臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2196號原 告 朱建彰訴訟代理人 黃碧芬律師複代理人 林明煌律師被 告 林漢懋被 告 盧炳華共 同訴訟代理人 黃勝文律師
劉依伶律師上列當事人間請求返還共有物等事件，經本院於民國103年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告盧炳華應自坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上同段三七八五建號（門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號）建物遷出，將前開不動產返還原告及全體共有人。
被告盧炳華應給付原告新臺幣壹拾玖萬捌仟肆佰參拾捌元，及自民國一百零三年八月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自民國一百零三年八月三日起至返還前項建物之日止，按日給付原告新臺幣壹佰貳拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告盧炳華負擔。
本判決第一、二於原告以新臺幣肆佰肆拾捌萬參仟貳佰元為被告盧炳華供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國96年3月8日透過拍賣程序取得坐落新北市○○區
○○段○○○○○號土地（應有部分1/10；下稱系爭土地）及其上同段3785建號門牌號碼新北市○○區○○街○○○○號建物（下稱系爭建物；應有部分1/2）所有權。被告林漢懋則為系爭建物共有人（應有部分1/2）。詎被告林漢懋未得原告同意擅將系爭建物交予被告盧炳華占有使用，致原告自96年3月8日起即無法使用系爭建物迄今，爰本於民法第767條、第821條規定請求被告自系爭土地及建物遷出，將系爭不動產返還原告及其餘共有人。
㈡被告占用原告所有系爭土地及建物，受有相當於租金之利得
，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第179條請求被告給付相當於租金之利得。參酌系爭建物位於板新特區，鄰近新北市政府等公家機關、三鐵共構、板橋客運站、百貨公司、體育場、國小、國中等交通便利，生活機能極高，是以月租2萬5,000元計，應屬允當。則以起訴前5年共150萬元，原告得按應有部分1/2請求，計75萬及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。另自訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日止，按日給付原告411元。
㈢併為聲明：
⑴被告應就坐落系爭土地上系爭建物遷出，將系爭不動產返還原告及其餘共有人。
⑵被告應給付原告75萬元，及自訴狀繕本送達翌日（被告林
漢懋為103年8月15日；被告盧炳華為103年8月3日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。另自訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日止，按日給付原告411元。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠系爭建物為被告盧炳華於77年間出資購買，用以作為佛堂使
用，僅借名登記於被告林漢懋及訴外人蔡碧娥名下（應有部分各1/2），即被告林漢懋僅為登記名義人從未占有使用系爭不動產，故原告起訴請求被告林漢懋返還建物及給付相當於租金之利得，均屬無據。
㈡再承前述，被告盧炳華非無權占有系爭建物，而係系爭建物
實際所有人，僅因借名者之一蔡碧娥個人理財不當，致借名登記於其名下應有部分1/2遭法院拍賣，並由原告拍賣取得。被告盧炳華既為實際所有人，自為有權占有。又被告盧炳華長期旅居國外，僅占用系爭建物一小部分放置物品，占用面積甚微。併系爭建物目前僅有電力，並無供水，尚難謂被告盧炳華因占用之結果受有相當於租金之利得。且原告拍賣取得系爭建物時，乃載明「不點交」，故原告縱取得系爭建物所有權，仍無法取得系爭建物之占有使用，雖被告盧炳華占有系爭建物受有利益，亦未致原告受有損害。退步言之，原告於取得權利之初，即明顯知悉其嗣後不當得利請求權之行使，將造成被告盧炳華之損失，而有違反民法第148條第1項規定權利濫用之情。另關於相當於租金之利得，應依土地法規定計算方式按年息10%計乃為上限，系爭土地坐落地點既屬商圈，市場、百貨公司、賣場等林立之鬧區，居住品質當受有影響，故以年息5%計算為妥適。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠坐落系爭土地（原告登記之應有部分為「1/10」）上之系爭
