臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第654號原 告 大永興業股份有限公司法定代理人 黃顏智美訴訟代理人 周宏霖被 告 陳一郎上列當事人間請求返還無權占有土地等事件，經本院於民國103年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示斜線部分（面積五二點四三平方公尺）、同段第七七三地號土地上如附圖所示Ａ部分（面積零點九四平方公尺）、Ｂ部分（面積一點六一平方公尺）之地上物拆除，將該部分土地騰空返還原告。
被告應自民國一○三年三月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟零柒拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰貳拾叁萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰陸拾玖萬肆仟陸佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地
）為原告所有，而被告未經原告同意，竟擅自於系爭土地上建築門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○○號之房屋（下稱系爭房屋），而占用系爭765地號土地如附圖所示斜線部分，面積52.43平方公尺，占用系爭773地號土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，面積分別為0.94平方公尺、1.61平方公尺，已嚴重侵害原告之所有權，顯屬無權占有。為此，爰依民法第767條請求被告拆除系爭房屋，並騰空後返還無權占有之土地。
㈡被告雖抗辯其當初向訴外人劉志強購買系爭房屋時，對方曾
告知可永久使用土地，其非無權占用系爭土地云云，並提出其與劉志強所簽訂房屋（地上物）讓渡契約書為證。惟查劉志強與原告間本無任何租賃或使用借貸關係，原即無權占用系爭土地。再查被告所提上開契約書內容第三條內容載明：「…本讓售僅就地上物為讓售，致於基地係屬大永興業股份有限公司所有，甲方於承受是否與大永興業股份有限公簽訂租約，由甲方自行決定，概與乙方無關。」，亦足證被告於簽約當時應已明知上開契約讓售標的僅為地上物而不包含基地，尚須另與原告商議承租始得合法使用系爭房屋基地。被告既從未與原告洽商訂約承租事宜，復未能舉證使用系爭土地有任何合法權源，自屬無權佔用，理應拆除地上物騰空後將土地返還予原告。
㈢被告無權占有系爭土地，獲有相當於租金之利益，依民法第179條、第181條規定，被告應返還原告相當於租金之價額。
而系爭土地位置鄰近台三線省道、台六五線快速道路及國道三號土城交流道，對外交通便利，附近尚有頂埔國小、土城國中、頂埔派出所、大潤發賣場等文教公務機關，生活機能堪稱完備，顯見被告占用系爭土地獲有相當利益。為此，原告爰依土地法第105條準用同法第97條規定，請求被告自民國103年3月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告依占用土地申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利。查系爭土地當期申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）9,040元，以被告占用系爭土地總面積54.98平方公尺計算，被告應按月給付原告4,141元相當租金之不當得利。
㈣並聲明：
⒈被告應將坐落系爭765地號土地上如附圖所示斜線部分面積
52.43平方公尺之地上物、系爭773地號如附圖所示Ａ部分，面積0.94平方公尺、Ｂ部分，面積1.61平方公尺之地上物拆除，騰空後將土地全部返還予原告。
⒉被告應自103年3月1日起至返還土地之日止，按月給付原告4,141元之不當得利。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋非被告所興建，而係被告於96年間以現金價購，並經代書公證，何來不法侵占之說？被告只有購買系爭房屋，沒有購買坐落之土地，當時出售系爭房屋與被告之人表示被告可以永久使用系爭房屋，土地也可一起永久使用。如沒有原告授與權利，何人敢於系爭土地大興土木蓋屋，以身試法？系爭房屋有水、有電，有地址，如不合法，如何申請建造？原告將權利授與人永久使用，今反悔而提起訴訟，被告為被害人，原告應找前屋主出來說清楚等語為辯，並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭土地為原告所有，其上有未辦保存登記之系爭房屋坐落，占用系爭765地號土地如附圖所示斜線部分，面積52.43平方公尺，占用系爭773地號土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，面積分別為0.94平方公尺、1.61平方公尺。系爭房屋為被告於96年7月25日向訴外人劉志強所買受，被告對系爭房屋有事實上處分權之事實，有系爭土地登記謄本、被告與劉志強所簽立之房屋（地上改良物）讓渡契約書影本附卷可稽（見本卷第5、74頁、第32至34頁），且經本院履勘現場，並囑託地政機關測量，有本院勘驗筆錄、現場相片，及新北市板橋地政事務所以103年6月10日新北板地測字第0000000000號函、103年7月16日新北板地測字第0000000000號函檢送本院之土地複丈成果圖在卷可證（見本院卷第51至54頁、第59頁、第60至61頁、第91至92頁），堪認為真實。
