臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第3036號原 告 築園社區公寓大廈管理委員會法定代理人 林士泰訴訟代理人 張秀夏律師複代理人 郭宜婷律師被 告 名軒開發股份有限公司法定代理人 吳泓瑩訴訟代理人 葉繼升律師
許莉蓁上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國105年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰玖拾陸萬玖仟壹佰伍拾貳元及自民國一百零五年二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告「築園社區公寓大廈管理委員會」係由大樓區分所有權人選任住戶為管理委員並設立之組織，選任林士泰為管理委員，且本訴之原因事實為被告所起造興建之「築園大樓」完工辦理承購戶交屋迄今，因地下室一、二樓頂版及連續壁牆面（公共設施部分）被告之防水層施工有瑕疵，以至迄今持續漏水，另屋突之抿石子持續掉落致影響安全。原告屢次催告請求修復，被告迄今未能解決，經區分所有權人於民國103年9月21日作成決議「案由：針對地下室滲水問題，後續提告費用討論事宜（說明：名軒建設曾指派專員多次與會協商討論地下室滲水問題，然而在會中討論未達成雙方共識下，本會決定將採取法律途徑解決…）決議：區權人表決通過，交由第二屆管理委員會執行」；而公寓大廈共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，本屬管理委員會之職務範圍，此據公寓大廈管理條例第36條第2款所明定；前揭漏水核屬原告執行事務之範圍，是原告依區分所有權人決議及上開條例所賦予權責，自得起訴請求被告修繕賠償而提起本訴。
二、緣原告所屬坐落於新北市○○區○○路○○號之築園大樓（下稱築園大樓）為被告所負責起造、興建、銷售予原告社區住戶。經查，築園大樓後開公共設施因有重大瑕疵缺失，被告迄今未能全部完成修繕驗收點交，詳述如後：
㈠地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水部分：
⒈築園大樓自住戶進住迄今，地下室一樓頂版、地下室二樓頂
版以及地下一、二樓牆壁（連續壁）持續發生滲漏水情況、迄今不僅未改善，漏水情況反而日趨嚴重。
⒉原告就上開漏水之嚴重瑕疵，多次催告被告提出整套防水修
繕計劃書（包括樓板修繕範圍、修繕工法、修繕工期），並徹底治根修繕。然被告罔顧築園大樓住戶權益，雖曾於102年9月間進行所謂之「漏水處打針」以及於「牆面施作接水盤」之遮羞方式處理，然該修繕方式顯為掩耳盜鈴、塘塞了事，漏水問題依舊繼續存在；嗣原告選任第二屆主委再於103年5月12日發函通知被告「地下室滲水及多項公設缺失，請儘速派員處理完善」後，被告雖於103年5月間發函稱委請訴外人賀晟工程有限公司出面，然該公司僅針對連續壁部分提出以導水板方式處理、樓板漏水問題則置之不理。其後原告於103年7、8月間屢催被告徹底解決；被告雖於103年8月間發函表示將以所謂之「導水板方式」處理連續壁漏水；然因被告私下提出「地下室樓板漏水」、「連續壁漏水」和「後開屋突飾材掉落」修繕方案（即連續壁用導水板、樓板繼續用傳統打針方式處理）要包裹全部同意，才願意一起進場維修三項缺失，因原告無法同意被告所提漏水打針之表面處理工法，因此被告迄今未進行上該方式之修繕。
⒊茲從原告於103年9月底所拍攝現場照片顯示，該等樓板牆壁
長期含水無法徹底排除，已造成外觀有壁癌發霉現象，且地下室牆壁經年滲水呈現黃褐色汙漬、疑似混凝土內包覆之鋼筋遇水流出繡水，甚至下雨過後、天花板有多數滲水沿樑柱滴水而下。是被告前開頭痛醫頭、腳痛醫腳之施工方式，根本完全無「漏水修繕」效果，且對樓板長年積水對鋼筋產生鏽蝕之肉眼看不到之影響結構問題視而不見不處理，物之重大瑕疵仍存在。
㈡屋突之抿石子持續掉落致影響安全：
被告於築園大樓「屋突」亦有黏貼抿石子施工不良，造成脫落、掉落之瑕疵。原告多次催告被告修繕施作，被告雖曾表示將派員施作，然頃因前開漏水重大問題原告催告被告應一併處理，被告即以各種原因條件推諉，迄今均不進場施作修繕。
三、系爭「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」、「屋突之抿石子持續掉落」瑕疵為可歸責於被告，原告得依保固約定請求被告賠償，兩造並已同意關於系爭瑕疵，被告依其所出具與原告之保固單（原證10；下稱系爭保固單）所應負之修繕（維修）義務改易以給付修繕必要費用代之：
