臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第401號原 告 吳希達訴訟代理人 楊延壽律師複代理人 吳永鴻律師被 告 陳永禮訴訟代理人 陳天生
余麗娟上列當事人間請求調整地租等事件，經本院於民國103年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告對於原告所有坐落於新北市○○區○○○段○○○○○○號、000地號、000-0 地號土地之地上權地租，應調整為每年新台幣壹萬肆仟柒佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔1/5，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國100年4月18日買受取得新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之所有權，其間原告與兆豐國際商業銀行因授信交易，乃將前開3筆土地所有權99/100之應有部分信託登記予兆豐國際商業銀行所有，惟現已塗銷信託登記，原告為單獨所有權人。
（二）系爭土地於81年4月8日即設定有償地上權予被告，被告於該地上有門牌號碼新北市○○區○○路0段00號建物。其於100年間取得系爭土地所有權後，迄今均未曾收受被告所支付系爭土地之地租，且被告與系爭土地原所有人間，就地上權租金之約定內容為何，原告亦無從知悉。然被告於101年12月14日委請陳奕澄律師發函原告，函文中即表明地上權之設定有地租之約定，並給付新台幣（下同）4900元租金匯票，有律師函及匯票可稽，故被告於系爭土地上設定有償地上權，當屬無疑。
（三）按「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之」，「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其原有之效果」。民法第835條之1第1項、第227條之2第1項分別定有明文。又「契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金」，此有最高法院93年台上字第2446號判決可資參照。地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢為對價之點而言，二者實相類似。觀諸系爭土地坐落於新北市○○區○○○路，交通及生活機能便利，商業活動熱絡，係屬三重市○○○○段；且近年來都市地區不動產價值高漲，該000-0地號土地（重測前為三重埔大竹圍小段00-00地號）於81年之公告現值為每平方公尺4 萬965 元，另000 地號與000-0 地號土地（重測前均為三重埔大竹圍小段00-0地號）於81年公告現值為每平方公尺5 萬3250元，而系爭土地3 筆現行公告現值均高達每平方公尺15萬3000元，單以公告現值計算，其土地價值之漲幅即已達3 倍至4 倍之間。又系爭土地價值之增加非設定地上權當時所能預料，且再輔以鄰地租金相比較，若仍以每年4900元計算地租，實屬過低亦顯失公平，故原告今起訴請求依民法第835 條之1 第1 項調整地租，自屬於法有據，亦屬公平正當。
（四）次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限」，土地法第97條定有明文，又依土地法第105條規定，土地法第97條之規定於租用基地建築房屋準用之。本件地上權之地租性質與上開租用基地建築房屋相似，故以系爭土地申報總價額10%計算地租額，自屬相當。又系爭3筆土地之申報地價均為每平方公尺2萬4480元，而被告於000-1地號土地之地上權範圍為16.53平方公尺、於000與000-1地號土地之地上權範圍合計為9.92平方公尺，故000-1地號土地之地租應調整為每年4萬465元（計算式：24480×16.53×10%＝40465元），另000與000-1地號土地之地租合計應調整為2萬4284元（計算式：
24480×9.92×10%＝24284元）。
（五）聲明：①被告對於原告所有坐落於新北市○○區○○○段○○○○○
○號土地之地上權地租，應自起訴狀繕本送達日之翌日起，調整為每年4萬465元。
②被告對於原告所有坐落於新北市○○區○○○段000地
號、000-1地號土地之地上權地租，應自起訴狀繕本送達日之翌日起，調整為每年2萬4284元。
二、被告則以：
（一）按土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10%計算。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。
（二）本件被告所有坐落於系爭土地上之樓房，均係作為住宅及理髮廳使用，自設定地上權迄今未改變，被告使用利益並未隨同系爭土地價值之昇高而增加，原告主張因系爭土地公告現值調高，再輔以鄰地租金相比較為由，請求調整地租云云，然系爭土地四周並未有原告所指之交通及生活機能便利，商業活動熱絡之情。再者，參諸原告民事起訴狀附表所載，81年迄今系爭土地公告現值上漲幅度不到1倍，如以原告起訴主張以系爭土地申報總價額10％計算地租額，顯已上漲10幾倍，與土地公告現值上漲幅度相差甚巨。揆諸前述實務見解，原告起訴主張以系爭土地申報總價額10％計算地租額，顯非妥適，抑且被告於系爭土地之使用利益，也未當然隨同系爭土地價值之昇高而增加，如認系爭土地之地租應予調整，其地租亦應以依公告現值調整之比例來調整本件地上權租金為當。
