臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第3146號原 告 林洪鏡訴訟代理人 林妨謖被 告 陳淑英上列當事人間返還房屋事件，經本院於民國一○四年三月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告無權占有原告所有位於新北市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號之房屋（下稱：系爭房屋），本建物無保存登記。又被告未經原告同意將原告所有之房屋出租給善意第三人，原告以存證信函催告被告返還房屋，被告仍置之不理，原告爰依民法第767條規定，本於所有權之請求權基礎，訴請被告將系爭房屋返還於原告。
（二）原告之女即原告之訴訟代理人林妨謖（下稱：林妨謖），約民國103年10月份，租賃新北市○○區○○○路○○弄○○號（即被告所稱17號房屋），當時已經是由新屋主在管理，其租賃契約一開始，並非林妨謖與被告親自簽約，而房租是林妨謖親自交由訴外人林宗定收受，剛開始是租一間套房，後加租為2間，預備作為精舍供修之用，林妨謖怕年老的母親擔心，1個月還要負擔新臺幣（下同）12,000元之房租，故租約之事一直都是瞞著原告。系爭房屋是原告及原告配偶親手所建之房屋，但一直以來，房屋繳納稅單都是由訴外人林宏雄即林宏定之父的名字，而承租之後即開始動工、改建整修為目前的精舍，目前整個2樓已完全看不出有出租前套房之樣貌。林妨謖人承租時雖是套房之樣貌，但因非作住家套房使用，且被告未經房屋真正所有人同意，擅自改裝內部原來格局，已構成法律上不當之行為。林妨謖在整修精舍全部之工程耗時亦2個多月，也耗資相當之資金才完成，並非被告所稱，是林妨謖見該屋已整修完畢，乃以出家人清修為由，藉故入住。
（三）而於精舍完工之同時，於103年3月間訴外人林福裕即被告之配偶來到現場，很生氣的表示為何林妨謖可以擅自改變其房屋，而後更要林妨謖與被告正式簽租賃契約，所以此租賃契約是在103年的3月份，林妨謖才第一次與被告正式見面簽約，在簽約當時，林妨謖也才得知訴外人林宗定已經把系爭房屋轉售給被告，而林妨謖在簽約當時，並不知道原告已於79年申請系爭房屋之稅籍及門牌號碼，而於103年5月間，林妨謖才將整個事實告訴原告，原告很生氣表示為何自己房子還要向被告租用，並要求林妨謖不可再繳交房租。所以當時林妨謖與被告所簽定之合約係新北市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號，根本不存在，因林妨謖現在所住之處，係在系爭房屋，並非被告所稱先以租屋為由住進該15號房屋後，再以該房屋向稅捐機關新申請系爭房屋之稅籍。
（四）系爭房屋約於70年為原告及其配偶所重建，當時門牌尚未整編，房屋納稅義務人為訴外人林宏雄之名，林宏雄共有4位兄弟全都住在一起，房子是連在一起的，稅籍號碼就只有1個，為臺北縣三重市○○里○○街○○號，有初編之門牌證明單為證。林宏雄後來將其房屋過戶予其子即訴外人林宗定，原來真正○○○路000巷00弄00號之住所，早就已經由林宗定於98年將其使用權利賣給訴外人林俊生使用，此人目前已將原15號房屋整修完畢作套房出租用，但原15號房屋之納稅義務人稅籍還是林宗定之名。爾後林宗定再將○○○路000巷00弄00號之房屋稅籍號碼，過戶轉售給被告，且將原告之系爭房屋充當成15號之房屋轉售給被告。被告主張於100年10月向原所有權人林宗定購買該無保存登記之房屋，系爭房屋真正所有權人並非林宗定本人所有，雖房屋買賣契約書記載為15號，但其建築標的物確實係17號，為原告所有，故被告向林宗定所購買之買賣契約，實不能發生法律上之效力。此17號房屋即系爭房屋為未保存登記之建物，多年來被視為空屋，故未向稅捐機關繳納房屋稅，而今改建成精舍，於103年5月份向三重稅捐稽徵處補繳5年之房屋稅，有房屋稅單為證。並非被告所稱之在同一棟房屋上設有2個稅籍。另電費單20多年前到現在一直都是在原告名下，且原告之子林義芳戶籍亦於91年9月26日遷入，直至目前還在本戶內可供證明。
（五）聲明：1.被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號之建物遷讓返還原告；2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）原告請求被告返還房屋，該房屋係被告於100 年10月向訴外人林宗定購買未保存登記之房屋，由合格地政士辦理房屋稅籍買賣移轉手續，房屋稅籍編號00000000000號、房屋坐落新北市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號，經由林宗定點交該房屋給被告。
（二）系爭房屋點交時已荒廢殘破許久，不堪居住，被告事後不惜成本，歷時將近3個月將該房屋重新整修，作為出租套房。原告之女林妨謖見系爭房屋已整修完畢煥然一新，乃以出家人在家清修為由，向被告承租系爭房屋2樓共2間套房。被告不疑有他與其簽訂租賃合約書，孰料林妨謖陸續繳了7個月租金後即拒繳房租，聲稱該房屋為其母即原告所有，被告當面出示房屋稅單及稅籍證明，亦請求原告出示證明文件，林妨謖當下無語以對。事隔數日後原告以新北市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號新申請整編之稅籍補發房屋稅單，指控被告所持有之三重○○○路000巷00弄00號房屋為原告17號之房屋。被告強烈質疑原告與其女林妨謖先以租屋為由住進該15號房屋後，再以該房屋向稅捐機關申請17號即系爭房屋之稅籍及房屋稅單。
