臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第3208號原 告 財團法人台灣省台北縣中和市福和宮法定代理人 游炎川訴訟代理人 張漢榮律師複代理人 游文愷律師
侯傑中律師被 告 王炎仁
王素玉王素卿王素蔭劉素雲王尉戎王貞女徐玉桂張孟浩張孟然張偉良張蕙雅共 同訴訟代理人 洪士傑律師複代理人 倪子嵐律師
曾俊穎上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國106 年1 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王炎仁、張孟浩、張孟然、張偉良、張蕙雅、王素玉、王素卿、王素蔭、劉素雲、王尉戎、王貞女共同承租原告所有新北市○○區○○段第八六二、八六三、八六五、八六六、八六七地號土地，如新北市中和地政事務所一○一年六月四日複丈字第七八二號複丈成果圖所示門牌整編後為廟美街五十二號一樓占用部分之土地，面積一七一點三七平方公尺，其租金自民國一○三年九月一日起調整為每月新臺幣壹萬柒仟陸佰貳拾參元。
被告徐玉桂承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地，如新北市中和地政事務所一○一年六月四日複丈字第七八二號複丈成果圖所示門牌整編後為廟美街五十四號一樓占用部分之土地，面積九○點八三平方公尺，租金自民國一○三年九月一日起調整為每月新臺幣壹萬壹仟陸佰玖拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔九分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原為：㈠被告王阿却、王炎仁、張王素梅、王素玉、王素卿、王素蔭、劉素雲、王尉戎、王貞女共同承租原告所有坐落新北市○○區○○段第86
2 、863 、865 、866 、867 地號土地，如新北市中和地政事務所101 年6 月4 日複丈字第782 號複丈成果圖所示門牌整編後為廟美街52號（下稱系爭52號房屋）1 樓占用部分之土地，面積171.37平方公尺，其租金自民國103 年9 月1 日起調整為每月新臺幣（下同）22,610元。㈡被告徐玉桂承租原告所有坐落於新北市○○區○○段0000 0000 0000 地號土地（與前揭同段第862 、863 、865 、866 、867 地號土地合稱系爭土地，分則稱各地號），如新北市中和地政事務所101 年6 月4 日複丈字第782 號複丈成果圖所示門牌整編後為廟美街54號（下稱系爭54號房屋）1 樓占用部分之土地，面積90.83 平方公尺，租金自103 年9 月1 日起調整為每月15,035元。㈢被告李日松、李正喜、李金鸞、郭萬順、郭明賢、郭明達、郭明慶、林崇鍊、林士元、林士文共同承租原告所有坐落新北市○○區○○段第873 、873-1 、874、874-1 、875 地號土地，如新北市中和地政事務所101 年
6 月4 日複丈字第782 號複丈成果圖所示門牌整編後為廟美街58號1 樓占用部分之土地，面積157.31平方公尺，其租金自103 年9 月1 日起調整為每月28,253元。㈣賴雪、賴美玉、顏如村、顏妡凌共同承租原告所有坐落新北市○○區○○段第874 、876 、877 、880 、881 及882 地號土地，如新北市中和地政事務所101 年6 月4 日複丈字第782 號複丈成果圖所示門牌整編後為廟美街60號1 樓占用部分之土地，面積51.20 平方公尺，其租金自103 年9 月1 日起調整為每月11,370元。嗣因被告張王素梅於原告起訴前業已死亡，是原告於104 年1 月15日具狀撤回其對被告張王素梅之起訴，並於104 年2 月13日具狀追加被告張孟浩、張孟然、張偉良、張蕙雅（見本院卷一第100 頁及第115 頁）；後因被告顏如村已於94年12月27日死亡，原告即於104 年4 月14日準備程序期日以言詞撤回對被告顏如村之起訴（見本院卷一第163頁) 。復因被告李金鸞、郭萬順、郭明賢、郭明達、郭明慶、林崇鍊、林士元、林士文將渠等所有新北市○○區○○街○○號房屋之事實上處分權讓予被告李日松及李正喜，故原告於104 年9 月8 日具狀撤回對被告李金鸞、郭萬順、郭明賢、郭明達、郭明慶、林崇鍊、林士元、林士文之起訴（見本院卷二第3 頁）。又被告王阿却於105 年5 月17日死亡，原告於105 年11月10日具狀更正訴之聲明為：㈠被告王炎仁、張孟浩、張孟然、張偉良、張蕙雅、王素玉、王素卿、王素蔭、劉素雲、王尉戎、王貞女共同承租原告所有系爭第862、863 、865 、866 、867 地號土地，如新北市中和地政事務所101 年6 月4 日複丈字第782 號複丈成果圖所示門牌整編後為系爭52號房屋1 樓占用部分之土地，面積171.37平方公尺，其租金自103 年9 月1 日起調整為每月22,610元。㈡被告徐玉桂承租原告所有系爭第869 、870 、871 地號土地，如新北市中和地政事務所101 年6 月4 日複丈字第782 號複丈成果圖所示門牌整編後為系爭54號房屋1 樓占用部分之土地，面積90.83 平方公尺，租金自103 年9 月1 日起調整為每月15,035元。㈢李日松、李正喜共同承租原告所有新北市○○區○○段第873 、873-1 、874 、874-1 、875 地號土地，如新北市中和地政事務所101 年6 月4 日複丈字第78
