臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第529號原 告 劉致錚
吳希達毛俊羽共 同訴訟代理人 楊延壽律師複 代理人 吳永鴻律師被 告 陳永禮訴訟代理人 余麗娟上列當事人間請求調整地上權租金等事件，經本院於民國103 年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告所有坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號土地如附表編號一所示之地上權應支付之年地租，自民國一○二年十二月十二日起，調整為每年新臺幣壹萬貳仟玖佰肆拾伍元。
被告於原告所有坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號、四六一之三地號土地如附表編號二所示之地上權應支付之年地租，自民國一○二年十二月十二日起，調整為每年新臺幣叁萬肆仟叁佰壹拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第
255 條第1 項第1 款、第2 款分別定有明文。查原告劉致錚於民國103 年7 月10日言詞辯論期日追加共有人吳希達、毛俊羽為原告，並為被告當庭表示：「沒有意見」（見本院卷㈠第52頁反面），且請求之基礎事實足認係屬同一，依上說明，均不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
二、原告主張：緣原告為新北市○○區○○○段○○○○○ ○號（面積：12.63 平方公尺，下稱系爭459-1 地號）、同地段461-2地號（面積：3.65平方公尺，下稱系爭461-2 地號）、同地段461-3 地號（面積13.99 平方公尺，下稱系爭461-3 地號）等3 筆土地（下稱系爭土地）之共有人，持分分別為原告劉致錚：4000分之2800、原告吳希達：4000分之100 、原告毛俊羽：4000分之1100。被告於81年4 月8 日因分割繼承而取得系爭土地上如附表編號1 、2 所示之地上權（下稱系爭地上權），且系爭土地上有門牌號碼新北市○○區○○路
0 段00號之建物（下稱系爭建物）。原告取得系爭土地之所有權後，迄今均未曾收受被告所支付系爭地上權之地租，然原告曾委請訴外人昕彤建設開發股份有限公司（下稱昕彤公司）發函予被告，表示將系爭地上權之租金調整為申報地價年息10% ，但遭被告拒絕。又現行系爭地上權之租金為每年新臺幣（下同）3,600 元，惟系爭459-1 地號（重測前為三重埔大竹圍小段59-5地號）、461-2 地號與461- 3地號土地（重測前均為三重埔大竹圍小段59-3地號）於81年之公告現值分別為每平方公尺92,300元、41,675元、41,675元，而起訴時之公告現值每平方公尺均為153,000 元，顯見系爭土地之價值已有大幅上漲；且系爭土地周圍之不動產出租每坪每月平均單價約為1,303 元，若以被告系爭地上權設定範圍約為7.3 坪【計算式：（6.61+17.52）×0.3025＝7.3 】，每月租金約9,512 元（計算式：1,303 ×12×7.3 ＝9,511.9，小數點以下四捨五入），則每年租金為114,144 元（計算式：9,512 ×12＝114,144 ）；再者，系爭土地坐落於新北市○○區○○○路上，交通及生活機能便利，商業活動熱絡，係屬三重市○○○○段，是以系爭土地價值之增加非設定系爭地上權時所能預料，若仍以每年地租3,600 元計算，實屬過低亦顯失公平，故原告爰依民法第835 條之1 第1 項、第227 條之2 第1 項規定，請求調整系爭地上權之地租。復觀之地上權地租性質與租用基地建築房屋相似，依土地法第97條、第105 條規定，原告以系爭土地申報總價額10% 為計算地上權之地租，參以系爭452-1 地號、461-2 地號、461-
