臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2628號原 告 邱森鴻訴訟代理人 鄭凱鴻律師複代理人 蘇夏曦律師被 告 白龍興訴訟代理人 顏火炎律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國104 年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰壹拾萬元，及自民國一○三年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零肆萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣參佰壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第519 號裁定意旨參照）。查本件原告起訴時，其訴之聲明為：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）4,101,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應將附表所示之本票2 紙返還予原告。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告5,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。嗣歷經數次變更，最後於民國
104 年5 月29日具狀變更訴之聲明為㈠先位聲明：⒈被告應給付原告4,100,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告4,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。核原告上開所為，其實體法上之請求權基礎雖有不同，惟係本於系爭買賣契約書有無解除事由之同一請求基礎事實所為訴之變更暨減縮，依首揭法條規定，均不在禁止之列，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於103 年7 月10日與被告就門牌號碼為新北市○○區○
○路0 段00號2 樓之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之基地（新北市○○區○○段○○○○ ○號，權利範圍1/5 ，下與房屋合稱系爭房地）簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣價金為9,000,000 元。兩造及訴外人台北皇家不動產有限公司（下稱台北皇家公司）並共同委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履約保證及給付服務報酬事宜，原告即陸續匯款買賣價金400 萬元至僑馥公司指定之不動產買賣價金履約專戶，並於簽約前支付被告斡旋金10萬元。原告於簽訂系爭契約後，始發現系爭房屋氯離子含量高達0.723kg/㎥，即俗稱之海砂屋，並有水泥剝落、陽台傾斜、鋼筋外露等物之瑕疵，且兩造於簽署系爭契約後，訴外人即被告代理人白金玉始提供不動產現況說明書，而依該說明書上就「是否曾經做過氯離子含量檢測」一欄中勾選「是」，但並未檢附檢測報告予原告，僅於原告查看現況說明書時，提出臺灣省土木技師公會硬固混擬土氯離子含量測試報告後即收回。而依據該檢測報告，系爭房屋之氯離子含量高達0.723kg/㎥，已超過系爭契約第8 條約定之每立方公尺0.6 公斤，且原告係在被告隱瞞系爭房屋為海砂屋之情況下簽署系爭契約，顯係被詐欺而簽訂。為此爰依民法第92條、第354 條、第359 條、系爭契約第8 條第1 項、民法第179 條、第259 條第2 款之規定，請求如先位聲明第
1 項；倘若鈞院認為原告無權解除系爭契約，且被告已合法解除系爭契約，則原告已支付之4,100,000 元，由被告依系爭契約第11條第2 項、第5 項之規定，及不動產買賣意願書第6 條之規定作為懲罰性違約金時，因4,100,000 元已將近買賣價金9,000,000 元之一半，顯屬過高，且原告違約後，被告仍然以同一或更高價額委託出售系爭房地，可證被告並未因原告違約而受有實際損害，因此原告得主張之違約金應酌減為100,000 元，酌減後已非違約金而屬價金之部分，應返還予原告。為此，爰依民法第259 條第2 款、第179 條之規定，請求如備位聲明第1 項所示。