（三）原告陳述其於70年之前與宗族共居於原臺北縣三重市○○里○○街○○號，縱有取得坐落土地應有部分，亦非當然取得該等地上物之所有權證明，再如原告訴狀所述，原告不知79年間門牌改編事，顯然不合原告居住於當地之情事，遑論指認其居住之處所座落何處。原告既為依據所有權所提出之返還房屋之訴，請提出所有權確實之證明。
（四）依據被告所提出之證物三，系爭房屋於被告整修前所懸掛之門牌確為（臺北縣）三重市○○○路○○○巷○○弄○○號，現場拍攝照片可明顯區別15弄15號，而非15弄17號。所謂中正北路560巷15弄17號顯係另有他處，非系爭房屋，實屬標的物之錯誤。
（五）原告所提戶籍資料，僅係戶政書面資料，戶政機關並無每年實地查核戶籍編號與坐落地址之現狀，如有相關變更均屬人民自發之行為，而非戶政機關之主動查核，故並不能證明所謂林義芳一戶登記之15弄17號房屋坐落於何處。請原告提出相關地政資料以證明其登記之15弄17號房屋坐落何處之確切證明。
（六）查房屋所有權人依法有義務繳納房屋稅，唯有其並非真正所有權人，方不負擔此義務，豈有多年視為空屋就不負擔此義務之理由。原告提出103 年所申請之補繳稅繳單據，均係於102 年11月訴外人與被告締結租賃契約後，入住15弄15號2 樓取得事實上支配關係後，以之依託。顯係以15弄17號之門牌張冠李戴於15弄15號之建築物上，使相關政府公務員為不實記載於公示資料。
（七）被告合法取得系爭房屋及其所坐落之土地應有部分所有權，而原告所提證物地價稅單，清楚可查土地納稅義務人為訴外人林義芳，縱有相關不動產權益事項，益顯非原告所能主張，原告所提訴訟顯有當事人不適格情形之存在。
（八）聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、原告主張系爭房屋為未辦理保存登記之2層建物乙節，業據提出房屋稅單1件為證，被告就此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。再原告復主張系爭房屋約於70年間，為原告及其配偶所重建，被告未經原告同意，將系爭房屋出租予善意第三人，故依民法第767條規定，本於所有權之請求權基礎，訴請被告將系爭之房屋返還於原告等語，被告則以前詞置辯，是本件所應審究者，為原告是否為系爭房屋之所有權人？被告是否無權占有使用系爭房屋即被告有無合法占有系爭房屋之正當權源？茲敘述如下：
（一）查系爭房屋係未經保存登記之建物，業如前述，則按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第758條所明定，此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外，最高法院著有62年台上字第2414號判例可資參照。是系爭房屋既未辦理建物所有權第一次登記，並將所有權移轉登記於原告，則原告尚未取得系爭房屋之所有權甚明，自無從本於所有權之作用，或主張本於對該房屋有事實處分權而請求被告遷出（參照最高法院80年度台上字第2370號民事判決）。
（二）再原告固主張系爭房屋約於70年間，為原告及其配偶所重建等語，然未辦理保存登記建物因不能辦理所有權移轉登記，故所有人屬原始起造人，而縱原告所述於70年間有重建系爭房屋等語屬實，然原告就70年間確有重建系爭房屋之事實及是否已因重建而取得系爭房屋之所有權等節，並未舉證以實其說，是原告前開主張，已難遽採。又經本院分別向臺灣電力公司臺北南區營業處、臺灣自來水公司三重服務所、新北市政府稅捐稽徵處查詢系爭房屋用電人、用水人及房屋稅籍資料之結果，亦無原告於70年間，就系爭房屋申請用電、用水及申請房屋稅籍之相關資料，有臺灣電力公司臺北南區營業處104年2月2日北西字第0000000000號函暨檢附用電人相關資料、臺灣自來水公司三重服務所104年1月29日北市水北營字第00000000000號函、新北市政府稅捐稽徵處104年2月2日新北稅重二字第0000000000號函暨檢附房屋稅籍資料各1份在卷可稽（本院卷第61至66頁、第56頁、第57至60頁），況無論系爭房屋目前之用電人、用水人及房屋稅籍資料其上之戶名為何人，然此亦僅係國家就水、電及稅捐稽徵管理所為之行政行為，非屬不動產物權之登記事項，亦非即為房屋所有權之證明，尚難憑此認定原告為系爭房屋之所有權人。
（三）按依民法第767條規定，對於無權占有或侵奪所有物之人得請求返還者，僅所有人始得為之。查原告並未登記為系爭房屋之所有人，且就其為系爭房屋之原始起造人，亦未舉證以實其說，已難採信，況倘系爭房屋確為原告及其配偶所興建，則原告之女亦應知悉上情，然竟以承租人之名義租用系爭房屋，並於租用後向稅捐機關申請房屋稅籍，此與常情實相悖違，則原告固主張其係系爭房屋所有人，依據民法第767條所有物返還請求權請求，惟其既未取得系爭房屋之所有權，亦未舉證證明為系爭房屋之原始起造人，則其依民法第767條規定請求被告返還系爭房屋，即與法未合，不應准許。
四、綜上所述，原告主張其為系爭房屋之所有權人，依民法第767條規定，請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號之建物遷讓返還原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
民事第二庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 24 日
書記官 張傑琦