臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2305號原 告 黃詠詩
黃瑞香（即張萬全之承受訴訟人）張筱珮（即張萬全之承受訴訟人）張修禎（即張萬全之承受訴訟人）張育嘉（即張萬全之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 侯傑中律師被 告 彭金福訴訟代理人 吳祝春律師受 告知人 台灣農林股份有限公司法定代理人 林金燕上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國104 年3 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
（一）本件原告張萬全起訴後，於訴訟繫屬中死亡（民國103 年11月13日），其繼承人即配偶黃瑞香、子女張筱珮、張修禎、張育嘉於103 年12月18日依民事訴訟法第176 條規定，具狀聲明承受本件訴訟，核無不合，應予准許。
（二）被告於103 年12月3 日具狀聲請告知第三人台灣農林股份有限公司（下稱農林公司）參加訴訟，經本院依民事訴訟法第66條規定將聲請告知訴訟書狀送達農林公司，受告知人農林公司於104 年1 月21日到庭表示其不參加訴訟，併予敍明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告黃詠詩與人共有之新北市○○區○○段○○○段00000000000000000地號土地，及訴外人張萬全即原告黃瑞香、張筱珮、張修禎、張育嘉之被繼承人與人共有之新北市○○區○○段○○○段00○00地號之土地（下均稱系爭土地），是渠等前向農林公司購買同小段16地號土地之一部分，由分割後移轉取得，在辦理移轉登記後，被告突來函表示與農林公司就原告分割取得之系爭土地上有租賃契約，經向農林公司查詢，始知被告曾於98年間向農林公司承租分割前16地號土地之一部分，租賃期間六年（下稱系爭租約），則被告所稱租約承租之範圍是否位於分割後原告取得之系爭土地上，非無疑義，且依民法第425 條規定，未經公證之不動產租約，其期限超過五年者，並無買賣不破租賃之適用，是縱被告與農林公司間有不動產租約存在，亦不能拘束原告。
（二）被告辯稱系爭租約為耕地租約，原告依耕地三七五減租條例第25條規定，仍應成為系爭租約出租人云云；然依「耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（參照司法院院字第七三八號解釋）。上訴人施人工於被上訴人之土地，其目的為『經營造林』，顯非耕地租賃。」最高法院63年台上字第1218號判例參照，承租人租用土地，尚須實際有在土地上耕作之事實，該租約始有耕地三七五減租條例之適用，而系爭租約記載被告承租土地種植之作物為甘藷，但系爭土地植披多為雜林、雜草、竹林並無耕作跡象，且被告住所○○○區○○路與系爭土地距離約30分鐘車程，顯見被告並未使用系爭土地耕作，系爭租約當無適用耕地三七五減租條例第25條之餘地。被告雖提出照片證明耕作之事實，但由其出示之照片，土地上同時種植綠竹園、蓮霧樹、龍眼樹，他處也同時種植苦茶樹、檸檬樹，顯見系爭土地上之植物，並非人工栽種，若確係人工栽種，應係同種作物在土地上整片栽種，豈會一種作物栽種一棵，再兼以原告照片以觀，現場多為未整理之土地，被告稱有在系爭土地上耕作，顯與常理有違。另系爭土地中央之00-00 地號土地上，另有房舍居住他人，旁邊之菜園亦無法排除係他人占用土地所種植。
（三）再縱使系爭土地上目前有種植作物，若被告與農林公司簽約時沒有耕作之事實，系爭契約即非耕地三七五減租條例之租約，僅能定性為一般租賃契約，即使被告日後以系爭土地種植農作物，亦不能使一般租賃契約變質為耕地三七五減租條例之租約，而被告至今仍無法證明在98年4 月28日簽約時即有耕作之事實，故其主張系爭契約為耕地三七五減租條例之租約，並無理由，是以被告無法證明有自98年4 月28日簽約時起就有耕作之事實，原告也無需再主張繼續一年以上不為耕作而終止契約之抗辯。退步言，若系爭租約為耕地三七五減租條例之租約，當耕地租約期滿後，出租人仍得依照耕地三七五減租條例第19條規定收回自耕，除非承租人能舉證證明出租人有不得收回自耕之情形，或出租人不收回自耕，承租人始能依照同法第20條規定，主張續訂租約。本件原告既表明不願續租要收回自耕，被告自無請求續訂租約之權利。
（四）綜上，被告占有系爭土地之行為構成無權占有，原告自得本於民法第767 條、821 條之規定，請求被告返還無權占有之土地。聲明：⑴被告應將原告黃詠詩所有坐落於新北市○○區○○段○○○段00000000000000000地號土地返還原告及共有人全體。⑵被告應將原告黃瑞香、張筱珮、張修禎、張育嘉所有坐落於新北市○○區○○段○○○段00○00地號之土地返還原告及共有人全體。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：
（一）自日據時代起，被告家族即承租系爭土地，臺灣光復後，系爭土地由農林公司接收，被告家族仍持續向其承租，是本件應適用耕地三七五減租條例之規定，先予敘明。被告與農林公司最近一次換訂租約之日期為98年4 月28日，租約載明租期至103 年12月31日止，於契約存續期間，農林公司將系爭土地轉賣予原告，依耕地三七五減租條例規定，原告應變更為系爭土地之出租人，被告欲將地租給付予原告，並多次以存證信函通知原告，但原告均不受領，致被告僅得將地租提存於鈞院提存所。
（二）本件並不符合耕地三七五減租條例第17條第1 項租期屆滿前之終止要件及同法第19條之規定，故原告不得逕自終止本租約或主張收回自耕，即不得向被告主張返還土地。系爭租約雖於103 年12月31日租期屆滿，但由三七五減租條例第20條規定，可知倘原告無法定可收回自耕之情形，被告如願繼續承租，原告即應與其續訂租約，而本件被告早於103 年12月31日以三峽郵局第000000號存證信函通知原告與之續訂租約，原告起訴請求被告返還土地，自無理由。
