臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第264號原 告 李孟樺訴訟代理人 張曼隆律師被 告 尹世琴
標柱敦南不動產經紀股份有公司法定代理人 宋銘賢被 告 張嘉祥
徐雅莉上三人共同訴訟代理人 吳宏山律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國103年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：
(一)原告透過任職於被告標柱敦南不動產經紀股份有公司（下稱標柱公司）之經理即被告張嘉祥、徐雅莉仲介，於民國102年8月30日向被告尹世琴購買新北市○○區○○段○○○○號，面積32.42平方公尺(權利範圍全部)土地，及坐落其上之門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號1、2樓之建物（下稱系爭建物），總價為新臺幣（下同）938萬元(下稱系爭買賣契約)。簽約之前，被告張嘉祥、徐雅莉告知係受被告尹世琴委託出售上開不動產，並稱該建物為未辦保存登記之物件等語，因原告不懂，故特別詢問此與一般建物有何不同？張嘉祥、徐雅莉均答稱只是貸款成數少一點，與一般建物並無不同等語，原告又再問一次有無其他不同？渠等又稱沒有，真的只是貸款成數少一點而已，其他沒什麼不同，而且以後發展性很好等語，因原告與被告熟識且是鄰居，便相信之。嗣雙方簽訂不動產買賣契約書前，依系爭買賣契約書第3條付款方式之約定，原告係認知賣方即被告尹世琴應交付土地及建築改良物所有權正本，以及應於102年9月4日備齊一切過戶資料交付特約地政士辦理產權移轉作業，由於被告對於契約內容未有何異議，原告便更加確信上開被告張嘉祥、徐雅莉所稱未辦保存登記之建物與一般建物除了貸款成數少一點之外，賣方依約應辦理系爭建物所有權移轉登記予原告，其餘並無不同。嗣原告已依約給付第一期至第三期款共計2,814,000元、契稅2,184元、預付規費3萬元，依系爭不動產買賣契約第3條第2款約定，被告尹世琴本應辦理不動產所有權移轉登記予原告，惟原告依約擬以買賣標的物向金融機構辦理貸款以支付尾款時，經銀行告知，因系爭建物未辦保存登記無所有權狀，無法取得建物所有權乙情，始知悉原告先前簽約諮詢時，被告張嘉祥、徐雅莉刻意隱瞞未辦保存登記建物無法取得所有權登記及移轉登記之事實，且被告尹世琴及標柱公司所提供之不動產買賣契約書為虛偽約定被告尹世琴應交付建築改良物所有權正本，足證被告皆涉共同詐欺讓原告陷於錯誤而簽訂系爭不動產買賣契約，依民法第92條撤銷系爭不動產買賣契約；倘依民法第92條撤銷契約未成立，則主張系爭建物未具備被告尹世琴保證得以辦理所有權移轉登記之瑕疵，其亦未依約於原告繳付第3期款時，將土地及建物所有權移轉登記予原告，且出入口之通道為他人之土地，具有物之瑕疵等情，依系爭不動產買賣契約第10條第1項約定，催告被告尹世琴應於文到7日內補正上揭瑕疵及違約情事，否則即依買賣契約第10條第2項約定及民法第359條規定解除不動產買賣契約。綜上，系爭不動產買賣契約不論係被撤銷或被解除，皆已不存在，被告尹世琴即應退還原告已給付之買賣價金，同時依買賣契約第10條第3款約定，應給付同額之懲罰性違約金與原告，另依民法第179條、第184條，被告就原告已給付之契稅及預付規費應予退還。次按民法第
567、571條及不動產經紀業管理條第26條第2項規定，本件被告尹世琴所出售之系爭不動產具有物之瑕疵，被告標柱公司與張嘉祥、徐雅莉間具有僱傭關係，被告在居間介紹時，刻意隱瞞系爭不動產具有物之瑕疵情況，顯未盡告知之義務，在新光銀行於102年9月16日向原告說明不承貸之因素前，上開情事原告在此之前均不知悉，致原告遭受損害，為此依民法第571、184、185條及不動產經紀業管理條第26條第2項規定，請求被告標柱公司及張嘉祥、徐雅莉應連帶賠償原告買賣價金2,814,000元，返還服務費5萬元，共計2,864,000元。
