臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第644號原 告 張淑怡訴訟代理人 侯傑中律師
張漢榮律師複 代理人 游文愷律師被 告 吳彥諄訴訟代理人 林宜君律師複 代理人 連睿鈞律師被 告 林郁婷
張寬裕立誠不動產經紀有限公司法定代理人 張淑貞上二人共同訴訟代理人 王敏聰被 告 林常裕上三人共同訴訟代理人 蕭琪男律師上三人共同複 代理人 嚴嘉豪律師
朱政勳律師劉玉麟被 告法定代理人 吳耀焜訴訟代理人 蘇千祿律師複 代理人 張璧蘭上列當事人間請求減少買賣價金等事件，經本院於民國106 年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明本為：㈠被告吳彥諄、林郁婷應連帶給付原告新臺幣（下同）
510 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5 ％計算之利息；㈡被告張寬裕、林常裕、立誠不動產經紀有限公司（下稱立誠公司）應連帶給付原告510 萬，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢被告立誠公司應給付原告510 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈣被告立誠公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈤被告住商實業股份有限公司（下稱住商公司）應給付原告510 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈥被告住商公司應給付原告510 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈦第㈠、㈡、㈤項聲明，任一被告為給付，於其給付範圍內他被告同免給付責任；㈧第㈢、㈥項聲明，任一被告為給付，於其給付範圍內他被告同免給付責任（見本院卷一第3 頁、第4 頁）。嗣於
104 年4 月24日具狀將訴之聲明變更為：㈠被告吳彥諄、林郁婷應連帶給付原告513 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈡被告張寬裕、林常裕、立誠公司應連帶給付原告513 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢被告住商公司應給付原告513 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈣第
㈠、㈡、㈢項聲明，任一被告為給付，於其給付範圍內他被告同免給付責任；㈤被告立誠公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈥被告立誠公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈦被告住商公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈧第㈥、㈦項聲明，任一被告為給付，於其給付範圍內他被告同免給付責任（見本院卷三第37頁、第38頁）。復於105 年5 月17日再以書狀將訴之聲明變更為：㈠被告吳彥諄、林郁婷應連帶給付原告373 萬1,132 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈡被告張寬裕、林常裕、立誠公司應連帶給付原告373 萬1,132 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢被告住商公司應給付原告373 萬1,132 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈣第㈠、㈡、㈢項聲明，任一被告為給付，於其給付範圍內他被告同免給付責任；㈤被告立誠公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈥被告立誠公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈦被告住商公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈧第㈥、㈦項聲明，任一被告為給付，於其給付範圍內他被告同免給付責任（見本院卷三第270 頁、第271 頁）。核原告上揭所為乃屬擴張或減縮應受判決事項之聲明者，揆諸首揭規定，並不在禁止之列，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣被告吳彥諄於102 年9 月間將其所有坐落新北市○○區○
○段○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍各5 分之1 ，下稱系爭土地），及其上同段3337建號，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 號4 樓之建物所有權全部（下稱系爭房屋，以下合稱系爭房地），授權被告林郁婷出售，並由被告林郁婷書立房地產標的現況說明書（下稱系爭現況說明書），表示系爭房屋內並無發生凶殺或自殺致死之情事。原告則於102 年10月間，經由被告住商公司之加盟店即被告立誠公司之仲介，簽立買賣議價委託書，表示願以1,550 萬元之價格向被告吳彥諄買受系爭房地，復經被告吳彥諄同意以上開價格出售後，乃於102 年10月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），且依約付清買賣價金，並辦理所有權移轉登記完畢。嗣於交屋之際，經物業管理人員告知，並向里長查詢後始知系爭房屋曾於101 年8 月間有房客在其內燒炭自殺而屬凶宅，且樓下住戶亦表示系爭房屋有漏水之情事，而要求伊予以修繕。
㈡關於被告吳彥諄、林郁婷部分：
⒈被告吳彥諄、林郁婷既為系爭房地之出賣人及其代理人，竟
故意隱暪而不告知系爭房屋為凶宅，且亦有漏水情事，致伊陷於錯誤而買受系爭房地，而其等所出售者既曾發生非自然身故情事，即為一般所稱之「凶宅」，此類房屋買賣價格與週遭環境相較有顯著低落情事，並對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認有物之價值瑕疵，而經社團法人新北市不動產估價師公會所製作之估價報告書（下稱系爭估價報告書）亦認定原告買受系爭房地時之價格，倘無上述瑕疵時為1,627 萬5,157元，具有上述瑕疵時為1,190 萬3,868 元，亦足證上情。
⒉系爭房地係由訴外人江國維出賣予訴外人呂孟岳，並指定登