3 地號土地之申報地價分別為24,480元、24,518.7元及24,480元，則系爭459-1 地號土地之地租應調整為每年16,181元（計算式：24,480×6.61×10% ＝16,181元，小數點以下皆四捨五入）；系爭461- 2地號與461-3 地號土地之地租，合計應調整為42,889元（為簡化計算，系爭461-2 地號土地申報地價亦以每平方公尺24,480元計算，計算式：24,480×17.52 ×10 %＝42,889元）。並聲明：被告對於原告所有系爭459-1 地號土地之地上權地租，及系爭461-2 地號、461-3地號土地之地上權地租，自起訴狀繕本送達日之翌日即102年12月12日起，分別調整為每年16,181元與42,889元。
三、被告則以：㈠原告於購買系爭土地前，即可查得其上系爭地上權設定，此
為渠等交易前所可預見之事實，應屬可歸責於原告之事由，而與情事變更之要件不符。系爭土地坐落於新北市三重區，和臺北市僅有一橋之隔，為工業時期外地人至臺北討生活而普遍聚集之地，屬較早形成大臺北都會區衛星都市之一，因早期發展欠缺都市規劃及基礎建設，導致該地段之經濟不振，人口逐漸老化外流，不斷落○○○區○○○區段，又依新北市政府103 年8 月份公告之擬定之三重都市計劃細部計劃（第一階段）書所示，三重區之未來都市計劃不包含系爭土地。況系爭土地之用途為住宅區，被告所有系爭建物係作為住宅及理髮廳使用，自設定地上權迄今均未改變，而周圍土地亦係法定住宅區，多為矮房舊樓，樓高不過5 層，屋齡均不少於20年，周圍無大型商業購物中心，且距離三重區公所約1.7 公里，並非政經中心之所在，顯見系爭土地顯未因社會繁榮而受益；原告提出系爭土地附近之租金行情等附表，均源自591 租屋網，該出租網之客源及收入多以具有優勢經濟地位之出租人及出賣人為主，原告以此推斷系爭土地附近之租金，相較於政府機關提供之資訊，非無拉抬之嫌。況依內政部不動產交易實價查詢服務網搜尋該地段，未見有任何出租及出賣之資料，益證系爭土地逐漸沒落致無人聞問，原告主張本件應以系爭土地申報總價額10% 計算地租，實與土地公告現值上漲幅度相差甚鉅，並非妥適，而依財政部北區國稅局102 年綜合所稅資料清單所示，被告之年所得為382,
045 元，全家4 人皆靠被告工作維持生活，子女尚且要申請清寒證明方得享用營養午餐而得溫飽，顯見被告使用利益並未隨同系爭土地價值之昇高而增加。從而，依民法第835 條之1 立法理由及最高法院70年度台上字第264 號判決意旨，復衡酌附近繁榮程度、使用分區之規劃、都市計劃、原告主觀預料，暨被告資力不足，無藉此獲益等情，本件實無「情事變更」之要件，原告請求調整租金之請求，並無理由。
㈡縱原告之主張符合情事變更原則，亦應以81年迄今之公告地
價漲幅倍數乘以原地租約定，方為允當，即依最高法院68年台上字第3071號判例可知，調整地上權之租金仍須考量基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事由，由法院為一適法之裁量，且原告吳希達前對被告提出另訴（鈞院103 年度訴字第401 號民事判決）調整地上權地租之事宜，亦採相同之見解。而查系爭土地之81年與102 年之公告地價，系爭459-1 地號土地漲幅為1.65倍；系爭461-2 地號、467-3 地號土地之漲幅為3.67倍，估算系爭土地之漲幅為3.35倍，調整後之租金應為每年12,060元（計算式：3,600 元×3.35＝12,060元）；另法院增減地上權地租之判決屬形成判決，應自判決確定時起發生效力，故原告主張自起訴狀繕本送達翌日起調整系爭地上權地租，實屬無據。
㈢並為聲明：原告之訴駁回。
四、原告起訴主張其等因買受取得系爭土地之所有權，為共有人，而系爭土地於81年4 月8 日即設定有償之系爭地上權予被告，其現在租金為每年3,600 元，被告於系爭土地上有系爭建物等情，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭土地登記謄本、律師函附卷可稽，是此部分原告主張之事實，堪信為真。惟原告主張系爭土地坐落於新北市○○區○○○路，近年來都市地區不動產價值高漲，系爭土地價值之增加已非設定地上權當時所能預料，若仍以每年3,600 元計算地租，實屬過低亦顯失公平，請求調整地租等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯，是本件爭執要點厥為：㈠原告依民法第