(二)被告雖抗辯原告於102年8月15日買賣議價委託書第7點特約條款下方註記之「本筆不動產標的物，只有土地所有權狀，建物未做保存登記，沒有權狀。」旁簽名，然該買賣議價委託書是102年8月15日晚上，張嘉祥拿來讓原告簽買賣議價委託書，被告未解釋說明，原告也是依其要求而簽名，故未審閱委託書內容。而買賣議價委託書有無載明建物未作保存登記，此與被告有無說明、原告是否知悉是二回事。依消費者保護法第11條之1、第12條規定，被告張嘉祥從來沒有將該買賣議價委託書交付給原告，張嘉祥亦沒有就系爭建物未辦保存登記之意義及買受該房屋後可能產生之不利後果等作詳細說明，已違反平等互惠原則，本件不動產買賣契約之主要權利或義務，因無法取得建物所有權狀及受條款之限制，致契約之目的難以達成；且張嘉祥亦沒有給予原告30日之合理審閱期，故該買賣議價委託書系爭特約條款之內容依法不構成委託書之內容，被告辯稱原告已知悉系爭建物未辦理保存登記云云，顯無理由。至於原告依不動產買賣契約繼續繳付價金係因為原告於102年9月27日與屋主即被告尹世琴見面後得知其曾經去辦建物權狀卻辦不下來，原告為此質問被告張嘉祥，張嘉祥立刻安撫原告並口頭承諾會幫忙辦理建物權狀，原告才繼續繳付價金。但之後原告私下另詢問地政士，得知這種房子要辦理建物權狀是相當困難的，張嘉祥自始至終為賺取佣金，都在矇騙原告，因此原告才未依約繳付最後一期價款，被告辯稱原告早已知悉系爭建物無辦理保存登記且無權狀，仍願買受，故而依約繼續繳付價金云云，實屬卸責之詞等語。
(三)本件訴之聲明第1項依系爭不動產買賣契約書第10條第3項約定，及民法第179條、第259條第1款、第184條為請求；訴之聲明第2項爰民法第571條、第184條、第185條及不動產經紀業管理條第26條第2項為請求，並聲明：1、被告尹世琴應給付原告5,660,184元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、被告標柱公司與被告張嘉祥、徐嘉莉應連帶給付原告2,864,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。3、前述第1、2項之給付，如其中一名被告已給付原告2,814,000元，其他被告於已給付之範圍內免為給付義務。4、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告標柱公司、張嘉祥、徐雅莉則以：
(一)否認原告主張受詐欺致訂立系爭買賣契約，及原告不知悉系爭建物係未辦保存登記建物，無法辦理所有權登記及移轉登記；亦否認原告主張不知悉系爭建物出入口之通道為他人之土地。原告先前於102年8月11日拿一張廣告傳單，並稱已上網看過系爭不動產之詳細資料及圖片，要求被告徐雅莉幫其找屋主洽談買賣事宜，經被告張嘉祥調閱系爭不動產附近，即和平街17巷之地籍圖和7號、9號、10號之不動產登記資料，及網路上未辦理保存登記建物、私有既成道路等相關資料，與原告當面說明討論，原告充分了解後，被告張嘉祥與系爭不動產屋主即被告尹世琴取得連繫，其亦明白系爭建物無法辦理保存登記等情，張嘉祥遂將聯絡情形轉知原告；又因系爭不動產無建物權狀，且出入巷道為私人土地，張嘉祥亦曾勸說原告不要買，原告再次詢問建物遭拆及巷道被封死的可能性，被告爰依網路所調閱資料向其分析，經原告確實了解利弊得失後，認為利大於弊，仍堅持要買。原告確實了解系爭不動產狀況後，於同年月15日交付五萬元斡旋金，並簽立買賣議價委託書，委託張嘉祥以750萬元去斡旋，雙方並於買賣議價委託書第7條特約條款特別註明「本筆不動產標的物，只有土地所有權狀，建物未做保存登記，沒有權狀」等語。