查被告出具原證10之系爭保固單記載：「同意自102年10月3日起由管委會接管本大樓之公共設施維護管理工作」，並向管委會承諾「保固期限自即日起房屋主要結構由賣方保固15年…上述保固期限管委會需負責定期保養…」。從上可知被告基於事權統一之原則，將公共設施移交給原告管委會點收維護管理，並要求管委會應定期保養設施，因此乃向原告管委會出具系爭保固單。故被告於102年10月7日出具系爭保固書所負保固義務之對象係原告管委會，而非個別住戶甚明。茲築園大樓地下室樓板及連續壁為房屋主要結構之一部，而非一般水電工程固定設備，自應當具備防水之效用，否則可能造成鋼筋鏽蝕、混凝土劣化，導致結構強度降低而危及房屋之承重、抗壓、耐震，至為明灼。況防水為一般新建大樓之最基本及通常效用，尤其位於室內之地下室樓板、連續壁既為房屋結構之一部，更不容有滲漏水情事發生。築園大樓既為被告所興建銷售，而上開瑕疵亦均肇因於大樓中庭及地下室防水工程不善以及屋突施工不良，故為顯可歸責於被告之事由致未能依債之本旨提出給付。被告應依系爭保固單之保固契約給付原告系爭瑕疵修繕費用之損害賠償責任。
四、兩造已有鑑定協議，被告應依鑑定金額給付原告新臺幣（下同）5,735,042元：
本件法院送鑑定前，兩造已有「同意按鑑定結果、由被告依鑑定方式為修繕」等類似鑑定契約之協議，此觀本件104年3月23日筆錄記載「法官問：假如鑑定結果出來，兩造同意用鑑定結果由被告依鑑定方式為修繕？原告訴訟代理人：兩造應該沒有辦法用鑑定以外的方式來達成共識。被告訴訟代理人葉繼升律師：願意。….被告訴訟代理人葉繼升律師：只要是建築師公會不論是新北市、台北市、臺灣省，被告都沒有意見，願意依照鑑定結果為修繕。」，而原告訴代於庭後詢問原告管委會，亦於104年3月26日具狀表示「除鑑定意見有瑕疵或有顯然不可採情事（即鑑定之修補工法、依法應係能確保系爭建物結構體及室內不再發生滲漏水、致減損系爭建物品質效用及價值之情事發生）；原告同意按照建築師公會鑑定報告所建議的工法、由被告進行施工，但監工人員應由原告指定、費用由被告負擔」，是被告依誠信原則，於台北市建築師公會補充鑑定報告作成後，應依鑑定工法及費用進行系爭瑕疵修繕。
五、就系爭「屋突抿石子掉落」瑕疵之修復費用部分：依台北市建築師公會104年7月24日（104）鑑字第0387號鑑定報告書（下稱第一次鑑定報告書），就系爭「屋突抿石子掉落」部分，鑑定修復費用為1,181,611元，兩造前經協商後、被告同意如數給付，應無爭議。
六、就系爭「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」瑕疵之修復費用部分：
㈠被告經協商後，仍不同意依照台北市建築師公會104年12月
30日（104）鑑字第1868號補充鑑定報告書（下稱補充鑑定報告書）之鑑定結果為修繕，復不同意如數賠償鑑定之修復工程費，顯然違反鑑定協議。茲本件經台北市建築師公會進行鑑定後，該公會於104年12月30日做成補充鑑定報告書，依其補充鑑定報告書記載：「系爭建物地下室外牆外側，除現地因地面層有頂蓋構造物覆蓋地下室，及基地前後臨道路之無遮簷人行道、開放空間，因地面鋪設地磚完整等，地面水滲入影響較微之部位外，其餘全部施作低壓灌注工法。而地下室一樓及地下室二樓外牆室內牆面四周，全面施作防水層施工，則其費用計4,553,431元。原告雖認為該補充鑑定報告「就地下室東西兩面外牆未一併鑑估施作低壓灌注工法補強之費用」，容有缺漏。然為使漏水處得以儘速修復、避免損及結構，乃同意以補充鑑定金額協商由被告賠償支付，詎被告不同意按補充鑑定報告書之施工方法進場施工，僅願按第一次鑑定報告書之修復費用2,787,541元往上增加50萬元（鑑定鑑定費、訴訟費被告負擔），因被告同意賠償之金額並不足以修復滲漏水及未施作防水工程之全部外牆瑕疵，兩造因此無法達成合意。
㈡築園大樓基地緊鄰層排水溝，且常態地下水位高，依通常工
法本即應施作防水層。依第一次鑑定報告書記載，大樓基地「依鑽探報告揭示：本建築基地在地下層開挖深度8.60m範圍，其地層地質性質含水量數值偏高，且常態之地下水位甚高」，且築園大樓原建照許可（99建字第323號）案內之「基地地質鑽探及分析工作報告書」記載建議「考慮季節性之水位變化或暴雨之影響，建議於進行基礎設計分析時，平常水位採用於地表面(GL)下1.50m處，而高水位則採用於地表面處」。可知，被告對於築園大樓基地緊鄰層排水溝，且常態地下水位高之地質條件，知之甚詳。另觀第一次鑑定報告書就滲漏水之原因記載「⑵究其滲漏之原因，其地下室外牆部分，由於基地地質屬含水份偏高之土質構造，且常態地下水位甚高（GL-1.5m以上），尤其基地北側有大排水溝環繞，該大排下滲水更助長地下水位之飽滿，而該地下室外牆結構體之施工，並無施作任何防水之設施，造成地下室外牆體外側飽含水分之土壤，內滲入該外牆體內而泌流至室內牆面而由粉刷面層之細裂紋處呈現，造城牆面均布之濕潮、漬痕現象，尤其北側外牆尤明顯。⑶另平頂滲漏之原因，地下一樓平頂主要由於直上方地面一樓中庭綠化植栽區域地坪防水層施作失能，外水（天雨等）內沁滲入樓板結構體而漫潮至地下一樓平頂表面，故其泛潮部位均集中於中庭填土植栽範圍。