記予被告吳彥諄，而斯時之不動產標的現況說明書內即已明確載明系爭房屋內有「非自然身故情事」，被告吳彥諄自不得諉為不知。而被告吳彥諄係於102 年10月11日隱暪上情後，將系爭房地以1,550 萬元出售予伊，比較被告吳彥諄買受時之鑑定價格及出賣系爭房地時之價格，推估系爭房地應較無非自然身故情事之正常價格減損359 萬6,132 元（即1,55
0 萬元－1,190 萬3,868 元＝359 萬6,132 元），再加上系爭房屋漏水及造成樓下漏水損害之修繕費用13萬5,000 元後，伊之損害即為373 萬1,132 元（即359 萬6,132 元＋13萬5,000 元＝373 萬1,132 元），伊自得依民法第354 條第1項前段、第359 條第1 項前段、民法第179 條規定請求減少價金373 萬1,132 元，並請求被告吳彥諄應依第227 條之規定，給付373 萬1,132 元予伊。且因被告吳彥諄、林郁婷係故意隱暪而不告知系爭房屋為凶宅及漏水情事，自有詐欺之共同侵權行為，被告林郁婷自應依民法第184 條、第185 條第1 項規定與被告吳彥諄連帶賠償373 萬1,132 元，而以上係屬請求權競合之關係，請求擇一為伊有利之判決。
㈢關於被告立誠公司、張寬裕、林常裕部分：
⒈居間責任部分：
按不動產狀況說明書，係屬於買賣交易所應付之重要文件，尤其漏水之房屋或凶宅，往往直接影響經濟價值減損、原有合理市場價格及市場上一般大眾之被接受程度，足見仲介業者有調查不動產狀況之義務，該義務應認為是仲介業者之主給付義務，違反者，消費者得依侵權行為、債務不履行、不動產經紀業管理條例請求仲介人員賠償其損害，並請求仲介業者依消費者保護法（下稱消保法）、民法第188 條負僱用人責任及依經紀業管理條例第26條第2 項規定負連帶責任。
原告因被告立誠公司及其所屬經紀人即被告張寬裕、被告林常裕之未詳加調查系爭房屋為凶宅及漏水之情形，以致原告需額外支付373 萬1,132 元，原告自得依民法第565 條、第
567 條第2 項、類推適用民法第544 條之規定，以及經紀業管理條例第26條第2 項、民法第188 條、消保法第7 條第3項等規定，請求其等就原告所受上開損害負連帶賠償責任，而以上亦係屬請求權競合之關係，請求擇一為伊有利之判決。
⒉返還報酬部分：
伊前已支付30萬5,000 元之仲介費予被告立誠公司，然因被告立誠公司顯然違反調查義務，而未告知系爭房屋係為凶宅，原告自得依民法第571 條規定，請求被告立誠公司返還仲介費用30萬5,000 元。
⒊懲罰性賠償金部分：
被告立誠公司既係以仲介為業，乃提供仲介服務之人，就企業經營者所提供之服務，自應符合顧客可合理期待之安全性，關於交易標的是否漏水或為凶宅屬於重大交易事項，被告立誠公司應為調查而未予調查即為故意行為，伊因該仲介服務不符專業水準而發生損害，自得依消保法第51條規定，向被告立誠公司請求懲罰賠償金30萬5,000 元。
㈣關於被告住商公司部分：
⒈居間責任部分：
①被告立誠公司係為被告住商公司之加盟店，被告住商公司既
應允被告立誠公司將「住商不動產」之名稱使用於買賣議價委託書、經紀人名片、安信建經價金履約保證專用書、房地產標的現況說明書，即係告知消費者被告住商公司同時亦為伊提供不動產仲介服務，足認被告住商公司已有以代理權授與被告立誠公司之行為，故被告住商公司應負表見代理之責，而認其與被告住商公司間成立一居間契約，且因被告住商公司違反民法第565 條、第567 條第2 項規定、類推適用民法第544 條規定，請求被告住商公司給付373 萬1,132 元。
②又被告立誠公司既為被告住商公司之加盟店，則對於被告立
誠公司之人員，亦有選任、監督之權限，且由外觀而論，被告張寬裕、林常裕係被告立誠公司之經紀人及經紀營業員，於招牌上載有「住商不動產」新板特區二加盟店之場所工作，被告立誠公司又特別表明其為「住商公司」之加盟店，利用住商所建立之服務標章，表彰其對不動產專業之服務及商譽，吸引伊前往交易，而由依住商公司對仲介服務實施之方式及作業規範，使用上開名稱之服務標章，為伊提供本件仲介系爭房地買賣之服務，再提供印有「住商公司」之制式不動產買賣契約書供伊與被告吳彥諄簽約，堪認被告林常裕、張寬裕係為被告住商公司執行仲介服務，故依經紀業管理條例第26條第2 項規定、消保法第7 條第3 項規定，被告住商公司因經紀人員張寬裕、林常裕執行仲介業務之過失致伊受有損害，被告住商公司即應與其等負連帶賠償責任。而以上係屬請求權競合關係，請求擇一為伊有利之判決。
⒉懲罰性賠償金部分：
關於交易標的是否漏水或為凶宅屬於重大交易事項，既然被張寬裕、林常裕執行仲介之行為，即為被告住商公司之業務，則被告住商公司對於系爭房屋是否為凶宅應為調查而未予調查即為過失行為，伊因該仲介服務不符專業水準而發生損害，自得依消保法第51條請求被告住商公司給付懲罰性賠償金30萬5,000 元。
㈤又系爭房屋於101 年8 月間有房客在屋內燒炭自殺之事實，
有新北市政府警察局板橋分局函覆，以及證人林佑任、江國舜所為之證述，堪信為真，故系爭房屋確係存在物之瑕疵。且伊於依約付清買賣價金，並於102 年11月18日辦理所有權移轉登記後，應接續辦理交屋手續時，經被告林常裕告知稱因找不到賣方，故找系爭房屋之物業管理公司即兆基管理顧問有限公司（下稱兆基公司）協助，而兆基公司之林佑任即告知代書系爭房屋為凶宅，代書並接續告知被告林常裕，被告林常裕得知後即告知原告，原告隨即委託其弟查詢，然確切時間已不復記憶，應係在所有權移轉登記完成後，惟被告立誠公司及其仲介人員於銷售系爭房屋時，既已明知系爭房地有委託物業公司管理，則系爭房屋屋況如何、有無非自然身故事件等房屋基本資料，仲介人員只要詢問兆基公司即可得知，兆基公司亦不可能刻意隱暪，故仲介人員並未加以詢問，亦顯有過失。
㈥被告住商公司雖質疑證人林佑任之證述，惟其所證述關於系
爭房屋在101 年8 月間有人燒炭自殺、報案人為其公司劉姓小姐，與新北市政府警察局板橋分局函覆內容相符，且證人林佑任為系爭房地之物業管理人員，並有交付租金給被告吳彥諄，故其證述系爭房屋為凶宅，且有告知被告吳彥諄乙節，堪以認定。再者，觀諸被告立誠公司所提出之錄音譯文，除無法得知錄音時間，故原告否認其真正外，且詢問者均為同棟及隔壁住戶，並未考慮其等可能因畏懼房屋價格下跌而不願意告知真相，相較於證人張旭元受原告請託後，僅花1個小時左右時間，即可向當地里長探查得知曾有人在系爭房屋內自殺，益證仲介公司並未善盡民法第567 條之調查義務。況居間人依法本就有調查義務，而屋主既委由仲介公司出售房屋，仲介公司非不得與屋主協商，以屋主名義檢具資料正式發函向警察機關查詢是否有非自然死亡之情形，既可測試屋主有無隱暪凶宅一事，亦可經由正式、合法管道調查房屋有無非自然死亡之情形，堪認本件凶宅並非無法以通常之方法向警察機關查詢，被告立誠公司僅以上網、詢問鄰居方式，顯然未盡善良管理人之注意義務而詳加調查甚明。
㈦被告住商公司雖辯稱其與被告立誠公司係分別獨立之公司云
