臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2376號原 告 在田實業有限公司法定代理人 莊淑惠訴訟代理人 林如君律師被 告 美亞產物保險股份有限公司法定代理人 李博能訴訟代理人 王聖舜律師
楊敦元律師複 代理 人 趙相文律師上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國104年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國99年9月27日，向被告購買坐落臺北縣三重市○
○○段○○○段0000地號（現為新北市○○區○○段000地號）土地上門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷00號（湯城園區）地下室第三層，編號382至387等6個停車位，並於同年11月15日完成所有權移轉登記；上列車位之買賣價金約定其中編號384號之車位為新臺幣（下同）95萬元，其餘每個車位為120萬元，共計695萬元，亦經原告付訖。㈡原告近來獲悉，新北市○○○○○於0000000000000
0區00號大樓管理委員會函：據報該建築物現場涉及「停車位變更」情事。鈞院於103年3月28日以「103年度訴字第239號」判決認定：該建物停車位之變更，違反建物使用執照及竣工圖之規範，有未依原核准設置目的及通常使用方法之行為，已違公寓大廈管理條例第8條第1項第2款、第9條第2項規定。賣方出售違法變更之車位，買方自得解除買賣契約。原告獲悉前揭判決及公函後發現：上列6個車位，在「竣工圖」的原始編號為：225、227、229、231。被告違法將4個車位變更為6個車位出售，致6個車位寬度分別僅有213公分至217公分，顯違內政部發布「建築技術規則建築設計施工編」第60條第1款，停車位寬度須2.5公尺之規定，並違建築法第73條第2項規定，公寓大廈管理條例第8條第1項第2款、第9條第2項規定。又新北市政府工務局已於103年12月18函覆鈞院，385、386、387原核准2停車位現場增設為3個停車位，各個停車位寬度平均值未達法定停車位尺寸；384為未經核准擅自增設停車空間；現場涉及未經核准擅自變動停車空間變更與原核准內容不符，已違反建築法第73條第2項、建築技術規則建築設計施工編第60條規定。
㈢被告並未舉證於81年間與前手交易上列車位時，車位已遭變
更為6個。況上列車位登記為全體區分所有權人共有之「防空避難室兼停車場」，該法定車位雖可約定專用，然並無獨立性，對造擅自增設車位，已違公寓大廈管理條例第9條第2項規定，而使原告面臨被主管機關依同法第49條第1項第2款裁處罰鍰之風險。觀諸92年6月5日修正前之建築法第73規定：「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電或申請營業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」，從而，增設法定車位之變更使用，無論係按建築法修正前後之規定，皆應申請變更使用執照，對造所提內政部之行政解釋已抵觸原有法律規定，並不可採。上列車位之瑕疵，讓原告受有被主管機關依同法第91條裁處罰鍰之風險，無法正常交易，顯屬重大。且按台灣高等法院99年度上更㈠字第128號判決實務見解亦認，擅自增設車位亦違修正前建築法第73條後段規定：「建築物非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」，故本件無論適用建築法之新舊法規定，被告都應負瑕疵擔保責任。
㈣兩造間房地產買賣契約書（下稱系爭契約）第2條約定：「
