臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2099號原 告 付琳贊訴訟代理人 王聰明律師複 代理人 林美嬌被 告 李朝益訴訟代理人 楊貴森律師上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國104年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號六樓之十二房屋（即坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，建號七六四一建物）遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣貳拾捌萬陸仟元，及自民國一０三年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告原在其弟經營之宏固營造公司擔任總經理，嗣聽聞被告配偶稱約自民國96年起公司負責人似掌握被告帳目不清，故將被告逐出公司等語，且聽聞被告連居住而以其女兒名義購買之中和莒光路頂天立地住宅亦出售籌款，風波始平息，此事件發生後，被告即處於經濟不佳之狀態。㈡原告購買坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上建號7641建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○號6樓之12房屋（下稱系爭房屋），確是被告邀請而去看屋，購屋時係原告與同鄉友人李曉芹各買1戶，因李曉芹已取得中華民國國籍即身分證，而原告尚未取得，故2屋皆以李曉芹之名義簽約（另1戶係同號之8），因需繳納簽約金，當時看屋是臨時決定，原告與李曉芹均未帶太多錢，故由被告代墊，但事後已償還，李曉芹於原告取得身分證後，即將原告所購買之系爭房屋過戶到原告名下。㈢被告於97年底交屋時向原告稱與妻不睦，且信奉之廟在山上，欲供奉在山下，故向原告租住該屋，並與原告簽訂租賃契約，約定由其繳納房屋貸款利息及社區管理費，但被告只繳101年3至5月份之貸款利息，自101年6月即不願再繳，自此雙方交惡，原告屢請其遷出，被告皆置之不理，爰以起訴狀終止租賃契約，契約既經終止，請求判命被告遷讓房屋及給付101年6月至103年3月相當於租金之不當得利等語。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：㈠系爭房屋係被告於96年1月14日向訴外人皇翔建設股份有限公司（下稱皇翔公司）所購買，因礙於家庭因素，故借名登記予李曉芹名下，而房價係由被告所支付，因李曉芹於103年4月間欲購屋，需辦理貸款，必須將系爭房貸債務除去，始能辦理，故李曉芹即以買賣為登記原因，將系爭房屋所有權登記在原告名下，是被告始為系爭房屋之真正所有權人，原告只是借名登記為所有權人而已。㈡系爭房屋雖於101年1月5日以買賣為登記原因，將所有權登記在原告名下，但原告與前手李曉芹間，當時並沒有實際買賣關係。原告並不否認系爭房屋土地買賣契約書所示之96年1月8日訂金新台幣（下同）12萬元、96年1月14日簽約金24萬元，合計36萬元，係由被告所支付之事實。㈢系爭房屋借名登記予李曉芹名下時，該房屋之使用、收益、管理即由被告為之，有以下事實可證：⒈96年6月2日就系爭房屋裝設有線電視，係被告申請的；⒉99年間系爭房屋裝罝熱水器，亦由被告所處理；⒊系爭房屋102年地價稅，亦由被告所繳納。㈣系爭房屋最早係由被告向李曉芹借名而登記在李曉芹名下，故買賣契約原本仍在被告手上，如果原告主張最早是伊借名登記在李曉芹名下，則請原告提出最早向皇翔公司購買之房屋土地買賣契約書原本以供查證等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張購買系爭房屋時，伊尚未取得中華民國身分證，故將系爭房屋借名登記予好友李曉芹名下，李曉芹於原告取得身分證後，即將原告所購買之系爭房屋過戶到原告名下；被告於97年底交屋時即向原告租住該屋，並與原告簽訂租賃契約，約定由被告繳納房屋貸款利息及社區管理費充當租金，但被告只繳101年3至5月份之貸款利息，自101年6月起即不願再繳，原告屢請其遷出，被告皆置之不理，爰以起訴狀終止租賃契約，契約既經終止，請求判命被告遷讓及給付101年6月至103年3月相當於租金之不當得利28萬6,000元之事實；被告則抗辯系爭房屋乃被告所購買而借名登記予李曉芹名下，房價係由被告所支付，因李曉芹於101年1月間欲購屋，必須將系爭房貸債務除去，始能辦理貸款，故李曉芹即以買賣為登記原因，將系爭房屋所有權登記在原告名下，是被告始為系爭房屋之真正所有權人，原告只是借名登記為所有權人而已，並以前詞置辯。是本件兩造之主要爭點厥為：系爭房屋是否為被告所有而借名登記於原告名下？經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按「借名登記」契約云者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立。準此，當事人之一方如主張與他方有借名登記關係存在，自應就借名登記契約確已成立之事實，負舉證責任（最高法院100年度台上字第1972號、94年度台上字第767號裁判意旨參照）。再按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，民法第758條定有明文。查系爭房屋原登記為李曉芹所有，嗣於101年1月5日以買賣為原因移轉予原告，自始未曾登記為被告所有，可認原告就其為系爭房屋所有權人一節，已盡相當之舉證，至被告抗辯系爭房屋為其所有，並先後借名登記於李曉芹及原告名下一情，既為原告所否認，被告自應就雙方有借名登記意思表示互相一致之要件負舉證之責。
㈡被告抗辯系爭房屋買賣契約為伊所簽定，價金亦為其所支付
，僅係借名登記予李曉芹名下云云，並提出房屋土地買賣契約書、起訴狀繕本為證（本院卷第29至39頁）。惟查，⒈原告於96年1月16日委託李曉芹匯款10萬元予被告、於96年4
月17日匯款16萬元予被告、於96年11月26日匯款30萬元予被告、於97年5月12日匯款20萬元予被告女兒李旻軒等情，有原告所提取款憑條、匯款委託書在卷可稽（本院卷第95至99頁），故被告抗辯96年1月8日訂金12萬元、96年1月14日簽約金24萬元係伊所支付等語，容有誤會。