至地下二樓平頂濕滲區域雖與地下一樓區位雷同，但部位較少，其主要肇因乃為地下一樓平頂滲漏及外牆滲浸水漫流致地板濕潮，而沁滲入樓板內外現於地下二樓平頂上之濕潮漬現象，其致因與地下一樓雖有相關但有所不同。」，以及進一步說明「地下室外牆部分顯現之滲漏現象，應與牆體外之高水位地下水有關」，直指滲漏水之原因係被告未依工程常識及慣例、原理應於該地下室外牆結構體施工時施作防水設施，而竟偷工減料毫未施作任何防水之設施（不僅牆體混擬土未拌合水密性防水劑、牆面亦未作防水處理），造成地下室一、二樓外牆體外側飽含水分之土壤，內滲入該外牆體內，導致地下一、二樓平頂及外牆體均有嚴重之滲浸水及漫流現象，被告身為專業建設公司，對於房屋施工防水之基本常識自屬熟捻，其故意不施作防水設施，目的在偷工減料取得不法利益甚明。
㈢茲本件第一次鑑定會勘時，被告自承「（問：地下室外牆與
土壤接觸之牆面，是否施作防水處理？混擬土拌合是否摻和水密性防水劑？）答：因鋼板樁緊貼外牆、無法施作，也沒有拌合防水劑虞混擬土中」；而第一次鑑定報告書就滲漏水之原因亦直指「⑵究其滲漏之原因，…而該地下室外牆結構體之施工，並無施作任何防水之設施，造成地下室外牆體外側飽含水分之土壤，內滲入該外牆體內而泌流至室內牆面而由粉刷面層之細裂紋處呈現，造城牆面均布之濕潮、漬痕現象…平頂滲漏之原因，地下一樓平頂主要由於直上方地面一樓中庭綠化植栽區域地坪防水層施作失能，外水（天雨等）內沁滲入樓板結構體而漫潮至地下一樓平頂表面」。故滲漏水之原因係被告偷工減料、未依工程常識及慣例，於該地下室外牆結構體施工時應施作防水設施、而竟偷工減料未施作任何防水之設施，二者有直接因果關係甚明。
㈣滲漏水損壞狀況：
依第一次鑑定報告書中之系爭大樓現場會勘狀況記載：地下一層系爭事項現況（平頂接水盤設施已請原告先行卸下）：就現場會勘所見，地下1層明顯滲漏及潰痕部位，大多從構造體粉刷面層細裂紋處呈現，計有：室內外牆面、地坪及平頂等，主要分布於台電配電場所、車位34號至45號、垃圾儲藏室等場域，滲漏瑕疵大多集中於地下室之北側區域；現場牆面見有曾施作治漏低壓灌注工法之修補痕跡，但牆面及平頂仍部份顯現水漬痕或濕潮水跡，各滲漏部位及現況參見。地下二層系爭事項現況：就現場會勘所見，地下2層滲漏部位與地下1層大部分雷同，計有：室內外牆面、地坪及平頂等，主要分布於消防機房、發電機房及車位4號至18號等場域，歸納滲漏瑕疵部位也大多集中於地下室之北側區域，現場牆面也見有曾施作治漏低壓灌注工法之修補痕跡，但牆面及平頂仍部份顯現水漬痕或濕潮水跡，各滲漏部位及現況參見。從上可證築園大樓有極為嚴重之滲漏水瑕疵，且被告於本件訴訟繫屬前以「低壓灌注方式」修漏、完全無法治癒漏水問題。
㈤原告依補充鑑定報告鑑定金額請求被告支付防漏水修復費用4,553,431元，為有理由：
查第一次鑑定報告書就地下一、二樓外牆漏水部分，僅係以「部分外牆灌漿」之方式堵漏就其他被告未施作防水設施之外牆，並未建議進行防水整治處理，已有疏漏。嗣經鈞院囑託補充鑑定後，鑑定機關從已發生損害之觀點，僅建議就南面與北面外牆進行防水修繕，至於東西兩面外牆被告偷工減料未施作防水設施部分未為鑑估修復金額，應係有缺漏。蓋依民法買賣規定，供居住之不動產本即應具備居住安全及防滲漏水之效能，被告所交付之不動產未施作防水設施，係未符合一般房屋效能而有瑕疵，構成侵權行為及不完全給付之債務不履行，依法自應負有將地下室四面內外牆均以防水工程修繕之義務。
㈥退萬步言，縱依補充鑑定報告書之說明⑴一般建築物外牆構
造體與外部環境（地面上或地面下）接觸時，其對外水（天雨或地下水）防漏治濕之工法，如果基地條件許可且在地下室開控施工外牆結構體期間，營建實務上大多採行先防護外側牆面防水，次再防護內側室內牆面（施作防水層），構成牆體內外防水構造體系。⑵但本原告社區大樓地下室外牆面重行施作防水層，如前析論有其既有環境條件之窒礙，故採用施作低壓灌注式之地質改良，以增加外側地質之水密性阻絕部份地下水，而內側牆面則施作滲入型防水材質之防水保護層，應能達到通常之防水效能」，以及「將系爭建物地下室外牆外側，除現地因地面層有頂蓋構造物覆蓋地下室，及基地前後臨道路之無遮簷人行道、開放空間，因地面鋪設地磚完整等，地面水滲入影響較微之部位」排除不修繕，其餘外牆面施作低壓灌注工法。其地下室一樓及地下室二樓二面外牆及室內牆面四周全面施作防水層施工，其費用計4,553,431元，被告應如數賠償該金額。
七、並聲明：（見本院卷二第121頁）㈠被告應給付原告5,735,042元，及自105年2月26日所提民事