本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物（定著物或工作物）亦包括在買賣範圍內，買、賣雙方應於附件之現況確認書互為確認，買方充分認知該範圍有被拆除或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任。」，然被告並未於「買賣房屋現況確認書」說明上列增設車位之狀況，被告自無從依系爭契約第9條主張免除瑕疵擔保責任。且因系爭契約並未註明6個車位的面積、位置，原告根本無法知悉6個車位係由原使用執照核准的4個車位所增設，也不知車位大小有違建築技術規則建築設計施工編第60條規定。原告係因鈞院103年度訴字第239號判決內容而知悉，上列車位有違規增設之情形，新北市工務局對於是否有增設車位都須親自到場，詳細對照原始竣工圖才能確認，此顯為通常之檢查不能發見之瑕疵。原告知悉瑕疵後，遂於103.6.3委請林如君律師發函通知，確已盡買受人之檢查通知義務。
㈤系爭契約第2條、第3條既約定：本件買賣標的包含地下三層
共6個車位，顯見買賣價款確實包含車位部分，而當時係由原告公司負責人莊淑惠向對造委託之仲介開價：因384號車位面積較小，願以95萬元買入，其餘車位願以120萬元買入，此價格亦與實價登錄之價格相符，且莊淑惠已於本審104年2月25日證稱：「本件買賣締約的經過及內容是房子的部分一坪14萬含仲介費，另外有六個車位，一個車位95萬，另外五個車位每個車位120萬，95萬的車位比較小。」，足證本件兩造協商買賣價金係以建物每坪14萬元，權狀面積（不含車位）223.37坪，計算為3127萬1800元；「384」號車位95萬元，其餘車位120萬元，含車位共計3822萬1800元，其中扣除原告給付瑞普國際物業股份有限公司仲介費37萬8400元，應給付買方3784萬3400元。買方同意去尾數，兩造終於
99.9.27「房地產買賣契約書」議訂價金（含車位）3784萬元。此可參考兩造簽約前所立要約書之「標的條件」：每坪總價約20萬元，車位單價為130萬元可以佐證。上列使用執照許可範圍，原告購入之標的僅有4個合法車位，故請求返還逾付兩個車位的價金215萬元（95萬元+120萬元）。
㈥爰依民法第354條第1項、第359條規定，提起本訴等語。併
為聲明：⒈被告應給付原告215萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起、至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠上列停車位於81年3月31日即已存在。被告合併前之中央產
物保險股份有限公司（下稱中央產險公司）於81年底始取得系爭停車位，而當時即為6個停車位，此觀81年12月15日上列房地之預售屋交屋通知單分別記載6個停車位之交屋款為：「車位、交屋款 B382：2萬 B383：2萬 B384：2萬 B
385：2萬 B386：2萬 B387：2萬」即明，且交屋通知單所載之停車位編號並與本件系爭停車位之編號相同。縱使系爭停車位與使用執照、竣工圖不一致，亦屬被告合併前之中央產險公司於81年間取得上列停車位以前即已增加劃設，而建築法第73條第2項規定係於92年6月5日修正，上列停車位並無違法變更使用問題。蓋內政部營建署104年4月9日營署建管字第0000000000號函明確表示：「有關目前已領有使用執照之建築基地其法定空地上原核定停車空間調整或變更使用應如何辦理之相關事宜，經查仍應依本部101年10月17日內授營建管字第0000000000號函辦理」；內政部101年10月17日內授營建管字第0000000000號函則表示：「按中央法規標準法第18條規定，變更使用應依其行為時之法規辦理，是其檢討法令如有變更時，應依申請變更使用時之法令規定辦理。…又92年6月5日本法（第73條規定）修正前建築物『‥在原核准之停車空間範圍內，劃設增加之停車位數，如不涉及其他使用間之變更，應無須辦理變更使用。‥』，分別為本部98年6月23日內授營建管字第0000000000號函、88年10月18日台88內營字第0000000號函及86年7月31日台（86）內營字第0000000號函（如附件）明釋在案。」。縱使上列停車位之劃設情形與使用執照、竣工圖不一致，惟該劃設既屬在原核准之停車空間範圍內，將停車位數由4個劃設增加為6個，並未涉及其他使用空間之變更，依上開內政部101年10月17日內授營建管字第0000000000號函釋之見解，上列停車位無須辦理變更使用，自無原告所稱違法變更使用之瑕疵可言。上列停車位之設置目的即為供停車使用，被告並無改變其停車使用之目的，則原告指稱系爭停車位有違反公寓大廈管理條例第8條第1項第2款及第9條規定云云，委無可採。㈡新北市政府工務局103年12月18日北工使字第0000000000號