云，惟伊所提之系爭現況說明書、買賣議價委託書、系爭買賣契約書上都明確印有「住商不動產」等文義，其用意即在表彰被告住商公司同時亦是提供不動產仲介服務之人，故被告住商公司自應負表見代理之責。且被告住商公司對於加盟主之監督部分，依時下之房屋仲介加盟契約，多會約定總公司應提供加盟主一定時數之教育訓練，且會要求加盟主的員工需接受總公司必要的職前訓練與在職訓練，亦對加盟主相關人員訓練、業務資料、營業管理等相關事項有具體規範及查核之權利，此即屬經紀業管理條例第4 條第7 款所定被告住商公司對其加盟之被告立誠公司於經營仲介業務時，所為規範、監督權利之行使，應認被告住商公司對於被告立誠公司確有規範及監督之權限。
㈧至被告復抗辯被告吳彥諄係以實價登錄金額1,400 萬元向前
手購買系爭房地，此與系爭估價報告書101 年9 月正常屋況之價格相當云云，惟依證人江國舜之證述，被告吳彥諄之前手要賣的金額是1,000 萬元，因此故意將買賣價金寫高為1,
400 萬元，再折讓400 萬元，作為買方其他目的之用，此係經證人江國舜兩次具結後均為同樣之證述，且審酌證人江國舜與本案並無任何利害關係，應不致於為袒護任一方而甘冒二次偽證罪嫌，而為不實之陳述。況實價登錄之金額，本就會因涉及買方可能要提高貸款金額、或為炒作不動產價格，而有故意增加不實成交價格之情事，故證人江國舜所言，應屬可信。
㈨並聲明：
⒈被告吳彥諄、林郁婷應連帶給付原告373 萬1,132 元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒉被告張寬裕、林常裕、立誠公司應連帶給付原告373 萬1,13
2 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒊被告住商公司應給付原告373 萬1,132 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒋第⒈、⒉、⒊項聲明，任一被告為給付，於其給付範圍內他被告同免給付責任。
⒌被告立誠公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；⒍被告立誠公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒎被告住商公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒏第⒍、⒎項聲明，任一被告為給付，於其給付範圍內他被告同免給付責任。
⒐訴訟費用由被告負擔。
⒑原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告吳彥諄則以：㈠建物是否曾有人自殺，所影響僅屬個人主觀、心理層面、並
無客觀一致之標準可評估其價值有無減損，況且時間經過、記憶淡忘或宗教儀式後，是否對價值仍有影響，亦非無疑。原告購買系爭房屋係用以出租，而系爭房屋於原告購買前後之出租情形並無二致，堪認並未受有實質上損害。另原告就漏水損害部分，雖提出兆基公司所開立之支付證明為據，惟該公司與原告既有合作往來，則其所開立之證明書是否與實情相符，已非無疑，且該證明書亦未附有任何施工照片、購置材料單據等客觀事證，實難僅憑此一證明書而為認定，況系爭房屋交付當時，係經原告檢查確認並無漏水情事，縱使有漏水，亦屬交屋後始發生之自然耗損，顯非物之瑕疵。
㈡又其僅為訴外人陳照鴻利用之人頭，自始至終均不甚瞭解系
爭房地實際現狀，故無原告所稱係刻意隱暪而未告知系爭房屋曾發生非自然身故之情事。另依證人江國舜所為之證述，其於簽約時並不在現場，無從得知證人江國舜當場所為陳述為何，且因證人江國舜並不認識其，更無可能事後告知，且個人資料保護法自101 年10月1 日起全面施行，故系爭房地於其掛名期間實無從查證有無非自然身故之事件，更難僅因曾有非自然身故事件即歸責於伊。
㈢另原告購買系爭房地，於102 年11月18日仍能向訴外人星展
（台灣）商業銀行股份有限公司，以系爭房地為標的設定最高限額抵押借貸1,596 萬元，則依一般銀行貸款成數行情，約為交易金額（本件為1,550 萬元）之7 成計算，應係1,08
5 萬元，然原告實際貸得價金為1,330 萬元，竟能貸得8 成近9 成之貸款成數，顯然經銀行鑑價亦認定系爭房地之價值，遠高於本件買賣價金，顯見系爭房地並未有價值減損之情事。併參以系爭房地既經物業管理公司出租，與原告購買前後之情形並無二致，並無實質上之損害可言，故系爭房地是否為凶宅對其價值而言並無減損之問題。
㈣對於證人林佑任所為證述，除依新北市政府警察局板橋分局
後埔派出所處理各類案件回報紀錄表，在場之人並無證人林佑任，其所為證詞顯與事實並不相符外，且其雖具結證稱有告知其系爭房屋為凶宅乙事，惟就確切之時點均稱不記得、不知道，參以其現所任職之公司，現仍受原告之委託，其究竟有無向其告知系爭房屋為凶宅，亦非無疑。況證人林佑任於103 年5 月20日言詞辯論前，並無認識其之可能，又無法說明告知其之日期，且其所為證詞多有與其他事證矛盾之處，其證詞實不足採。另對於證人江國舜所為證述，依其所提出系爭房地之不動產買賣契約書，既已明白約定買賣總價款為1,400 萬元，並詳細記載每期價款之給付期限，參以證人江國舜具大學學歷，亦有買賣不動產之紀錄，即應明瞭記載於上之契約內容意義為何，至於是否真有裝潢補貼情事，僅為其與買方即訴外人呂孟岳間個人債權債務之抵銷問題，尚難據此否認系爭房地買賣價金約定為1,400 萬元之事實，而此項金額係登錄於內政部不動產實價登錄網站，且證人江國舜亦係親眼見到承辦代書為其蓋印，足見證人江國舜係明知將以此價格登錄於網站上，卻未為反對之表示，益徵系爭房地之交易總價確為1,400 萬元無訛。
㈤又兩造間所簽立之不動產買賣契約書，其中第5 條第7 款之
擔保責任中明載：「買賣標的在賣方持有產權期間，主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故（或為輻射屋、海砂屋）之情事…」，則系爭房地非自然身故並非發生於登記於其名下期間，且伊既係遭陳照鴻利用為人頭，本就不可能知悉系爭房屋是否曾有非自然身故情形，況實際上其於買賣前曾當面向訴外人陳照鴻追問先前屋況告知書項目，如是不是凶宅、是不是海砂屋時，陳照鴻尚直接回覆稱：「這些東西都沒有，你也不用想那麼多…」等語，足證其對系爭房屋有無非自然身故之情事亦毫不知情，自無可歸責之事由。
㈥並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告林郁婷則以：㈠伊僅係幫被告吳彥諄簽系爭買賣契約書，因為當時被告吳彥
諄人在香港，其現場在他們公司line給他屋況、價金，等他從香港回來後，就去代書、仲介公司補簽他講的屋況說明，其只是代理而已，屋況內容都是被告吳彥諄說的，其問被告吳彥諄有無凶宅，是依他講的勾選的，所以他回來也有確認過系爭現況說明書及契約內容才補簽系爭買賣契約書，更可證明系爭現況說明書是被告吳彥諄之意思所勾選的。伊不知道系爭房地係凶宅，也有上凶宅網查過，系爭房地確實當時沒有凶宅紀錄，伊也有問過左右鄰居，大家都說沒有聽說這回事或稱不知道。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告立誠公司、林常裕、張寬裕則以：㈠原告雖主張其等對於漏水情形、凶宅情形之調查有疏漏云云