2 號複丈成果圖所示門牌整編後為廟美街58號1 樓占用部分之土地，面積157.31平方公尺，其租金自103 年9 月1 日起調整為每月28,253元。㈣賴雪、賴美玉、顏妡凌共同承租原告所有新北市○○區○○段第874 、876 、877 、880 、88
1 、882 地號土地，如新北市中和地政事務所101 年6 月4日複丈字第782 號複丈成果圖所示門牌整編後為廟美街60號
1 樓占用部分之土地，面積51.20 平方公尺，其租金自103年9 月1 日起調整為每月11,370元（見本院卷二第107 頁）。另原告與被告李日松、李正喜、賴雪、賴美玉、賴妡凌達成和解，是原告於105 年12月14日具狀撤回對於被告李日松、李正喜、賴雪、賴美玉、賴妡凌之起訴，並撤回上開105年11月10日訴之聲明第3 項及第4 項（見本院卷二第128 、
131 頁）。核原告上開所為聲明之變更，係就被告向原告承租土地租金事宜之同一基礎事實為請求，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為系爭土地之所有權人，被告王炎仁、張孟浩、張孟然、張偉良、張蕙雅、王素玉、王素卿、王素蔭、劉素雲、王尉戎、王貞女之被繼承人王水流向原告承租其中系爭第862 、863 、865 、866 、867 地號土地建築系爭52號房屋，1 樓占用土地面積為171.37平方公尺，現由被告王炎仁、張孟浩、張孟然、張偉良、張蕙雅、王素玉、王素卿、王素蔭、劉素雲、王尉戎、王貞女繼受租約，並對系爭52號房屋有事實上處分權；被告徐玉桂之被繼承人徐童品則向原告承租系爭第869 、870 、871 地號土地建築系爭54號房屋，1 樓占用土地面積為90.83 平方公尺，現由被告徐玉桂繼受租約，並對系爭54號房屋有事實上處分權。兩造間之租賃契約為不定期租賃，而系爭土地之租金數十年未調漲，被告等人甚至以不知租金數額為由延遲給付租金，且被告等人使用之土地非屬寺廟用地，原告不得申請減免地價稅，是本件確有調整租金之必要。又系爭土地位處捷運永安市場站及景安站中間，鄰近枋寮市場，附近亦有多所中小學，且與中和區公所、中和區衛生所、新北市政府警察局中和第一分局中和派出所等政府機關相鄰，交通便利，附近商家林立，其利用效益與經濟價值遽增，是原告依土地法第105 條準用第97條第1 項之規定，請求以申報地價之9%作為計算租金之標準。為此，爰依民法第442 條之規定為請求，並聲明：
㈠被告王炎仁、張孟浩、張孟然、張偉良、張蕙雅、王素玉、王素卿、王素蔭、劉素雲、王尉戎、王貞女共同承租原告所有系爭第862 、863 、865 、866 、867 地號土地，如新北市中和地政事務所101 年6 月4 日複丈字第782 號複丈成果圖所示門牌整編後為系爭52號房屋1 樓占用部分之土地，面積171.37平方公尺，其租金自103 年9 月1 日起調整為每月22,610元。㈡被告徐玉桂承租原告所有系爭第869 、870、871 地號土地，如新北市中和地政事務所101 年6 月4 日複丈字第782 號複丈成果圖所示門牌整編後為系爭54號房屋
1 樓占用部分之土地，面積90.83 平方公尺，其租金自103年9 月1 日起調整為每月15,035元。
二、被告則以：系爭52號及54號房屋均為加強磚造，且使用年限均已超過70年以上，雖仍有使用功能，但與一般現代住宅無法比擬，尤以管線及結構上問題層出不窮，此乃肇因兩造間之租賃關係，造成被告對於本案建物無法為修建整理所致，因此就租金之認定上，應以5%較為適當，以免失衡等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告王炎仁、張孟浩、張孟然、張偉良、張蕙雅、王素玉、王素卿、王素蔭、劉素雲、王尉戎、王貞女繼受被繼承人王水流與原告間就系爭第862 、863 、865 、866 、
867 地號土地之不定期租賃契約，經興建系爭52號房屋，1樓部分占用土地面積為171.37平方公尺；被告徐玉桂繼受被繼承人徐童品與原告間就系爭第869 、870 、871 地號土地之不定期租賃契約，經興建系爭54號房屋，1 樓部分占用土地面積為90.83 平方公尺等事實，業據原告提出系爭土地之第二類登記謄本、本院101 年度重訴字第69號判決各影本在卷可稽（附於本院板橋簡易庭103 年度板調字第206 號卷內），復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、至原告主張系爭土地之租金已多年未調整，爰依民法第442條，請求就被告王炎仁、張孟浩、張孟然、張偉良、張蕙雅、王素玉、王素卿、王素蔭、劉素雲、王尉戎、王貞女承租部分之租金，自103 年9 月1 日起調整為每月22,610元；被告徐玉桂承租部分之租金，自103 年9 月1 日起調整為每月15,035元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠原告請求調整土地租金有無理由？㈡若原告可請求調整租金，調整之數額為何？茲分述如下：
