臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第213號原 告 王盈均訴訟代理人 陳佩芬被 告 邱建華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國103 年5 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○○○號十七樓之房屋遷讓返還原告；並應自民國一０二年五月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟陸佰柒拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣原告於民國102 年4 月20日經住商不動產頂埔加盟店之仲介，向屋主即訴外人邱素琴購買新北市○○路○段○○○○ 號17樓之房屋，並於同年5 月10日取得所有權，有買賣契約及土地、建物登記謄本可稽，惟上開房屋遭邱素琴之兄即被告無權居住於內，於買賣當時，屋主邱素琴亦曾聯絡通知被告，惟被告皆不接電話、亦不開門，而於原告取得上開房地所有權後，亦分別於102 年5 月27日、7 月12日以土城工業區郵局存證信函第000116號、000162號函通知被告遷讓房屋返還予原告，詎被告均拒收信件，不予理會，另原告為保權益，曾向泰隆福利國公寓大廈管理委員會（下稱泰隆管委會）表明系爭房屋為原告所有，故泰隆管委會亦停止被告門禁卡之使用，有管理委員會函可證，被告迄今已無權占有系爭房屋將近1 年，侵害原告之權益，爰依民法第184條、第767 條之規定，請求被告遷讓房屋及損害賠償。併為聲明：被告應將坐落新北市○○區○○路○段00○0 號17樓之房屋遷讓返還原告，並自102 年5 月10日起至交還上開房屋日止，按月以10,000元計算之損害金給付原告。
二、被告則以：系爭房屋為伊之妹妹邱素琴所有，於80幾年新莊淹水時，邱素琴將系爭房屋借給伊，一直居住至今，管理費及水費皆為伊所繳納，邱素琴將房子賣掉未跟伊說，現邱素琴皆不出面，伊一直無法聯繫到邱素琴，伊如果將系爭房屋交給別人，將來邱素琴要跟伊要房子，無法交待等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：㈠就原告依民法第767 條第1 項所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋部分：
⒈原告主張系爭房地原登記為訴外人邱素琴所有，嗣於102 年
5 月10日以買賣為原因辦理移轉登記予原告等情，業據其提出不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本各1 份等件為證。被告雖以：系爭房地是邱素琴所有，邱素琴並未告知伊出售上開房地云云置辯。惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；依土地法所為之登記，有絕對效力，民法第759 條之1 、土地法第43條規定甚明，是縱以被告未知悉原所有權人邱素琴出售系爭房地予原告之事實，然原告現既為系爭房地所有權登記名義人，自堪認原告為實際所有權人，是被告前開所辯，自不足採。
⒉又被告雖抗辯：邱素琴將系爭房屋借給伊，一直居住至今，
伊如果將系爭房屋交給別人，將來邱素琴要跟伊要房子，無法交待云云。惟按「使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」最高法院著有59年台上字第2490號判例可資參照。準此，因使用借貸而占有不動產之現占有人，不得以其與現在所有權人前手間之使用借貸契約關係對抗現在所有權人。被告既自承其與訴外人邱素琴間之債權契約係屬使用借貸之性質，其債權契約之效力即僅存於被告與訴外人邱素琴間，不及於契約以外之第三人，參諸上開說明，被告自不得以其與原告之前手即訴外人邱素琴間之使用借貸契約關係對抗原告，是被告前開抗辯，亦不足採。
⒊復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。又所有權妨害除去請求權之成立，須所有權人對於妨害其所有權者無容忍之義務，始足當之。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院73年度台上字第2212號、73年度台上字第2950號判決意旨可資參照）。是不動產之占有人就不動產有占有事實且無占有之正當權源，不動產之所有人即無容忍之義務，該占有人即負有返還之義務。基上，被告與訴外人邱素琴間就系爭房屋之使用借貸契約關係，其效力並不及於原告，已如上述，而原告係系爭房屋之所有人，被告占有系爭房屋並無正當權源，原告亦無容忍被告占有系爭房屋之義務，原告基於所有權依民法第767 條第1 項之規定請求被告遷讓並返還系爭房屋，自屬有據。
㈡就原告依民法第184條第1項規定，請求被告賠償損害金部分：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184 條第1 項前段定有明文。而無權占有他人房屋，使所有人無法使用該房屋，依一般社會之認知，對所有人而言，受有相當於租金之損害，原告依侵權行為法則向被告請求按相當於租金之損害賠償，尚非無據。次按關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105 條、第97條第
1 項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339 號判例意旨參照）。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地價額，係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80% 為其申報地價，土地法第148 條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價而言。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。而所謂年息10 %為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
⒉經查，系爭土地面積為4,723 平方公尺，權利範圍為13/100
00，於102 年1 月之申報地價為每平方公尺11,056元，系爭房屋102 年之評定現值為332,800 元，有土地登記謄本、新北市政府稅捐稽徵處102 年10月2 日函在卷為憑。本院審酌系爭房屋坐落在新北市土城區轄內，本於此等房屋位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效用等項，認每年租金以系爭房屋及其坐落土地申報總價額8%為當，是原告每月得請求相當於租金之損害金為2,671 元【計算式：（4,72
3 ×13/10000×11,056）+332,800）×8%×1/12=2,671】，是原告請求損害賠償，於此範圍內應認有據。至原告雖主張應依當地租金行情，即每月租金1 萬元，而據以請求給付損害金云云，惟其超逾部分之請求，因與前述判例意旨不符，不能准許。
四、綜上所述，原告本於民法第767 條第1 項、第184 條第1 項之規定，請求被告應將坐落新北市○○區○○路0 段00○0號17樓之房屋遷讓返還原告；並應自102 年5 月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告2,671 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
民事第三庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書記官 尤朝松