，惟依據其等於居間仲介過程，除已依交易習慣製作不動產現況說明書、產權調查報告並調取系爭房地相關資料外，並陪同原告親自前往系爭房屋現場查看屋況，且調查並詢問系爭房屋有無非自然病故情形，堪認已善盡善良管理人之注意義務。況不動產經紀人受託執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。
㈡又漏水情形得否即時或確實發現，每因漏水位置、裝潢、隔
間、專業判斷及個人主觀認知歧異等因素，每每無法逐一發現，而被告立誠公司於受委託之初，業已就是否漏水事項詢問出賣人，並填載系爭現況說明書，而出賣人就是否漏水欄位勾選「無」，被告林常裕於陪同原告查看系爭房屋屋況時，亦未發現有漏水情形，況是否存有漏水情形往往非肉眼立即察知，自難謂日後始發現之漏水瑕疵即為被告立誠公司之疏忽，倘確有漏水情事，原告自應向出賣人請求物之瑕疵擔保責任，自不待言。另原告所提出之支付證明，其等亦否認其真正。
㈢系爭房地於被告吳彥諄所有期間並無發生凶殺或自殺致死之
情事，故被告吳彥諄（代理人即被告林郁婷）在系爭現況說明書中關於「賣方『產權期間』內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」一項勾選「否」，並無記載不實之情形，故其等並無違反規定。遑論被告張寬裕、林常裕亦於臺灣「凶宅網」查察系爭房屋是否屬於「凶宅」，亦無資料，且迄至103 年6 月該「凶宅網」網站上仍無系爭房屋為凶宅之資料，以及簽訂系爭房地買賣契約前，被告林常裕亦已向系爭房屋所在之同棟1 樓、3 樓、5 樓住戶及隔壁
1 樓雜貨店住戶詢問系爭房屋是否曾經發生非自然病故情形，其查詢結果均無異狀。本件迄至交屋前，被告林常裕始由承辦代書處聽聞物業管理公司人員告知系爭房屋有非自然病故之情形，遂立即以電話通知買賣雙方，並請求停止交屋，以釐清法律責任，堪認其等並未違反善良管理人之注意義務，故本件應屬買賣雙方關於瑕疵擔保責任或損害賠償責任，而與被告立誠公司及所屬經紀人無涉。
㈣對於證人張旭元所為證述，因其為原告之弟，與原告具利害
關係，故證述出於迴護原告而偏頗，而與客觀事實有間，並不可採。且系爭房屋所在係為4 樓，101 年9 月實價登錄價格約為每坪28.3萬元，未見有偏離附近行情之情形，足見被告立誠公司於本件「居間仲介時」，系爭房屋並無凶宅之跡象，故依交易習慣及兼顧買賣雙方交易成本，其等並無窮盡探詢管道之可能與必要，至警政機關亦非其等所能探詢，故自無從責由無調查公權力之被告負最終探究或查證之責任。至證人江國舜所為關於系爭房屋前次出賣價格為1,000 萬元之證述，此與新北市板橋地政事務所之函覆資料不符，故證人江國舜所為證述，是否可採，不無疑義。
㈤再者，被告所提供之服務係不動產之居間仲介，並無安全或
衛生上之危險，故依臺灣高等法院103 年度消上字第6 號判決意旨，自亦無消保法第7 條之適用，則原告請求依消保法第51條規定請求懲罰性賠償金30萬5,000 元云云，應屬無據。另消保法第7 條所稱受保護之財產，不包括具有瑕疵商品本身的損害及其他純粹上經濟損失，原告以系爭房屋為凶宅並有漏水瑕疵等情事，造成價值貶損，自屬經濟上之損失，故不在消保法第7 條規定範圍內，況被告執行業務並無過失，已如前述，則原告依消保法第7 條第1 項、第3 項及第51條規定請求被告負損害賠償及懲罰性賠償金云云，並非可採。此外，被告執行居間仲介並無過失，亦無違反對於原告之義務而利於相對人或違反誠信方法，且被告於系爭房地買賣契約成立時，即得請求服務報酬，足見原告主張依民法第57
1 條規定請求返還服務報酬云云，亦非有據。㈥並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、被告住商公司則以：㈠依內政部版本「不動產標的現況說明書」第11項明載「本建
物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係專指「賣方產權持有期間」，參以新北市政府警察局板橋分局函覆可知非自然死亡時間為101 年8 月17日，而被告吳彥諄交易日期係為101 年9 月28日，非自然死亡時間並非在賣方產權持有期間，故原告請求減少價金應無理由。
㈡漏水修繕費用13萬5,000 元部分，原告並未舉證證明有關漏
水事實、責任歸屬及計算方式、項目，另關於原告所提出兆基公司之支付證明，伊除否認其真正外，且此書面亦未附有任何照片或發票或經第三公正機關鑑定等漏水證據或支付費用之證明，則原告請求漏水修繕費用13萬5,000 元，顯無理由。
㈢又原告雖主張本件有民法第169 條規定之適用云云，惟除民
法第169 條非屬請求權依據外，本件亦無表見代理之適用，且現今實務見解（本院96年度訴字第2472號、96年度訴字第
688 號、臺灣高等法院96年度上字第489 號、96年度上易字第950 號）亦皆認為伊與加盟店間並無表見代理之存在。況「瑕疵擔保」僅限於出賣人與買受人間，伊與原告並無任何買賣關係或契約關係，另「不完全給付」應係指被告吳彥諄等人出售凶宅乙事，惟被告吳彥諄、林郁婷既於系爭現況說明書上勾選「非」凶宅，而仲介人員已盡查證責任，伊僅為授權商標使用者，自亦無任何不完全給付責任之存在。
㈣另依消保法第51條所指企業經營者應指有積極行為為經營而
有過失者而言，應不包括完全未介入消費者糾紛之經營行為者，伊既從未介入原告與被告吳彥諄、林郁婷間售屋過程、糾紛及調查程序，故倘若賣方惡意隱暪凶宅之事實，伊及被告立誠公司實無法知情，自無任何故意過失可言，故原告請求伊需賠償懲罰性賠償金30萬5,000 元亦顯無理由。
㈤對於證人林佑任所為證述，由新北市政府警察局板橋分局函
調凶宅資料，可知現場發現人為劉芬潔，並未記載證人林佑任有在現場，堪認其所為證詞已有問題，且其證稱已告知被告吳彥諄系爭房屋為凶宅乙事，亦未提出任何證據可資佐證，況縱證人林佑任確有告知被告吳彥諄凶宅情事，亦不能證明被告仲介加盟店及伊知道系爭房屋為凶宅之事實，此為被告吳彥諄個人因素所造成原告之損害，與其他被告並無損害因果關係存在。至於證人江國舜所為證述，亦未舉證證明其已告知被告吳彥諄系爭房屋為凶宅乙事，堪認其或被告立誠公司及其承辦人員皆無過失可言外，且依系爭房地之不動產買賣成交案件實際資訊申報書上之記載，被告吳彥諄係以1,