函未察建築法第73條第2項規定於92年6月5日修正前後之差異，且上列停車位於92年6月5日修法之前即為6個等情事，遽認上列停車位未經核准擅自變動停車空間云云，顯有違誤；再者，該函未查99年5月19日修正前建築技術規則建築設計施工編第60條規定為：「每輛停車位為寬二‧五公尺，長六公尺；大型客車每輛停車位為寬四公尺，長十二公尺。但設置於室內之停車位，其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度各寬減二十五公分。」，有大停車位（寬度為2.5公尺）及小停車位（寬度為2.25公尺）之區分，概以2.5公尺為基準，認定系爭停車位之385、386、387停車位寬度未達法定停車位尺寸云云，自有違誤，本案中自不得用以證明上列停車位有何違法變更使用之瑕疵。
㈢系爭契約第11條：「買賣雙方於99年11月18日交屋、交車位
完成」。原告並於系爭契約所附之「交屋確認書」簽署載明：「確於民國99年11月18日點交無誤。」、「2個出租車位7350」、「4個車位360x4=1440」，可見交屋當時雙方已就上列6個停車位進行點交完畢。上列停車位之寬度係原告受領當時依一般檢查程序即可立即得知，原告既然於上列停車位點交時表示確認無誤，並於系爭契約所附之買賣房屋現況確認書及交屋確認書用印，未就上列停車位寬度即時表示意見，應視為原告已承認其受領之上列停車位，原告自不得再以上列停車位寬度不足而請求被告負瑕疵擔保責任。況原告在簽訂系爭契約前，即曾經多次擔任上列停車位所在「湯城商業園區管理委員會」之委員，可見原告在兩造簽訂買賣契約前，對於上列停車位之現況及劃線情形即必然知悉。則原告主張渠對於上列停車位之現況不清楚云云，顯無可採。
㈣系爭契約第9條第2項：「有關本標的物之瑕疵擔保責任，買
賣雙方同意依現況交屋，賣方不負任何瑕疵擔保責任（含漏水）。」。因此，兩造既有特約免除被告之瑕疵擔保責任，縱使（僅假設語）系爭停車位有瑕疵，原告亦不得請求被告負瑕疵擔保責任而主張減少買賣價金。又系爭契約第9條第2項並無約定被告應先說明狀況後始得免除瑕疵擔保責任，原告之主張於形式上即與系爭契約約定不符，自無可採。系爭契約第2頁第1行至第2行是針對「設備」部分進行約定，系爭契約第2頁第3行至第5行則是針對「未依法申請增、加建之建物（定著物或工作物）」部分進行約定，均無包含系爭車位，原告自無從以該約定而為任何主張。況系爭契約第2頁第1行至第5行所稱「應於附件之現況確認書互為確認」，無非是指如買賣房屋現況確認書上有特別記載之事項，被告始須負責，否則被告一概不負責，此觀買賣房屋現況確認書僅記載「10F之6外牆漏水，內部油漆由美亞負責處理，其餘由承買人自行處理，與美亞無關」自明。
㈤系爭契約買賣價款僅區分土地及建物價款，車位並包含於建
物價款內，並無另行約定系爭停車位之價款，此觀系爭契約第3條：「本買賣總價款為新台幣參仟柒佰捌拾肆萬元整。土地、建物（含停車位）分別如下：一、土地價款：…二、建物價款：…。」即明。原告主張兩造合意停車位買賣價金為編號384車位95萬元，其餘每個車位120萬元云云，顯然與系爭契約所載內容不符，原告不得主張減少買賣價金215萬元。原告雖提出證物10第4張之「標的條件」，主張車位單價為130萬元云云。惟證物10第4張並非雙方要約書之內容，且亦無任何騎縫，被告對證物10第4張之形式上予以否認。
況且證物10第4張係記載「車位總價」，並無記載「車位單價」；證人莊淑惠雖證稱原告與瑞普公司於99年9月7日並未簽署任何文件，僅口頭約定價格，其中一個車位95萬元，其餘每個車位120萬元云云。惟原告證物10之要約書第2頁清楚載明：「買方在田實業有限公司於99年9月7日12時簽訂本要約書」，而要約書第2條亦僅約定總價款，並無單獨約定上列車位之價格。