就公共設施使用權為約定，且依該協議書第1 條約定內容，已明載系爭地下室公共設施、防空避難室兼停車空間皆不得自行隔間、出售或堆放物品，亦即其並無就系爭地下室約定專用使用權；再者，被告林承福與訴外人陳溫照、陳燑輔、林王美月所共有之地下層建物，登記主要用途為儲藏室，面積僅為43.03 平方公尺，至於地下室停車位部分，渠等共有之持分僅為1 萬分之769 ，○○○區○○段3216建號之建物登記謄本1 份在卷可稽（原證十一、十三），可見地下室並非均係被告林承福等少數人所分別共有，被告林承福、林佳雯上開辯解，尚難足採。原告主張系爭地下室停車位係全體區分所有權人所有，洵屬有據，應可採信。
㈡系爭地下室的停車位有無默示分管協議由被告林承福、林佳
雯使用？次查，被告林承福、林佳雯雖辯稱渠等使用系爭地下室之停車位有默示分管之協議云云。然被告林承福、林佳雯就此並未舉證以實其說，況且系爭社區已易手多位區分所有權人，是以區分所有權人對於被告等占有使用系爭地下室多年無表示反對意見並非默示同意，而僅係單純沉默，故難認雙方業已成立分管協議。故被告林承福、林佳雯辯稱爭地下室的停車位有默示分管協議由被告林承福、林佳雯使用云云，並不足採。
㈢被告陳淑青辯稱將地下室鐵捲門遙控器及鑰匙交給陳溫照，
故無需移交給原告，有無理由？被告陳淑青雖以前詞置辯，惟被告陳淑青確為原告成立前，為系爭大樓之管理負責人一節，業據原告提出99年至101 年共三年之龍門大廈公用電公告及管理費簽收單據影本（原證十六），且為被告陳淑青所不否認，原告成立後其依法本即有移交系爭地下室鐵捲門遙控器與鑰匙予原告之義務，不因其已將系爭地下室鐵捲門遙控器與鑰匙交付予陳溫照即免除移交義務，況被告陳淑青既係依自由意願將系爭地下室鐵捲門遙控器、鑰匙交付予陳溫照，則此即非不可歸責於被告陳淑青之給付不能情形。被告陳淑青空言否認其業已將遙控器、鑰匙交付他人云云，尚難免除其返還遙控器、鑰匙及地下室停車位之義務，是其所辯稱，並無足採。故原告請求被告陳淑青返還地下室鐵捲門遙控器、鑰匙及給付原告地下室四個停車位並未使用相當於租金之損害，則有理由，應予准許。
㈣被告陳淑青辯稱地下室四個停車位並未使用，原告請求被告
陳淑青給付原告相當於租金之損害是否有理由？被告陳淑青依法應移交系爭地下室鐵捲門遙控器、鑰匙予原告，業如前所述，惟其拒絕返還，致原告無法出租如附圖編號1 至4 所示之停車位以收取費用支應系爭大樓之耗費，則原告自得就此損害請求被告陳淑青賠償。是原告請求被告陳淑青自102 年1 月2 日起至移交返還車位日止，按月給付原告1 萬2000元，為有理由，應予准許。
㈤原告請求被告林承福、林佳雯相當於不當得利之損害，有無
理由？被告林承福、林佳雯得否以主張抵銷事由？
1.被告林承福、林佳雯既然無權占用編號5 、6 之停車位，原告請求被告林承福、林佳雯相當於不當得利之損害，自屬有理。
2.至被告林承福、林佳雯雖抗辯：地下室儲藏室部分為被告林承福、林佳雯及陳溫照、陳燑輔人所有，儲藏室卻遭原告放置發電機並建置廁所而占有使用，該儲藏室之面積相當於3個停車位，依系爭地下室停車位之租金為每月3000元，被告林承福、林佳雯就該儲藏室所有權應有部分各為6 分之1 計算，被告林承福、林佳雯亦得分別向原告請求每月相當於租金之不當得利1500元（計算式：3000元*3÷6 ＝1500元），故原告向其等請求不當得利部分，被告林承福、林佳雯亦可就此主張抵銷等語，雖提出103 年度龍門大廈區分所有權人第二屆第一次會議記錄（被證八）為證，然系爭地下室儲藏室所放置之發電機及建置之廁所均為香妮賓館所設置且為其所有，非原告所為亦非原告所有，此有龍門大廈管理委員會移交清冊在卷可稽（原證七），是儲藏室現狀並非原告所為，被告林承福、林佳雯主張不當得利對象並非原告，是渠等就該儲藏室占有使用之不當得利向原告主張抵銷，難認有理。
3.從而，原告請求被告林佳雯應將附圖編號5 之防空避難室兼停車空間騰空後，返還給原告管理使用，並應自102 年1 月
2 日起至返還車位日止，按月給付原告3000元，及請求被告林承福應將附圖編號6 之防空避難室兼停車空間騰空後，返還給原告管理使用，並應自102 年1 月2 日起至返還車位日止，按月給付原告3000元，均有理由，應予准許。
㈥至被告林承福、林佳雯聲請向新北市中和地政事務所調閱系
爭龍門大廈原始起造、登記等全部地政卷宗，待證事實為系爭龍門大廈原始起造約定，後續土地及建物登記始末，另聲請傳喚證人陳溫照，證明地主與承建人如何分配停車位、證人陳溫照是否為停車位編號1-4 之所有權人，本院認上開待證事實卷內已有資料足參，且非證人所得以證明，無再調閱及傳喚證人之必要，併此敘明。
六、綜上所述，原告本於公寓大廈管理委員會之地位，依公寓大廈管理條例第20條第1 項、第36條、第40條及民法第179 條之規定，請求被告陳淑青返還如附圖編號1 至4 所示之停車位及系爭地下室鐵捲門遙控器與鑰匙暨自102 年1 月2 日起至返還車位日止，按月給付原告1 萬2000元，另依同條例第
9 條第2 項規定、系爭大樓規約第26條第3 項之約定及民法第179 條，請求被告林承福、林佳雯將如附圖編號5 、6 所示之停車位騰空後返還予原告，暨自102 年1 月2 日起至返還車位日止，各按月給付原告3000元，為有理由，應予准許。
七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項後段、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 11 日
民事第三庭 法 官 魏俊明如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 11 日
書記官 林瓐姍