㈡併為聲明：⒈先位聲明：⑴被告應給付原告4,100,000 元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告應給付原告4,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於103 年7 月10日訂立系爭契約，被告不僅在不動產現況說明書上「是否曾做過氯離子含量檢測」之「是」上打勾，並於當日將台灣省土木技師公會於98年5 月27日所作之氯離子含量測試報告後才與被告簽約，是原告既對系爭房屋海砂量高達0.723kg/㎥知情，仍與被告訂約，其主張被告詐欺及物之瑕疵擔保責任，而主張解除契約及減少價金，並不合法。縱使被告係於簽約後始交付房屋現況說明書，但原告不僅在測試報告上簽名，事後還繼續付款，可見原告對於氯離子含量無意見，故依民法第355 第1 項、第356第1 、2 項之規定，原告不得主張物之瑕疵擔保責任。又被告早於103 年8 月11日委請律師發函與原告說明系爭房屋並無隱匿情事，並於103 年8 月26日限期催告原告給付買賣價金之尾款5,400,000 元，原告逾期拒不給付，被告乃於103年9 月2 日解除雙方買賣契約，故兩造所簽署之系爭契約已於103 年9 月3 日解除，原告於被告解約後再為預備之訴減少價金之請求，已失所依據，且本件並無酌減違約金之情形等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免予假執行。
三、查兩造於103 年7 月10日就系爭房地簽立系爭契約，約定買賣價金為900 萬元，並偕同台北皇家公司與僑馥公司簽訂不動產買賣價金履約保證申請書，約定由原告將價金匯入該申請書內所示信託財產專戶，嗣經原告先後給付400 萬元，連同先前原告支付予台北皇家公司之10萬元斡旋金，共已給付
410 萬元。後於103 年8 月7 日，原告委任律師發函予被告，告以因被告隱瞞系爭房屋有高氯離子超標，即俗稱海砂屋之買賣交易重大訊息，故依法撤銷、解除系爭契約等語，另於103 年8 月29日再以存證信函表示相同意旨；被告則於10
3 年8 月26日委託律師發函催告原告於文到5 日內給付買賣價金尾款540 萬元，逾期不付即依約解除契約等語，並於10
3 年9 月2 日發函原告表示解除買賣契約等事實，有系爭契約、不動產買賣價金履約保證聲請書、僑馥公司簡訊翻拍照片、不動產買賣意願書、鼎宇律師事務所103 年8 月7 日10
3 年鼎字第00000000號函、台北北門郵局第002960號存證信函、顏火炎律師事務所103 年8 月26日103 年度炎律函第0817號函、103 年9 月2 日103 年度炎律函第0917號函等證據資料在卷可稽（見本院卷第6 至10頁反面、12至16頁、28至34頁、67至72頁），並為兩造所不爭執，堪可認為信實。
四、至原告主張系爭房屋為氯離子含量過高之海砂屋，而有水泥剝落、陽台傾斜、鋼筋外露等物之瑕疵，而被告隱瞞未告知上情，原告得依民法第92條撤銷買受系爭房地之意思表示，及依系爭契約第8 條、第354 條、第359 條解除系爭契約；倘認原告撤銷意思表示及解除契約無理由，而被告解除契約有理由，原告亦得主張違約金過高而請求酌減，被告即應返還其餘部分等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之點厥為：㈠系爭房屋是否有氯離子含量過高之情事，而構成物之瑕疵？㈡原告主張受被告詐欺而為買受系爭房地之意思表示，並已撤銷該意思表示等情，是否可採？㈢原告主張依系爭契約第8 條第3 項、民法第354 條、359 條解除系爭契約，有無理由？㈣如認原告上開撤銷意思表示及解除契約之主張均無理由，而被告解除契約有理由，原告可否主張違約金過高而請求酌減？茲就上開爭執要點及本院得心證之理由分述如下：
㈠系爭房屋是否有氯離子含量過高之情事，而構成物之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，為民法第354 條第1 、2 項定有明文。是所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」其意即在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值。倘房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，而應認為物之瑕疵。
⒉經查，就系爭房屋之混凝土氯離子含量為何，業據兩造皆提
出不爭執其記載之台灣省土木技師公會98年6 月1 日硬固混凝土氯離子含量測試報告附卷足憑（見本院卷第18、64頁），依測試報告所載，入口前3.7m左0.2m房間處樑位、入口前