⒉原告就系爭房屋（預售屋A9-06F）曾於96年8月23日、97年2
月25日分別透過李曉芹給付16萬元、8萬元期金給皇翔公司；並於98年1月20日經手渣打銀行房屋貸款330萬元；貸款利息從98年2月起繳納至101年2月1日原告轉向玉山銀行貸款，此期間約3年，應向渣打銀行繳36期房貸，又被告於99年10月1日與原告簽訂系爭房屋租賃契約，約定每月租金1萬3,000元（管理費）等情，有慶豐商業銀行匯款委託書證明聯、臺灣土地銀行存摺類存款憑條、皇翔公司電子計算機統一發票、房屋租賃契約書在卷可稽（本院卷第51至54、100至106頁）。故被告抗辯伊除由其小舅子許瑞擇於99年6月21日、99年10月21日、99年12月22日、100年4月25日、100年9月20日、100年11月9日分別跨行轉帳1萬元、1萬2,000元、1萬2,000元、1萬2,000元、1萬2,000元、1萬3,000元予李曉芹外，亦以自己之現金存入李曉芹設於渣打銀行中和分行帳戶共18次，足徵系爭房屋係由被告出資所購等語，要無可採。
⒊原告於98年7月20日、100年1月21日、100年5月24日、100年
6月22日分別匯1萬元、1萬2,000元、1萬2,000元、1萬2,000元至李曉芹渣打銀行中和分行0000000000000帳號等情，有李曉芹渣打銀行活期存款/活期儲蓄存款帳戶存摺影本附卷可參（本院卷第154至160頁），是原告曾匯款至李曉芹帳戶備抵扣款，故被告抗辯房屋為伊所購，96年1月先借名登記予李曉芹名下，再轉借名登記予原告名下等語，應無可採。⒋原告主張系爭房屋自101年2月轉向玉山銀行貸款後，從101
年3月至今貸款本息已發生34期，但被告只繳101年3至5月3期等情，被告並不否認。是除此3期以外之房屋貸款應為原告所繳納，故被告抗辯系爭房屋為其所購買，借名登記予原告或李曉芹名下，貸款本息由其繳納等語，亦不可採。
㈢被告又抗辯系爭房屋之使用收益管理由伊為之，僅礙於家庭
因素，借名登記於李曉芹名下，李曉芹於101年1月欲購屋，須將系爭房屋貸款債務除去，始得辦理貸款，而將系爭房屋之借名登記以買賣為原因移轉登記於原告名下，被告才是系爭房屋之真正所有權人云云，並提出大豐有線電視股份有限公司施工驗收單、燃氣熱水器及其配管施工登錄卡、櫻花廚藝中央店巧登燈飾廚具水電衛浴訂購單、新北市政府稅捐稽徵處102年地價稅繳款書等為證（本院卷第72至75頁），然為原告所否認，並主張系爭房屋交屋後不久，被告即向原告租用，當時原告另有居處，原不打算遷入居住，故未加裝潢，被告稱其會自行稍事裝修等語。經查，房屋之水電瓦斯、衛浴設備、有線電視、地價稅等，均有可能為承租人所經手，故原告之主張亦不無道理，是被告抗辯系爭房屋之使用收益管理為伊所為，系爭房屋為其所有，僅借名登記於原告名下等語，礙難採信。
㈣綜上所述，被告抗辯其為系爭房屋真正所有權人，僅借名登記於原告名下，洵屬無據，尚非可採。
四、被告復抗辯原告係在未取得中華民國國籍以前，以其自己名義購買台灣地區不動產，係無效法律行為云云。惟按「查國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第二十三條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容若在禁止當事人（包括政府機關及人民）為一定行為，而屬於民法第七十一條前段所稱之「禁止規定」者。倘權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力者，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護」，最高法院著有103年度台上字第976號裁判可參。是本件原告縱係在未取得中華民國國籍以前，以其自己名義購買台灣地區不動產，亦非屬無效法律行為，故被告上開抗辯仍無可取。
五、被告另抗辯縱認系爭房屋為原告所有，被告既以承租人地位使用系爭房屋，原告於101年9月1日租期屆滿後，並不即為反對之意思表示，依民法第451條規定視為不定期限租賃契約云云，為原告所否認，並主張系爭房屋交屋後雙方約定由被告負擔房貸當作租金，被告中途付不出錢，原告請被告搬離，房屋要出租他人，但被告一直拖延等語，因被告並未舉證證明其有如期給付租金，且原告復以被告未付租金而終止租約（詳如後述），故被告上開所辯亦無可採。
六、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第455條前段、第767條第1項分別定有明文。原告為系爭房屋之所有權人，已如上述，被告向原告承租系爭房屋，租期屆滿後仍不遷出，原告業以起訴狀繕本送達作為終止租賃契約之意思表示，被告屬無權占有原告所有之物，故原告據民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還所占用之系爭房屋，即屬有據，應予准許。
七、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查被告向原告承租系爭房屋，雙方約定以貸款利息抵房租，系爭房屋於101年1月5日移轉登記予原告名下，原告於101年2月轉向玉山銀行貸款，即被告須給付貸款利息1萬3,000元予原告，而被告僅給付101年3至5月之貸款利息，原告已於103年4月將系爭房屋門鎖更換，故原告得請求被告給付自101年6月至103年3月共22個月相當租金之不當得利28萬6,000元（13,000×22＝286,000）。
八、從而，原告依民法第455條、第767條第1項、第179條規定，請求：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告28萬6,000元，及自103年4月1日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息，均有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 2 日
民事第一庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 2 日
書記官 鍾惠萍