嗣後被告張嘉祥多次與被告尹世琴洽商，最後尹世琴同意以998萬元出售，原告考慮後仍決定購買，遂請張嘉祥以另行註記方式修改上開買賣議價委託書，最後雙方於102年8月28日確認以買賣總價938萬元成交，並於同年月30日簽訂不動產買賣契約書。雙方簽約時，經辦地政士亦曾當場再向原告確認此係未辦理保存登記建物，且貸款成數可能不到五成，原告仍確定要買，經雙方確認買賣條件無誤後始簽訂不動產買賣契約書。次查原告於簽約後曾向多家銀行申請貸款，其中新光銀行向原告說明因無建物權狀，且和平街17巷部分土地產權屬私人所有，經評估後不承貸；另玉山銀行也不承貸未保存登記建物之貸款。最後由新北市中和地區農會仁愛分部同意以最低利率2.52%核貸，原告接受並貸款300萬元，雙方因而於系爭不動產基地即新北市○○區○○段○○○○號土地設定最高限額抵押權，設定擔保債權總金額為432萬元。此外，自102年8月30日簽約至同年9月中旬中和農會同意核貸期間，原告均依不動產買賣契約如期給付第一期、第二期款，惟於同年9月底時，原告以其友人告知買貴為由，要求被告降價，被告張嘉祥遂應原告要求，陪同前往洽商是否有降價空間，雙方於102年9月29日協商後，被告尹世琴表示不願取消買賣合約亦不願降價。原告自知理虧，於隔日即102年9月30日仍將第三期款938,000元電匯至履約保證專戶。然在中和農會同意核貸、經辦地政士備齊文件欲送交地政機關辦理不動產過戶登記及抵押貸款登記，通知原告需補足第四期尾款即貸款差額3,566,000元時，原告拒不履約，被告尹世琴遂於102年11月11日、27日分別寄發存證信函催告並解除買賣契約，仍未獲置理，嗣原告提起本件訴訟。
(二)原告稱被告只告知貸款成數較低，其不知未辦保存登記之意義，並且被告尹世琴保證得以辦理所有權移轉登記之瑕疵、出入口之通道為他人之土地，具有物之瑕疵云云，均與事實不符。查原告本身大學畢業，經商多年，社會歷練豐富，並有多次買賣不動產經驗，是以其學經歷，竟稱其不知未辦理保存登記、無建物權狀之意義，顯違一般經驗法則。又參以原告與被告張嘉祥所簽立買賣議價委託書，其中第7條特約條款特別註明「本筆不動產標的物，只有土地所有權狀，建物未做保存登記，沒有權狀」等語，該委託書有原告於其上共有四個時間點的簽名，分別為102年8月15、23、26、30日等，原告共簽了五次名字且字跡均工整不潦草，顯見原告確實於審閱委託書內容後親自簽署。另依系爭不動產買賣契約書第一條約定載明「如記載未有詳盡者，依地政機關登記簿謄本記載為準」、於不動產附表「建築改良物標示」欄位無記載建物之建號、面積等、同條第1項第2款亦約定「以上未登記部分以房地產現況為準」，不動產買賣契約書附件亦只有附上土地所有權狀，沒有附建物所有權狀，以及契約所附房地產標的現況說明書第10項「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事」，被告尹世琴亦勾選「是」等，均經原告審閱確認並簽名。再者，依原告向新北市中和地區農會申請貸款，農會同意核貸，雙方因而簽立最高限額抵押權設定契約書，契約書上僅就土地標示部分加以填載，建物標示部分則為空白，足見原告完全清楚系爭建物確實無權狀。從而，原告於簽約前確實知悉系爭不動產只有土地權狀，其上建物為未辦理產權登記之違建，以及出入巷道為私人土地等事實；被告張嘉祥、尹世琴亦從未保證得以辦理建物所有權移轉登記，原告應對此負舉證責任。退萬步言，假設被告張嘉祥、尹世琴未向原告說明出入巷道為私人土地，係既成巷道乙節，然該道路已供系爭不動產附近住戶通行四、五十年，依法已屬既成巷道，並無道路遭封死無法進出之疑慮。倘若道路遭封死，系爭不動產將變成袋地，依民法第787條，亦可主張袋地通行權利，原告權益不致受有損害。況且，此等事實張嘉祥已於102年8月初即清楚告知原告，則原告於簽約前已明知出入巷道為私人土地，故其主張物之瑕疵云云，實有違誤。