400 萬元向前手購買系爭房地，而非證人江國舜所稱成交價為1,000 萬元云云，足證證人江國舜有偽證之嫌疑。另對於證人張旭元所為之證述，除證人張旭元係原告之弟弟，其證詞顯有利害關係及偏頗之虞，不足採信外，且依證人張旭元之證詞，其亦係於警察機關查證遭拒絕才轉向里長查證，顯見被告等人根本無法向系爭房屋轄內警察機關查詢是否為凶宅，而被告仲介加盟店已證明有上網查詢，亦有向鄰居詢問是否為凶宅，皆被告知為「非凶宅」，被告仲介加盟店已盡查核義務應無過失可言，至於被告吳彥諄隱暪原告或被告仲介加盟店，係為被告吳彥諄與原告間之損害賠償責任，與被告仲介加盟店或住商公司應無因果關係，故伊應無原告所指之損害賠償責任存在。
㈥被告立誠公司及承辦人員確實有請賣主提供系爭現況說明書
，惟經賣主代理人即被告林郁婷在凶宅部分勾「否」，倘被告吳彥諄、林郁婷有故意隱暪凶宅情事，被告立誠公司及其經紀人根本無法知情，應無過失可言，況被告立誠公司及其經紀人於出售系爭房屋時亦已上「凶宅網」調查並詢問鄰居，但均查無系爭房屋為凶宅之結果。再者，一般民眾或仲介公司皆無權向警察單位詢問系爭房屋是否為凶宅，因此伊對於被告吳彥諄、林郁婷故意隱暪系爭房屋為凶宅部分，根本無過失可言。
㈦再者，伊與被告立誠公司係為獨立法人且會計帳冊皆為分別
獨立，加盟店人員之勞健保皆加入被告立誠公司，且加盟店人員選任監督權在被告立誠公司管理監督中，伊對被告立誠公司加盟店人員並無選任監督之權限，原告自不得主張其應負連帶責任，此有臺灣高等法院104 年度消上字第3 號、臺灣臺北地方法院103 年度消字第19號、本院103 年度訴字第1536號判決意旨可資參照。
㈧至對於系爭估價報告書，其意見如下：原告承買系爭房地後
仍繼續利用前手之隔間套房承租戶繼續出租收益中，並未有任何因凶宅問題而減少價值之存在，且於估價時仍全部出租收益中（除1 間未出租），顯見系爭房地價值並未減損。又系爭估價報告書對於系爭房地於102 年10月之鑑價價格為1,
190 萬3,868 元，而該價格顯然偏低。㈨並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告免為假執行。
六、本件經法官試行整理並簡化兩造不爭執事項，結果如下（見本院卷三第350 頁至該頁背面）：
㈠系爭房地於101 年8 月17日發生房客因久病厭世而燒炭自殺身亡之情形。
㈡系爭房地原為江國維所有，江國維於101 年9 月28日由其代
理人江國舜與呂孟岳簽訂系爭房地之不動產買賣契約，上開該契約所附之不動產標的現況說明書就系爭房地於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事欄，勾選「有」，並手寫載明「賣方已明確告知有非自然身故之情事，買方確已知悉無誤仍執意購買，買方同意賣方交屋後不負物之瑕疵擔保責任，雙方均無異議」等語，並經雙方簽名、用印。買賣契約成立後，江國維於101 年11月7 日將系爭房地辦理所有權登記與呂孟岳指定之被告吳彥諄名下完畢。
㈢被告吳彥諄委託被告住商公司加盟店即被告立誠公司仲介出
售系爭房地，曾請其代理人即被告林郁婷於102 年9 月1 日系爭現況說明書上就系爭房地是否有滲漏水情形、賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情形，均勾選「無」。
㈣原告透過被告立誠公司所屬經紀人即被告張寬裕、林常裕仲
介，向被告吳彥諄購買系爭房地，並於102 年10月14日與被告吳彥諄之代理人即被告林郁婷簽訂系爭買賣契約書，約定買賣總價金為1,550 萬元，價金業經原告全數給付完畢，被告吳彥諄於102 年11月18日將系爭房地辦理所有權移轉登記與原告名下完畢。
㈤系爭買賣契約書第5 條第7 項約定：「買賣標的在賣方持有
產權期間，主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故（或為輻射屋、海砂屋）之情事，如有不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀，回復原狀之方式悉依法律相關規定辦理之，本案所生相關一切費用（包括但不限於代書費、買方服務費、規費、稅費等），均由賣方負擔」等語。
㈥被告立誠公司為被告住商公司之加盟店，雙方並簽立住商不
動產加盟店連鎖經營契約書（即本院卷三第182 頁至第198頁），契約有效期間自99年10月20日起至103 年10月31日止。
七、得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋為凶宅，且有漏水瑕疵，影響其通常之效
用，被告吳彥諄、林郁婷於出售系爭房屋時未告知該屋有上開瑕疵，應負共同侵權行為、物之瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任。而被告張寬裕、林常裕於買賣過程中未能查證該屋為凶宅，顯有過失，應與被告立誠公司負連帶損害賠償責任，又被告立誠公司為被告住商公司之加盟店，則被告住商公司亦應負上開損害賠償之責。另向被告立誠公司請求返還仲介費用及懲罰性賠償金；及向被告住商公司請求懲罰性賠償金等情，均為被告等否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應審酌者厥為系爭房屋，是否構成原告所述之凶宅、漏水等瑕疵？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354 條第1 項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按一般所稱之「凶宅」即有非自然身故事件之房屋，所稱「凶宅」之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生凶殺或自殺致死之情事」之房屋，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當之負面影響，因此在房地產交易市場及實務經驗中，發生非自然身故事件之不動產，均會嚴重影響買受人之購買意願及願買之價格，並因此亦造成此種不動產之市場接受程度及價格之低落，故無論從心理層面或市場接受度而言，俗稱之「凶宅」皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，故在評價上如係屬「凶宅」之不動產，得認為屬物之瑕疵。本件系爭房屋於101 年8 月17日發生房客因久病厭世而燒炭自殺身亡之情形，為兩造所不爭執，且經證人林佑任於本院審理時證稱：系爭房屋於100 年有發生非自然死亡情形，100 年8 月17日發現房客死在裡面，是我們房屋管理公司一位小姐聞到味道，請鎖匠開門。伊當時也有到場，警察當時也到場整理遺物與屍體，是燒炭等語（見本院卷一第88頁背面至第89頁），並經本院依職權函詢新北市政府警察局板橋分局有關系爭房屋是否有於101 年8 月間發生非自然死亡情形，經該局函覆表示：經查於101 年8 月17日於系爭房屋確實有馮成華因久病厭世，於上址燒炭自殺身亡事件等語，有該局103 年6 月3 日新北警板刑字第1033293971號函暨新北市政府警察局板橋分局後埔派出所處理各類案件回報紀錄表各1 紙在卷可佐（見本院卷一第98頁至第99頁），可認系爭房屋於101 年8 月17日確有發生非自然死亡情形，已足造成一般社會大眾心理上之嫌惡感，而影響系爭房地之價值，則系爭房地顯係所謂「凶宅」無訛。此種非物質上而係心理上之缺陷已足以減少系爭房屋之價值，應屬民法第354 條所規定物之瑕疵甚明。是原告主張系爭房屋因曾經發生非自然身故之事件而有物之瑕疵等語，核屬可採。