建物登記為原告（登記日期「96年7月9日」，登記原因「拍賣」）及被告林漢懋所共有，應有部分各「1/2」等情，有土地及建物登記謄本在卷可佐。
㈡訴外人復華商業銀行股份有限公司前以訴外人蔡碧娥負欠其
債務為由，向法院聲請強制執執行蔡碧娥名下系爭土地（應有部分「1/10」）暨系爭建物（應有部分「1/2」）。執行查封時，系爭建物大門深鎖，無人回應，使用狀況不明。經執行法院命執行債權人查報系爭建物使用情形，經台北縣政府（已改制為新北市政府）警察局板橋分局於95年10月16日以北縣000000000000000號函（下稱95年警局查報函）覆「經本局派員與債權人至系爭建物執行履勘，該址目前為屋主自用，屋內堆放雜物。」。原告則係於96年6月28日取得前開執行標的物不產權利移轉證書等情，業據本院依聲請調取本院95年度執助字第2368號執行卷核對無誤。
㈢系爭土地98年度申報地價為每平方公尺1萬9,280元；99年1
月起至101年12月止申報地價為每平方公尺2萬2,240元；102年1月起申報地價為每平方公尺2萬7,360元等情，並有系爭土地地價第二類謄本（詳原證13）及系爭土地登記謄（詳原證1）附卷可佐。
㈣系爭建物98年課稅現值為16萬5,700元；99年課稅現值為16
萬3,400元；100年課稅現值為16萬1,100元；101年課稅現值為17萬4,800元；102年課稅現值為17萬2,300元；103年課稅現值為16萬9,800元等情，並有房屋稅繳納證明書（詳原證14）在卷可憑。
四、原告主張：系爭建物為原告與被告林漢懋所共有，被告林漢懋未徵得原告同意，擅將系爭建物交付被告盧炳華使用（即被告林漢懋為間接占有、被告盧炳華為直接占有），已然侵害原告對系爭建物之所有權，爰本於民法第767條、第821條規定提起本訴，請求被告自系爭建物遷出，將系爭建物騰空返還原告及其餘共有人；本於民法第179條規定請求被告給付相當於租金之利得等語。
㈠被告林漢懋抗辯：系爭建物為被告盧炳華於77年間購入，僅
借名登記於被告林漢懋及訴外人蔡碧娥名下，被告林漢懋從未占有使用系爭建物，自無因占用系爭建物侵害原告所有權權，或因占用系爭建物，受有相當租金利得可言等語。經查：
⑴本件被告林漢懋既否認占有使用系爭建物，自應由原告就
被告林漢懋占用系爭建物之積極、利己主張負舉證之責。關此部分固據原告援引95年警局查報函為證，然觀諸前開警局查報函僅泛稱「該址目前為屋主自用，屋內堆放雜物。」等語，而未具體述明「屋主」究為何人。則所謂屋主究係指該案執行債務人「蔡碧娥」或指被告林漢懋，抑或其等所認為實際屋主（即被告盧炳華），實有未明。遑論前開查報函內亦未敘明所謂「屋主自用，屋內堆放雜物」之認定依據為何，究係查訪時系爭建物有人應門，由應門之人回覆，甚或應門者為何人？或查訪時系爭建物無人應門，另係依鄰人傳述，而鄰人究係何人？亦有未明。基此，經本院審酌結果，認此部分單執95年警局查報函記載之內容應尚無足為被告林漢懋占用系爭建物之推斷。再者，被告林漢懋既否認其與被告盧炳華間存有「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係」，而僅自承其為系爭建物借名登記所有人，是並無從由被告盧炳華承認占有系爭建物之結果，逕反推斷被告林漢懋即為間接占有人，此觀民法第941條規定亦明。此外，原告並未再提出其餘證據以供本院審酌，經本院調查結果，認原告主張：被告林漢懋占有使用系爭建物，應無可採。
⑵從而，原告本於民法第767條、第821條規定請求被告林漢
懋自系爭建物遷出，將系爭建物返還原告及其餘共有人，；本於民法第179條規定請求被告林漢懋給付相當於租金之利得，均為無理由，應予駁回。
㈡被告盧炳華則以：其為系爭建物實際所有人，故非無權占有
，亦未受有相當於租金之利得。且被告盧炳華長期旅居國外，僅占用系爭建物一小部分放置物品，占用面積甚微。併系爭建物目前僅有電力，並無供水，尚難謂被告盧炳華因占用之結果受有相當於租金之利得。另原告拍賣取得系爭建物時，乃載明「不點交」，故原告縱取得系爭建物所有權，仍無法取得系爭建物之占有使用，雖被告盧炳華占有系爭建物受有利益，亦未致原告受有損害。退步言之，原告於取得權利之初，即明顯知悉其嗣後不當得利請求權之行使，將造成被告盧炳華之損失，而有違反民法第148條第1項規定權利濫用之情。併本件關於相當於租金之利得，應依土地法規定計算方式按年息5%計為妥適等語為辯。查：