又假設原告於向銀行申請貸款後始知悉系爭建物無保存登記，然自102年8月30日簽立不動產買賣契約後，同年9月中旬已先後有三家金融機構進行貸款評估，原告既已於知悉系爭建物未辦理保存登記且無建物權狀後，何以仍願於同年9月30日依約給付第三期款？顯然原告早已知悉上開情事，仍願意買受。原告謊稱其遲至銀行估價始知、被告共同詐欺云云，顯係原告反悔不買、臨訟杜撰之詞。原告另聲稱被告應於其繳付第三期款後辦理產權移轉登記云云，實有違誤，依系爭不動產買賣契約書第3條第2項繳款時間及說明欄位之約定，可知在原告給付第四期尾款與貸款之差額即3,566,000元之前，被告並無辦理產權移轉登記之義務等語置辯，並聲明：1、原告之訴及其假執行聲請均駁回。2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告尹世琴則以：否認原告之主張。原告第一次來看系爭建物時，伊就有表示房子的情形要辦貸款不容易，且伊住在那邊已經十幾年了，從來沒有發生通行上的問題。如果原告對於系爭不動產買賣契約書有意見，為何在要交屋前才提出來？102年9月27日原告來找伊的時候是要來殺價、議價，但沒有提到系爭建物未辦理保存登記的問題，伊也有向原告提示要交屋，但後來沒有，且原告未依約履行付款義務。為此被告先前已於102年11月11日、27日分別寄發存證信函催告並解除買賣契約，惟遭原告拒收且未獲置理，爰依買賣契約第10條第2款約定，對原告解除系爭不動產買賣契約等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)新北市○○區○○街○○巷○號1、2樓房屋為未辦理保存登記之建物。
(二)原告透過任職於被告標柱公司之經理即被告張嘉祥、徐雅莉仲介，於102年8月30日向被告尹世琴購買新北市○○區○○段○○○○號，面積32.42平方公尺(權利範圍全部)土地，及坐落其上即門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號1、2樓之建物，約定買賣價金938萬元，原告已依系爭買賣契約給付第一期至第三期款共計2,814,000元、契稅2,184元、預付規費3萬元。原告另給付被告標柱公司仲介服務費5萬元。
(三)住商不動產確認書、買賣議價委託書(本院卷第120頁)上「李孟樺」之簽名為原告親簽。
五、本院得心證之理由：原告主張被告尹世琴、張嘉祥及許雅莉施用詐術致其陷於錯誤而締結系爭買賣契約，撤銷受詐欺之意思表示；復主張系爭建物具有物之瑕疵，依系爭買賣契約書第10條第1項、民法第359條解除系爭買賣契約，故請求被告尹世琴依系爭買賣契約書第10條第3項、第179條及第259條第1款返還已收受價金281萬4,000元，並賠償同額違約金、契稅2,184元、預付規費3萬元，共計5,660,184元；另依據民法第571條、第184條第185條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告標柱公司、張嘉祥、徐雅莉連帶賠償原告買賣價金281萬4,000元、返還服務費5萬元，共計2,864,000元，均為被告否認，並以前詞置辯，故本件之爭點厥為:(一)被告尹世琴、張嘉祥及許雅莉是否施用詐術致原告締結系爭買賣契約？原告主張撤銷受詐欺之意思表示，有無理由？(二)系爭建物是否具有物之瑕疵？原告依民法第359條解除系爭買賣契約，是否有據？(三)原告依系爭買賣契約書第10條第3項、第179條及第259條第1款規定請求被告尹世琴給付5,660,184元，有無理由？(四)原告依據民法第571條、第184條、第185條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求標柱公司、張嘉祥、徐雅莉連帶賠償原告2,864,000元，有無理由？茲分述如下:
(一)被告尹世琴、張嘉祥及許雅莉是否施用詐術致原告締結系爭買賣契約？原告主張撤銷受詐欺之意思表示，有無理由？
1、按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任(最高法院44年台上字第75號判例意旨參照)。原告主張被告刻意隱瞞未辦保存登記建物無法取得所有權登記及移轉登記之事實，且系爭買賣契約第3條虛偽約定賣方(即被告尹世琴)應交付建物所有權狀予特約代書保管以供辦理所有權移轉登記，致原告陷於錯誤而締結系爭買賣契約，既為被告所否認，自應由原告就此部分之事實盡舉證之責。
2、原告主張被告刻意隱瞞未辦保存登記建物無法取得所有權登記及移轉登記而施用詐術之事實，雖以系爭不動產買賣契約書及證人即代書施志勝之證稱:102年10月初，原告透過朋友詢問什麼是未辦保存登記，有甚麼影響。伊有說，就是沒有辦理第一次保存登記的建物，沒有權狀，對方有問伊可不可以代辦建物第一次登記，伊表示如果建物可以辦得話，在貸款之前就可以辦了，因為這樣的話貸款會比較方便，貸款成數及利率都會比較好，原告根本不知道甚麼叫作未辦保存登記，才來問伊的等語(見本院卷第160頁)為據，惟查，證人即承辦系爭不動產買賣過戶事宜之代書即證人謝金吉到院證稱:系爭不動產買賣契約簽訂時，在場人有買賣雙方、被告張嘉祥及許雅莉。買賣標的建物為未辦保存登記部分在簽約時有向原告說明，有跟原告提及系爭房屋是沒有權狀，但是有稅籍，所以稅籍會移轉給原告。系爭買賣契約書第一條建築改良物部分沒有寫建號、面積，只有記載門牌，就是因為建物未辦保存登記，當時有向原告說明等語(見本院卷第155頁至第157頁)，而證人謝金吉雖為被告標柱公司之特約代書，然其並無為迴護被告而自陷刑事偽證罪處罰之可能，參以被告所提出原告未爭執真正之102年8月15日買賣議價委託書第7點特約條款下方，以手寫記載「本筆不動產標的物，只有土地所有權狀，建物未作保存登記，沒有權狀。」，原告更親筆簽名於前開註記後側(見本院卷第120頁)，及系爭買賣契約後附房地產標的現況說明書第10點「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事(例如:陽台外推、防火巷增建、頂樓加蓋...等)」勾選「是」(見本院卷第21頁)，故被告抗辯原告於訂約時知悉系爭建物未辦保存登記，無法辦理所有權登記及移轉登記，並非虛妄。況且，證人林芷伃即新北市中和地區農會承辦系爭土地抵押設定及貸款事宜之專員證稱:原告與新北市中和地區農會就系爭土地簽訂抵押權設定登記契約之時間為102年9月27日，對保當天與原告接觸，之前9月20幾日透過電話與原告聯絡時，伊有向原告提及因為是未辦保存登記建物，所以貸款成數不高，並提到只有土地所有權狀，沒有建物所有權狀，原告聽了之後只有覺得貸款利率比較高，有點失望，其他的就沒有提等語(見本院卷第158頁、第158頁反面)，且原告仍於同年9月30日將系爭買賣契約第3期完稅款938,000元匯入履約保證專戶(見本院卷第53頁)，堪信原告確實知悉系爭買賣契約標的之建物為無所有權狀之未辦理保存登記建物，仍訂立系爭買賣契約並陸續依契約給付買賣價金，原告主張被告尹世琴、張嘉祥及許雅莉施用詐術致原告締結系爭買賣契約，自無理由。