⒉原告復稱系爭房屋有漏水瑕疵等情，並提出兆基公司工程報
價單、支付證明影本各1 份為憑（見本院卷一第52頁、本院卷三第41頁），經證人林佑任於本院105 年5 月24日審理時證稱：伊目前任職於兆基公司，擔任副總經理，負責客戶之房屋租賃管理事務。伊是從99年管理至今，系爭房屋都有漏水情況，但是伊不確定時間點，都是樓下反應有漏下去或滲出來的時候，我們才會處理，都是在廁所的地方漏水，這間廁所是改裝的，防水及接管做得很差，就伊所知，並非原告或其前任屋主改的，他們都是買現成的房子。上開工程報價單是修繕原告系爭房屋漏水之事情，伊記得當時有漏水情形不少間，402 、403 、405 的浴室要修繕，伊當初是給原告一個總數17萬做到好，如果算單獨一間金額就是5 萬元，樓下天花板爛掉幫忙做好修繕部分是2 萬元。伊記得原告就系爭房屋花了10幾萬元在修繕上，並已支付修繕費用，是從租金去抵扣等語（見本院卷三第289 頁背面至第290 頁背面），可知原告買受系爭房屋後確實因有該屋樓下住戶反應有滲漏水之情形而請兆基公司修繕，並支出修繕費用無誤。然查，證人林佑任於上開期日審理時亦證稱：伊並不清楚系爭房屋管線分佈。伊一開始是接觸呂孟岳，有漏水會跟他說，因為伊與呂孟岳認識，他說伊決定就好，我們也有修。漏水很難處理，要看樓下的反應，有時候樓下漏水點在漏，但並非直線上方的房屋所在發生問題。伊不是修繕專業，不清楚原來廁所的主管在哪裡，但我們派去修繕之水電應該會知道等語（見本院卷三第291 頁、該頁背面），足見系爭房屋自99年間起雖陸續有漏水問題，然均經屋主請求兆基公司修繕完畢，是系爭房屋於被告吳彥諄交付原告時是否仍存有漏水瑕疵，或業經修繕而無漏水情形，已非無疑。又衡諸常情，證人林佑任既非修繕漏水或鑑定漏水之專業人員，其證述內容僅得證明其受業主委託管理系爭房屋及修繕系爭房屋之經過事實，惟不足以認定原告於102 年10月間買受系爭房屋時，或被告吳彥諄於102 年11月18日將系爭房地辦理所有權移轉登記與原告名下完畢時，系爭房屋係存有漏水之瑕疵；亦難認為被告吳彥諄、其代理人即被告林郁婷及不動產經紀人員即被告張寬裕、林常裕、立誠公司對此有故意隱匿或未為查證等事實。此外，原告無提出其他積極證據據以證明其此部分所述為實。基此，原告主張系爭房屋因於交屋時有漏水瑕疵，應無足採。
㈡原告主張被告吳彥諄於出售系爭房屋時未告知該屋有凶宅瑕
疵，應負侵權行為、物之瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任部分。按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917 號、43年臺上字第377 號判例意旨參照）。本件原告主張被告吳彥諄明知系爭房屋係凶宅，於出售系爭房屋時卻未告知系爭房屋有凶宅瑕疵，既為被告吳彥諄所否認，是原告自應就此積極有利之事實負舉證責任。經查：
⒈系爭房地原為江國維所有，於江國維產權期間即101 年8 月
17日發生房客因久病厭世而於系爭房屋燒炭自殺之情事，江國維於101 年9 月28日由其代理人江國舜與呂孟岳簽訂系爭房地之不動產買賣契約，上開該契約所附之不動產標的現況說明書就系爭房地於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事欄，勾選「有」，並手寫載明「賣方已明確告知有非自然身故之情事，買方確已知悉無誤仍執意購買，買方同意賣方交屋後不負物之瑕疵擔保責任，雙方均無異議」等語，並經雙方簽名、用印。買賣契約成立後，江國維於101 年11月
7 日將系爭房地辦理所有權登記與呂孟岳指定之被告吳彥諄名下完畢等情，為兩造所不爭執，且經證人江國舜於本院10
3 年7 月29日審理時證稱：系爭房地買賣契約為伊代理江國維簽立，系爭房地因為是凶宅，所以買賣價金有打7 、8 折，也有跟買方說明該屋為凶宅，契約也有寫得很清楚有事故。當時簽約並沒有看過被告吳彥諄，買賣當時有一個人跟伊簽約，最後那個買方要登記在誰名下由他決定，伊不知道買方登記在被告吳彥諄名下，從頭到尾都是代書處理，買主知道該屋為凶宅，代書也知道等語（見本院卷一第124 頁背面至第125 頁背面）；復於104 年1 月29日審理時證稱：呂孟岳是系爭房地之買方，還有一個代書及仲介，當時連伊有4個人在場，系爭房地登記在另一個人名下，被登記的人沒有在現場等語（見本院卷二第33頁），並有證人江國舜提出當時出售系爭房地之101 年9 月28日不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、本票、裝潢補貼協議、建物所有權狀、土地所有權狀等影本在卷可證（見本院卷二第37頁至第50頁），由此可見系爭房屋係於江國維產權期間發生非自然身故事件，且江國維委託江國舜出售系爭房地時，係與呂孟岳簽立系爭房地之不動產買賣契約，並登記為呂孟岳所指定之被告吳彥諄名下，證人江國舜亦無與被告吳彥諄見過面。則被告吳彥諄自始均未參與上開買賣過程中，其自無可能自賣方即江國維或代理人江國舜處知悉系爭房屋為凶宅一事。又依卷內證據資料亦無從證明呂孟岳事後有告知被告吳彥諄系爭房屋為凶宅等情，是亦難證明被告吳彥諄有自呂孟岳處知悉上情。
⒉被告吳彥諄委託被告住商公司加盟店即被告立誠公司仲介出
售系爭房地，曾請其代理人即被告林郁婷於102 年9 月1 日系爭現況說明書上就系爭房地是否有於賣方產權期間內曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情形，勾選「無」等情，為兩造所不爭執，且有系爭現況說明書1 份在卷可查（見本院卷一第11頁），依系爭現況說明書文意既係表示系爭房屋於被告吳彥諄產權期間並無曾發生凶殺或自殺致死或特殊身故之情事，核與前開事實相符，是難認原告吳彥諄就系爭現況說明書有何詐欺或故意欺瞞之情。
⒊再者，證人林佑任雖於本院審理時證稱：伊有告知被告吳彥