6.4m右1.1m房間處樑位之氯離子含量分別為0.789kg/㎥、0.656kg/㎥，平均值為0.723kg/㎥，均高於於87年6 月25日後之CNS3090 國家安全標準0.3 kg/ ㎥，及83年7 月22日至87年6 月25日之國家安全標準0.6 kg/ ㎥，故認定系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量已超過國家標準值，具備海砂屋之條件，足認系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高而不符現行國家標準值之情形存在，且該情形已足以影響系爭房屋之結構及居家安全，衡諸通常交易觀念，縱使買賣之標的為中古屋，惟房屋之結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備其效用及品質，倘該效用及品質之缺乏已足以影響房屋之結構及安全，即應認該房屋係具有物之瑕疵，原告此部主張，洵屬有據。至被告雖執厚生工程顧問有限公司材料實驗室氯離子含量試驗報告（見本院卷第177 頁），認為以其記載房間樑、客廳樑氯離子含量分別為0.432kg/㎥、0.499kg/㎥，而認並未超過系爭房屋完工時之氯離子含量標準云云，惟依系爭契約第8 條第1 項「氯離子含量檢測約定」載明：
「本約簽訂後，甲方（即原告）得請求乙方（即被告）辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢測廠商，檢測點以主建物之樑、柱或剪力牆等三處取樣」等語，而依上開試驗報告，該次取樣之樣本數僅於2 處取樣，是此檢測程序即不合於雙方約定之取樣方式，自無法以之認定系爭房屋氯離子含量，而仍應以本件系爭契約所附不動產標的物現況說明書所據之上開台灣省土木技師公會測試報告為準。
㈡原告主張受被告詐欺而為買受系爭房地之意思表示，並已撤
銷該意思表示等情，是否可採？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。又按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。而所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院100 年度台上字第858 號判決、98年度台上字第171 號判決意旨參照）。又按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院亦著有44年台上字第75號判例意旨可供參照。本件原告主張被告隱瞞系爭房屋瑕疵，使原告受詐欺而訂定系爭契約等情，為被告所否認，則依前開說明，原告自應就其受被告詐欺一節，負舉證之責。
⒉經查，系爭房屋買賣經過，業經證人即本件買賣仲介蘇盈楚
到庭證稱：氯離子檢測報告是被告提供的，被告在委託我們出售時就提供這張檢測報告，有記載在屋況說明書上，銷售過程會有不動產說明書，上面也有一份屋況說明書記載，簽約當下也會重新寫屋主勾選雙方簽名。所述之不動產說明書是在銷售說明書內，不過內容跟卷內的屋況說明書是一樣的，該現況說明書僅有載明是否曾經做過氯離子含量檢測，但具體的數值要看檢測報告等語（見本院卷第98頁反面至99頁），此亦與卷附不動產標的物現況說明書中，被告代理人於「是否曾經做過氯離子含量檢測（若是需檢附檢測報告書）」一欄勾選「是」（見本院卷第11頁）之情形相符。本院審酌就系爭房屋是否曾進行氯離子含量檢測，及其檢測結果為何，除被告主動揭露之外，並無他人能以其他方式獲悉，衡情倘被告明知系爭房屋之氯離子含量有過高之情事，並有刻意隱瞞該等瑕疵之意，何需主動勾選曾進行氯離子含量檢測之項目，並將該檢測結果提供予仲介，使屋主能於買受系爭房屋時即有檢視氯離子含量檢測結果之機會，反增加房屋瑕疵遭發現之風險。從而，被告既就系爭房屋氯離子含量檢測之相關資訊，已詳實提供予仲介台北皇家公司，即難認被告有何以詐欺故意示以不實資訊之情，揆諸前揭判決意旨，原告即無法依民法第92條第1 項規定，撤銷其買受系爭房地之意思表示，其主張已發函撤銷該受詐欺而為之意思表示，被告即應返還已受領之買賣價金云云，即屬無據，不應准許。㈢原告主張依系爭契約第8 條第3 項、民法第354 條、359 條
解除系爭契約，有無理由？⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354 條、359 條定有明文；惟按「買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」，民法第355 條第1項亦有明文。本件系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵，已如前述，被告原應依民法第354 條、359 條規定負擔保責任，惟被告抗辯原告於簽訂系爭契約時，已知悉系爭房屋有氯離子過高之瑕疵，是被告即不負擔保之責等語。從而本件應審酌者，即在於原告是否於簽訂系爭契約時，即知悉系爭房屋存在氯離子含量過高之瑕疵。
⒉經查，就原告是否有閱覽過前揭台灣省土木技師公會氯離子
