臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2675號原 告 郭正春訴訟代理人 張復鈞律師被 告 鴻輝建設有限公司兼 上一人法定代理人 呂羅麗華共 同訴訟代理人 許博森律師
陳羿蓁律師上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於中華民國104 年
2 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告以居間仲介土地買賣為業，被告呂羅麗華為購買訴外人
李秋娥、李坤城、李龍通、李龍祥4 人（下稱李秋娥等4 人）共有之臺北市○○區○○段0 ○段00地號、面積96平方公尺土地及同小段208 建號建物（下稱系爭不動產），特委由其子呂政隆代理被告鴻輝建設有限公司（下稱鴻輝公司），與原告簽立居間購買不動產契約書（下稱系爭居間契約書），約定被告鴻輝公司委託原告居間媒介向李秋娥等4 人購買系爭不動產之訂約事宜，委託期間為民國102 年1 月5 日至
102 年4 月30日，被告鴻輝公司於契約期間，不得另行委託他人或以自己名義與李秋娥等4 人訂約購買，否則視為原告媒介成立，應依系爭居間契約書給付報酬，且被告鴻輝公司應於媒介成立契約時，給付原告合於購買系爭不動產總價款
0.5%之報酬金。㈡至102 年4 月30日時，被告鴻輝公司未與李秋娥等4 人簽立
買賣契約，惟被告呂羅麗華仍打算購買系爭不動產，乃以口頭方式，以其為委託人延續系爭居間契約書之條件，繼續委託原告居間媒介，最後終於與李秋娥等4 人達成買賣合意，由李秋娥等4 人以新臺幣（下同）435,300,000 元將系爭不動產賣予被告呂羅麗華，買賣契約書並特別註明介紹人為原告，以確定本件買賣，原告可依法向被告呂羅麗華請求給付購買系爭不動產總價款0.5%之報酬金2,176,500 元（計算式：435,300,000 元×0.5%＝2,176,500 元）。然至今被告呂羅麗華仍拒絕給付，爰依兩人間之居間協議，先位聲明請求被告呂羅麗華給付上開報酬金。
㈢如鈞院審理後，認為102 年4 月30日後，係被告鴻輝公司與
原告達成協議，以被告鴻輝公司為委託人，延續系爭居間契約書之條件，繼續委託原告居間媒介，復再依系爭居間契約書第3 條，雖係被告呂羅麗華向李秋娥等4 人購買系爭不動產，仍應視為原告媒介成立，或鈞院認為買賣契約書簽立時間點係在102 年7 月5 日，仍屬系爭居間契約書之居間媒介成立，則原告對被告鴻輝公司仍得依兩造間之居間協議請求居間報酬，爰以主觀訴之合併方式，備位聲明請求被告鴻輝公司給付上開報酬金。
㈣併聲明：
⒈先位部分：被告呂羅麗華應給付原告2,176,500 元及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位部分：被告鴻輝公司應給付原告2,176,500 元及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告呂羅麗華未曾向原告表示欲以其自身為委託人，延續系
爭居間契約書之條件，故原告援引不存在之居間購買不動產契約書，向被告呂羅麗華請求居間報酬2,176,500 元，當無所據：
⒈被告呂羅麗華從未以口頭方式，向原告表示欲以其自身為
委託人，延續系爭居間契約書之條件，繼續委託原告居間媒介。查依系爭居間契約書所示，被告鴻輝公司委託原告居間媒介向李秋娥等4 人購買不動產之期間為102 年1 月
5 日起至102 年4 月30日止，並載明「如未續約，本契約自動失效」，故於102 年4 月30日期間屆滿後，被告呂羅麗華既未曾向原告表示欲以自身為委託人繼續委託，被告鴻輝公司復未有續約之舉，則依約系爭居間契約書已自動失效，不復存在，原告自無援引系爭居間契約書而向被告呂羅麗華請求居間報酬2,176,500 元之理。⒉又觀兩造所約定之居間報酬數額甚鉅，苟被告呂羅麗華確
有於102 年4 月30日期間屆滿後口頭告知原告欲繼續委託，原告理應要求被告呂羅麗華簽署相關文件以茲保障，方與常情相符；況假使原告所稱被告呂羅麗華改以自身為委託人，繼續委託原告居間媒介為真，即與原先之委託人被告鴻輝公司相異，焉有不再另行簽署新的居間契約卻加以沿用之理？⒊甚至，簽立系爭居間契約書時，委託人僅授權原告在每坪
