臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第230號原 告 張莉妘訴訟代理人 陳明宗律師被 告 王世成上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國103年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號二樓之二房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一０二年十二月十二日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告新台幣柒佰參拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告得以新台幣壹佰伍拾貳萬元預供擔保而免為假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號土地權利範圍1萬分之111暨其上03540建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號2樓之2房屋（下稱系爭房屋），乃原告於民國102年11月11日自本院102年度司執字第14481號拍賣程序，拍定取得所有權。經本院履勘現場，管理員表示，系爭房屋為房東兒子自住，但房東為何人並不知道等語；復經本院囑託新北市政府警察局三峽分局前往系爭房屋查調使用現況，系爭房屋現為王世成占有使用。㈡系爭房屋原為債務人藍素真所有，經債權人大傲若謙資產管理有限公司等聲請強制執行；被告雖表示占有權源為租賃權，但卻無書面契約，又被告為藍素真之子，更無向母親藍素真承租系爭房屋之必要；足見，被告表示有租賃權乙節，絕非真實。㈢系爭房屋既為原告拍定取得所有權，原告即為系爭房屋所有人；被告並非系爭房屋所有人，其占用系爭房屋即屬無權占有，原告依民法第767條前段，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，於法自屬有據。㈣被告無權占用系爭房屋，顯受有相當於租金之不當利益，原告請求被告以系爭土地申報地價年息百分之10計算相當於租金之不當得利。而被告占用系爭房屋之應有部分土地面積為10.3119平方公尺（計算式：
929×111/10000＝10.3119），申報地價為新台幣（下同）8,560元，則每月法定租金為736元（計算式：10.3119×8,560×10%＝8,827；8,827÷12＝736，元以下四捨五入）等語。並聲明：㈠如主文第1項所示；㈡被告應自102年12月12日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告736元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢遷讓房屋之聲明，願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋雖為其母藍素真所有，但藍素真基於被告之2名姊姊皆在外自行租賃房屋，而系爭房屋卻由被告個人使用，為公平起見，遂表示系爭房屋由被告以租賃方式使用，被告因而與藍素真訂立房屋租賃契約，約定租金每月1萬元，每次給付1年租金，租賃期限自101年9月30日起至104年9月29日止，被告已給付至103年9月29日止之租金。被告既已給付租金至103年9月29日止，縱使系爭房屋現歸屬原告所有，依民法第425條第1項規定，被告與藍素真所締租賃契約對原告仍繼續存在，被告當能繼續使用至103年9月29日止等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、原告主張伊於102年11月11日經本院102年度司執字第14481號拍賣程序，拍定取得系爭房屋所有權，而系爭房屋現由被告占有使用中之事實，業據提出本院102年11月26日新北院清102司執霄14481字第075889號不動產權利移轉證書、系爭房屋土地暨建物登記謄本、房屋使用現況調查表等件為證（本院卷第6至8、10頁），且被告亦不爭執上開占有事實，自堪信為真實。
五、被告抗辯與其母即系爭房屋原所有權人藍素真就系爭房屋訂有租賃契約，依買賣不破租賃規定，該租賃契約對原告仍繼續存在，其非無權占有云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定，而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對於土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。本件被告對於原告為系爭房屋所有權人乙節並無爭執，僅抗辯其與藍素真就系爭房屋訂有租賃契約，依買賣不破租賃法則，該租賃契約對原告仍繼續存在等語，然為原告所否認，故應由被告就其主張有利於己之事實舉證。而被告僅空言與其母藍素真就系爭房屋訂立租賃契約，期限自101年9月30日起至104年9月29日止，租金已給付至103年9月29日止云云，並未提出該租賃契約或租金給付證明，況其所稱之租賃期間與新北市政府警察局三峽分局就系爭房屋現況調查結果相異（租賃期限自101年12月29日至103年12月29日，本院卷第10頁），依上說明，被告抗辯其與藍素真就系爭房屋訂有租賃契約等語，自難採信。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段規定甚明。本件原告業已證明其為系爭房屋所有權人，而被告無法舉證證明其有正當權源可以對抗原告，已如上述，則原告主張依據前揭法條規定，請求被告將系爭房屋騰空返還，為有理由，應予准許。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，亦為民法第179條前段所明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告無權占用系爭房屋因而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。
七、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。本件原告主張相當於租金之不當得利應以申報地價年息10%為據，本院審酌系爭房屋之坐落位置、住商機能及居住使用等情狀，認原告以年息10%計算尚屬適當。查系爭房屋坐落土地之申報地價，每平方公尺為8,560元，占用之面積為10.3119平方公尺（929㎡×111/10000＝10.3119），且原告係於102年12月12日完成所有權移轉登記，有系爭房屋之土地暨建物登記謄本附卷可參（本院卷第7、8頁），原告自取得系爭房屋所有權登記時起，即為系爭房屋之所有權人，則原告請求被告自102年12月12日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告736元（10.3119×8,560×10%÷12＝736，元以下四捨五入），要屬有據，應予准許。另原告就上開按月給付部分，並請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，惟既係按月給付，再請求每期之遲延利息，似有重複請求之嫌，況每期應給付之日不同，亦非皆逕得自起訴狀繕本送達翌日起算，且就每月736元再請求法定遲延息所得金額極微，被告計算給付內容則甚繁，原告此部分容有權利濫用之嫌，故不應准許。
八、從而，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並自102年12月12日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告736元，為有理由，應予准許；其餘請求則不應准許，應予駁回。又原告就遷讓房屋部分陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 4 月 15 日
民事第二庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 15 日
書記官 羅采蘋