又原告一方面以證物10第4張之「標的條件」，主張車位單價為130萬元，另一方面又以莊淑惠之證述內容主張其中一個車位95萬元，其餘每個車位120萬元云云，二者顯然衝突矛盾，自無可採等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：原告於99年9月27日與被告簽立系爭契約，向被告購買坐落臺北縣三重市○○○段○○○段0000地號（現為新北市○○區○○段○○○○號）土地及其上門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷00號10樓之4、10樓之5、10樓之6、10樓之7之房屋（計4戶房地），暨門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷00號之地下室三層編號為382、383、384、385、386、387共6個停車位（建號現為：新北市○○區○○段○○○○○號），並於99年11月15日完成所有權移轉登記及交付。此有兩造簽立之「要約書」、系爭契約、買賣房屋現況確認書、交屋確認書、建物及土地所有權狀附卷可稽（見本院卷第101-103頁、第8-17頁、第74-75頁）。
四、本院得心證之理由：㈠按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得
主張任何權利」、「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利」、「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第349條、第353條、第354條、第359條定有明文。
㈡原告於99年9月27日與被告簽立系爭契約，向被告購買上列
門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷00號之地下室三層編號為382、383、384、385、386、387共6個停車位（建號現為：新北市○○區○○段○○○○○號），並於99年11月15日完成所有權移轉登記及交付等情，已如前述。又建築法第73條第2項前段：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。」及現行建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第1款前段：「停車空間及其應留設供汽車進出用之車道，規定如下：一、每輛停車位為寬二點五公尺，長五點五公尺。」，上列門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷00號地下室第3層樓建築物停車位，領有81使字第566號使用執照，依該執照所示，該地下3層原核准用途為「防空避難室兼停車場」。經新北市政府工務局現場勘查比對原核准竣工圖說：⒈竣工圖說停車位編號225、2
27、229、231等4個停車位，現況已擅自調整並超出原停車格範圍，變動為編號382、383、384、385、386、387等6個停車位。⒉竣工圖說停車位登載為250×600（公分），經現場測量：⑴382、383停車位總寬度尚符合規定，惟長度大於法定尺寸並超出竣工圖原停車格範圍。⑵385、386、387原核准2個停車位，現場增設為3個停車位，各個停車位寬度平均值未達法定停車位尺寸，長度大於法定停車位尺寸並超出竣工圖原停車格範圍。⑶384為未經核准擅自增設停車空間。⒊綜合上述，現場涉及未經核准擅自變動停車空間，變更與原核准內容不符，已違反。另經詢問結果，尚無涉及至於公寓大廈管理條例等情，亦有新北市政府工務局103年12月18日北工使字第0000000000號函及檢附之竣工圖附卷可稽（見本院卷第84-88頁），且上列停車位原核准用途為「防空避難室兼停車場」（見本院卷第48頁），顯非僅供停車場之用，如擅自變動或增設停車空間，將影響防空避難空間。綜上足見，上列6個停車位係由竣工圖說停車位編號225、227、229、231等4個停車位變動或增設而來，現場涉及未經核准擅自變動停車空間，變更與原核准內容不符，已違反建築法第73條第2項前段及建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第1款前段規定（但無涉及至於公寓大廈管理條例），核屬權利之瑕疵，並非物之瑕疵。被告辯稱縱使上列停車位之劃設情形與使用執照、竣工圖不一致，惟該劃設既屬在原核准之停車空間範圍內，將停車位數由4個劃設增加為6個，並未涉及其他使用空間之變更，依上開內政部101年10月17日內授營建管字第0000000000號函釋之見解，上列停車位無須辦理變更使用，自無原告所稱違法變更使用之瑕疵可言等語，即屬無據，尚無可採。