含量測試報告，業據被告提出附有原告簽名並載明簽約日期之測試報告影本附卷可考（見本院卷第64頁），足認原告確於簽約當日，即知悉系爭房屋有氯離子含量高於標準值之情事。而就原告是否係於簽立系爭契約前即知悉該瑕疵，業據證人蘇盈楚於本院準備程序時證稱：當日伊有看到本院卷第18頁之氯離子含量檢測報告，是附在屋況說明書內，我們會對屋況說明書逐條說明，屋主勾選好，雙方就逐條說明，最後會在屋況說明書下方簽名，當下說明完，買賣合約上有多份文件要簽名，但這份遺漏了沒有簽到，伊趕快跟買方（即原告）講，請買方補簽，買方後來有補簽這份檢測報告書。在買賣簽約當下，說明屋況說明書時的時候就提出了，伊有說明氯離子部分有超過標準值一點，有提出檢測報告書給買方看，買方當天聽一聽就過了，沒有表示，雙方當下沒有就氯離子部分討論，是事後補簽時買方有問，伊就說就是你看到的屋況現況，說明後買方沒有做任何表示就簽名，當下雙方沒有再特別約定。解釋文字時當下很多文件都在桌上，那些文件中有包含此份檢測報告，說明屋況說明書的時候是先把條文唸完再把相關文件提示，並不是說明完一條就提示該條的說明文件等語（見本院第97頁反面至98頁）；此與證人即本件代書廖惠嵐證稱：當日合約簽訂完成裝訂成冊時，這張檢測報告伊忘了是誰拿出，買方知道氯離子檢測超過標準值，伊請買方在上面簽名並押上當日日期。他們之前都有講過這些事情，伊只是去談價款事宜，伊知道買方曉得該房屋之氯離子含量有超過標準，伊就請他在檢測報告上簽名押上當天日期，買方沒有說什麼他就簽了，但是買方心裡到底怎麼想伊不知道。印象中知道超過標準值，當檢測報告拿出來時，伊當下已經知道買方知道氯離子檢測超過標準，應該是他們現場有在講，伊有印象，所以伊就請買方在檢測報告書簽名，確認他知道這件事。當日買賣雙方就氯離子含量問題，伊不記得討論具體內容，只是有印象說買方知道這件事，伊忘記是哪件事讓伊知道買方知道氯離子的事情，但是伊知道買方知道這件事情。伊是在簽完契約後才看到這張，但實際上他們是哪時候看到檢測書伊並不清楚等語（見本院卷第96至97頁）若合符節，可證該氯離子測試報告並非於簽約手續完成後始第一次揭露予原告知悉，而係於證人蘇盈楚向原告說明況說明書各項目時，即已提示予原告閱覽並加以說明，至於簽約完成後又拿出測試報告予原告簽名，僅係基於謹慎起見，要求原告就該測試報告簽名確認。再參以一般不動產交易實務，應係買賣雙方談妥價格後，對房屋之現況進行說明，經兩造確認無誤後，始進行正式簽訂買賣契約書之手續，原告稱兩造簽述系爭契約完成後，被告代理人始提供現況說明書云云，顯與通常交易情形不符，且本件既透過仲介業者居間買賣，衡情仲介業者為避免日後爭議產生，致自身亦陷入司法爭訟，應不至於為刻意配合賣方隱瞞房屋之瑕疵，而改變一般交易程序安排。從而，原告既於簽訂系爭契約時，即已知悉系爭房屋存有氯離子過高之瑕疵，而仍與被告成立系爭房屋之買賣契約，依上規定，被告即不負擔保之責，原告主張依系爭契約及物之瑕疵擔保相關規定解除系爭契約，要屬無據。
⒊原告雖主張證人蘇盈楚並未向原告說明氯離子超標之含意為
何，致使其無從回應，承認或不承認該瑕疵云云，然查，證人蘇盈楚證稱：伊當下有說明氯離子部分有超出標準值一點，但沒有特別說明其他含意，原告當下沒有問伊氯離子超標不等於海砂屋這個問題，伊要怎麼跟他說等語（見本院卷第98頁正反面），固堪認證人蘇盈楚於簽約時並未特別說明氯離子超標之含意為何，然本院審酌氯離子含量過高即俗稱「海砂屋」問題，於臺灣房屋交易市場上存在已久，應為買賣房屋時買方通常極為注意之點，且此二稱呼僅係專有名稱及一般稱呼之差異，經過相當時間之政府宣導及媒體報導，應足使社會大眾多能明瞭氯離子含量超標之含意為何，是倘非有明確證據證明房屋買受人於交易過程中有遭刻意誤導，而改變原有認知之情，否則縱房屋出賣人或其使用之仲介未特別就氯離子含量超標之含意為說明，亦無法執此認定買受人於契約成立時必不知悉該瑕疵。至原告又主張系爭房屋有水泥塊剝落、陽台傾斜、鋼筋外漏等瑕疵，並提出經公證之系爭房屋外觀照片為證（見本院卷第130 至146 頁），惟此等瑕疵縱或為真，亦屬房屋外觀上明顯得一望即知者，原告復自承簽約前有實地看過系爭房屋之屋況（見本院卷第180 至
181 頁），縱時間如原告所述較為短暫，然已足使原告知悉該等瑕疵，是原告以系爭房屋有此等瑕疵為由主張解除契約，亦屬無據。
㈣如認原告上開撤銷意思表示及解除契約之主張均無理由，而
被告解除契約有理由，原告可否主張違約金過高而請求酌減？⒈查原告上開撤銷意思表示及解除契約之主張均無理由，業經