835 條之1 第1 項、第227 條之2 第1 項規定，請求調整系爭土地之地租，有無理由？㈡承前，如有理由，則系爭地上權之調整地租價額，以何為當？等項，茲分別論述如下。
五、關於「原告依民法第835 條之1 第1 項、第227 條之2 第1項規定，請求調整系爭土地之地租，有無理由？」部分：
㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。又，民法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，此乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。次按地上權之地租與租賃契約之租金。固屬不同。然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之。則二者實相類似。故關於民法第442 條之規定。於地上權地租之增加。亦應類推適用（司法院院字第986 號解釋意旨參照）。故於未定期限之地上權設定情形，契約當事人雖有約定地租之數額，惟倘契約成立後，土地周邊環境，工商繁榮之程度，地上權人利用土地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而地租依原約定內容計算顯失公平者，土地所有權人自應得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其地租。
㈡依上說明，足見關於地上權等地租之調整，須符合下列情事
變更之各項要件：⑴須有情事變更之事實；即法律行為成立當時客觀基礎環境之事實已有變更。⑵必須發生於法律行為成立法律效果消滅前；按不能預料之事，非當事人於為法律行為當時所知或可得而預見者；若為法律行為當時可以預見等，於當事人間即無不公平情事，無庸適用情事變更原則。⑶須非當事人於法律行為當時所得預料；⑷必須情事變更係因不可歸責於當事人之事由所致；因情事變更之目的乃在排除不公平之結果，且必須在法律上別無救濟方法時，始有其適用，故如係可歸責於當事人依法得向第三人請求損害賠償，別無情事變更原則之適用。⑸情事變更依其原有效果必須顯失公平；及在客觀交易秩序上，認原有法律效果發生，將有背於誠信與衡平觀念之謂。⑹以不動產租賃及地上權設定為條件；⑺土地等不動產之價值須有昇降，即土地或租賃物本身價值之漲落，即交易價值為準，並應以土地繁榮程度、鄰地租金比較等為準。⑻須為不定期限之租賃或地上權設定，若定有期限，即可認為期限內有不變更租金或地租之意思，即與情事變更原則不符，不能聲請調整租金或地租。準此，綜上所析，土地所有權人於符合上述要件時，自應亦得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其地租。
㈢經查，被告自81年因分割繼承而取得系爭地上權，迄今已逾20年，而其現今之地租為每年3,600 元，為兩造所不爭執。
又坐落系爭土地上之系爭建物門牌號碼新北市○○區○○路
0 段00號，其鄰近臺北橋，距離捷運臺北橋站約200 公尺、捷運三重國小站約800 公尺、三重派出所公車站約130 公尺，附近並有便利商店、多家金融機構、診所，且鄰近三重國小、光榮國小、光榮國中等情，有系爭土地位置所在公車站牌、便利商店、學校、診所、金融機構位置標示之Google地圖、建案文宣在卷可稽（見本院卷㈡第90頁至第95頁），足見系爭土地附近之交通、就學及生活機能均屬便利，與81年系爭土地之四周環境、工商繁榮程度不可同日而語，足見系爭土地設定系爭地上權當時客觀基礎環境之事實已有所變更。再者，新北市地區鄰近大眾捷運系統之不動產，其價值近10年來大幅成長，為眾所皆知之事實，且系爭459-1 地號土地之公告現值於81年7 月為每平方公尺92,300 元，102 年1月為153,000 元、103 年1 月為172,000 元；系爭461-2 地號、461-3 地號土地之公告現值於81年7 月為每平方公尺41,675元，102 年1 月為153,000 元、103 年1 月為172,000元等情，有系爭土地之土地登記謄本、新北市政府不動產買賣交易服務網土地公告現值等件在卷可稽（見本院補字卷第12頁至第23頁、卷㈠第108 至第116 頁，卷㈡第45頁至第48頁），益見系爭土地之目前價值，與被告於81年間取得系爭地上權時之價值，確有大幅提升，且此非可歸責於兩造之事由所致。