辯論意旨狀繕本送達被告翌日即105年2月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：兩造均同意關於築園大樓之系爭二項瑕疵，被告依系爭保固單所應負之修繕（維修）義務，改易以給付修繕必要費用代之。依台北市建築師公會第一次鑑定報告書鑑定結果，築園大樓系爭「屋突抿石子掉落」瑕疵之修復費用為1,18 1,611元，系爭「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」瑕疵之修復費用為2,787,541元，合計3,969,152元。被告對此部分鑑定結果沒有意見，並就原告依系爭保固書及兩造上開易以賠償修繕必要費用之合意，請求被告給付3,969,152元及此部分之利息為認諾。惟就逾此部分之請求，因台北市建築師公會補充鑑定報告書已說明地下室並無新增滲漏位置，故補充鑑定報告書所鑑定增加之修繕費用欠缺必要性，此部分非屬必要修繕費用，被告無給付之義務等語。並聲明：原告聲明第一項請求逾3,969,152元部分及此部分利息駁回，該部分訴訟費用由原告負擔（見本院卷二第121頁）。
參、兩造不爭執事項：
一、築園大樓係被告所起造興建，並有使用執照影本附卷可稽（見本院卷一第15頁）。
二、被告於102年10月7日出具系爭保固單與原告，上載：「築園社區公共設施細目，如本清冊所示由本社區管理委員會於102年7月19日會同『真禾機電』進行公共設施設備之點交及功能測試。經實地勘驗，雙方確認數量無誤設備功能正常，並同意於102年10月3日起由管委會接管本棟大樓之公共設施維護管理工作。保固期限自即日起房屋主要結構（如樑、柱等等）由賣方保固十五年，公共設施之固定設備（如門窗、地磚、管線路、瓷器衛浴等）於正常使用下，負責保固一年，…。收費原則：保固期限內，在正常使用之情形下損壞，本公司負責免費維修，…。」，並有「公共設施點交保固單」影本附卷可稽（見本院卷一第68頁）。
三、築園大樓於被告系爭保固書保固期間，發生系爭「屋突之抿石子掉落」以及「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」之瑕疵（損壞）情事。
四、兩造於本件105年2月26日言詞辯論期日，合意將前項系爭「屋突之抿石子掉落」及「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」之瑕疵（損壞），被告依系爭保固單所應負之修繕（維修）義務，改易以給付修繕必要費用代之，並有該期日言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷二第122至123頁）。
五、對於台北市建築師公會104年7月24日（104）鑑字第0387號之第一次鑑定報告書鑑定結果，築園大樓系爭「屋突抿石子掉落」之必要修復費用為1,181,611元，兩造沒有意見（見本院卷二第122、126頁）。
肆、按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。查兩造已於本件105年2月26日言詞辯論期日合意將前項系爭「屋突之抿石子掉落」及「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」之瑕疵（損壞），被告依系爭保固單所應負之修繕（維修）義務，改易以給付修繕必要費用代之，已如前述。而被告對於原告依系爭保固單請求被告給付系爭瑕疵之修繕費，其中「3,969,152元及自105年2月27日起至清償日止按年息5%計算之利息」部分，並已於105年2月26日言詞辯論期日當庭為認諾，有該期日言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷二第123頁）。是依前揭規定，本院自應就被告認諾範圍，即原告請求被告給付3,969,152元及自105年2月27日起至清償日止按年息5%計算之利息部分，為被告敗訴之判決。
伍、本件爭點及本院之判斷：本件原告係依據被告出具與原告之系爭保固單，請求被告給付系爭二項瑕疵必要之修繕費用（見本院卷二第122頁）。
而原告主張：關於築園大樓系爭「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」之瑕疵，必要之修繕費用應依台北市建築師公會104年12月30日之（104）鑑字第1868號之補充鑑定報告書鑑定之結果，為4,553,431元等語。被告則抗辯：築園大樓系爭「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」之瑕疵，必要之修繕費用，依台北市建築師公會第一次鑑定報告書鑑定之結果，應為2,787,541元等語。是本件之爭點為：築園大樓系爭「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」之瑕疵（損壞），被告依系爭保固單應給付原告之必要修繕費用為何？經查：