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年台上字第1120號裁判要旨參照）。再按民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利（最高法院86年度台上字第3020號判決意旨參照）。本件被告盧炳華抗辯其係有權占有系爭建物，無非以：被告盧炳華為系爭建物實際所有人，僅借名登記予被告林漢懋；被告盧炳華實際占用系爭建物範圍，並未超越借名登記於被告林漢懋部分；及原告買受系爭建物時，拍賣公告記載不點交等語為據。然，①本件即令被告抗辯前開借名登記契約關係確屬存在，肇
於借名登記契約屬債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人（此為債之相對性原則）。被告盧炳華僅對被告林漢懋而言為實際所有人，故屬有權占有。尚不得執此為由，對非借名契約當事人之原告為其係有權占有之抗辯。
②又被告盧炳華既未舉證證明，其占有使用系爭建物特定
部分，已獲原告（即系爭建物共有人之一）同意，按諸前開判決意旨，自難謂被告盧炳華就系爭建物屋內特定部分係有權占有。遑論，原告主張：系爭建物之鑰匙乃由被告持有，原告並無法占有使用系爭建物等情，為被告盧炳華所未爭執，而可認真正。經本院調查結果，應認系爭建物全部範圍均係由被告盧炳華占有使用中，而非得單以屋內物品放置位置認定被告盧炳華實際占用範圍，附此敘明。
③另本件原告固因拍賣取得系爭建物（應有部分1/2）所
有權，且因拍賣公告載明「不點交」，故於取得權利移轉證書後，並未因點交而取得系爭建物之占有。然本件原告既非向被告盧炳華、林漢懋買受系爭建物，而係向訴外人蔡碧娥（即執行債務人）買受系爭建物（應有部分1/2），則基於債之相對性原則，被告所辯「出賣人在未交付前繼續占有該物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有或侵權行為，買受人既無收益權，亦無利益受損害可言。」，本專指出賣人蔡碧娥得對抗買受人（即原告）之事由，要與非契約當事人之被告無涉。即被告並不得執原告與蔡碧娥間所抗辯事由，向原告主張被告非無權占有或原告並未受有相當於租金之損害。
④基上，原告本於民法第767條、第821條規定提起本訴，
請求被告盧炳華應就坐落系爭土地上系爭建物遷出，將系爭建物返還原告及其餘共有人，為有理由，應予准許。
⑵復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文；又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條定有明文，而依土地法施行法25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指「法定地價」而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所定「申報之地價」為法定地價，另土地法第105條規定「第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10%為限。又按，請求不當得利中相當於租金損害之酌定，並非均以租約約定之租金數額為唯一標準，仍應斟酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。另關於此部分原告權利之行使，既未違反公共利益，復非以損害被告盧炳華為主要目的，自無違民法第148條第1項權利濫用原則。查，①系爭土地自98年7月12日起至98年12月31日止申報地價