（三）原告主張被告未於系爭土地上種植甘藷且該系爭土地上無耕作跡象云云，惟依被證二私有耕地租用合約第五條第二項，可知被告得於系爭土地上栽種之作物不以甘藷為限，甘藷僅係作為計算租金之基礎，被告自承租系爭土地以來，於其上種植多樣作物，如綠竹筍、孟宗竹、蓮霧樹、龍眼樹、檸檬樹、苦茶樹、蔬菜等，由被證三圖片內台電電線杆編號可證被告確有於系爭土地內耕作，並無違反耕地三七五減租條例之規定，原告請求被告返還土地並無理由。
（四）按耕地三七五減租條例第26條規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。」原告如主張依耕地三七五減租條例之規定收回自耕，自屬耕地租佃發生爭議，依上開規定，原告應經先行調解，詎其未經調解、調處程序逕行起訴，自非適法。
（五）綜上，聲明：⑴駁回原告之訴及其假執行之聲請。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張系爭00之00、00之00、00之00地號土地為原告黃詠詩與人所共有，系爭00之00地號土地為原告黃瑞香、張筱珮、張修禎、張育嘉之被繼承人張萬全與人共有，業據其提出土地登記謄本為證，且為被告所不爭執，應堪採信。
（二）原告主張被告無權占有系爭土地，為被告所否認，辯稱其與原告及張萬全之前手農林公司間訂有耕地租約，應適用耕地三七五減租條例等語，是本件應為審酌者乃係被告與農林公司間就系爭土地是否訂有耕地租約，並有耕地三七五減租條例之適用？查：
⑴農林公司就系爭00之00、00之00、00之00、00之00地號土
地分割前之00地號土地出租予被告耕作，租金按雙方商定之正產物（甘藷）收穫總量每年收取千分之三百七十五（1,859 公斤）繳納，存續期間自98年1 月1 日起至103 年12月31日止乙節，業據被告提出私有耕地租用合約及統一發票等件影本為證（見卷第30頁至第36頁），且為農林公司函覆稱：「彭金福其承租範圍位於分割後新北市○○區○○段○○○段00-00 、00-00 、00-00 、00-00 等地號內。」無誤，此有農林公司北區分公司103 年11月11日農北農字第75號函附卷可參（見卷第52頁），而系爭土地屬農牧用地，亦有土地謄本在卷佐稽。
⑵按耕地三七五減租條例所規定之耕地租佃即土地法所稱之
耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言；又同條例第六條第一項之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。查系爭土地既係由被告以按年耕作正產物甘藷為目的而承租，自屬耕地租用，而有耕地三七五減租條例之適用。
⑶次按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三
人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記，耕地三七五減租條例第25條定有明文，原告及張萬全係於102 年8 月14日因買賣取得系爭土地所有權，顯然係在被告與農林公司間前開耕地租用合約之租期屆滿前，渠等之租佃契約對原告、張萬全及其繼承人自仍繼續有效。是被告抗辯其有繼續占用系爭土地之正當權源，洵屬有據。原告以民法第425條第2 項規定主張本件屬未經公證、期限超過5 年之不動產租約無買賣不破租賃之適用云云，要無可採。
⑷又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外
，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第二十條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。最高法院51年台上字第1858號判例要旨可參。被告與農林公司間就系爭土地之租佃契約，雖於103 年12月31日屆滿，惟被告已以存證信函通知原告及張萬全之繼承人即原告黃瑞香、張筱珮、張修禎、張育嘉願意繼續承租，此有存證信函影本在卷可參（見被證5 ），且為原告所自承收到無誤，是原告至今不願與被告續訂耕地租約，亦難認被告係無權占有系爭土地。
⑸綜上，原告依民法第767 條、821 條規定，請求被告返還系爭土地，為無理由。
⑹末按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經調解
、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項定有明文。所謂租佃爭議指出租人與承租人間因租用耕地所發生之一切爭議而言，包括欠租、轉租、是否有自任耕作之租約無效情形、或約定租期屆滿後，租賃關係是否當然不存在所生之爭議等均屬之。本件被告與農林公司間就系爭土地確有訂立由被告以按年耕作正產物甘藷為目的之耕地租佃契約，而有耕地三七五減租條例之適用，已如前述，原告雖另主張被告未證明與農林公司訂約時即有耕作之事實，且耕地租約期滿後，出租人仍得依照耕地三七五減租條例第19條規定收回自耕，原告既表明不願續租要收回自耕，被告自無請求續訂租約之權利云云，核屬耕地租佃而發生之爭議，原告於起訴前既未依前開規定聲請調解、調處，其於本件併為此部分主張，即難謂合法。
（三）從而，原告依民法第767 條、821 條規定，請求被告返還系爭土地，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
（四）本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實並無影響，自不予一一論述，併此敘明。
四、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 26 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 26 日
書記官 何嘉倫