3、原告雖主張買賣議價委託書違反消費者保護法第11條之1審閱期間之規定，且被告張嘉祥未將該買賣議價委託書交付給原告，亦未就系爭建物未辦保存登記之意義及買受該房屋後可能產生之不利後果等作詳細說明，違反消費者保護法第12條，故該買賣議價委託書系爭特約條款之內容依法不構成委託書之內容云云，然住商不動產買賣議價委託書首段「契約審閱權」欄即已註記「1、要約人已詳閱並充分了解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽訂後，確認即生契約效力無誤。2、為保障交易安全，避免產權或付款等爭議致損害雙方權益，本件買賣應由住商總部指定機構辦理買賣價金履約保證。要約人確認簽名:李孟樺」，原告既未爭執該「李孟樺」之簽名為其所親簽(見本院卷第135頁)，足認原告已了解契約內容，並排除消費者保護法第11條之1審閱期間之規定，原告主張該不動產買賣議價委託書違反消費者保護法第11條之1，其條款不得作為契約之內容，自無理由。再者，系爭買賣契約於訂立時，被告張嘉祥、許雅莉及承辦代書確時告知原告系爭建物未辦保存登記，無所有權狀乙節，業如前述，則原告主張被告未說明系爭建物未辦保存登記之意義而認該特約條款不得構成契約之內容，洵無足採。
4、從而，原告未能舉證證明被告尹世琴、張嘉祥及許雅莉施用詐術致其締結系爭買賣契約，原告主張撤銷受詐欺之意思表示，並無理由。
(二)系爭建物是否具有物之瑕疵？原告依民法第359條解除系爭買賣契約，是否有據？
1、按物之出賣人對於買受人應擔保其物之危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第345條第1項定有明文。再按買受人於契約成立時，知其物有前條第 1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，同法第355條亦定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
2、原告主張系爭建物未具備得以辦理所有權移轉登記之瑕疵，且出入口通道為私人土地，依民法物之瑕疵擔保規定解除系爭買賣契約云云。惟原告於訂立系爭買賣契約時，已知悉系爭建物係未辦理保存登記建物，無所有權狀，業如前述，依民法第355條第1項之規定，出賣人自不負擔保之責；再被告抗辯原告於訂約時已知悉系爭建物出入之和平街17巷為私人土地，亦據提出原告未爭執真正之查詢日期為102年8月11日新北市光特版地政電傳資訊服務系統地籍圖為證，參以地籍圖上有以手寫註記「17巷」、「(道私)」等字樣，足見被告抗辯於原告訂立系爭買賣契約前，即曾告知原告系爭建物出入口通道為私人土地等語，並非無憑。況原告自承102年9月16日新光銀行主動告知系爭房屋為未辦保存登記，而且出入口為私人土地，故不予核貸(見本院卷第182頁)後，原告仍於於同年9月30日將系爭買賣契約第3期完稅款938,000元匯入履約保證專戶(見本院卷第53頁)，倘原告於訂約時不知悉系爭建物係未辦理保存登記建物及出入口通道為私人土地，並認系爭建物具有物之瑕疵，何以於102年9月16日新光銀行主動告知系爭房屋為未辦保存登記，而且出入口為私人土地後，仍願依約第3期完稅款938,000元匯入履約保證專戶？足認原告確於訂立買賣契約時，即知悉出入口通道為私人土地，依民法第355條第1項之規定，出賣人即被告尹世琴自不負擔保之責。
3、至原告主張被告尹世琴保證無瑕疵云云，為被告尹世琴所否認，此部分未見原告舉證以實其說，自難採憑；原告復主張被告張嘉祥於102年9月27日曾口頭承諾辦理建物權狀，原告才繼續給付價金云云，並提出102年10月9日原告與被告張嘉祥、許雅莉等人對話錄音譯文為證，然被告否認前揭對話錄音譯文之真正，又縱使被告張嘉祥曾於102年9月27日口頭承諾原告辦理建物權狀，然依原告提出之對話譯文「張嘉祥:這個建物登記我辦辦看，現在法律鬆懈了，跟以前法律有簡單了...保存登記是很簡單的事情，條件有沒有再放寬我是不曉得，你成交完後我免費幫你跑看看是不是有解」(見本院卷第37頁、第38頁)，僅足以推認被告張嘉祥於系爭買賣契約訂立後允諾就系爭建物嘗試辦理保存登記，惟原告於訂立契約時即知悉系爭建物未辦理保存登記，無所有權狀，均經本院認明如前，縱被告張嘉祥事後允諾嘗試辦理系爭建物保存登記，仍無礙原告於訂立契約時即知悉系爭建物未辦理保存登記之瑕疵之事實，原告此部分之主張，亦無足採。