一、本件原告起訴即係聲明請求被告以金錢賠償系爭瑕疵之修復費用，並聲請鑑定修繕方法與費用（見本院卷一第3、6頁）。而於訴訟進行中，兩造雖有調解意願，然歷經調解程序仍未能達成共識，原告並請求先送鑑定，是本院於囑託鑑定前之104年3月23日言詞辯論期日詢問兩造：「假如鑑定結果出來，兩造同意用鑑定結果由被告依鑑定方式為修繕？」，此乃對調解方案向兩造所為之建議，且本院並非詢問被告是否同意依鑑定之修復費用以金錢賠償原告。又被告訴訟代理人雖對本院上開所詢表示願意依鑑定結果為修繕，然原告訴訟代理人僅陳稱：「兩造應該沒有辦法用鑑定以外的方式來達成共識。」（見本院訴字卷二第4頁反面至第5頁），是當日兩造並無確切達成由被告依鑑定之修繕方法修繕系爭瑕疵之合意，更無達成被告應依鑑定結果之修繕費用以金錢賠償原告之合意。是原告謂兩造已有鑑定協議，被告應依鑑定金額賠償原告5,735,042元，已然無據。且按當事人間就特定訴訟標的及其原因事實，非不得基於合意達成確定其證據方法之證據契約。本件本院依原告聲請，並經被告同意，而囑託台北市建築師公會為鑑定，嗣經台北市建築師公會於104年7月24日出具第一次鑑定報告書後，被告於104年9月18日言詞辯論期日已當庭表示願依第一次鑑定報告書所鑑定之修繕費用合計3,969,152元全額給付原告，反係原告對第一次鑑定報告書關於系爭「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」之鑑定結果有意見，聲請再為補充鑑定，然被告已當庭表示無補充鑑定之必要性，有當日言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷二第90頁反面），顯然被告並不同意為補充鑑定，兩造就此補充鑑定並無達成證據契約，遑論所謂兩造已協議被告應依補充鑑定之結果為修繕或賠償原告可言。再者，原告本件聲明係請求被告為金錢賠償，並非請求被告應為修繕。則原告以：本件送鑑定前，兩造已有「同意按鑑定結果，由被告依鑑定方式為修繕」等類似鑑定契約之協議，故被告依誠信原則，於台北市建築師公會補充鑑定報告作成後，應依該鑑定工法及費用進行系爭瑕疵修繕云云，顯與其聲明不同，原告以此作為其本件請求被告為金錢賠償之理由，洵屬無據。
二、本件經本院依原告聲請之鑑定單位，囑託台北市建築師公會鑑定（見本院卷二第16頁）築園大樓有無系爭瑕疵，及瑕疵發生原因，是否影響結構安全，及具體修繕方法與合理修繕費用等項（見本院卷二第21、22頁）。被告對於由台北市建築師公會為鑑定，亦具狀表示無意見（見本院卷二第19頁）。而經台北市建築師公會會同兩造於104年4月23日辦理現場初勘，及於104年5月29日下午2時30分會勘現場，並於104年7月24日出具第一次鑑定報告書，內容略以：「㈠系爭大樓（即築園大樓）之興建、竣工與使用概況：系爭大樓依新北市政府工務局101股使字第00160號使用執照揭示（附件四，
4 -1），其建造執照為99股建字第00323號，開工日期為99年8月31日，竣工日期為101年2月20日，建物為地上9層地下2層1幢5棟72戶集合住宅社區，屬鋼筋混凝土構造，啟用至今約3年屬新建成屋狀態。㈡系爭大樓現場會勘⒈…⒉就地下一層及二層公共部分，由原告指認滲漏部位會同被告檢視，其現況如下：※地下一層系爭事項現況（平頂接水盤設施已請原告先行卸下）：就現場會勘所見，地下1層明顯滲漏及漬痕部位，大多從構造體粉刷面層細裂紋處呈現，計有：室內外牆面、地坪及平頂等，主要分布於台電配電場所、車位34號至45號、垃圾儲藏室等場域，滲漏瑕疵大多集中於地下室之北側區域；現場牆面見有曾施作治漏低壓灌注工法之修補痕跡，但牆面及平頂仍部份顯現水漬痕或濕潮水跡，各滲漏部位及現況參見（附件三，3-2）。※地下二層系爭事項現況：就現場會勘所見，地下2層滲漏部位與地下1層大部分雷同，計有：室內外牆面、地坪及平頂等，主要分布於消防機房、發電機房及車位4號至18號等場域，歸納滲漏瑕疵部位也大多集中於地下室之北側區域，現場牆面也見有曾施作治漏低壓灌注工法之修補痕跡，但牆面及平頂仍部份顯現水漬痕或濕潮水跡，各滲漏部位及現況參見（附件三，3-3）。⒊一樓中庭部分及周邊環境現況：就現場會勘所見，系爭大樓基地西北外側臨繞有一流水大排，基地內為ㄇ字形中庭空間，三面為系爭大樓所圍繞，中庭屬開放空間形式，其場域為地下1層之頂板（露天平台），而中庭之開放空間，除部份地坪空間鋪貼面磚外，其餘均為植栽式庭園，其現況參見（附件三，3-4）。⒋…。㈢與系爭事項有關之系爭大樓設計施工圖說：探究系爭事項除勘查現場爭點之部位、實況外，系爭大樓原設計施工圖說亦為研判事件發生原因之主要依據，由圖說內容之判讀及營作實務之佐參，以推斷系爭事項之肇因，及修復之策略與方式。本鑑定案所依據之設計圖說計有：建築許可之部份竣工圖說、原建造執照許可案內之基地土壤鑽探報告書、築園管委會所持有之系爭大樓設計施工圖冊一本及被告提送之部份圖說等。