臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第632號原 告 徐文祥被 告 中港奇緣大廈管理委員會法定代理人 連廣程訴訟代理人 戴沛榆上列當事人間請求確認規約無效事件，本院於民國103 年9 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認中港奇緣大廈民國九十八年十二月二十六日區分所有權人會議表決通過第一案修正如附表一編號二所示規約內容之決議無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告起訴時原列被告名稱為「中港奇緣管理委員會」（見本院卷㈠第3 頁），嗣於民國103 年6 月5 日本院言詞辯論期日當庭更正被告名稱為「中港奇緣大廈管理委員會」（見本院卷㈠第175 頁），未據被告提出異議（見本院卷㈠第
175 頁），且與被告向新北市新莊區公所報備之資料相符（見本院卷㈠第12、52、179 頁）。經核原告僅更正被告之名稱，所指涉之對象並未改變，而未變更當事人主體之同一性，亦不影響兩造之攻擊、防禦權利，於法尚無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、第2 項分別定有明文。本件原告起訴時原訴之聲明係：確認中港奇緣大廈規約第5 條、第7 條、第22條規定無效（見本院卷㈠第75頁）。嗣於本院103 年9 月25日言詞辯論期日追加及變更訴之聲明為：㈠、確認98年12月26日中港奇緣大廈區分所有權會議表決通過第1 案修正中港奇緣大廈規約（以下簡稱98年12月26日規約）第5 條第3 項、第7 條第3 項第
2 款、刪除第7 條第5 項第1 款規定之決議（以下簡稱系爭決議①）無效。㈡、確認96年12月1 日中港奇緣大廈區分所有權人會議表決通過第2 案制訂中港奇緣大廈規約（以下簡稱96年12月1 日規約）第5 條第2 項、第7 條第3 項第2 款、第22條第1 項規定之決議（以下簡稱系爭決議②）無效（見本院卷㈡第107 頁）。被告對於原告訴之變更並無異議（見本院卷㈡第107 頁反面），經核與前揭法條規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為中港奇緣大廈之區分所有權人，即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號地下1 層、1 樓、2 樓房屋（即新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號）之所有權人。中港奇緣大廈於96年12月1 日召開區分所有權人會議時，經區分所有權人投票同意（贊成票數30票、反對票數0 票）成立管理委員會、訂立96年12月1 日規約，並作成會議決議。然該次會議中，區分所有權人僅就議案為討論，而未投票同意作成決議，當時之主任委員戴沛榆竟私自制訂異於公寓大廈管理條例規定之96年12月1 日規約，並於96年12月12日向臺北縣新莊市公所（現改制為新北市新莊區公所，以下簡稱新莊市公所）申請報備成立管理委員會。被告嗣於98年12月26日召開中港奇緣大廈區分所有權人會議，修正96年12月
1 日規約，仍未經區分所有權人投票同意即作成決議。又如附表1 編號2 、如附表2 編號1 、2 所示之規約內容，剝奪地下室、1 樓、2 樓區分所有權人擔任管理委員之分配名額，而將分配名額比例納入5 樓、7 樓，侵害原告之權益，違反公平正義、禁止權利濫用原則，應屬無效。是以管理委員之名額不應以分層為分配，而應以區分所有權比例分配。另如附表2 編號3 所示之規約內容，係戴沛榆和前任財務委員即訴外人陳月娥為圖利其堂兄即訴外人徐文乾、其妯娌即訴外人張徽蘭所制訂，使徐文乾每月少繳管理費4000元、張徽蘭每月少繳管理費1500元，違反公共利益，損及全體住戶之權益。再者，戴沛榆明知徐文乾、訴外人邵秀葉並非中港奇緣大廈住戶，不能參與管理委員選任，竟捏造徐文乾、邵秀葉為管理委員，並於98年12月26日區分所有權人會議中未經決議，即擅自修正如附表1 編號1 、3 所示之規約內容，應屬無效。為此，爰依民事訴訟法第247 條第1 項規定提起本訴等情。並聲明：㈠、確認中港奇緣大廈98年12月26日區分所有權人會議表決通過第1 案修正中港奇緣大廈規約第5 條第3 項、第7 條第3 項第2 款、刪除第7 條第5 項第1 款規定之決議無效。㈡、確認中港奇緣大廈96年12月1 日區分所有權人會議表決通過第2 案制訂中港奇緣大廈規約第5 條第
2 項、第7 條第3 項第2 款、第22條第1 項規定之決議無效。
二、被告則以：中港奇緣大廈係於83年12月底完工，直至96年12月1 日召開區分所有權人會議全體通過成立管理委員會，並於96年12月12日向新莊市公所報備成立。在此之前，均係由原告之父親管理。被告於97年1 月1 日起正式運作，交接時經費由0 元開始，迄至103 年5 月止已有公費80餘萬元。96年12月1 日召開第1 次區分所有權人會議，業將區分所有權人開會討論作成決議，僅係該次會議決議並未註明投票結果。原告於該次會議並未出席，事後持續對被告之主任委員、財務委員及社區住戶提告，業經臺灣新北地方法院檢察署檢察官以102 年度偵字第16649 號為不起訴處分，以及臺灣高等法院檢察署檢察長以103 年度上聲議字第532 號處分駁回再議在案。被告係每半年召開1 次會議，會議中僅是公布財務支出及相關建設，所有重大決定均係由年底召開區分所有權人會議時，予以提出討論，再由全體區分所有權人表決。中港奇緣大廈規約制訂管理委員由各樓層推派1 人，目的係為方便聯絡大樓各事項，因1 樓至7 樓每層4 戶，地下1 層僅有3 戶且無人居住，故地下1 層並未計入管理委員之員額。況中港奇緣大廈規約訂立時係經區分所有權人會議決定，並無必須依照專有部分之面積比例決定。倘原告據此主張，原告何不連同管理費之收取，亦依照專有部分比例來計算。