㈠原告請求調整土地租金有無理由？
按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第227 條之2 第1 項定有明文，又「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」民法第442條亦有明文，此規定乃屬情事變更原則態樣之一。次按民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4 號判例意旨參照）。查本件系爭土地之租賃契約既屬未定期限租賃契約，業據兩造所不爭執，是於系爭土地之價值有昇降情事時，原告聲請法院為增減其租金，與法即為有據。查系爭土地之價值，依本院職權查詢系爭土地之公告土地現值及公告地價資料，系爭第862 、863 、865 、866 、867 、869 、
870 、871 號土地之公告土地現值，於96年1 月分別為每平方公尺63,500元、55,900元、63,500元、55,900元、63,500元、80,598元、69,235元、63,500元，迄本件一審言詞辯論終結時之106 年1 月間，已分別調昇至每平方公尺147,877元、135,000 元、141,052 元、135,000 元、163,243 元、252,834 元、187,307 元、147,000 元，有系爭土地公告現值及公告地價表在卷可稽，可見其公告土地現值與10年前相較，均係原來之2 至3 倍不等，調整幅度非小，再依另案本院101 年度重訴字第69號拆屋還地等事件中，被告等提出之繳納土地租金收據、催繳土地租金函、土地使用權同意書、土地租賃契約、租金繳納證明書、收據、催繳函等證據資料所示（見本院101 年度重訴字第69號卷一第116 頁至131 頁、217 頁至223 頁），於前次有調整地租之資料時點，被告徐玉桂承租部分之租金數額為每年10,381.6元，被告王炎仁、張孟浩、張孟然、張偉良、張蕙雅、王素玉、王素卿、王素蔭、劉素雲、王尉戎、王貞女之被繼承人王水流承租部分為每年12,096元，顯不符於目前土地價值與租金行情，並審酌我國經濟發展情形，堪認系爭土地之價值，自被告等之被繼承人與原告訂立租約後及最後調整租金之時起，當有昇降之情事，是原告依民法第442 條聲請法院就系爭土地增減其租金，於法有據，應予准許。
㈡若原告可請求調整租金，調整之數額為何？
按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，最高法院20年上字第283 號判例意旨可參。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10% 為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本院審酌系爭土地地目均為建，有系爭土地登記謄本在卷可按，又系爭52號、54號房屋鄰○○○區○○路及中和路等主要幹道，交通便利，生活機能良好，亦有本院勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷一第220 頁），是本院參酌系爭土地及房屋之坐落位置、工商業繁榮程度、經濟價值、系爭土地地價漲幅等因素，暨被告租地僅係建屋供自己居住使用等情，認原告以系爭土地
103 年度申報申報地價9%計算每月地租，猶屬過高，應按系爭土地103 年度申報地價7%計算為適當。至被告抗辯應將系爭52號、54號房屋目前之結構與內部使用現況等因素納入為特別考量云云，然本件既屬土地租賃而非房屋租賃契約，是法院於衡酌土地租金額時，其租額多寡應以土地情形為準，始能使土地租金與土地之價值增減相當，土地承租人於土地上興建房屋之使用情形如何，僅係用以判斷是否適用土地法租金限制而已；衡以民法第442 條由法院調整租金之立法目的，應係使未定期限土地租賃之租金，依循土地價值為合理變動，而於出租人與承租人無法就租金調整取得共識時由法院介入處理，而無論承租人之使用目的為何，皆使土地所有權人無法就租賃部分使用、收益，其損益情形皆屬同一，則土地上建物或其他工作物之現況如何，除應調查是否為住宅使用而須符於土地法租金上限之規定外，不應再將其他使用情形納入考量，否則就土地所有權人就土地無法使用收益之損失，即無法妥適評價，而由法院於土地價值昇降時調整至合理租金數額為補償。又系爭第862 、863 、865 、866 、
867 、869 、870 、871 地號土地103 年度申報地價分別為每平方公尺16,429元、15,200元、15,765元、15,200元、18,336元、29,455.2元、21,322.4元、16,320元，依據上開說明，則本件原告得請求被告給付之調整後租金數額，計算式即為各地號占用面積×各地號申報地價×7%÷12，再將各地號所得租金數額相加。依此計算，系爭第862 、863 、865、866 、867 地號由被告王炎仁、張孟浩、張孟然、張偉良、張蕙雅、王素玉、王素卿、王素蔭、劉素雲、王尉戎、王貞女租賃部分之租金，應調整為每月17,623元（計算式詳如附表1 ）；系爭第869 、870 、871 地號由被告徐玉桂租賃部分之租金，應調整為每月11,695元（計算式詳如附表2 ），逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