為每平方公尺1萬9,280元；自99年1月1日起至101年12月31止申報地價為每平方公尺2萬2,240元；自102年1月起申報地價為每平方公尺2萬7,360元；系爭建物98年課稅現值為16萬5,700元；99年課稅現值為16萬3,400元；100年課稅現值為16萬1,100元；101年課稅現值為17萬4,800元；102年課稅現值為17萬2,300元；103年課稅現值為16萬9,800元等情，已如前述；又系爭建物所占用原告所有系爭土地面積為13.3（133*1/10=13.3）平方公尺；併原告對系爭建物應有部分為1/2。則：⒈自98年7月12日起至98年12月31日止（共173天，即0.47年），其申報總價計33萬9,274元（19,280*13.3+165,700*1/2=339,274）。⒉自99年1月1日起至同年12月31日止（共1年），其申報總價計37萬7,492元（22,240*13.3+163,400*1/2=377,492）。⒊自100年1月1日起至同年12月31日止（1年），其申報總價計37萬6,342元（22,240*1
3.3+161,100*1/2=376,342）。⒋自101年1月1日起至同年12月31日止（1年），其申報總價計38萬3,192元（22,240*13.3+174,800*1 /2=383,192）。⒌自102年1月1日起至同12月31日止（1年），其申報總價計45萬38元（27,360*1 3.3 +172,300*1/2=450,038）。⒍自103年1月1日起，其申報總價計44萬8,788元（27,360*13.3+169,800*1/2=448,788）。再經本院審酌系爭建物所占用之系爭土地地目為建，位於板新特區，鄰近新北市政府等公家機關、三鐵共構、板橋客運站、百貨公司、體育場、國小、國中等交通便利，與被告盧炳華利用系爭建物之經濟價值，暨原告所受損害等相關情狀，認本件原告主張以法定地價暨建物課稅現值年息10%核計，並未過巨，應屬合理。
②準此
⒈自98年7月12日起至98年12月31日止（共0.47年），
被告盧炳華應給付原告相當於租金之利得計1萬5,946元（339,274*10%*0.47=15,946）。
⒉自99年1月1日起至同年12月31日止（共1年），被告
盧炳華應給付原告相當於租金之利得計3萬7,749元（377,492*10%=37,749）⒊自100年1月1日起至同年12月31日止（1年），被告盧
炳華應給付原告相當於租金之利得計3萬7,634元（376,342*10%=37,634）。
⒋自101年1月1日起至同年12月31日止（1年），被告盧
炳華應給付原告相當於租金之利得計3萬8,319元（總價計38萬3,192元（383,192*10%=38,3192）。
⒌自102年1月1日起至同12月31日止（1年），被告盧炳
華應給付原告相當於租金之利得計4萬5,004元（450,038*10%=45,004）。
⒍自103年1月1日起至同年7月11（共192日，即0.53年
），被告盧炳華應給付原告相當於租金之利得計2萬
3,786元（448,788*10%*0.53=23,786）。及自起訴狀繕本送達被告盧炳華翌日（即103年8月3日）起至遷讓建物之日止，按日給付原告123元（448,788*10%/365=123）。
⒎合計自98年7月12日起至103年7月11日止，被告盧炳
華共應給付原告相當於租金之利得計19萬8,438元（15,946+37,749+37,634+38,319+45,004+23,786=198,438）。
③從而，原告本於不當得利法律關係請求被告盧炳華給
付19萬8,438元，及自103年8月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。暨自103年8月3日起至返還系爭建物之日止，按日給付原告123元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告本於民法第767條、第821條規定請求被告盧炳華應就坐落系爭土地上系爭建物遷出，將系爭建物返還原告及其餘共有人；本於不當得利法律關係請求被告盧炳華給付19萬8,438元，及自103年8月3日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。暨自103年8月3日起至返還系爭建物之日止，按日給付原告123元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核其勝訴部分並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
七、兩造其餘主張及攻擊防禦方法與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 12 日
民事第三庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 12 日
書記官 趙彬