臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第3074號原 告 都心鳳凰大樓管理委員會法定代理人 莊盈茹訴訟代理人 江承欣律師
許明珠被 告 林秀麗訴訟代理人 江進木上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國105 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意、或請求之基礎事實同一、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款至第3 款定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明本係請求：㈠被告應將原告所有坐落於新北市○○區○○段○000 地號土地（下稱系爭土地）上之地上物，面積209 平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及其他共有人。㈡被告應給付原告自民國89年起至遷讓系爭土地日止，按月賠償原告租金新臺幣（下同）9,000 元（見本院103 年度板調字第205 號卷第2 頁）。嗣於103 年11月5 日原告具狀變更訴之聲明為：被告應給付原告自89年起至清償日止起算5 年，按月賠償原告租金9,000 元（見本院卷一第7 頁）。後於104 年11月19日具狀變更訴之聲明為：被告應給付都心鳳凰大樓全體共有人3,570,300 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均由原告代為收受（見本院卷二第34頁）。復於104 年12月17日具狀變更訴之聲明為：被告應給付都心鳳凰大樓全體共有人640,311 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均由原告代為收受（見本院卷二第63頁）。核原告上開所為，係本於被告無權占有系爭土地之同一請求基礎事實所為訴之變更暨擴張、減縮，被告亦未爭執而為本案之辯論，揆諸前揭法條規定，均應准許。
二、次按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。查本件原告都心鳳凰大樓管理委員會主張係受區分所有權人之委託，管理系爭土地，而系爭土地為全體區分所有權人之共用部分，現遭被告無權占有使用等情，則其本於管理權提起訴訟並為實施訴訟之行為，而依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項、第22條第1 項第3款規定，原告都心鳳凰大樓管理委員會就系爭土地有管理權，而所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。系爭土地既為都心鳳凰大樓全體區分所有權人所共有，原告都心鳳凰大樓管理委員會就本件訴訟，固非該訴訟標的法律關係之主體，但其既主張對於系爭土地既有管理權，則其本於管理系爭土地所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人。至被告主張原告未經區分所有權人會議決議而提起本件訴訟，應非合法云云，然查，經本院向新北市政府工務局函調原告102 年與
103 年間之報備資料，其中102 年第2 次區分所有權人大會已決議將本件被告占用部分交付管委會依法處理（見本院卷一第143 頁），而原告管委會取得授權後，嗣於103 年6 月11日決議進行法律追究事宜（見本院卷一第167 頁至168 頁），從而原告提起本件訴訟，應認合法。
三、再按當事人、法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受訴訟之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。查本件原告都心鳳凰大樓管委會之法定代理人原為張淑琴，嗣於訴訟繫屬中變更為陳理哲，並經陳理哲於104 年3 月17日具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀、新北市中和區公所104 年
2 月13日新北中工字第1042046601號函在卷可憑（見本院卷一第186 至188 頁）；又再變更為姚惠菁，並經姚惠菁於10
4 年5 月18日具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀、新北市中和區公所104 年5 月6 日新北中工字第1042058231號函、都心鳳凰大樓管理委員會申請變更報備書、前法定代理人陳理哲辭職聲明書、都心鳳凰大樓104 年度管理委員會臨時會議記錄等件在卷可憑（見本院卷一第203 至206 頁、第213 至215 頁）；復變更為莊盈茹，並經莊盈茹於104年11月19日具狀聲明承受訴訟，此有原告民事準備（一）狀、新北市中和區公所104 年11月11日新北中工字第1042088126號函在卷可稽（見本院卷二第35頁、第57頁）核與上開法律規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告都心鳳凰大樓管理委員會之區分所有權人公同共有系爭土地，惟被告未經全體大樓住戶之同意亦未與區分所有權人訂定分管契約，竟無權占有系爭土地並擅自出租系爭土地面積43.29 平方公尺。從而，被告受有占有使用系爭土地相當於租金之不當得利共640,311 元，應返還於全體共有人。為此，爰依民法第179 條之規定，請求如訴之聲明。並聲明：被告應給付都心鳳凰大樓全體共有人640,31
1 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均由原告代為收受。
二、被告則以：原告提起本件訴訟未經都心鳳凰大樓區分所有權人會議決議，亦未經都心鳳凰大樓管理委員會會議決議，依公寓大廈管理條例第29條第2 項之規定，原告提起本件訴訟顯非合法。再者，都心鳳凰大樓係由訴外人孫正三興建，孫正三亦與購買都心鳳凰大樓之承購戶均有簽訂使用權同意書，自應認都心鳳凰大樓之共有人已合意成立分管契約，是被告係基於分管協議而占有使用系爭土地，原告自應受分管契約之拘束，其請求被告給付不當得利顯無理由。縱認原告有不當得利請求權，兩造業已於89年10月13日簽署協議書，協議系爭土地1/3 由原告使用，另2/3 由被告使用，被告僅須按月給付清潔費1,500 元，是倘若原告欲請求不當得利，原告尚應返還系爭土地之1/3 予被告，被告依協議只應每月給付1,500 元為已足，故原告請求之不當得利並無依據且金額過高等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行之宣告。
