臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第3060號原 告 陳李美春訴訟代理人 林玟岑律師被 告 高魁志訴訟代理人 高泰山上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國104年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示Ａ部分（面積三十四點九四平方公尺）、同段第九六六之一號土地如附圖所示Ｂ部分（面積三百零五點九六平方公尺）地上物拆除，將占用土地返還原告及其餘共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰玖拾伍萬肆仟肆佰肆拾元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以新臺幣參佰玖拾伍萬肆仟肆佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱966-1號土地）登記為陳國松所有（陳國松於民國100年5月12日死亡後，則由其配偶(即原告)及子女陳柏翰、陳建宗、陳建宏、陳建呈、陳姿樺因繼承取得公同共有）；同段958號土地（下稱958號土地）則登記為原告之被繼承人陳國松與訴外人陳柏翰所共有（應有部分各4/5及1/5；陳國松部分亦因死亡之結果，由原告等全體共有人取得公同共有）。詎被告透過執行程序（本院102年度司執字第12005號，下稱系爭執行事件）拍賣取得門牌號碼新北市○○區○○路0段00號之1未辦保存登記建物（下稱系爭建物）竟無權占用966-1號土地如附圖所示B部分（面積305.96平方公尺）及958號土地如附圖所示A部分（面積34.94平方公尺），原告自得本於民法第767條、第828條第2項，準用同法第821條規定，提起本訴，請求被告將無權占用系爭土地之地上物拆除，將占用土地返還原告及全體共有人等情。併為聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告抗辯：㈠被告係透過系爭執行事件拍定取得系爭建物，於系爭執行事
件法院筆錄記載地主陳國松有優先承買權，原告亦曾為優先承買聲請，但遭執行法院駁回，可知原告並非系爭土地地主。即依系爭土地登記謄本記載，因陳國松之繼承人未辦繼承登記，已於103年8月1日遭主管機關列冊管理，被告無法得知原告是否早已拋棄繼承？是否為系爭土地權利人？原告應先證明其為系爭土地權利主體，始得提起本件訴訟。
㈡況系爭建物於興建時已取得系爭土地所有人同意興建使用，
且占用系爭土地和平使用達20年以上，原使用關係應為借貸或租用關係，而非無權占有，被告亦同意依法給付地租予系爭土地所有人。另系爭土地承租人則因系爭建物遭聲請強制執行之故，才未再續付租金，並要系爭建物承租人自己與地主處理，其等間既未簽署合意終止租約之書面，難認已有合意終止租約之意。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠966-1號土地（94年8月26日自同段966號土地分割出）現登
記為陳國松所有（權利範圍「全部」）；958號土地現登記為陳國松與訴外人陳柏翰所共有（應有部分各4/5及1/5）等情，並有土地登記謄本2份（詳本院卷第6、7頁）附卷可佐。
㈡陳國松於100年5月12日死亡，依民法第1138條規定其法定第
1順位繼承人即原告（配偶）及子女陳柏翰、陳建宗、陳建宏、陳建呈、陳姿樺。其等均未向法院為拋棄或限定繼承之聲請等情，並有戶籍謄本2份（詳本院卷第8、9頁）、繼承系統表1份（詳本院卷第28頁）及拋棄或限定繼承聲請查詢資料（詳本院卷第18、19頁）。
㈢被告於103年9月間因拍賣取得系爭建物（未辦保存登記）所
有權；系爭建物占用958號土地如附圖所示A部分（面積34.94平方公尺）、占用966-1號土地如附圖所示B部分（面積305.96）等情，並有不動產權利移轉證書（詳本院卷第51頁）、勘驗筆錄及新北市板橋地政事務所104年5月13日新北板地測字第0000000000號函及複丈成果圖（詳本院卷第76、77頁）在卷可查。
㈣系爭執行事件就系爭建物於103年1月29日所為第3次拍賣公告，關於使用情形記載略以：
⑴系爭建物查封時，經第3人尤正華在場陳稱：房屋係其老
闆向債務人承租使用，租約另行陳報等語。嗣經法院囑託新北市政府警察局板橋分局現場履勘結果，係債務人之前妻施錦雀出租予尤正華使用，租期自100年10月31日起至102年10月31日止（核與被告提出房屋租賃契約書(詳本院卷第100頁)內容互核相符；租約內容略以：出租人施錦雀於100年10月25日將系爭建物出租予訴外人尤正華，租期自100年10月31日起至102年10月31日止，租金每月6萬元等情。）…拍定後不點交。
⑵系爭建物係未辦保存登記之建物，係違建，得標人應負擔
被拆除危險，不得異議。系爭建物占用958號土地、同段959號、964號、966號及966-1號土地之權源不明。經新北市政府警察局板橋分局查訪後可知係無權占有…。
等情，並有拍賣公告（詳本院卷第112至118頁）附卷可佐。
㈤訴外人陳國松於91年10月29日將其所有966號土地出租與訴
外人王銓選，約定租期自92年1月1日起至96年12月31日，租金每月4萬元等情，並有土地租賃契約書1份（詳本院卷第11
0、111頁）在卷可佐。㈥原告於102年11月25日與訴外人尤正華簽署土地租賃契約書