認定如前，是原告即有繼續依系爭契約約定，交付價金予被告之義務甚明。而依系爭契約第5 條第2 項付款方式及繳款期間之規定，其中就第四期款（尾款）之部分載明：「⑴若甲方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第三期款之同時一併將尾款存匯入帳戶。⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，甲方應於貸款核撥之當日（如因撥貸機構作業遲延，應於次一個金融營業日）將核貸之款項轉存匯入專戶（若有須代清償乙方之債務者，就清償後之餘額屬買賣價款之部分亦同）。」等語，兩造並於前揭⑵後方手寫加註「甲方貸款應於民國103 年8 月13日前完成對保手續」等文字（見本院卷第8 頁），可見兩造已具體約定尾款之支付由原告以辦理銀行貸款之方式為之，並約明辦理完成及匯款之期限，詎原告自匯入第三期款項後即未再辦理相關手續並給付價金，是被告於103 年8 月26日即顯逾兩造約定價金給付期限後，發函定期催告履行，原告仍未給付，被告遂於103 年9 月2 日以原告遲延給付價金為由，解除與原告間就系爭房地之買賣契約，應屬合法有效。再依系爭契約第11條第2 項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，甲方應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方，若甲方對違約金數額有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方為請求，不得對僑馥建經作主張。」（見本院卷第9頁反面），是以被告依法解除系爭契約後，自得依上開規定，沒收原告已付價金做為懲罰性違約金。
⒉然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文。而按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，有最高法院49年台上字第807 號判例意旨可資參照。是法院應衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況、債權人實際上所受之損害，以決定其約定之違約金是否過高。經查，兩造於10
3 年7 月13日簽約後，原告原應於103 年8 月13日前履行全部給付，即使被告取得買賣價金900 萬元，茲因上開情事致未能如期履約，且系爭房地仍係海砂屋，屬於不動產交易市場上之問題屋，願意承購者本即不多，且依其特性，亦須定期為相當保養維護，以維持其狀態，使其市價不致減損，而隨著時間經過，所需保養維護之費用亦必然會有所增加，且增加之幅度亦會隨時間拉長而更為顯著，此為眾所週知之事，而自原告毀約後迄今，被告均未能就系爭房地為任何處分，亦為兩造所不爭執，被告將來是否能如原告所稱以同價或更高價格出售，仍有疑問，參諸原告違約情節、兩造訂約至解約期間尚短，社會經濟狀況尚無巨大改變，並斟酌兩造於系爭契約相關利益之衡平，認本件約定違約金容有過高，應酌減至100 萬元為適當，故而，被告依約沒收原告所繳款項，在100 萬元之範圍內為有理由，其餘310 萬元部分，兩造契約既已解除，則被告自有返還義務。至被告雖辯以兩造違約金約定係屬對等，故本件無酌減違約金之適用云云，然本院認於被告違約之情形，被告自可同依前揭法條規定請求酌減違約金，此與本件要屬二事，法院仍得單獨依本件情形，判斷違約金是否過高。
⒊又原告交付予被告410 萬元，經本院酌減違約金後，其中31
0 萬元即係系爭契約價金之一部，並非為違約金之給付，則於兩造契約解除後，被告即負有返還價金回復原狀之義務，惟被告認依系爭契約第11條第2 項得以沒收原告繳付價金轉為違約金，而未返還；本院認前開違約金之約定過高而予以酌減，經酌減後，被告對於不屬違約金約定範圍之金額部分，自無保有之權利。且該部分性質原即為買賣價金之一部，並於兩造契約解除時，被告即有回復原狀而返還予原告之義務，並非因法院酌減後始新生返還義務，故關於遲延利息部分自應以原告得請求時起算，是原告就310 萬元非屬違約金部分之價金部分，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起即
103 年10月7 日起算之法定遲延利息，應屬有據。
五、綜上所述，原告撤銷意思表示及解除系爭契約之主張均無理由，是其先位聲明請求被告應給付原告410 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起之清償日止，按週年利率5%計算之利息，，為無理由，應予駁回，然就備位聲明部分，本件違約金確有過高情事，是經本院酌減後，認原告備位請求被告給付31
0 萬元，及自103 年10月7 日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 8 日
民事第四庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 陳映如法 官 宋泓璟以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 8 日
書記官 楊玉寧