臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2764號原 告 台陸房屋仲介有限公司法定代理人 詹昭賜訴訟代理人 范宗熙律師複代理人 林志緯律師被 告 鄭陳蜂被 告 曾錦桂訴訟代理人 賴青鵬律師被 告 安信建築經理股份有限公司法定代理人 周俊吉訴訟代理人 邱創智
謝宗興上列當事人間請求給付仲介服務費事件，經本院於民國105年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告鄭陳蜂應給付原告新臺幣壹拾伍萬伍仟元及自民國一百零三年十月月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告曾錦桂應給付原告新臺幣肆拾陸萬伍仟元及自民國一百零三年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鄭陳蜂負擔百分之十，被告曾錦桂負擔百分之三十二，餘由原告負擔。
本判決第一項原告以新台幣伍萬元供擔保得假執行，但被告鄭陳蜂以新台幣壹拾伍萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項原告以新台幣壹拾伍萬伍仟供擔保得假執行，但被告曾錦桂以新台幣肆拾陸萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序上理由當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴
訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。
被告安信建築經理股份有限公司（以下簡稱安信公司）之法定代理人原為高志尚，於本件訴訟進行中變更為周俊吉，被告安信公司於民國（下同）105年1月5日言詞辯論期日聲明承受訴訟，揆之前開規定，核無不合，應予准許。
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非
為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。原告原起訴聲明第三項為「被告安信公司應將被告曾錦桂、鄭陳蜂所繳交之履約保證之價款146萬5000元及前二項法定利息撥付給原告。」嗣於103年12月23日言詞辯論期日更正訴之聲明第三項為「被告安信公司應給付原告146萬5000元及起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息。」，經核與前開規定並無不合，應予准許。
貳、實體上理由原告起訴主張：原告於民國（下同）102年5月6日受被告鄭陳
蜂委託銷售其所有坐落新北市○○區○○段○○○○號及其上建物即門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號1-3樓房屋一棟（下稱系爭房地），原告於102年5月24日覓得買主即被告曾錦桂，並以新台幣（下同）3100萬元成立買賣契約，於系爭房地買賣契約簽約後向被告安信公司申請履行保證並繳交第一期價款372萬元，然被告曾錦桂於成交後，無故推延點交及交付尾款，經催告均不理會，並對原告之法定代理人提出詐欺告訴，被告鄭陳蜂對於曾錦桂無故拖延交屋，怠於行使其權利。原告仲介買賣業已完成，被告安信公司應依據約定，應將被告應給付之服務費給付原告，被告均拒絕給付，爰依原證1專任委託銷售契約書（以下簡稱原證1委託書）、原證4給付服務費證明書（以下簡稱原證4證明書）、原證6買賣價金履約保證申請書（以下簡稱原證6之履約保證申請書）第4條第3項，提起本訴，並聲明：被告鄭陳蜂應給付原告100萬元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告曾錦桂應給付原告46萬5000元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告安信公司應給付原告146萬5000元及起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
被告鄭陳蜂則以：被告曾錦桂表示不購買系爭房地，已委任律
師處理系爭房地之相關事宜，被告請原告公司協調，原告公司卻表示此事項與其無關，要求被告自行向曾錦桂提起訴訟。查被告並未收取任何款項，是無法給付仲介費給原告公司等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
被告曾錦桂則以：
㈠原告向新北市政府消保官提出被證4之系爭房地不動產說明書