諄系爭房屋是凶宅，伊記得因為被告吳彥諄稱他是人頭，所以伊比較小心請被告吳彥諄到我們公司找伊，伊印象中有核對證件後確認他是屋主，才向他拿帳號把租金轉給他，伊在同日跟他講該屋是凶宅等語（見本院卷一第89頁），然其於同日審理時稱：伊不知道何時告知被告吳彥諄該屋是凶宅等語（見本院卷一第90頁背面），其證詞前後顯有矛盾，真實性已非無疑，且依證人林佑任上開證述內容，就當時係何情況向被告吳彥諄提及系爭房屋為凶宅、告知內容為何及告知過程等情均未詳加表示，參照證人林佑任證稱其當時為求謹慎而請被告吳彥諄到公司查證資料等情，證人林佑任既為詳查被告吳彥諄是否為系爭房地所有權人，而請被告吳彥諄當面查核資料，然證人上開查核過程卻未留存任何書面證據資料，亦無查證過程之紀錄，顯與常情相違。又查，證人林佑任現仍為原告管理系爭房屋，此為證人林佑任所自承（見本院卷一第88頁），是證人林佑任與原告間於本院審理時既存有委任或僱傭關係，則其證詞非無可能偏袒原告之情形，本院綜合前情，尚難僅憑證人林佑任證述內容即認原告主張為真，原告復未能就此部分主張提出其他證據以實其說，是原告主張被告吳彥諄買賣系爭房屋前已自證人林佑任處知悉該屋為凶宅等情，即無可採。
⒋按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第184 條、第227 條定有明文。查本件被告吳彥諄既不知系爭房屋曾發生非自然身故事件，係屬凶宅等情，又委請代理人即被告林淑婷於系爭現況說明書表示系爭房屋於其產權期間並無曾發生凶殺或自殺致死之情事，本與事實相符，另原告未能就被告吳彥諄與其簽立系爭買賣契約書前已明知系爭房屋係屬凶宅等主張證明為真，已如前述，是被告吳彥諄並未有故意或因過失不法侵害原告權利之事實。故原告主張被告吳彥諄應負侵權行為及不完全給付之債務不履行損害賠償責任，即乏依據，均無可採。另被告吳彥諄依前所述，既無違反系爭買賣契約書之情事，原告即不得民法第359 條、第179 條規定請求被告吳彥諄返還減少之價金。
㈢原告主張被告林郁婷於出售系爭房屋時未告知該屋有上開瑕
疵，應與被告吳彥諄負共同侵權行為、物之瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任部分。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第
103 條第1 項有明文規定，故代理人於代理權限內所為之意思表示，直接對本人發生效力，其本人因此而與為法律行為之他造當事人間，直接發生權利義務關係，代理人並不享受其權利及負擔義務（最高法院70年度台上字第1858號裁判要旨參照）。查被告林郁婷以被告吳彥諄代理人身分與原告簽訂系爭買賣契約書等情，為兩造所不爭執，復觀之系爭買賣契約書上之其他約定事項亦載明「賣方因故不克前來簽約，故委託林郁婷代理簽約買賣等一切事宜，授權書如附」等語，且被告林郁婷亦於該契約第3 頁、第4 頁均以「吳彥諄代林郁婷」等文字簽名蓋印，並於該契約簽約代理人處簽名蓋印，有系爭買賣契約書影本1 份在卷可查（見本院卷一第18頁、第19頁），是系爭買賣契約書係成立於原告與被告吳彥諄間，被告林郁婷並非系爭房地出賣人與契約當事人，即無應負出賣人之物之瑕疵擔保責任及系爭買賣契約之不完全給付損害賠償責任。又被告吳彥諄並無故意或過失不法侵害原告權利等情，且被告林郁婷係依被告吳彥諄指示代理簽立系爭現況說明書及系爭買賣契約書，亦與事實相符，則原告主張被告林郁婷應與被告吳彥諄負連帶負侵權行為損害賠償，則無可採。
㈣原告主張被告張寬裕、林常裕、立誠公司未能查證系爭房屋
為凶宅，違反善良管理人之注意義務，且有過失，是否有據？被告立誠公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定、民法第188 條規定負連帶賠償責任，是否有據？被告住商公司應依表見代理負上開賠償責任，是否有據？⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2 項規定甚詳。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565 條、第567 條第
2 項亦規定甚詳。查系爭房地原為江國維所有，於其所有期間即101 年8 月17日發生房客因久病厭世而燒炭死亡，江國維於101 年9 月28日由其代理人江國舜與呂孟岳簽訂系爭房地之不動產買賣契約，並於101 年11月7 日由江國維將系爭房地辦理所有權登記與呂孟岳指定之被告吳彥諄名下完畢等情，為兩造所不爭執，可知系爭房屋並非於被告吳彥諄為系爭房地所有權人期間發生非自然身故事件，且無法證明被告吳彥諄確實於買賣系爭房地前知悉上情，亦如前述，而被告吳彥諄委託被告立誠公司仲介出售系爭房地時，曾請其代理人即被告林郁婷於102 年9 月1 日系爭現況說明書上就系爭房地是否有滲漏水情形、賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情形，均勾選「無」，而系爭買賣契約書、現況說明書均經被告吳彥諄之代理人林郁婷簽名、蓋印等情，為兩造所不爭執，有系爭現況說明書、系爭買賣契約書影本各1 份在卷可查（見本院卷一第11頁至第19頁），則被告張寬裕、林常裕、立誠公司於仲介系爭房地買賣交易過程中，依被告吳彥諄代理人即被告林郁婷所勾選並用印確認之說明書所載內容，向原告說明系爭房屋現況，經核即難認與前開不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定有何相違之處。
⒉原告雖稱其弟張旭元非專業仲介，猶可輕易從里長、警察機
關查知系爭房屋為凶宅，然被告張寬裕、林常裕與所屬被告立誠公司卻未能查知，顯有違善良管理人之注意義務等情，且經證人張旭元於本院審理時證稱：原告買系爭房屋後，鄰居透露系爭房屋有問題，原告請伊幫她去查詢，伊去後埔派出所問員警，員警說不方便說，要伊去問里長，伊當天下午去問里長，先表明想要買系爭房屋，問他是否有死過人，里長想了一下才透露說有，所以伊才知道，伊查尋凶宅時間大約花了1 小時等語（見本院卷一第151 頁背面至第153 頁）。惟依證人張旭元上開證詞可知，系爭房屋是否發生非自然身故事件，並非一般民眾得以透過公務機關查詢得知；而系爭房地係於101 年8 月17日發生非自然身故，距系爭買賣契約簽訂時間102 年10月14日已達1 年多，且中間尚經歷江國維與呂孟岳簽立系爭房地之買賣契約，並辦理所有權登記與呂孟岳指定之被告吳彥諄等情，又被告張寬裕、林常裕就曾於臺灣「凶宅網」查察系爭房屋是否屬於「凶宅」，查詢結果並無資料，且迄於103 年6 月間該網站仍無系爭房屋為凶宅之相關資料等情，有被告所提出上開網站之網頁查詢資料等件為憑（見本院卷一第137 頁至第141 頁）；被告林常裕亦曾訪查系爭房屋鄰居，但無人表示曾經聽聞系爭房屋發生非自然身故，經被告提出錄音譯文及光碟為證（見本院卷一第176 頁至第178 頁），堪認被告張寬裕、林常裕已為相當之查證義務。再者，被告林郁婷代理被告吳彥諄簽定系爭現況說明書、系爭買賣契約書時，被告林郁婷均稱據被告吳彥諄告知系爭房屋未有人非自然死亡之情，而被告立誠公司與其所僱傭經紀仲介人員即被告張寬裕、林常裕於系爭房地買賣過程僅與被告林郁婷接洽，堪認被告立誠公司及被告張寬裕、林常裕尚無從自賣方處查知該屋是否為凶宅。