四、就原告請求被告拆屋還地部分：⒈按民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵
奪其所有物者，得請求返還之。」。次按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。」（最高法院72年度台上字第1552號裁判要旨參照）。
⒉原告主張：被告之系爭房屋係無權占用系爭土地，被告則否
認為無權占用，是依前開說明，應由被告就其所辯負舉證之責。惟查：被告雖辯稱其向劉志強買受系爭房屋時，劉志強告知其可永久使用房屋與土地云云，並提出被告與劉志強於96年7月25日簽立之房屋（地上改良物）讓渡契約書影本、劉志強與訴外人張書為於81年4月15日簽立之不動產讓渡契約書影本、劉志強與張書為於82年5月1日簽立之房地讓渡契約書影本各1份（見本院卷第32至38頁），及張書為與訴外人董明貴所簽立之房屋買賣契約書影本及其他書面影本等件（見本院卷第40至45頁）為證。然依上開張書為與董明貴所簽立之房屋買賣契約書影本及其他書面影本等文件所載之內容，至多僅能證明系爭房屋為張書為向他人所購買，並不能證明張書為或其前手有何占用系爭土地之正當權源。至上開劉志強與張書為簽立之不動產讓渡契約書及房地讓渡契約書，其內容為張書為將系爭房屋讓與劉志強，並將其向原告承租系爭房屋所坐落土地之土地租賃權讓與劉志強。然該契約書上並無原告之簽章，且原告已否認與劉志強就系爭土地有租賃關係存在，是上開契約書並無法證明張書為或劉志強確有向原告承租系爭土地。再者，不論張書為或劉志強確是否有向原告承租系爭土地，該租賃契約僅為債權契約，效力原則上僅存於出租人與承租人之間，不及於原告。是被告雖向劉志強購買系爭房屋，並不當然因此取得占有系爭土地之權源，且被告與劉志強間所簽立之上開房屋（地上改良物）讓渡契約書第三條已明白約明：「有關本讓售房屋係乙方（即劉志強）繼受取得，本讓售僅就地上物為讓售，致於基地係屬大永興業股份有限公司所有，甲方（即被告）承受是否與大永興業股份有限公司簽訂租約，由甲方自行決定，概與乙方無關。」，足證被告於購買系爭房屋時，已明知其並未繼受劉志強與原告間就系爭土地之租賃關係，即其並未取得占用系爭土地之權源。而原告主張被告就系爭土地並未與原告另訂立租約一節，被告亦未爭執。此外，被告復未提出證據證明有何占有系爭土地之正當權源，其自屬無權占用。因此，原告本於系爭土地所有權人地位，依民法第767條第1項物上請求權，請求被告拆屋還地，即屬有據，應予准許。
五、就原告請求不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又占有使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。又依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。又所謂「年息10%為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情，以為決定。
⒉查系爭2筆土地之地目均為「原」，自102年1月起之申報地
價，皆為每平方公尺9,040元，有系爭土地登記謄本之登載可稽（見本院卷第5、74頁）。次查系爭土地坐落於新北市○○區○○路○○巷，周遭巷弄狹窄，附近多為住宅，被告之系爭房屋則為磚造、鐵皮屋頂之一層樓建物，現況為空屋，此有本院勘驗筆錄及現場相片可稽（見本院卷第53、59頁）。另依原告所提系爭土地周遭地圖（見本院卷第75頁），系爭土地鄰近國道三號土城交流道、頂埔國小，生活機能尚佳。本院斟酌上情，認被告所受利益及原告所受損害，以按系爭土地申報總價額年息5%計算為適當。而被告占用系爭土地如附圖所示斜線部分及Ａ、Ｂ部分，面積合計54.98平方公尺（計算式：52.43㎡＋0.94㎡＋1.61㎡＝54.98㎡）。故被告自103年3月1日起至返還系爭土地之日止，按月應給付原告之不當得利為2,071元（計算式：9,040元×54.98㎡×5%÷12月＝2,071元；元以下四捨五入）。是原告此部分請求，於上開範圍內，即無不合，逾此範圍之請求，則無從准許。
六、從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將坐落系爭765地號土地上如附圖所示斜線部分（面積52.43平方公尺）、系爭773地號土地上如附圖所示Ａ部分（面積0.94平方公尺）、Ｂ部分（面積1.61平方公尺）之地上物拆除，將該部分土地騰空返還原告；及依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告應自103年3月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,071元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並職權酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八 本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻
擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 15 日
民事第三庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 15 日
書記官 張美玉