五、末按房屋或土地出租人，依民法442 條提起增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，法院如認其訴有理由，即應判決自原告起訴時增高租金，最高法院48年台上字第521 號判例及73年度第9 次民事庭會議決議意旨可資參照。查原告曾於103 年
8 月4 日委託律師寄發信函予被告，表示將自103 年9 月1日起調整租金，被告即於103 年8 月14日以存證信函函覆原告不同意調整租金，足見原告調整租金之意思表示已合法到達被告，是原告上開存證信函應已生調漲之效力，則依前開說明，原告請求本件調整之租金應自103 年9 月1 日起算，應屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第442 條之規定，請求被告王炎仁、張孟浩、張孟然、張偉良、張蕙雅、王素玉、王素卿、王素蔭、劉素雲、王尉戎、王貞女自103 年9 月1 日起，就其等承租原告所有之系爭第862 、863 、865 、866 、867 地號土地之租金，應調整為每月17,623元；被告徐玉桂自103 年
9 月1 日，其所承租原告所有之系爭第869 、870 、871 地號土地之租金，應調整為每月11,695元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 8 日
民事第四庭 審判長法 官 高文淵
法 官 毛彥程法 官 宋泓璟以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 8 日
書記官 楊玉寧附表1：
┌─────┬─────┬───────┬─────┬───────┐│地 號 │ 占用面積 │ 申報地價 │ 年利率 │ 每月租金 ││ │ │ （新臺幣） │ │（新臺幣，元以││ │ │ │ │下四捨五入） │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│新北市中和│ │ │ ○ ○○區○○段第│ 46.53㎡ │ 16,429元/㎡ │ 7% │ 4,459元 ││862號 │ │ │ │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│新北市中和│ │ │ ○ ○○區○○段第│ 0.61㎡ │ 15,200元/㎡ │ 7% │ 54元 ││863號 │ │ │ │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│新北市中和│ │ │ ○ ○○區○○段第│ 4.88㎡ │ 15,765元/㎡ │ 7% │ 449元 ││865號 │ │ │ │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│新北市中和│ │ │ ○ ○○區○○段第│ 5.72㎡ │ 15,200元/㎡ │ 7% │ 507元 ││866號 │ │ │ │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│新北市中和│ │ │ ○ ○○區○○段第│ 113.63㎡ │ 18,336元/㎡ │ 7% │ 12,154元 ││867號 │ │ │ │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│合 計 │ 171.37㎡ │ │ │ 17,623元 │└─────┴─────┴───────┴─────┴───────┘附表2：
┌─────┬─────┬───────┬─────┬───────┐│地 號 │ 占用面積 │ 申報地價 │ 年利率 │ 每月租金 ││ │ │ （新臺幣） │ │（新臺幣，元以││ │ │ │ │下四捨五入） │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│新北市中和│ │ │ ○ ○○區○○段第│ 11.33㎡ │ 29,455.2元/㎡│ 7% │ 1,947元 ││869號 │ │ │ │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│新北市中和│ │ │ ○ ○○區○○段第│ 74.68㎡ │ 21,322.4元/㎡│ 7% │ 9,289元 ││870號 │ │ │ │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│新北市中和│ │ │ ○ ○○區○○段第│ 4.82㎡ │ 16,320元/㎡│ 7% │ 459元 ││871號 │ │ │ │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│合 計│ 90.83 ㎡│ │ │ 11,695元 │└─────┴─────┴───────┴─────┴───────┘