4、據上，原告於訂立系爭買賣契約時，已知悉系爭建物係未辦理保存登記之建物，無所有權狀，及系爭建物出入之和平街17巷為私人土地之事實，依民法第355條第1項之規定，被告尹世琴自不負擔保之責，原告依民法第359條解除系爭買賣契約，並無理由。
(三)原告依系爭買賣契約書第10條第3項、第179條及第259條第1款規定請求被告尹世琴給付5,660,184元，有無理由？
1、按系爭買賣契約第10條第3項約定:本約簽訂後，乙方(即被告尹世琴)若有未依約履行、不為給付、給付不能情事致本約解除，應立即返還已收受價金並負擔甲方(即原告)所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方(見本院卷第13頁)。原告雖主張被告尹世琴未依約於被告繳付第3期款時，將建物所有權移轉登記原告名下，已違約，故依系爭買賣契約書第10條第3項約定請求被告尹世琴給付5,660,184元等語。惟按系爭買賣契約第3條關於買賣價金之給付及收受約定:「第三期(完稅款)」:玖拾參萬捌仟元整。撥款時間及說明:(1)於土地增值稅、契稅單核下後，經特約地政士(代書)通知日起三日內，甲方應將第三期款存匯入履保專戶。雙方同時進行完稅，收據並交付特約地政士(代書)或仲介以便辦理產權移轉作業。(2)若甲方需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應依本約第四條第四款、第五款之規定開立擔保尾款之本票及完成申貸金融機構之對保借款、保全等手續。若於辦理對保借款時或特約地政士辦理繳稅前已確認甲方之核貸額度少於尾款者，甲方應於給付第三期款同時或於通知期限前將差額存入履保專戶。「第四期(尾款)」:陸佰伍拾陸萬陸仟元。(1)甲方需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，甲方應於給付第三期款同時或於通知期限內，確認貸款額度及辦妥相關之對保手續，並於移轉登記完成五日內，金融機構核撥時存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋。核貸不足以支付尾款者，其差額甲方應於完稅前將差額匯入履保專戶。...(5)產權移轉登記完成後發生金融機構核撥甲方之貸款不足支付尾款時，甲方應將差額於點交期限前存匯入履保專戶補足。但塗銷原抵押設定所需金額高於甲方應支付尾款時，差額部分應由乙方於完稅前存匯入履保專戶補足。(6)前款(2)、本款(1)及本款(5)所約定之尾款或差額，若應付之一方未依約存匯入履保專戶，甲乙雙方同意特約地政士(代書)不應辦理繳稅及產權移轉登記手續(見本院卷第10頁)。則依前揭約定可知，買賣契約雙方已約定倘本件銀行核貸額度少於尾款者，原告應於給付第三期款同時或於通知期限前將差額存入履保專戶，始得辦理產權移轉作業甚明。又系爭買賣契約第四期尾款為6,566,000元(見本院卷第10頁)，且新北市中和地區農會就本件買賣標的核貸額度為300萬元，已據證人林芷伃證述明確(見本院卷第158頁反面)，是依前開約定，原告自應將差額3,566,000元於給付第三期款同時或於通知期限前將差額存入履保專戶匯入履約保證專戶，始得辦理產權移轉作業。佐以證人謝金吉證稱:系爭買賣契約履約都有正常進行，但事後第三期要支付款項時，銀行貸款都辦好了，我們差額要補齊，但原告一直沒有將款項匯入專戶裡等語(見本院卷第155頁)，故關於本件買賣契約係因原告未依前揭買賣契約之約定，於通知期限前將核貸額度少於尾款之差額存3,566,000元入履保專戶而違約，被告始未辦理產權移轉作業，原告主張被告違約，自不足取。
