臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2101號原 告 竹北置地開發有限公司法定代理人 趙賢彬訴訟代理人 陳永來律師
魏雯祈律師陳稚平律師被 告 楊林如味上列當事人間請求給付報酬費用事件，經本院於民國103 年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）緣被告於102 年12月31日委託原告仲介出售坐落於新北市○○區○○段○○○○○ ○號及僑中段581 、634 、634-2 、634-3 、634-4 地號之土地（下稱系爭土地），兩造並訂有買賣仲介專任委託書（下稱系爭委託書），系爭委託書第3 點並約定被告同意於買賣成交後至遲於簽約同時，原告得向被告一次收取成交價額4%作為服務報酬，合先敘明。
（二）而訴外人廖明鏡於103 年3 月10日與原告簽訂不動產買賣定金契約（下稱系爭定金契約），願以新台幣（下同）2700萬元購買系爭土地，並同時交付票據號碼WYAA493495，票面金額為100 萬元之支票作為定金。原告遂於103 年
3 月11日以存證信函催告被告及訴外人廖明鏡於103 年3月17日至原告公司簽訂買賣契約書，詎料被告竟未如期前往原告公司；原告公司再於103 年3 月19日催告被告履行簽訂買賣契約，仍未獲置理。
（三）按「甲方（即被告，下同）委託銷售價格為新台幣每坪實拿參拾貳萬元整，增值稅由地主負擔元整」、「甲方同意乙方（即原告，下同））可為買賣雙方之代理人，而買方出價承購之條件，若與本委託書相當或較有利甲方時，甲方同意乙方無須再行通知即得全權代理收受定金，並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。」委託書第2 點及第6 點(1) 分別定有明文。次按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」民法第565 條定有明文。經查，訴外人同意以2700萬元購買系爭土地，扣除仲介費用4%即108 萬後，被告得實拿2592萬元，換算其每坪實拿32萬元（系爭土地為81坪），顯已符合委託書所訂被告每坪實拿32萬元之承購條件，是依委託書第6 點(1) ，原告無須通知被告即得全權代理收受定金，原告亦確實自訴外人廖明鏡收受定金100 萬元，是本件買賣契約已於收受定金時成立生效。是原告自得依民法第565 條請求被告給付報酬。
（四）況按「收定後，買賣契約未簽訂係可歸責於甲方者，由甲方加倍返還定金予買方；且乙方受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額的4%服務報酬全額予乙方。」委託書第6 點(3) 亦定有明文。本件原告收定後，隨即以存證信函通知被告簽訂契約，然被告無任何理由而不願簽訂契約，是買賣契約未簽訂顯可歸責於被告，依上開約定，被告自應給付服務報酬之全額予原告。
（五）被告雖主張簽立委託書時，係稱32萬拿清云云；惟被告之主張並未舉證以實其說，況系爭委託書上亦明載增值稅由地主負擔，是被告稱32萬係不包含增值稅之主張，顯屬無據。被告又認委託書係於被告無知情形下放棄審閱權，且原告營業員未主動通知被告家屬陪同簽訂契約云云；惟觀之被告有於放棄契約審閱權利之選項下簽名，是被告顯然於簽名時可明確知悉其放棄行使契約審閱權利；又本件系爭土地之所有人即為被告，被告又非無行為能力人，是本件委託書簽立時，縱無家屬陪同在旁，應無礙該委託書之合法成立。
（六）聲明：①被告應給付原告108 萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。③原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）被告為年過80歲，只受過日本教育的老太太，102 年12月31日任職於原告的營業員李鳳貞，在被告無家屬陪同下，與被告簽訂系爭專任委託書，當時被告與李鳳貞口頭約定每坪單價為「32萬拿清」，因被告不擅書寫，除簽名外由李鳳貞代筆並代為蓋私章，因李鳳貞為熟人介紹，並沒詳加檢查李鳳貞書寫內容，而造成日後系爭，所謂32萬拿清即代表不含仲介費及土增稅，應為：總價= （32萬/ 坪*8