，約定由原告將958號、996-1號土地出租予尤正華，租期自102年12月1日起至107年11月30日止，租金每月7萬元。並於契約書第15條約定「如土地上鐵皮屋經政府認定為違法建物而被拆除或因故被轉賣/拍賣，概與原告無涉，雙方同意本租約視為自動終止…」等情，並有土地租賃契約書（詳本院卷第119至122頁）附卷可憑。
四、按繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1147條、第1148條第1項前段分別定有明文。次按因繼承於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，固為民法第759條所明定，惟所謂不得處分其物權，係指法律上使其物權發生變動之處分行為而言，不包括事實上之處分在內（最高法院87年度台上字第298號判決意旨參照）。本件承前述原告既為系爭土地登記所有人陳國松之配偶（即第1順位繼承人），陳國松死亡後其第1順位繼承人復均查無曾向法院為拋棄繼承之聲請。則原告主張其於陳國松死亡後，與其餘繼承人全體當然以公同共有方式取得陳國松對系爭土地所有之權利，自屬有據。而本件原告本於民法第767條、第828條第2項，準用同法第821條規定，對被告所提拆屋還地排除侵害之訴，又非處分行為，按諸前開判決意旨，縱原告於起訴後迄今仍未辦畢繼承登記，或已遭主管機關列冊管理，亦不生違反民法第759條規定，而無礙原告因繼承取得系爭土地所有權利之行使。即被告以「因陳國松之繼承人未辦繼承登記，已於103年8月1日遭主管機關列冊管理」為由，否認原告為系爭土地公同共有人之一，並無可採。至於系爭執行事件中原告優先承買權行使之准駁，或另涉公同共有人全體應一同行使等其餘必要要件之備否，故無足執以反證原告並未因繼承成為系爭土地公同共有人之一，亦併敘明。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；於公同共有準用之，同法第821條、第828條第2項亦定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年台上字第1120號裁判要旨參照）。查原告已因繼承成為系爭土地公同共有人之一等情，既如前述，可認為真正。本件自應由被告就有權占用系爭土地之利己事實，負舉證之責。然查：
㈠經依被告聲請傳訊證人施錦雀，到庭證稱：（系爭建物(提
示照片)為何會坐落在958、966之1地號土地上？）因為我前夫跟陳國松租用土地，然後我們自己蓋的。我們是跟陳國松個人租用，沒有租期的約定，而且當時只有一個草約，是從92年1月1日到96年的12月31日止。到期之後，我們還是有繼續租用土地，而且也都有開立1年份租金的支票給陳國松。租金付到何時我忘記了。後來陳國松過世之後，我們還是有繼續付租給陳國松公司的會計。可是後來他們要調整租金，但漲了租金之後我就沒有利益可圖了，而且我還有付房屋稅，後來他們就說不租給我了。（大約到何時沒有租？）雖然契約是我前夫跟陳國松打的，可是租金一直是我在付。我當時有提出第三人異議之訴，訴訟時，我們的租約還在。（(提示本院卷51頁與證人)，租約終止是在權利移轉證明書核發之前或之後？）是在權利移轉證明書核發之前。第三人異議之訴敗訴確定後大約隔了兩個月，我就沒有在付租金續租了，我們之間是租期屆至合意終止租約。（所謂的沒有付租金的意思，是否是與出租人合意終止，還是證人自行不付租金不續租？）當時就是要跟我調漲租金的時候，我說這樣不划算，所以我有告訴陳國松他們公司的助理說我不租了。（當年份的租金是否已經給付？）是的，我有告訴助理說之後的租金我不會在付了。我有跟房客講說，我已經沒有跟地主續租了，要如何處理他們要自己跟地主的助理協商。因為我要還房客兩個月的押金，所以我有必要跟他們說清楚等語。㈡經本院調查結果，認由證人施錦雀證詞，參照卷附證人提出
土地租賃契約（詳本院卷第110頁、111頁；出租人陳國松、承租人王銓選）、被告提出房屋租賃契約（詳本院卷第100頁；出租人施錦雀、承租人尤正華）及原告提出土地租賃契約（詳本院卷第119至122頁；出租人原告、承租人尤正華）既足推悉：自92年1月1日起系爭建物固基於證人施錦雀之前夫王銓選與陳國松間所簽署土地租賃契約關係而由其興建並占有使用966號（含分割後966-1號）土地（均以1次付1年期租金支票方式交付租金），併至96年12月31日其等簽署書面契約屆期後，仍由其續租，續以每次給付1年期租金支票方式付租（即變更為不定期租賃契約）。然於102年度租期屆前（對照證人庭提書面租約起迄日，所謂1年1付，應自當年度1月1日起算至12月31日止）因出租人表明要漲租，併漲租結果其等已無將系爭建物出租予訴外人之實益（地租原為每月4萬元；建物租金則為每月6萬元；至調整後地租漲為每月7萬元。），是承租人乃向出租人表明屆期後不再承租等情為真。應認被告之前手與系爭土地地主間租賃契約關係，至遲已於102年12月31日經承租人合法終止（至承租人為終止意思表示時，系爭建物究否已遭查封，二者間則無關聯，併此敘明。）。
㈢即被告於103年9月間因拍賣取得系爭建物時，其前手王銓選
與地主間之土地租賃契約關係既早終止，被告已無從依民法第426條之1規定對原告為承租人移轉建物不破基地租賃之有權占有之抗辯。此外，被告未再提出其餘證據以佐其所有系爭建物確有權占用系爭土地，被告前開抗辯，自無可採。
六、從而，原告本於民法第767條、第828條第2項，準用同法第821條規定提起本訴，請求被告將無權占用系爭土地之地上物拆除，將占用土地返還原告及全體共有人，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 22 日
民事第三庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 22 日
書記官 趙彬