⒈系爭大樓原建照許可（99建字第323號）案內之『基地地質鑽探及分析工作報告書』部份摘錄：（附件四，4-5）凡建築物地下室外牆發生滲漏現象者，除管路失能致生外，建築基地一定深度之地質性質構造及常態地下水位狀況之探討，亦為研判之途徑之一；故判讀解析基地地質鑽探報告文件至為重要，爰就該報告書摘錄與系爭事項有關之要點臚述如下：⑴基地地質鑽探報告書係委由專業廠商青島工程有限公司於民國97年8月間所製作，內載基地擬興建地上9層地下2層之建築，其地下層計畫開挖深度為8.60m。⑵基地內共計配置4個鑽探孔位；BH-1（深度27m）、BH-2（深度24m）、BH-3（深度25.7m）、BH-4（深度19.15m）。鑽探結果依地質柱狀可區分為4個地層層次，其中涉及系爭事項及地下室開挖深度較有關係者，應屬第1層及第2層之地質結構，茲分述如下：(a)第1層為回填混凝土、黏土夾細砂(SF1)，分布於GL（基地地表面）-1.8m至-4.0m不等深度，平均厚度約2.95m，其地質結構係由回填混凝土、黏土夾細砂所組成。(b)第2層為棕灰色、棕黃色、灰色粉土質黏土夾細砂(CL2)，分布於GL（-1.8m）至（-4.0m）至GL（-9.5m）至（-10m）之間，平均厚度約6.8m，由棕灰色、棕黃色、灰色粉土質黏土夾細砂所組成，係屬軟弱至堅硬之黏土層，含水率介於21.2%至42.9%，平均約為
30.2%。(c) 4個鑽孔之地下水位約在GL（-1.5m）至（-1.7m）之間，該報告書結論建議：考慮季節性之水位變化或暴雨之影響，建議於進行基礎設計分析時，平常水位採用於地表面(GL)下1.50m處，而高水位則採用於地表面處。綜上結語，依鑽探報告揭示：本建築基地在地下層開挖深度8.60m範圍，其地層地質性質含水量數值偏高，且常態之地下水位甚高。⒉地下層開挖安全設施圖說及推論地下室外牆結構體施工：⑴依系爭大樓建造執照許可案內之地下室開挖安全設施圖說（圖號S6-1至S6-4）揭示，實際開挖高程為GL-8.30m，與計畫高程(GL-8.60m)相差無幾；水平支撐計有3層，係以支撐、橫撐及斜撐所構成，垂直支撐係以H鋼中間柱布列，而開挖範圍四周係以NKSP鋼鈑樁用為擋土矢板，三者共構地下室開挖檔土安全系統。（附件四，4-3）。⑵依系爭大樓建造平面圖（圖號S1-2、S1-3）揭示，地下室外牆體為RC構造，厚度為30cm，地下1層樓板厚度為15cm。（附件四，4-2）。⑶依前開二者圖說顯示，地下室外牆結構體係緊貼鋼鈑樁面搗築RC施工，二者間並無間隙。⒊一樓樓板構造與中庭空間設計⑴依系爭大樓建造執照許可案內之一樓結構平面圖（圖號S1-3）、一樓平面圖（圖號A2-3）及頂蓋型開放空間檢討圖（圖號A1-0）揭示，其樓板為RC構造，有頂蓋之樓板厚度15cm，無頂蓋之室外露台（中庭部分）樓板厚度24cm。（附件四，4-2）⑵依前開頂蓋型開放空間檢討圖揭示，系爭大樓中庭部位直下方即為地下1層室內停車空間，易言之，該露天中庭地坪即為地下1層頂板結構體，空間上二者有上下之關係；而中庭之開放空間，其地坪除部份兼為救災、活動、走道等空間鋪貼地磚外，其餘均作為綠化植栽庭園使用。（附件五，5-1）。」、「㈣鑑定事項之分析與研判：總和前開系爭大樓之現場勘查事實、設計施工圖說判讀及工程實務推斷等，爰就院函囑咐之鑑定事項分析研判如下：⒈系爭大樓地下一樓、地下二樓是否有滲漏水之情形？如有，其滲漏水之位置為何？滲漏水之原因為何？是否影響該大樓之結構安全？：⑴就現場會勘所見，系爭大樓地下一樓、地下二樓，除西側及南側外牆有部份濕潮、漬痕部位外，北側外牆有均布滲漏水痕及漬痕之情形；而平頂部分在地面一樓中庭直下方區域，亦均布明顯之濕漬痕部位多處，現況照片如（附件三，3-2及3-3）所示。⑵究其滲漏之原因，其地下室外牆部分，由於基地地質屬含水份偏高之土質構造，且常態地下水位甚高（GL-1.5m以上），尤其基地北側有大排水溝環繞，該大排下滲水更助長地下水位之飽滿，而該地下室外牆結構體之施工，並無施作任何防水之設施，造成地下室外牆體外側飽含水分之土壤，內滲入該外牆體內而泌流至室內牆面而由粉刷面層之細裂紋處呈現，造城牆面均布之濕潮、漬痕現象，尤其北側外牆尤為明顯。⑶另平頂滲漏之原因，地下一樓平頂主要由於直上方地面一樓中庭綠化植栽區域地坪防水層施作失能，外水（天雨等）內沁滲入樓板結構體而漫潮至地下一樓平頂表面，故其泛潮部位均集中於中庭填土植栽範圍。至地下二樓平頂濕滲區域雖與地下一樓區位雷同，但部位較少，其主要肇因乃為地下一樓平頂滲漏及外牆滲浸水漫流致地板濕潮，而沁滲入樓板內外現於地下二樓平頂上之濕潮漬現象，其致因與地下一樓雖有相關但有所不同。⑷就現場會勘檢視滲漏水漬區域之柱、樑、版等主要結構部位，並未見有明顯之損害瑕疵，研判滲漏水情形尚無影響系爭大樓之結構安全。⒉系爭大樓地下一樓、地下二樓如有滲漏水之情形，則具體修繕滲漏水之方法為何？修繕之合理費用為何？（如影響該系爭大樓之結構安全，請一併鑑定此部分之具體修復方法為何？