另觀諸系爭土地目前與81年間系爭土地之四週環境、工商繁榮程度，不可同日而語，其經濟價值及被告利用系爭地上權所受利益顯因而有大幅提昇，系爭地上權之地租每年則僅3,600 元自屬過低，有失公平。是以，系爭土地之經濟價值及被告利用系爭土地所受利益均有大幅變動，即屬上述情事變更之事實。被告雖辯稱系爭土地坐落地段為早期發展人口移居地段，因當時無周密都市計劃及基礎建設，已落後其他地段，且距離三重區公所仍有1.7 公里，非政經中心所在，亦無大型購物中心，故無情事變更之情云云，然系爭土地之附近現狀已如前述，與被告所述已有不同，且縱被告所述為真，其僅為系爭土地現狀與其他地區發展之比較，而非與81年被告取得地上權時之情狀作比較，自尚難據為判斷是否有情事變更之事由。此外，被告雖復辯稱原告於取得系爭土地時，已知悉被告設有系爭地上權云云，然此亦與本件判斷系爭地上權地租調整有無情事變更事由存在無涉，是被告前揭所辯，均不足採信。從而，參前所述，系爭地上權並未定有期限，且設定後迄今系爭土地之價值已有明顯大幅上昇，堪認有情事變更之事實存在乙節，業如前述，且該事實之發生，乃係在系爭地上權之存續期間內，又非當事人行為時所得預料，亦非可歸責於當事人所致，揆諸前揭說明，自應認原告依據民法第227 條之2 第1 項規定，請求調整系爭地上權之地租，要屬於法有據，應予准許。
㈣第按民法第835 條之1 第1 項固規定「地上權設定後，因土
地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。」，然上開規定係於99年2 月3 日民法物權篇修正時新增之條文，而上開地上權之設定係發生於民法物權編99年2 月3 日修正施行前，且民法第835 條之1 第1 項之增訂並無溯及適用之規定，故原告主張逕行適用民法第835條之1 規定以酌定本件地上權租金，即難認有據，併予指明。
六、關於「承前，如有理由，則系爭地上權之調整地租價額，以何為當？」部分：
㈠按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項及第105 條分別定有明文。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
㈡查系爭土地地目為「建」，系爭地上權之設定權利面積分別
為如附表所示，其上系爭建物為2 層樓獨立建物，門口為新北市○○區○○路1 段之雙向二車道，連通新北市○○區○○○路及重新路1 段，鄰近捷運站、公車站、便利商店、多家金融機構、診所等，有系爭土地Google地圖、現況照片等可按，顯見系爭土地附近往來交通便利，商業活動熱絡，生活機能頗佳。另依卷附之系爭土地公告現值於102 年1 月時為每平方公尺153,000 元，103 年1 月時已為172,000 元，可見系爭土地價值仍持續上漲，且此與被告系爭地上權每年地租3,600 元比較，差距甚大，可徵系爭土地之價值確實顯有大幅增漲。再參酌被告所自述被告希望將系爭地上權及系爭建物賣給原告，兩件大約2,050 萬元等語（見重調卷第11頁），益足認被告將來利用系爭地上權之可能經濟價值與所受利益，與其現所繳付地租間差距甚大。是本院經審酌上開所述有關系爭地上權坐落系爭土地所在位置之繁榮狀況，包括其四周環境、建設情形、鄰近交通便利程度及工商業繁榮狀況，生活機能要件是否充足等，以及被告將來利用系爭地上權之可能經濟價值與所受利益等一切情形，認以系爭土地