及其他附件資料原本，經消保官於102年11月14日提供該資料供被告查驗，然查，因被告於簽約時並未攜帶印章，是均僅以捺指印之方式留印，然原告提供之系爭房地不動產說明書及附件側面所蓋騎縫章，僅見明顯之公司章、經紀人章，及五枚難以辨識之小章，而未有被告之指印，且附件資料中67建號及68建號建物平面圖成果表載明「中華民國102年5月29日」、「本謄本係網路申領之電子謄本，由原告自行列印，由上可知，102年5月25日被告簽署系爭房地不動產說明書時並未附有附件，況於102年6月1日簽系爭房地買賣契約時，原告亦未將附有完整附件資料之不動產說明書列入買賣契約之附屬文件，被告是於102年11月21日消保官協調時才知有該資料之存在。是以，原告於被告買受系爭房地時，並未依法告知系爭房地為工業用地，顯有違背居間人應據實報告之義務，是其自不得向被告為本案請求。
㈡查依據都市計畫法第32、34、36條，內政部於91年3月19日發
布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」及於101年10月29日發布之「成屋買賣訂型化契約應記載及不得記載事項」可知，工業區之土地及建物僅供工業使用，不得為住宅或其他使用，此乃工業區土地之使用管制內容，且不動產說明書及成屋買賣契約上應確實記載買賣標的之土地使用管制內容、建築改良物用途及土地標示之使用分區，是上開事項應屬交易上重要之事項，然依據原告提出之證物3，並未有乙種工業區、工業用等記載，且原告於簽約時，亦未提供系爭土地之都市計畫使用分區證明書、系爭建物之使用執照等資料，至被告明瞭係爭房地有工業用地之土地使用管制，及系爭房地主要用途為工業用，是原告於102年6 月1日簽約時並未告知被告上開交易上重要訊息，致被告交易時陷於錯誤，而為買受之意思表示，是原告與鄭陳蜂顯有共同詐欺之情事，依民法第567條第1項、第571條之規定，自不得請求被告給付仲介服務費。
㈢被告已於103年度訴字第1415號返還買賣價金事件中解除系爭
房地之買賣契約，更依民法第88條之規定以錯誤為由撤銷買受系爭不動產之意思表示，是依據民法第568條及其立法理由，原告自不得向被告為本件之請求。
㈣退萬步言，若鈞院認原告之訴有理由，然系爭房地之買賣契約
簽定後，原告應為被告進行之過戶及點交等從給付或附隨意物所需支出之成本及人事費用尚未發生，則兩造約定之服務報酬顯有過高之情形，是請依民法第572條之規定酌減仲介服務費之數額。
㈤聲明:原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
被告安信公司則以：原證6之申請書第4條第3項，並非原告之
請求權基礎。兩造和安信公司申請履約保證契約，與原告無關，且契約第4條第3項專戶支出部分，是指買賣雙方應付的服務費可從安信公司之專戶支出，如判決買賣雙方應給付服務費，安信公司會依上開規定給付原告，然本件尚未確定，是安信公司尚未撥款等語，並聲明:原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事實（見105年1月2日筆錄，本院卷第212-213頁
）㈠被告鄭陳蜂與原告於民國（下同）102年5月6日簽定原證1專任
委託銷售契約書（以下簡稱原證1委託書），出售被告鄭陳蜂所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○號及其上建物即門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○號1-3樓（以下簡稱系爭房地），再於102年5月25日簽署銷售委託事項變更契約書，有原告提出原證1之委託書、銷售委託事項變更契約書可按（見本院卷第7-10、15頁）㈡被告曾錦桂於102年5月16日就系爭房地簽署原證1之不動產購
買意願書，同意以3100萬元購買系爭房地，並於同日簽署給付服務費承諾書，再於同月25日簽署不動產買賣定金收據，有原告提出原證1之不動產購買意願書、原證4給付服務費承諾書、不動產買賣定金收據可按（見本院卷第11-13頁）。
㈢被告鄭陳蜂、與被告曾錦桂就系爭房地成立買賣契約，被告曾
錦桂同意以3100萬元購買系爭房地，有原告提出原證3之不動產買賣契約書可按（見本院卷第16-23頁）。
㈣被告鄭陳蜂同意支付原告服務費100萬元，有原告提出被告鄭
陳蜂簽署原證4之服務費證明書可按（見本院卷第24頁）。㈤被告曾錦桂同意支付原告服務費46萬5000元，有原告提出被告曾錦桂簽署之服務費證明書可按（見本院卷第25頁）。
㈥被告曾錦桂以被告鄭陳蜂、詹昭賜（原告公司法定代理人）、
蔡孟娟（原告公司之仲介經紀人）、葉銘元（系爭房地之代書），隱瞞系爭房地為工業住宅之事實，涉嫌詐欺取財、偽造文書等罪嫌，提出告訴，經檢察官為被告鄭陳蜂、詹昭賜、葉銘元、蔡孟娟為不起訴處分確定，有新北地方法院檢察署檢察官103年度偵續字第480號不起訴處分書可按（見本院卷第202頁）。
㈦被告曾錦桂以被告鄭陳蜂、被告安信公司，以被告鄭陳蜂未完