三、查系爭土地現登記為被告及其他共有人共有，被告占有使用系爭土地43.29 平方公尺之特定部分，並出租予他人營業使用等事實，有原告提出之土地登記謄本（部分）、照片2 紙為證（見103 年度板調字第205 號卷第7 頁至14頁），並經本院囑託新北市中和地政事務所派員會同履勘測量屬實，有勘驗筆錄、新北市中和地政事務所製作之土地複丈成果圖附卷可憑（見本院卷一第216 頁至221 頁），被告對於上開各情亦不爭執，自堪信為真實。
四、至原告主張被告未經系爭土地其他共有人即都心鳳凰大樓全體區分所有權人同意，亦未成立分管契約，而擅自占用系爭土地部分而為使用等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之點厥為：㈠被告有無占有系爭土地特定部分之合法權源？㈡如被告無權占用系爭土地，原告得請求之不當得利數額若干？茲就上開爭點析述如下：
㈠被告有無占有系爭土地之合法權源？⒈按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。再按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應解該大樓共有人已同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束；且按公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前所成立之分管契約，倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院96年度台上字第2025號、102 年度台上字第1279號、104 年度台上字第463 號判決意旨參照）。
⒉經查，本件被告主張其於承購房屋時，建商即訴外人孫正三
業與全體承購戶簽立使用權同意書，約定由被告取得1 樓空地之管理使用權限等語，業經被告提出使用權同意書影本1紙在卷可考，依該同意書約定略以：「本人同意『都心鳳凰大樓』編號第A 棟該棟之──……壹樓空地除公共通道等公共設施外，歸屬壹樓店鋪管理使用。」等語（見本院卷一第28頁）；再依被告訴訟代理人（買方）與訴外人孫正三（賣方）所簽立之房屋預定買賣契約書第16條約定：「本契約後附之附件，均視為本契約之部分內容，所有約定均應同時履行，否則視同違約。」等語（見本院卷一第26頁），而上開使用權同意書依其記載為附件㈤，則依約自構成房屋預定買賣契約之一部分，是同意書本身固無孫正三之簽名，然即因定入契約，而堪可認定為被告訴訟代理人購買房屋時與建商孫正三所訂立之約定。再者，證人即原告前任主任委員陳理哲到庭證稱：「（法官問：提示本院卷一第28頁，有無看過此份使用權同意書？）我們買房子的時候應該建設公司有給我們看，我們買12樓的時候也有給我們看頂樓使用權是我們的，頂樓雖然是我們使用但頂樓是逃生空間，我買賣的時候建設公司有給我們看過，內容是一樣的。」等語（見本院卷二第31頁），此亦與原告訴訟代理人許明珠陳稱：當時建商的確有給1 樓同意書，也有給2 至12樓簽，當時簽約在交屋的時候建商把合約都收回去了，伊有詢問過住戶他們沒有副本，使用權部分也是等語（見本院卷一第192 頁反面）互核一致。綜上，可見於鳳凰都心大樓建造及銷售時，建商孫正三即已與各承購戶分別約定大樓各棟1 樓空地即由1 樓住戶管理使用，而被告既屬1 樓住戶（見本院卷一第17頁、28頁），揆諸前揭說明，即得因建商之媒介將其他共有人互為之意思表示從中傳達，而獲致意思表示一致後，於共有人間合意成立分管契約，自使被告依約獲得1 樓空地除公共通道等公共設施外之管理使用權，原告主張依契約相對性原則，不能將各使用同意書契約質變為分管契約云云，應非可採。而系爭土地現由被告出租予他人營業使用部分，依前開現場照片及本院履勘所見，並非社區出入之公共通道，亦未設置何等其他公共設施，自屬被告得依分管契約管理使用之範圍。且被告既早已實際占有共有物之特定部分而使用，此由社區與被告前於89年間曾生相關糾紛即可知悉（見本院卷一第
106 頁正反面），是縱其他共有人嗣將應有部分讓與第三人，受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
⒊至原告雖又主張依都心鳳凰大樓住戶公約之約定，系爭土地
遭被告占用部分為法定空地，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，被告即無單獨管理使用特定部分之權限云云，然依被告所提出之房屋預定買賣契約書及使用權同意書，其簽立日期均為80年1 月30日，再依原告所提都心鳳凰大樓使用執照核發日期係82年3 月（見本院卷一第85頁），可見各承購人與建商間簽立契約之日期或有所不同，但均在公寓大廈管理條例施行前，應堪認定，則依上說明，除有全體共有人同意終止之情形，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力，而本件迄本院言詞辯論終結時，該分管契約既未經全體共有人同意終止，被告依分管契約約定，繼續占有使用系爭土地如新北市中和地政事務所複丈成果圖所示之特定部分，應屬有據。
⒋綜上，被告與系爭土地其他共有人間，確就系爭土地1 樓空
地部分存有分管契約，而約定由被告管理使用，是被告占有系爭土地特定部分，並將之出租予他人使用，即有合法權源，原告主張未有分管契約存在云云，殊難採憑。
㈡如被告無權占用系爭土地，原告得請求之不當得利數額若干
？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181條固分別定有明文。惟查，本件被告係基於分管契約而占用系爭土地，已為前所認定，自非屬「無法律上原因」而受利益，是原告依民法第179 條第1 項前段，請求被告給付相當於租金之不當得利，即於法無據。
五、綜上所述，被告基於與系爭土地全體共有人間之分管契約，而得依約占有系爭土地特定部分為管理使用，非無法律上原因而受利益，從而原告依民法第179 條之規定，聲明請求被告應給付都心鳳凰大樓全體共有人640,311 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均由原告代為收受，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 連士綱法 官 宋泓璟以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
書記官 楊玉寧