及合理之修復費用為何？：⑴凡建築物結構體與外部環境）地上或地下）接觸時，其對外水（天雨或地下水）防漏治濕之工法，一般營作實務上均採用先防護外側牆面（止水、擋水），次再防護內側（室內）牆面（施作防水層），最後輔以導水溝路（防患未然措施），構成內外防水構造系統。⑵系爭大樓地下一樓、地下二樓滲漏水之情形及原因已研判如前，惟修繕之方法與策略，因滲漏部位不同而有差異。⑶地下室外牆部分顯現之滲漏現象，應與牆體外之高水位地下水有關，但囿於系爭大樓已入住數年，如採地下室外牆面重行施作防水層顯不切實際，且該施工方式勢必對於住戶日常生活起居干擾至巨應予考量，故修繕方式建議僅就地下室外牆體有滲漏水及漬痕部位之外側，施作低壓灌注式之地質改良，以增加外側之水密性阻絕部份地下水，而內側室內牆面則施作防水保護層（附件六，6-1第1-2頁）。⑷地下一樓平頂之滲漏，肇因於直上方中庭綠化植栽地坪防水層之失效，入浸之外水漫沁於RC樓板內，故中庭區域應就現有覆土植栽範圍重新施作防水層，否則無法斷絕樓板滲漏之現象。⑸另地下一樓之『垃圾儲藏室』空間，或因地板排水設施闕如或不良，致地板水溢漫流進門外邊之停車空間地板，而滲浸至地下二樓平頂造成濕潮、漬痕現象，故正本清源應對該室地板排水設施予以改善，方為妥適。⑹爰如前開研判，地下室之滲漏瑕疵尚無影響系爭大樓之結構安全，惟飾面性之修繕已併入滲漏修復費用內，計新台幣貳佰柒拾捌萬柒仟伍佰肆拾壹元整。（附件六，6-1）。」。是可認修繕築園大樓系爭「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」之瑕疵（損壞）所必要之修繕費用為2,787,541元。
三、原告雖對第一次鑑定報告前開關於系爭「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」瑕疵之修繕方法及修繕費用之鑑定結果有意見，認為以低壓灌注工法修輔牆體，將來仍有滲漏水之虞，故應以於地下室外牆面重行施作防水層之方法為修繕等語，並聲請再為補充鑑定（見本院卷二第96至97頁）。然系爭保固單已載明於保固期限內，在正常使用之情形下損壞，由被告公司負責免費維修，已如前述。是被告依系爭保固單對原告所負之保固責任，乃指於約定之保固期間內，築園大樓之公共設施在正常使用之情形下所發生之損壞，應由被告負責免費維修。故尚未發生之損壞，原告即無依系爭保固單請求被告預為補強之權利。且經本院依原告聲請囑託台北市建築師公會補充鑑定，經該公會會同兩造於104年11月23日下午2時30分會勘現場，並於104年12月30日出具補充鑑定報告書，內容略以：「㈠就系爭建物地下一層及地下二層牆面原滲漏部位檢視，其現況如下：⒈地下一層牆面部分現況：就現場會勘所見，牆面部分除原有滲漏部位外，未見有另處新增之滲漏位置。（附件三，3-1）。⒉地下二層牆面部分現況：就現場會勘所見，牆面滲漏部分除原有滲漏部位外，未見有新增之滲漏位置。（附件三，3-2）。㈡一樓地面層基地地界周邊現況勘查（附件三，3-3）依系爭建物使用執照竣工圖揭示（附件四），本系爭大樓基地正面（東向）面臨12米計畫道路（御成路），地面層自建築線退縮建築，形成無遮簷人行道且地面鋪設地磚完整，其地下室外牆距離地界約4.73公尺左右不等（附件三，3-3照片9、10）。基地左側（北向）毗鄰排水大溝，建築物與排水渠路間均沿1.50公尺（控制線）退縮建築（附件三，3-3照片2、3、11-15）。基地背面（西向）臨接8米計畫道路，建築物自道路退縮最大處約6公尺，且該地面鋪設面磚形成開放空間（附件三，3-3照片1、4）。基地右側（南向）地界外側，除有排水溝渠環繞外且部份與鄰地毗鄰，建築物沿地界自排水溝路退縮1.50公尺（控制線）以上建築，退縮地侷促空間狹隘有限（附件三，3-3照片5、6、7、8）。綜合現場勘察現況所見，本系爭大樓基地地界周邊，或臨接計畫道路或毗臨排水大溝環繞，或建築物退縮空間有限，且地面部分大多已有構造物或鋪設面磚之無遮簷人行道及開放空間等存在；而依系爭建物竣工圖揭示，其地下一層及地下二層開挖深度共計8.30公尺，大多大於地下室自地界退縮之尺寸。（附件四7/7）。」、「㈢補充鑑定事項之分析與研判：⒈系爭大樓地下一樓、地下二樓之滲漏水之情形，如採旨揭鑑定報告書第9至10頁所載地下室外牆面重行施作防水層之方法修繕，如不考量對住戶日常生活起居之干擾因素，則該施工方法是否有其他窒礙難行之處？請具體說明。：⑴有關地下室外牆面重行施作防水層之方法修繕，原鑑定報告書主文第10頁第6行載有『如採地下室外牆面重行施作防水層顯不切實際…。』合先敘明。⑵進一步言，該施工方法對本系爭建物之修繕施工有其窒礙難行之處：其一，如前『一樓地面基地地界周邊現況勘查』所述，系爭建物地下室四周外牆，或緊鄰地界空間侷促，必造成侵犯鄰地越界之虞；或臨接道路之無遮簷人行道或外側上部地面有構造物（如一樓E2頂蓋型開放空間）；或毗臨排水大溝等。