成交付房屋解除契約為由提起訴訟，經法院為被告曾錦桂敗訴之判決，被告曾錦桂上訴，被告曾錦桂、鄭陳蜂達成和解，和解內容為㈠被告曾錦桂交付安信公司之372萬元及其利息，待本訴確定後，扣除被告曾錦桂、鄭陳蜂應給付原告之金額及利息後，再扣除履約保證手續費1萬8600元，所剩之履約保證專戶結餘款，由被告鄭陳蜂、曾錦桂平分，並由安信公司各交付予被告曾錦桂、鄭陳蜂取得，㈡被告鄭陳蜂與被告曾錦桂於102年6月1日就系爭房地之買賣契約合意解除契約。㈢被告曾錦桂應捨棄台灣高等法院檢察署104年度上聲議字第8005號不起訴處分，提起交付審判之權利。㈣被告鄭陳蜂願對被告曾錦桂、安信公司撤回本院104年度訴字第1532號履行契約事件之訴訟，均不再主張買賣契約及買買價金之履約保證金申請書之權利。㈤被告曾錦桂、安信公司同意被告鄭陳蜂撤回前開訴訟，有台灣高等法院104年度上字第626號和解筆錄可按。原告起訴主張被告鄭陳蜂委託其銷售系爭房地，經原告居間覓
得買主被告曾錦桂，以3100萬元購買系爭房地，並簽立買賣契約，被告鄭陳蜂同意支付服務費100萬元，被告曾錦桂支付服務費46萬6000元，被告安信公司為履約保證公司，被告鄭陳蜂、曾錦桂卻拒絕給付服務費，安信公司未依法給付服務費，爰依據原證1委託書，原證4證明書、原證6之履約保證申請書第4條第3項之規定，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件爭點㈠原告依據原證1委託書第5條、原證4之證明書，請求被告鄭陳蜂給付服務費100萬元、被告曾錦桂給付46萬5000元，是否有理由?㈡原告依據原證6之履約保證請書第4條第3項，請求安信公司給付146萬5000元，是否有理由?茲分述如下:
㈠原告依據原證1委託書第5條、原證4之證明書，請求被告鄭陳
蜂給付服務費100萬元、被告曾錦桂給付46萬5000元，是否有理由?⒈按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公
平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法第572條本文已有規定，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。且按「受當事人之委託而為居間者，其報酬之給付，仍有民法第572條規定之適用，又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。」(最高法院57年度台上字第2749號判決意旨參照)。
⒉按「仲介成交時，甲方（即被告鄭陳蜂）應即給付實際成交總
價百分之四服務報酬予乙方，或在簽立書面買賣契約時」「在簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方（即被告鄭陳蜂）或買方之事由而解除契約時，甲方仍應支付委託價格百分之四給予乙方（即原告），給予乙方作為服務報酬」，有原告與被告鄭陳蜂簽定原證1委託書第5條、第8條第3項可按。準此，被告鄭陳蜂與被告曾錦桂雖已合意解除契約，被告鄭陳蜂仍有給付服務報酬即支付委託價格百分之四之義務，併予陳明。
⒊本院斟酌被告鄭陳蜂於102年5月6日簽署原證1之委託書後，隨
即於102年6月1日覓得買主即被告曾錦桂而簽定買賣契約，嗣因被告曾錦桂以被告鄭陳蜂、原告之法定代理人詹昭賜、蔡孟娟、葉銘元為被告，隱瞞系爭房地為工業住宅之事實，涉嫌詐欺、偽造文書等罪嫌，提出告訴，經檢察官為被告鄭陳蜂、詹昭賜、葉銘元、蔡孟娟為不起訴處分確定，有新北地方法院檢察署檢察官104年6月19日103年度偵續字第480號不起訴處分書可按。另經被告鄭陳蜂對曾錦桂提起履行契約之訴訟，被告曾錦桂對被告鄭陳蜂提起解除契約返還價金之訴訟，經被告鄭陳蜂、曾錦桂二人訴訟中同意解除契約等情，為兩造所不爭，被告鄭陳蜂迄今均未收受買賣價金，自買賣契約成立後，長達2年多，均為訴訟所困擾，被告鄭陳蜂曾要求原告公司居間協調被告曾錦桂欲解除契約之事宜，原告均拒絕處理，已有違一般仲介業界居間之義務，且被告鄭陳蜂並未因原告之居間而受有利益，再者，依據居間業界之習慣，原告尚需配合買賣雙方進行交屋及計算相關稅費之義務，然因本件契約已解除，原告並無配合交屋、或無需履行相關義務，從而，本院認為原告得向被告鄭陳蜂請求之居間報酬，應以按買賣成交價之千分之5計算即15萬5000元（即3100萬元X0.005=155000）為合理，是經被告為酌減報酬之抗辯後，本院爰予以酌減本件兩造間之居間報酬，按系爭房地成交價之千分之15計算，即酌減為15萬5000元，為有理由，逾此部分，應予駁回。
⒋又本院斟酌被告曾錦桂於102年6月1日與被告鄭陳蜂於簽訂買