原告雖否認被告等提出之錄音譯文內容，然本院綜合上情，認依據社會通念，身為不動產經紀人即被告林常裕前往查詢時，街坊鄰居未告知該屋曾有人非自然死亡，以免影響售價與買受意願，進而影響其與其屋主情誼，非無可能；又參以現今常有因凶宅而向警察機關查詢之人士，因個人資料保護法公布施行迄今，警方唯恐違反個人資料保護法而不願告知，尚須本院向警局發函查詢始能得知其情，此由證人張旭元證述內容，及卷附新北市政府警察局板橋分局103 年6 月3 日新北警板刑字第1033293971號函暨新北市政府警察局板橋分局後埔派出所處理各類案件回報紀錄表各1 紙可證（見本院卷一第98頁至第99頁），則身為不動產經紀業者之被告立誠公司及不動產經紀人即被告張寬裕、林常裕，衡情更難以查得上開資訊。據此，被告張寬裕、林常裕於仲介系爭房地交易過程中，已依系爭現況說明書向原告說明系爭房屋現況，於原告用印後將該說明書交予原告收受，難認有何違反前開不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定之處，亦難認被告張寬裕、林常裕、立誠公司有疏於查證系爭房屋是否為凶宅之情事。是原告主張被告張寬裕、林常裕應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定負損害賠償責任，並因違反民法第56
7 條第2 項類推適用同法第544 條規定負損害賠償責任，及民法第184 條第1 項前段規定應負侵權行為之損害賠償責任，均非可採。而原告主張被告立誠公司應依民法188 條規定或不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定連帶負責，同無理由。又原告併主張被告住商公司應負表見代理之責任，即賠償其上開損害等情，亦屬無理。
⒊原告主張被告立誠公司應依民法第571 條規定返還報酬即仲
介費用等情，因被告立誠公司或其所屬經紀人並未違反居間調查義務，已如前述，原告亦無說明被告有其他違反契約義務，而為利於被告吳彥諄之行為，或違反誠實及信用方法，由被告吳彥諄收受利益等情形，則原告依民法第571 條之規定，請求被告立誠公司返還報酬，洵屬無據。
㈤原告主張被告立誠公司、住商公司應依消保法第7 條第3 項
負連帶賠償責任；及依消保法第51條規定向其等請求懲罰性賠償金等情。然查：
⒈觀諸消保法所為規範，非僅限於確保商品或服務無安全或衛
生上之危險，包括保護消費者權益之眾多事項，惟設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，依消保法第 7 條規定應負之賠償責任，應以商品或服務在性質上有發生安全或衛生上之危險性，始足當之。亦即消費者因使用商品或接受服務而致生固有利益之損害，且此損害係因商品或服務之缺陷所致者，方適用消保法，若單純係商品或服務本身有瑕疵者，而商品或服務並無安全或衛生上之危險，應回歸適用民法規定，否則消保法豈非可取代一切與交易有關之民事損害賠償法律規定，此顯非立法之目的。本件原告主張系爭房屋屬凶宅，及有漏水之瑕疵，均屬系爭房屋本身欠缺其所期待之通常效用及契約預定之品質、價值或使用，要與被告等所提供之仲介服務無涉，應屬原告對系爭買賣契約書相對人請求瑕疵擔保或債務不履行之損害賠償之範疇，難謂被告等所提供之服務有何安全或衛生上之危險，更遑論因而導致接受服務之消費者受有人身或財產之損害。
⒉按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消
費者得請求損害賠償五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求一倍以下之懲罰性賠償金，消保法第 51條定有明文。本件被告立誠公司既無因上開違反居間之調查義務而有故意或過失未查證之情形，如前所述，原告依照消保法第51條規定，請求被告立誠公司、住商公司應負懲罰性賠償金之責任，即無所據。
⒊從而，原告依消保法第7 條第3 項、第51條規定請求被告等負損害賠償責任或懲罰性賠償金，委無足採。
八、綜上所述，原告主張系爭房屋為凶宅、有漏水而屬物之瑕疵，而被告吳彥諄、林郁婷均明知而未於簽立系爭買賣契約時告知，其得向被告吳彥諄、林郁婷依民法第184 條、第185條第1 項請求共同侵權行為之損害賠償；及依民法第354 條第1 項、第359 條規定請求減少價金，並應依民法179 條不當得利之法律關係返還減少之價金；及依民法第227 條第1項規定請求不完全給付損害賠償責任，均難認有據。又原告主張被告張寬裕、林常裕、立誠公司未善盡不動產經紀人之善良管理人注意義務，為有過失，應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第567 條第2 項規定類推適用民法第
544 條、第184 條第1 項前段、第188 條、消保法第7 條第
3 項規定連帶負損害賠償之責，及向被告住商公司依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第567 條第2 項規定類推適用民法第544 條、消保法第7 條第3 項規定規定負上開損害賠償之責，均非可採。另原告主張得請求被告立誠公司依民法第571 條規定返還仲介費用，及向被告立誠公司、住商公司依消保法第51條規定請求懲罰性賠償金，亦均非可取。是原告依前開法律關係，請求「⒈被告吳彥諄、林郁婷應連帶給付原告373 萬1,132 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉被告張寬裕、林常裕、立誠公司應連帶給付原告373 萬1,132 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒊被告住商公司應給付原告373 萬1,132 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒋第⒈、⒉、⒊項聲明，任一被告為給付，於其給付範圍內他被告同免給付責任。⒌被告立誠公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；⒍被告立誠公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒎被告住商公司應給付原告30萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒏第⒍、⒎項聲明，任一被告為給付，於其給付範圍內他被告同免給付責任」，均無理由，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回，併此說明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 4 月 18 日
民事第二庭 法 官 潘曉玫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 106 年 4 月 18 日
書記官 林怡秀