其二，系爭建物地下一、二樓原開挖深度達8.30公尺，大部分都大於退縮建築之空地空間。系爭建物既有現況條件，無法施作明挖式開挖或安全設施等支撐，就營建施工實務而言，確實無法重行對地下室外牆面施作防水層；總而言之，此工法無法適用本系爭事件之修繕，故原鑑定報告書主文乃載明『如採地下室外牆面重行施作防水層顯不切實際…。』等語。」（見補充鑑定報告書第3至5頁）。是可認築園大樓系爭「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」之瑕疵，確已無法以於該地下室外牆面重行施作防水層之方法為修繕，故原告此部分主張即無足採。
四、另關於第一次鑑定報告書第10頁所載低壓灌注工法，是否能達到一般建物通常之防水效能？以低壓灌注工法與前項地下室外牆面重行施作防水層之工法，防水效能有何差異？，補充鑑定報告書就此部分鑑定結果略以：「⑴一般建築物外牆構造體與外部環境（地面上或地面下）接觸時，其對外水（天雨或地下水）防漏治濕之工法，如果基地條件許可且在地下室開挖施工外牆結構體期間，營建實務上大多採行先防護外側牆面防水，次再防護內側室內牆面（施作防水層），構成牆體內外防水構造體系。⑵但本系爭建物地下室外牆面重行施作防水層，如前析論有其既有環境條件之窒礙，故採用施作低壓灌注式之地質改良，以增加外側地質之水密性阻絕部份地下水，而內側牆面則施作滲入型防水材質之防水保護層，應能達到通常之防水效能。⑶爰如前述，因系爭建物地下室外牆外側無法重行施作防水層之工法，乃以地質改良之低壓灌注工法增加地質水密性，就防水效能而言，當以前者為佳；但地下室外牆面重行施作防水層之工法，本系爭建物無法適用，前論述已詳不再贅述。」（見補充鑑定報告書第6頁）。是可證以第一次鑑定報告書所載之低壓灌注工法，已能達到通常之防水效能，自已可修補築園大樓系爭地下室
一、二樓頂版及連續壁牆面既已發生之滲漏水之損壞。且台北市建築師公會前於104年5月29日會同兩造會勘現場所檢視系爭地下室一、二樓滲漏水之位置及情形，迄補充鑑定於104年11月23日再會同兩造重新會勘時，已間隔約半年，然除原有之滲漏部位外，104年11月23日會勘時並未見有另處增加滲漏之部位（見補充鑑定報告書第3、4、6、7頁及附件三，3-1、3-2）。又台北市建築師公會就本院依原告聲請所詢「築園大樓地下一樓、地下二樓之滲漏水，如採低壓灌注工法修繕，有無將地下一樓、地下二樓之「牆面四周」（即旨揭報告書附件六，6-1第2至3頁四面外牆及突出之外牆）均施作之必要性？」，亦認建築物損害之修復，一般係針對損壞瑕疵部分予以修繕，故築園大樓地下一樓、地下二樓外牆滲漏之修復，原鑑定報告書係就該地下室外牆體，有滲漏及漬痕部位之外側施作低壓灌注工法（見補充鑑定報告書第6頁）。況如前所述，被告依系爭保固書所負保固責任，僅為已發生之損害之修繕義務，至於尚未發生之損壞，原告並無依系爭保固書請求被告預為補強之權利，而需待日後倘有實際損壞發生，且該損壞係發生於保固期間內，原告始有請求被告免費維修之權利。是原告主張被告應就築園大樓地下一樓、地下二樓外牆全部施作低壓灌注工法，及地下室一樓及地下室二樓外牆室內牆面四周全面施作防水層施工，已然無據，則其主張此部分之修繕費用應依補充鑑定書之鑑定結果為4,553,431元，被告應全額負擔云云，即無足採。
五、至原告另主張：被告興建築園大樓時偷工減料，未於地下一樓、地下二樓外牆結構體施作任何防水處理，構成債務不履行及侵權行為一節，此為向被告買受築園大樓之區分所有權人，得否依與被告間之買賣契約對被告主張損害賠償之另一問題，與被告依系爭保固單之約定對原告所應負之保固責任無涉。
陸、從而，原告就築園大樓系爭「屋突之抿石子掉落」及「地下室一、二樓頂版及連續壁牆面漏水」之瑕疵，依系爭保固單（兩造已於本件105年2月26日言詞辯論期日合意將上開二項系爭瑕疵，被告依系爭保固單所應負之修繕義務，改易以給付修繕必要費用代之），請求被告給付修繕費用3,969,152元（1,181,611元＋2,787,541元＝3,969,152元），及自105年2月27日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
柒、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，係本於被告認諾所為之判決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第1款，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 28 日
民事第三庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 28 日
書記官 李惠茹