賣契約前，即102年5、6月初，就系爭房地房屋貸款一事，曾找永豐銀行蘆洲分行貸款專員林政毅、陽信銀行蘆洲分行陳志浩經理詢問，當時林政毅已告知被告曾錦桂系爭房地為工業用地，被告曾錦桂欲申請貸款額度2400萬元，永豐銀行只能提供2170萬元之貸款額度，陳志浩亦有告知被告曾錦桂系爭房地為工業用地，房屋貸款初估價格為1649萬8500元，並經證人陳志浩、林政毅於偵查時證述明確，並有永豐銀行蘆洲分行永豐銀蘆洲分行（104）字第7號函、陳志浩提供系爭房地之貸款初估文件附於偵查卷可按，足認被告曾錦桂於102年5月底、102年6月初即已知悉系爭房地為工業用地，縱使如被告曾錦桂所稱其經由陳志浩告知，始知悉系爭房地為工業用地，仍之後陸續尋訪永豐銀行、國泰銀行詢問房屋貸款價格，果如被告曾錦桂主張如知悉工業住宅，即不欲購買，則被告曾錦桂於102年5月、6月間知悉系爭房地為工業住宅後，理應不簽約或立即解除契約，卻於102年8月2日仍寄發存證信函請求被告鄭陳蜂交付系爭房地，足見，被告曾錦桂於簽約時即已知悉系爭房地為工業住宅，仍欲購買之事實，以上各情，有新北地方法院檢察署檢察官103年度偵續字第480號不起訴處分書可按（見本院卷第202-205頁）。並參以被告曾錦桂對被告鄭陳蜂提起解除契約返還買賣價金之訴訟，經法院斟酌證人詹昭賜、葉銘元、鄭雅玲之證詞，及系爭房地之不動產說明書等證物，認定被告曾錦桂於買受系爭房地簽署買賣契約時，即已知悉系爭房地為工業住宅之事實，被告鄭陳蜂並未涉嫌詐欺，而為被告曾錦桂敗訴之判決，有本院103年度訴字第2444號判決可按（見本院卷第
192 -197頁），綜上所述，被告曾錦桂明知系爭房地為工業住宅仍欲購買之事實，卻虛構原告公司之法定代理人詹昭賜、被告鄭陳蜂隱瞞系爭房地之工業住宅之事實，濫行提出刑事告訴、民事訴訟，浪費訴訟資源，更令原告公司之法定代理人詹昭賜、營業員蔡孟娟、代書葉銘元等人長達2年均陷於訟爭之困擾，被告曾錦桂抗辯應酌減服務費，自屬無據。從而，原告依據原證4之證明書，請求被告曾錦桂給付46萬5000元，為有理由，應予准許。
㈡原告依據原證6之申請書第4條第3項，請求安信公司給付146萬
5000元，是否有理由?⒈債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付
，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則（最高法院88年度台上字第694號民事裁判意旨參照）。又基於債之相對性原則，債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，合先陳明。
⒉「買賣雙方應付仲介服務費，金額應依台陸房屋仲介公司（即
台陸公司）房屋不動產之通知撥付之」，原告僅於賣方及買方經紀人欄簽署，有被告曾錦桂與被告鄭陳蜂簽定之原證6履約保證申請書可考（見本院卷第32-34頁），從而，原告並非原證6之履約保證申請書之契約當事人，至於上開契約約定之真意，係指被告曾錦桂被告鄭陳蜂應給付之仲介服務費「金額」由原告通知後撥付，並非被告安信公司是否撥付仲介費，係由原告決定或通知，原告之請求，自有誤會。準此，基於債之相對性原則，原告並未取得原證6履約保證書之請求權，從而，原告依據前開約定，請求被告安信公司給付仲介費，並無理由。
㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條、第203條分別定有明文。次按送達不能依前二條規定為之者，得將文書寄存送達地之自治或警察機關，並作送達通知書兩份，一份黏貼於應受送達人住居所、事務所、營業所或其就業處所門首，另一份置於該送達處所信箱或其他適當位置，以為送達。寄存送達，自寄存之日起，經十日發生效力。民事訴訟法第138條第1、2項定有明文。本件起訴狀繕本於103年10月8日寄存送達於被告鄭陳蜂，有卷附之送達證書為證（見本院卷第57、58頁），揆諸前開規定，應自寄存之日起經10日發生效力，原告請求被告鄭陳蜂應自起訴狀繕本送達生效翌日即103年10月19日起至清償日，按年息百分之5計算之利息，應屬有據。本件起訴狀繕本於103年10月6日送達於被告曾錦桂，有卷附之送達證書為證（見本院卷第59頁），揆諸前開規定，原告請求被告曾錦桂應自起訴狀繕本送達生效翌日即103年10月7日起至清償日，按年息百分之5計算之利息，應屬有據。
綜上述，原告依據原證1委託書、原證4證明書請求被告鄭陳蜂
給付15萬5000元及自起訴狀繕本送達翌日即103年10月19日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，請求被告曾錦桂給付
46 萬5000元及自起訴狀繕本送達翌日即103年10月7日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰酌定相
當之擔保金額分別宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 19 日
民事第四庭
法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 19 日
書記官 林瓐姍