1.04㎡* 0.3025坪/ ㎡+ 土增稅）/ 0.96所得數值才是真正委託價，而原告收取成交價額4%才成立，此外李鳳貞並無對被告詳加說明合約內容，並擅自勾選放棄審閱權欄位以規避責任，被告在無知的情況下放棄審閱權。
（二）依系爭專任委託書文中第2 條，委託銷售價格塗改，銷售價格模糊不明確，未詳細載明銷售總金額、任何交易、銷售單價及銷售總金額，都是成交之關鍵所在，原告承辦人員含糊帶過，顯有瞞騙之嫌。
（三）被告自始至終未看過「不動產買賣定金契約」，截至目前為止被告仍不知買方出價總金額，可說明原告隱瞞買方出價總金額之意圖，依慣例仲介營業員須誠實以書面告知買方出價總金額，賣方才能決定是否收受定金，但依系爭專任委託書第6 條「甲方同意乙方無須再行通知即得全權代理收受定金」，顯為坑殺賣方之手段，原告隱瞞買方出價實際總金額，是否有作價差之嫌請明察。
（四）又依存證信函中由原告片面以存證信函在未告知成交總金額、未協調權利義務，又未協調交易模式（現金、信託、履約保證…）情況下賀成交，以被告誠實可欺而行使強迫交易之手段，又原告存證信函所提不動產買賣定金契約並未列為附件，也不曾出示讓被告審閱，被告在不知買方實際出價總金額情況下，又遭原告刻意隱瞞價金，何須配合簽約，況且交易細節（如買賣權利義務、現金、或信託或履約... ），均尚未溝通達成共識，如何配合簽約。
（五）答辯聲明：①請求駁回原告之訴。②訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張兩造於102 年12月31日就被告所有系爭土地簽訂系爭委託書，又嗣於103 年3 月10日與訴外人廖明鏡簽訂系爭定金契約等情，有系爭委託書、定金契約各1 份為憑，自堪信真實。又原告就被告所有之系爭土地已覓得合於兩造約定條件之買方廖明鏡，原告亦已於委託期間內通知被告系爭土地業已成交，原告自得請求被告給付108 萬元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭委託契約是否因原告公司未依規定給予被告審閱期限而致無效？㈡原告依系爭專任委託契約第3 條、第6 條第3 款向被告請求給付服務報酬108 萬元，有無理由？茲分述如下。
四、系爭委託契約是否因原告公司未依規定給予被告審閱期限而致無效？
（一）被告抗辯：其與原告公司簽訂之系爭委託契約時，因原告公司未告知被告有三天以上契約審閱期，此外李鳳貞並無對被告詳加說明合約內容，並擅自勾選放棄審閱權欄位以規避責任，被告在無知的情況下放棄審閱權，原告公司顯未盡告知義務，有故意隱匿之嫌，因此兩造間系爭委託銷售契約未成立，則原告公司於審閱期內通知已尋獲買家，不生買賣契約成立之效力云云。
（二）惟查觀諸被告與原告公司於102 年12月31日簽訂之系爭委託契約（見103 年度司促字第12602 號卷第5 頁）聲明一欄之內容，載明：「委託人有三天以上之契約審閱權，委託人於契約簽立前可要求本契約攜回審閱。委託人簽立本契約時業已充份了解本契約條文，是願放棄行使契約審閱權利。立委託書人簽章」等語之文字。而被告為智識程度正常之成年人，其於合約審閱期之聲明欄內，已充分了解本契約內容，無須另行攜回審閱處親自簽名，顯見被告對系爭委託銷售契書之內容應已知悉，且同意直接進入簽屬委託銷售契約書，至堪明確。被告上開抗辯，應無可採。
（三）被告雖主張當時係約定每坪32萬拿清，因被告不擅書寫，除簽名外由李鳳貞代筆並代為蓋私章，是所謂32萬拿清即代表不含仲介費及土增稅云云；惟查，兩造所簽訂之系爭委託契約第3 條託銷售價格之欄位載明：「每坪實拿參拾貳萬元整，增值稅由地主負擔」，足見雙方確實係約定每坪被告實拿32萬元，惟增值稅應由被告負擔，此亦經當時承辦人員李鳳貞到庭證稱上情無訛（見本院卷第36、37頁）。至被告雖另主張該欄位有經過塗改云云；惟此業經李鳳貞證稱：「沒有塗改，我們在上面蓋章只是以示重視而已，內容就是『每坪實拿32萬，增值稅由地主負擔。』」等語。況紅色委託書係交由被告留存一情，則被告留存之紅色委託書上亦同係載明「每坪實拿參拾貳萬元整，增值稅由地主負擔」，何來塗改之有？再者，該紅色委託書既留存於被告處，倘被告認其上所載之銷售價格與兩造約定不符，自可向原告公司表示意見，惟直至原告公司尋獲買方，均未見被告提出任何異議，顯見委託書上所載之內容確實為兩造約定之真意。至證人楊明村雖稱被告曾經跟其說過要拿清的才要賣（見本院卷第50頁反面），惟就兩造簽約之過程，證人楊明村亦表示其並不清楚，是證人楊明村所述無法為有利於被告之認定。況不動產買賣契約之標的物價值甚鉅，衡情一般人均會慎重其事，就契約上重要之點逐一確認，被告既不否認有簽訂系爭委託契約之真意，並於系爭委託銷售契約上簽名，殊無事後徒稱已80多歲，受日本教育不擅書寫無法閱讀契約內容而否認契約有效成立之理。