650 萬元範圍內與賣方李秋娥等4 人磋商，以免原告胡亂開價致買方受有損害，此亦符合不動產居間之常情，故參酌被告呂羅麗華事後與李秋娥等4 人簽立之房地買賣契約書買賣總價為435,300,000 元，即每坪成交總價約1,500萬元，顯已超出委託人斯時授權予原告磋商之每坪單價65
0 萬元兩倍有餘，足見原告能力未逮，又豈敢要求被告呂羅麗華給付居間報酬？㈡被告鴻輝公司於102 年4 月30日期間屆滿後，未曾向原告續
約，故依約系爭居間契約書已自動失效，原告自無援引此不存在之系爭居間契約書向被告鴻輝公司請求給付居間報酬之理：
⒈依系爭居間契約書所示，被告鴻輝公司委託原告居間媒介
向李秋娥等4 人購買不動產之期間為102 年1 月15日起至
102 年4 月30日止，並載明「如未續約，本契約自動失效」，故於102 年4 月30日期間屆滿後，被告鴻輝公司既無續約之舉，依約系爭居間契約書當自動失效，原告如何主張此不存在之居間契約而被告鴻輝公司請求居間報酬？⒉又依原告起訴狀所載，102 年4 月30日期間屆滿後，被告
呂羅麗華改以自身為委託人延續系爭居間契約書之條件，繼續委託原告居間媒介，足見原告亦肯認被告鴻輝公司於期間屆滿後未曾向其表示續約，依約系爭居間契約書當已自動失效不復存在，則原告豈可再依此要求被告鴻輝公司給付居間報酬，顯有自相矛盾之嫌。
㈢另原告之所以在房地買賣契約書「介紹人」欄簽名蓋章，乃
因賣方李秋娥等4 人允諾給付佣金400 萬元予之，此與買方即被告呂羅麗華毫無干係。
㈣併聲明：原告之訴駁回；如不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件被告鴻輝公司於102 年1 月15日與原告簽訂系爭居間契約書，約定被告鴻輝公司委託原告居間媒介向李秋娥等4 人購買系爭不動產之訂約事宜，委託期間自102 年1 月5 日起至102 年4 月30日止，被告鴻輝公司於契約期間內，不得另行委託他人或以自己名義與李秋娥等4 人訂約購買，否則視為原告媒介成立，而媒介成立契約時被告鴻輝公司應給付原告購買系爭不動產總價款0.5%之報酬金；嗣委託期間屆滿時，原告並未居間媒介被告鴻輝公司與李秋娥等4 人簽訂買賣契約，其後於102 年7 月5 日，被告鴻輝公司之法定代理人即被告呂羅麗華與李秋娥等4 人簽訂房地買賣契約書，以總價款435,300,000 元購買系爭不動產，買賣契約書內有記載原告為介紹人等事實，有系爭居間契約書影本、房地買賣契約書影本及土地及建物登記謄本在卷可證（見本院卷第9 至18頁、第40至43頁），並為兩造所不爭執，自堪認此部分事實為真實。
四、原告主張102 年4 月30日系爭居間契約期間屆滿時，被告鴻輝公司雖未與李秋娥等4 人簽訂買賣契約，惟被告呂羅麗華仍打算購買系爭不動產，乃以口頭方式，以其為委託人延續系爭居間契約書之條件，繼續委託原告居間媒介，終與李秋娥等4 人達成買賣合意，而簽訂系爭不動產之買賣契約書，原告得依兩人間之居間協議，請求被告呂羅麗華給付其購買系爭不動產總價款0.5%之報酬金2,176,500 元；又如認102年4 月30日後係被告鴻輝公司與原告達成協議，延續系爭居間契約書之條件，繼續委託原告居間媒介，依系爭居間契約書第3 條約定，雖係被告呂羅麗華購買系爭不動產，仍應視為原告媒介成立，或買賣契約書簽立時間係在102 年7 月5日，仍屬系爭居間契約書之居間媒介成立，原告對被告鴻輝公司亦得依兩造間之居間協議請求居間報酬等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：原告請求被告呂羅麗華或被告鴻輝公司給付居間報酬，有無理由？㈠經查，原告主張系爭居間契約期間屆滿後，被告呂羅麗華以