（三）次按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整」（參照最高法院82年度台上字第1877號判決意旨）。又聲請法院增減地上權之地租，在未聲請法院增減其地租以前，原約定之租金額，仍有拘束雙方當事人之效力，是本件原告請求自起訴狀繕本送達之翌日起調整地租，於法自屬不合。
（四）答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告起訴主張其於100年4月18日買受取得系爭土地之所有權，其間原告與兆豐國際商業銀行因授信交易，乃將前開3筆土地所有權99/100之應有部分信託登記予兆豐國際商業銀行所有，惟現已塗銷信託登記，原告為單獨所有權人，系爭土地於81年4月8日即設定有償地上權予被告，被告於該地上有門牌號碼新北市○○區○○路0段00號建物，被告於101年12月14日委請律師發函原告，函文中即表明地上權之設定有地租之約定，並給付4900元租金匯票，故被告於系爭土地上設定有償地上權等情，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭土地登記謄本、律師函及匯票附卷可稽，此部分原告主張之事實，應屬真實可信。惟原告另主張系爭土地坐落於新北市○○區○○○路，近年來都市地區不動產價值高漲，以公告現值計算，其土地價值之漲幅即已達3倍至4倍之間，系爭土地價值之增加非設定地上權當時所能預料，若仍以每年4900元計算地租，實屬過低亦顯失公平，請求調整地租等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而本件兩造爭執要旨厥為：
（一）原告依民法第835條之1第1項規定請求調整地租，有無理由。
（二）系爭土地調整地租價額，以何為當。
四、原告依民法第835條之1第1項規定請求調整地租，有無理由：
（一）按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。民法第835條之1第1項定有明文。又土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，爰增訂第1項，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當，此為上開法條之立法意旨。
（二）兩造均不爭執系爭土地於81年間設定地上權予被告，迄今已有20餘年，參酌台灣地區土地價值波動漲幅，20年前之原定地租，於今而言應有顯屬偏低情形，對土地所有權人不盡公平，故原告依據民法第835條之1第1項規定請求調整地租，應屬有據。至於原告另主張其亦得依據同法第227條之2第1項情事變更原則，請求增減給付等語，因本院認其有民法第835條之1第1項調整地上權地租特別規定之權利，故無庸另行論究情事變更原則之適用。
五、系爭土地調整地租價額，以何為當：
（一）原告主張系爭土地調整地租價額，應參照土地法第97條、第105條規定，以系爭土地申報總價額10%計算地租額等語，然被告爭執辯稱其所有坐落於系爭土地上之樓房，均係作為住宅及理髮廳使用，自設定地上權迄今未改變，被告使用利益並未隨同系爭土地價值之昇高而增加，原告主張因系爭土地公告現值調高，並非必達申報總地價年息10%最高額，應斟酌不動產之價值、所處位置，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡等語。
（二）經查，系爭000-1地號土地（重測前為三重埔大竹圍小段00-00地號）於81年之公告現值為每平方公尺4萬965元，另000地號與000-1地號土地（重測前均為三重埔大竹圍小段00-0地號）於81年公告現值為每平方公尺5萬3250元，此均有原告提出之不動產買賣交易服務網列印歷年公告現值附卷可稽（見本院卷第31、33頁）。而系爭土地現行公告現值均為每平方公尺15萬3000元，此亦有土地登記謄本之記載足憑。故以公告現值計算，系爭土地自81年間迄今，公告現值之漲幅已有約略3倍。本院認為原告訴請依土地申報總價額10%計算地租額，確屬偏高，不宜遽採。允以該公告現值調整幅度3倍，計算應調整之地上權地租。
（三）兩造均不爭執系爭3筆土地於81年間之地租為每年共4900元，故以上開公告現值調整幅度3倍計算應調整之地上權地租，應為每年共1萬4700元。原告雖請求區分000-1地號土地、000與000-1地號土地分別計算之調整額，然原地上權地租僅為3筆土地總額，無此不同地號區分，爰本院認為調整額亦應僅以總額計算。
（四）又原告主張應自起訴狀繕本送達日之翌日起，調整地租額云云。然此法院增減地上權地租之訴，係形成判決，於判決確定前，原約定之租金額，仍有拘束雙方當事人之效力，故被告抗辯原告請求自起訴狀繕本送達之翌日起調整地租，於法不合，為可採信，此部分原告之請求，不應准許。
六、綜上，原告依民法第835條之1第1項調整地上權地租之法律關係，請求被告每年給付系爭土地地租1萬4700元於法並無不合，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回，爰判決如主文所示。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
書記官 黃瀅螢