五、原告依系爭委託契約第3 條、第6 條(3) 向被告請求給付服務報酬108 萬元，有無理由？
（一）原告主張被告與廖明鏡間之買賣契約已經成立，而得請求被告給付服務報酬，無非係以系爭委託契約第6 條(1) 約定：「甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人，而買方出價承購之條件，若與本委託書相當或較有利甲方時，甲方同意乙方無須再行通知即得全權代理收受定金，並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。」為其依據，並提出原告與廖明鏡簽定之系爭定金契約書影本1 份為證。原告雖主張：廖明鏡已出價達到被告委託原告銷售之價格，故買賣契約成立云云。然被告則辯稱：伊自始至終未看過系爭定金契約，截至目前為止被告仍不知買方出價總金額，可說明原告隱瞞買方出價總金額之意圖，依慣例仲介營業員須誠實以書面告知買方出價總金額，賣方才能決定是否收受定金，但依系爭委託書第6 條「甲方同意乙方無須再行通知即得全權代理收受定金」，顯為坑殺賣方之手段，原告隱瞞買方出價實際總金額，是否有作價差之嫌等語，被告既認第6 條第(1) 項之約定不足以拘束其，則該條之法律效力如何，應為首要之爭點。
（二）依居間之法律性質，買賣雙方不因此喪失議約之權利，系爭委託契約第6 條第2 項之約定違反居間之性質：按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第
568 條第1 項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人，或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此有別於一般雙務契約，是以，系爭委託契約第6 條(1) 之約定，不待買賣雙方之決定即認買賣契約成立生效，實與居間之法律性質有間。
（三）系爭委託契約第6 條(1) 之約定違反消費者保護法第12條之規定，應屬無效：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。又按消費者保護法第ll條、第12條分別明文規定，企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；定型化契約中之條款違反誠實信用原則，對消費者顯失公平者，無效。
⒉自由，在我們的社會中是個普遍的理想，過去四、五百年
來逐漸出現較廣的自由主義道德觀（liberalethic），其中最根本的信條就是：自由毫無疑問的是善的、有價值的。現在這個時代似乎讓許多人享受到前所未有的自由，譬如休閒時間的增加、旅行能力的增強，或者所能選擇職業種類的增加以及所能企求的生存範圍的擴展等等。然而，同時也有太多令人不安的跡象顯示，並不是上述所有那些成就已真正地增進了人類的自由。工作場所的強制命令，要原來安逸舒適的中產階級在其生涯中付出更多時間和精力之要求，已大為增加，而對於甚為複雜的經濟和社會體系，也比以前更無能為力，根本插不上手。契約自由來自於「經濟自由」之概念，「經濟自由」是來自於自由主義價值體系之概念，該等概念固盛行於19世紀末，但其後於20世紀初政治上之「馬克思主義」、經濟學上之「凱因斯主義」出現後，原本採行資本主義國家均從原先自由經濟政策轉為福利國家政策，並對「契約自由」予以干預，消費者保護法第11、12條之規定及民法第247 條之1 定型化契約之規定即在於限制自由主義所發展出來的「契約自由」。縱然採取自由經濟的概念，自由主義經濟論者如1976年諾貝爾獎得主傅利曼在其「資本主義與自由」一書中亦強調：「絕對自由是不可能的，無政府狀態，不管是多麼誘人的一套哲學，在這個人無完人的世界，實際上並不可行」，其並認為在「獨占」、「市場不完善」及發生「鄰里效應」時，政府應予介入，同樣地，消費者保護法第11、12條之規定，亦在於介入此種濫用契約自由之情形，究其規範意旨乃因法律之公正與契約之公正同為國民私法生活公正之保障，是私法契約當事人間之法律關係首重公平，亦即當事人所享之權利與所負之義務不僅不得與「衡平原則」有違，且該法律行為之內涵，當不能逸脫該法律行為所屬法律規範有關權利義務分配之規定，若脫逸此種「權利義務分配之典型」甚遠，已超越契約相對人始料所及，縱該約款形式上經相對人同意訂入定型化契約內，亦應認該約定條款與誠實信用原則有悖，應屬無效。