口頭方式，以其為委託人延續系爭居間契約書之條件，繼續委託原告居間媒介一節，雖以本件房地買賣契約書有註明其為介紹人為據，惟此非但為被告呂羅麗華所否認，並辯稱：原告之所以在房地買賣契約書「介紹人」欄簽名蓋章，乃因賣方李秋娥等4 人允諾給付佣金400 萬元，與被告呂羅麗華無關等語，且證人呂政隆（被告呂羅麗華之子、被告鴻輝公司股東）到庭證稱：「（提示房地買賣契約書，問：本件房地買賣是否有參予？）有的。（提示居間不動產買賣契約書，問：是否有參予？）有的。這契約書是我代簽的，因為公司全權授權我與郭正春簽的。…（問：是否有授權原告居間被告購買不動產的金額？）有的，當時是給他大概每坪土地約6 、7 百萬元，我們上限是土地每坪就在650 萬至680 萬左右。（問：是否知道原告是否有依照這個金額向地主協商？）我沒有全程參予他與地主協商的情形，我只有二次跟他去拜訪地主之一李龍祥先生，有跟地主說我們有意願要向他購買每坪約650 萬元，這件事情原告郭正春也知道。因為我拜訪過李姓地主，李姓地主對此價錢不滿意，所以就沒有在委託時間內沒有成交，然後我們公司就考慮不願意購買了。（問：關於房地買賣契約，契約簽訂時，也是由你全權代呂羅麗華處理？）不是，是公司呂羅麗華親簽的。（問：簽約是否在場？）我在場。（問：居間契約在102 年4 月30日期滿後，你或呂羅麗華或鴻輝公司有無以口頭或其他方式向原告繼續委託居中媒介？）沒有。（問：為何不繼續委託原告？）因為我們懷疑原告的辦事能力，所以就沒有再正式或續約或口頭委託他。（問：最後為何還會向地主購買房地？）因為原告受地主委託來跟我們說願意以每坪1500萬元出售，問我們願不願意，要我們考慮，我們有考慮了2 、3 個月時間，這期間原告也不斷鼓勵、推薦可以購買系爭這塊土地，然後還說這塊土地買了之後還可以卡住旁邊鄰地，可以跟鄰地談合建有利可圖，然後我們持續考慮期間李姓地主我當中有通過一次電話，李姓地主說若我們不買，有其他人要買，所以我們在與公司內部討論後，我們也有跟原告說他受地主委託1500萬元買賣價金是超過原來委託原告購買價格一倍多，我們沒有辦法支付傭金、仲介費給他，請他自己向李姓地主去請求傭金，在這條件下，我們公司才會去決定後續簽約等動作，然後原告有回覆好，會向地主要求傭金，後來就依照這條件每坪1500萬元，至於用負責人的名義簽約是公司為了節稅的問題，才會用呂羅麗華的名義。（問：在102 年4月30日居間契約期滿後沒有續約，為何房地買賣契約書介紹人處會有原告的簽名蓋章？）因為原告需要有憑證去向地主申請傭金，所以要求我們在買賣契約中記載他是介紹人。」等語（見本院卷第79至80頁），另證人李龍祥（系爭不動產出賣人之一）亦證稱：系爭不動產從接洽到簽約過程，主要是伊與雙方接洽，伊不知道被告呂羅麗華或呂政隆與原告間有無居間介紹費之約定；伊有與原告約定介紹費，本來是成交價百分之0.7%，好像是3 百零幾萬元，伊有開1 張3 百萬元之支票給原告當作介紹費等語（見本院卷第86頁反面、第87頁正面），再者，系爭不動產之出售價格為435,300,000元，系爭居間契約書約定之報酬為被告鴻輝公司購買系爭不動產總價款0.5%，金額多達2,176,500 元，倘被告呂羅麗華有意於系爭居間契約期間屆滿後，以自己名義為委託人延續系爭居間契約書之條件，委託原告居間媒介購買系爭不動產，何以雙方未另訂契約書以為憑證？故原告上開主張並非事實，要難採信。
㈡次查，被告鴻輝公司與原告所簽訂之系爭居間契約書第2 條
係約定：「本契約委託期間，自民國102 年1 月15日起至民國102 年4 月30日止，期間屆滿後，如未續約，本契約自動失效。」（見本院卷第9 頁），則於委託期間屆滿後，原告既未與被告鴻輝公司續約，其自不能再依系爭居間契約書第
3 條之約定，主張被告呂羅麗華於102 年7 月5 日購買系爭不動產，仍應視為原告媒介成立，或仍屬系爭居間契約書之居間媒介成立，是原告依系爭居間契約第5 條之約定請求被告鴻輝公司給付居間報酬，亦非可採。
五、從而，原告主張其與被告有居間協議，先位聲明請求被告呂羅麗華給付居間報酬2,176,500 元及其遲延利息，備位聲明請求被告鴻輝公司給付居間報酬2,176,500 元及其遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 3 日
民事第三庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 104 年 3 月 3 日
書記官 莊川億