㈢被告合併前之中央產險公司於81年間取得上列6個停車位，
此觀81年12月15日系爭房地之預售屋交屋通知單及其附件（見本院卷第114-115頁）分別記載6個停車位之交屋款為：「車位、交屋款 B382：2萬 B383：2萬 B384：2萬 B385：2萬 B386：2萬 B387：2萬」即明，且上列6個停車位於81年3月31日已存在，亦有湯成商業園區管理委員會104年4月15日（104）湯管秘字第016號函及使用執照附卷可稽（見本院卷第138頁正反面），足見上列停車位自被告於81年間購買取得當時即為6個，並非被告於買受後自行變更或增設。
㈣矧上列6個停車位既係由竣工圖說停車位編號225、227、229
、231等4個停車位變動或增設而來，現場涉及未經核准擅自變動停車空間，變更與原核准內容不符，已違反建築法第73條第2項前段及建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第1款前段規定（但無涉及至於公寓大廈管理條例），核屬權利之瑕疵，並非物之瑕疵；上列停車位自被告於81年間購買取得當時即為6個，並非被告於買受後自行變更或增設，姑不論本件被告是否具有可歸責之事由，縱認被告具有可歸責之事由，亦屬權利之瑕疵範疇，依民法第353條規定，為買受人之原告亦應依關於債務不履行之規定，行使其權利。詎原告逕予主張被告違法將4個車位變更為6個車位出售，現場涉及未經核准擅自變動停車空間變更與原核准內容不符，已違反建築法第73條第2項、建築技術規則建築設計施工編第60條規定。上列車位之瑕疵，讓原告受有被主管機關依同法第91條裁處罰鍰之風險，無法正常交易，顯屬重大。被告應負瑕疵擔保責任。依民法第354條第1項、第359條規定，請求被告減少價金等語，顯有未合，殊無可取。
㈤更退一步言之，本件縱認上列6個停車位亦屬物之瑕疵。惟
依兩造間系爭契約第9條第2項：「有關本標的物之瑕疵擔保責任，買賣雙方同意依現況交屋，賣方不負任何瑕疵擔保責任（含漏水）。」（見本院卷第11頁），足見兩造間已有特約免除被告之瑕疵擔保責任。上列6個停車位之停車空間係屬門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷00號（湯城園區）地下室第三層，編號382至387等6個停車位，亦為交屋之範圍，則依系爭契約第9條第2項，賣方即被告自不負任何瑕疵擔保責任（含漏水），是縱使（僅假設語）上列停車位有瑕疵，原告亦不得請求被告負瑕疵擔保責任而主張減少買賣價金。又系爭契約第2條：「本買賣範圍包括共用部分之持分在內，房屋現況包括水電、門窗及固定設備等設施，買、賣雙方應於附件之現況確認書互為確認，賣方於交屋時應維持原狀點交。本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物（定著物或工作物）亦包括在買賣範圍內，買、賣雙方應於附件之現況確認書互為確認，買方充分認知該範圍有被拆除或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任。」（見本院卷第9頁），依上列買賣房屋現況確認書、交屋確認書（見本院卷第14-15頁）所示，上列6個停車位已於99年11月18日完成現況交付及確認（2個出租車位及4個車位）無訛，自應依系爭契約第9條第2項之約定，即被告不負任何瑕疵擔保責任（含漏水）。是原告主張被告並未於「買賣房屋現況確認書」說明上列增設車位之狀況，被告自無從依系爭契約第9條主張免除瑕疵擔保責任等語，亦有未洽。
五、從而，原告依民法第354條第1項、第359條規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 17 日
民事第一庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 6 月 17 日
書記官 吳育嫻