⒊經查，本件兩造所簽訂之系爭委託契約第6 條(1) 固約定
：「甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人，而買方出價承購之條件，若與本委託書相當或較有利甲方時，甲方同意乙方無須再行通知即得全權代理收受定金，並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。」等語，然觀諸該約定之報酬給付要件，僅須買方表示欲以委託價額（即底價）承購即屬成就（以系爭委託契約片面擬制他契約即買賣契約成立生效），至於買方與被告間是否確有成立買賣契約、若未成立買賣契約係可歸責於何人，均在所不論，則賣方因簽訂系爭委託契約而喪失是否要成立買賣契約之締約自由，不啻扼殺賣方本於居間本質所得享有之正當權益，形同將許多實際上尚待磋商的出售條件全部託付予仲介人，使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價格之高低，忽視其他於實務常見之其他重要買賣條件，亦即不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。查本件不但顯與居間契約報酬給付之特性不符，亦與民法第153 條第2 項規定之要件不同（房屋買賣具體化於民法第153 條第2 項之規定，「必要之點」絕非僅有價金合致乙項），更有異於目前不動產交易實務之運作，因交易實務上買方與仲介業者交涉時，若有購買意願，均先行交付所謂斡旋金予仲介人作為與賣家交涉之用，此無異剝奪賣方就買賣契約仍然保有最終之議約權。綜上，系爭委託契約第6 條(1) 約定，以買方出價達到委託價額時，擬制買賣雙方之買賣契約成立生效，無益剝奪買賣雙方關於契約必要之點是否合致之決定權，該約定違反消費者保護法第12條之規定無效，亦即系爭委託契約之上開約定顯有悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，與上述消費者保護法第12條之規定不符，應認約定無效。是原告本於上述系爭委託契約第6(1)條之約定，請求被告給付服務報酬，尚屬無據。
（四）退萬步言，系爭委託銷售契約有疑義時，依消費者保護法第11條之規定，應作對消費者有利之解釋：
⒈按「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形
，以期不失立約人之真意」、「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」、「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意」，最高法院著有18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第58號可資參照。
⒉被告上述抗辯雖被告未具體指明其抗辯權所對應之法律條
文，惟究其抗辯之意旨，應指消費者保護法第11條之規範而言，經查，系爭委託契約第3 條係約定服務報酬之給付時機，其約定為「甲方同意於買賣成交後至遲於簽約同時，乙方向甲方一次收取成交價額4%作為服務報酬」，其中就「契約成立時」之時點，若逕由系爭委託契約第6 條(1