102 年申報地價年息百分之8 計付地租為屬適當。又關於系爭土地102 年之申報地價，其中系爭461-2 地號土地部分，雖為每平方公尺24,518.7元，惟原告既主張為簡化計算，而同意參照系爭459-1 地號、461-3 地號土地之102 年度申報地價金額，同樣以每平方公尺24,480元計算，是依原告前揭所為主張，並以本院認屬適當之申報地價年息百分之8 加以計算，則系爭459-1 地號土地部分應調整為12,945元（計算式：24,480元×6.61平方公尺×8%＝12,945.024元，小數點以下四捨五入）；系爭461-3 地號及461-2 地號土地部分，應調整為34,311元（計算式：24,480元×17.52 平方公尺×8%＝34,311.168元，小數點以下四捨五入）。從而，原告依民法第227 條之2 第1 項規定，主張被告如附表編號1 所示地上權應支付之地租，調整為每年支付12,945元，如附表編號2 所示地上權應支付之地租，調整為每年支付34,311元部分，為有理由，逾上開部分之主張，則為無理由，應予駁回。
㈢按土地出租人依民法第442 條提起請求增加租金之訴時，如
起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521 號判例意旨參照）。本件原告主張以起訴狀繕本送達，作為合法向被告為調整租金之意思表示通知，並以起訴狀繕本送達之翌日為本件調整租金之始點，依上說明，即屬有據。被告抗辯應自判決確定時，始發生效力云云，並不足採。
㈣末按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民
法第442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨參照）。本件被告雖又抗辯已將系爭地上權之102 年度租金予以提存云云，惟查被告係於103 年3 月
6 日始將系爭地上權之102 年度地租分別依原告之持分比例予以提存，有臺灣士林地方法院103 年度存字第269 號、臺灣臺北地方法院103 年度存字第967 號、第968 號提存書附卷可稽（見本院卷㈠第102 頁至第104 頁），足見被告乃係於原告提起本訴之後始為清償提存，揆諸前揭見解，於原告提起本件訴訟時，被告對於起訴前之租金既尚未按原約定租金額付清，則法院為准許增加之判決，依法自得於原告調整租金之意思表示通知到達被告時起算。從而，原告主張自起訴狀繕本送達被告之翌日即102 年12月12日（見本院重調卷第8 頁）起調整系爭地上權之地租，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，原告依據民法第227 條之2 第1 項規定，請求被告如附表編號1 所示地上權應支付之年地租，自102 年12月12日起，調整為每年支付12,945元；如附表編號2 所示地上權應支付之年地租，自102 年12月12日起，調整為每年支付34,311元部分，為有理由，應予准許，逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
民事第二庭審判長法 官 黃若美
法 官 蕭胤瑮法 官 陳威憲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
書記官 尤朝松附表：
┌─┬──────┬───┬──┬────┬──┬──────┬────────┐│編│地 號 │登記地│權利│設定權利│登記│登記日期 │字號 ││號│ │上權人│範圍│範圍 │原因├──────┼────────┤│ │ │ │ │ │ │登記次序 │證明書字號 │├─┼──────┼───┼──┼────┼──┼──────┼────────┤│1 │新北市三重區│陳永禮│全部│6.61平方│分割│81年4 月8 日│重登字第012973號││ │福德北段459 │ │ │公尺 │繼承├──────┼────────┤│ │-1地號 │ │ │ │ │0000-000 │100北重他字第000││ │ │ │ │ │ │ │688號 │├─┼──────┼───┼──┼────┼──┼──────┼────────┤│2 │新北市三重區│陳永禮│全部│17.52 平│分割│81年4 月8 日│重登字第012973號││ │福德北段461-│ │ │方公尺 │繼承├──────┼────────┤│ │2地號、461-3│ │ │ │ │0000-000 │93北重他字第0043││ │地號 │ │ │ │ │ │23號 │└─┴──────┴───┴──┴────┴──┴──────┴────────┘