2、從而，原告就系爭買賣契約向新北市中和地區農會申辦貸款，該農會核撥原告之貸款不足支付尾款，原告原應將差額於約定期限前存匯入履約保證專戶補足，始得辦理所有權移轉登記，然原告迄未依約將農會核貸不足支付尾款之差額匯入履約保證專戶而違約，於原告未給付差額前，被告尹世琴並無辦理移轉登記之義務，原告主張被告尹世琴未依約將建物所有權移轉登記原告名下，而已違約，並非可採，原告依系爭買賣契約書第10條第3項主張解除系爭買賣契約，並不合法。又原告主張受詐欺而訂立系爭買賣契約，撤銷受詐欺之意思表示，及系爭建物具有瑕疵，依民法第359條規定解除系爭買賣契約均無理由，故原告依系爭買賣契約書第10條第3項約定、第179條及第259條第1款規定請求被告尹世琴返還已收受價金2,814,000元，並給付懲罰性違約金2,814,000元，及返還原告已付契稅2,184元、預付規費3萬元，共給付原告5,660,184元，均無理由。
(四)原告依據民法第571條、第184條、第185條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求標柱公司、張嘉祥、徐雅莉連帶賠償原告2,864,000元，有無理由？
1、按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文；再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條、第185條亦有明定。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。
2、原告主張被告張嘉祥、徐雅莉居間介紹系爭房屋，刻意隱瞞系爭房屋係未辦保存登記建物，無法辦理所有權移轉登記，且系爭房屋出入巷道為私人土地等瑕疵，顯未盡告知義務，致原告受有損害，被告標柱公司應負連帶賠償責任云云，然原告於訂立系爭買賣契約時，確實經被告張嘉祥、徐雅莉及承辦代書告知後，知悉系爭房屋係未辦保存登記建物，無所有權狀之事實，且被告張嘉祥、徐雅莉亦告知原告系爭房屋出入巷道為私人土地，業經本院認明如前，是原告主張被告張嘉祥、徐雅莉及標柱公司刻意隱瞞系爭房屋之瑕疵違反居間人據實報告之義務洵非可採。此外，原告未再就被告張嘉祥、徐雅莉及標柱公司有何違反其對於委託人之義務，而為利於相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益，抑或侵害原告權利等節舉證以實其說，原告主張被告應連帶賠償原告買賣價金281萬4,000元，及返還應收之服務費5萬元，共計286萬4,000元，並無理由。
3、從而，原告依據民法第571條、第184條、第185條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求標柱公司、張嘉祥、徐雅莉連帶賠償原告2,864,000元，為無理由。
六、綜上所述，原告主張被詐欺致締結系爭買賣契約，及系爭建物具有物之瑕疵，依民法第359條解除系爭買賣契約，均無依據。故原告依系爭買賣契約書第10條第3項、第179條及第259條第1款規定請求被告尹世琴給付5,660,184元；復依據民法第571條、第184條、第185條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求標柱公司、張嘉祥、徐雅莉連帶賠償原告2,864,000元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，原告假執行之聲請失附麗，應併予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
民事第二庭 法 官 黃繼瑜以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 3 日
書記官 林珊慧