)加以約定，則依系爭委託銷售契約之約定，係將「買方出價達到委託價額，乙方收受定金時」片面擬制為買賣契約成立生效之時點，則第3 條所約定給付服務報酬之時點，究為「契約成立時」（依第6 條(1) ，即買方出價達到委託價額且乙方收受定金時）或「簽立書面買賣契約後」，即產生矛盾困惑之處。參酌系爭委託契約另有第6(3)項處理買賣契約因可歸責於賣方之情形，如賣方自行出售標的物、另行委託第三人居間仲介、因可歸責於賣方之原因而不願或無法訂定買賣契約、因可歸責於賣方之原因解除買賣契約等觀之，第3 條之約定應係規範買賣契約依系爭委託銷售契約順利成立之情形。則在契約文字應具有一體性不致互相矛盾之前提下，除依前開判例意旨解釋契約之真意外，並應於有疑義時，為對消費者有利之解釋。如系爭委託銷售契約訂立時，原告即有向被告請求服務報酬之權利，應係約定「簽立書面買賣契約後」，是以，系爭委託銷售契約第3 條之應為「買賣契約成立」係「服務報酬請求權」發生之條件，如此約定，並無剝奪賣方最終對於買賣契約之議約權之意，如此解釋，始符合系爭委託契約當事人間之公平，不致過度限制賣方本所享有之締約自由。否則，若有先後有二個買方甲、乙交付斡旋金予原告，乙雖出價高於甲，然賣方因系爭委託銷售契約之擬制而僅能與出價較低之甲成立買賣契約，則顯與交易實務不符，並且有損賣家經濟上之利益。
⒊綜上，依消費者保護法第11條之規定，如契約有疑義時，
應作對消費者有利之解釋，如依原告之主張，則買家出價到達賣家之委託底價時買賣契約即為成立、生效，無異扼殺買賣雙方議約之權利，亦與房屋交易之實務不相符合。如仲介業者擔心買賣雙方反悔，自可從「買( 賣) 方不為簽約行為應如何賠償仲介業者損害」之約定著手，而非越俎代庖地去約定他人尚未商議之契約成立、生效，企圖迴避民法第568 條第1 條契約因其報告或成立始得請求報酬之規定，擬制契約提前成立得以請求服務報酬。是以，兩造既不爭執被告並未與廖明鏡簽訂書面買賣契約，則前開以「簽訂書面買賣契約」始得請求服務報酬之清償期尚未屆至，依民法第316 條規定，原告主張本於系爭委託契約第3 條之約定，請求被告給付服務報酬，當屬無據。
（五）據上可知，無論以消費者保護法第12條之規定認定系爭委託契約第6 條第(1) 項有關「甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」之約定無效，或以消費者保護法第11條及民法第98條之規定解釋原告服務報酬請求權之條件在於買賣雙方「簽立書面買賣契約後」，原告均無由請求服務報酬。
（六）原告依據系爭委託契約第6 條(3) 約定，請求被告給付服務報酬，並無理由：
⒈系爭委託契約第6 條(3) 約定「收定後，買賣契約未簽訂
係可歸責於甲方者，由甲方加倍返還定金予買方；且乙方受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額的4%服務報酬全額予乙方。」，核該款約定之內容，並不排除「賣方於實際上未與原告所介紹之買方簽立書面買賣契約時，仍須支付服務報酬」，該約定與居間之法律性質不符，則該約款與系爭委託契約第6 條(1) 之約定意旨相同，事實上限制了賣方本應享有對於買賣契約之締約自由，基於如上述之同一理由，上開約定顯有悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，違反誠實信用原則，對消費者顯失公平，依消費者保護法第12條之規定，應認約定無效。是原告本於上述系爭委託契約第6 條(3) 之約定，請求被告給付服務報酬，尚屬無據。
⒉退步言，縱然認為應尊重兩造之契約自由，系爭委託契約
第6 條(3) 之約定並不因違反消費者保護法第12條而認為該約款有效，惟依消費者保護法第11條之規定，如契約有疑義時，應為有利於消費者之解釋，系爭委託契約第3 條「甲方同意於買賣成交後至遲於簽約時，乙方得向甲方一次收取成交價額4 ％做為服務報酬」等語，自文義觀之，系爭委託銷售契約乃一居間契約，應以被告與第三人成立買賣契約為要件，原告始能請求服務報酬。既以「書面買賣契約簽訂」為服務報酬請求權之條件，則所謂之收受定金，亦須「書面買賣契約簽訂」後始發生，從而，原告據以請求被告給付服務報酬，即屬無據。
六、綜上所述，原告主張依兩造簽立之系爭委託契約第3 條、第
6 條(3) 規定，請求被告應給付原告服務報酬108 萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與判決結果不生影響，尚無一一詳予論述之必要。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 12 月 9 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 9 日
書記官 陳怡眞