是以原告所指如附表1 、2 所示之規約內容，既係由全體區分所有權人開會討論決議制訂或修正，被告自無損害原告及其他區分所有權人權益之情。至於原告主張98年12月26日中港奇緣公寓大廈區分所有權人會議之會議紀錄有手寫記載「第7 條」之部分，係因該次會議討論事項第1 案修正，關係變更人數、區分所有權人資格部分，涉及中港奇緣公寓大廈規約第5 條、第7 條規定內容，故新北市新莊區公所承辦人員請被告以手寫註記，而非被告擅自更改等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告為中港奇緣大廈之區分所有權人，即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號地下1 層、1 樓、2 樓房屋（即新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號）之所有權人【並有本院卷㈡第58至60頁所附之建物登記第二類謄本3 份為證】。
㈡、中港奇緣大廈96年12月1 日區分所有權人會議之會議紀錄記載討論事項第2 案內容為「（案由）訂立社區規約」、「（說明）為日後管理有依據共同制訂社區規約」、「（決議）規約內容以公寓大廈管理條例為主，本條例未規定者，適用其他法令之規定。出席人數30人，贊成30票，反對人數0 票，全數通過」等語。其中規約第5 條第2 項、第7 條第3 項第2 款、第22條第1 項規定內容如附表2 所示【並有本院卷㈠第180 至187 頁所附之中港奇緣大廈96年12月1 日區分所有權人會議會議紀錄、96年12月1 日規約各1 份為證】。
㈢、中港奇緣大廈98年12月26日區分所有權人會議之會議紀錄記載討論事項第1 案內容為「（案由）修改社區規約第5 條內容【按：其後以手寫註記「第7 條」，並蓋用被告印章】」、「（說明）因本大樓住戶成員較少，提議減少管理委員會人數及管理委員資格」、「（擬議）管理委員會組成如下：由原來管理委員人數9 人減為7 人，並廢除副主任委員一職以簡化行政程序，且管理委員資格由需具備區分所有權人改為住戶即可，不需具備區分所有權人資格」、「（決議）管理委員人數由9 人改為7 人，分配方式由1 層樓推選1 位委員（地下室不算），管理委員身份可由住戶擔任，不需具備區分所有權人資格。出席人數25票，贊成25人，反對0 票，全數通過」等語。其中規約第5 條第3 項、第7 條第3 項第
2 款、第7 條第5 項第1 款規定內容如附表1 所示【並有本院卷㈠第188 至196 頁所附之中港奇緣大廈98年12月26日區分所有權人會議會議紀錄、新舊規約對照表、98年12月26日規約各1 份為證】。
四、本院得心證之理由：
㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年上字第316 號、42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張系爭決議①、②未經投票決議、違反公平原則、公寓大廈管理條例規定而無效等情，然為被告所否認。又原告身為中港奇緣大廈之區分所有權人，針對系爭決議①、②所制訂、修正、刪除之規約內容，涉及管理委員之選舉方式及管理費之收費標準，對原告非無影響，原告自有法律上地位不安之狀態存在，且該不安之狀態，得以本件確認判決除去之，揆諸前開說明，原告有即受確認判決之法律上利益，應無疑義。
㈡、次按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2 項定有明文。又公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議決議內容如有違反法令或規約等情事時，其效力如何，並無明文規定，依同條例第1 條第2 項規定，即應適用其他法令之規定。而觀之公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自可類推適用社團總會決議效力之規定。另按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1 款定有明文，是起訴請求確認區分所有權人會議決議為無效時，應以管理委員會或全體區分所有權人為被告，始為適格（最高法院95年度台上字第1316號判決意旨參照）。準此，原告以管理委員會為被告，主張系爭決議①、②均無效，當事人適格並無欠缺。
㈢、茲就原告主張之無效事由判斷如下：⒈如附表1 、2 所示規定之共通無效事由部分：
原告主張系爭決議①修正如附表1 編號1 、2 所示之規約內容、刪除如附表1 編號3 所示之規約內容、系爭決議②制訂如附表2 所示之規約內容，均未經區分所有權人會議投票通過作成決議，係由主任委員自行決定並申請報備云云，然為被告所否認。觀之96年12月1 日、98年12月26日區分所有權人會議之會議紀錄，均明確記載如附表1 編號1 、2 所示規約內容之修正、如附表1 編號3 所示規約內容之刪除係經作成系爭決議①，如附表2 所示規約內容之制訂係經作成系爭決議②（參兩造不爭執之事項㈡、㈢）。原告僅空言泛稱上開區分所有權人會議僅討論而未作成決議，惟未提出證據推翻上開會議紀錄記載之內容。原告所提出之偽造文書等刑事告訴，亦經臺灣新北地方法院檢察署檢察官以102 年度偵字第16649 號為不起訴處分，復經臺灣高等法院檢察署檢察長以103 年度上聲議字第532 號處分駁回再議確定在案，業經被告提出上開駁回再議處分書1 份附卷為憑（見本院卷㈠第
165 至170 頁），並經本院依職權調取臺灣新北地方法院檢察署102 年度偵字第16649 號偵查卷宗核閱無訛。原告未舉證以實其說，其主張自難採信。
⒉如附表1 編號1 、3 所示規定之各別無效事由部分：
按「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」、「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」，公寓大廈管理條例第3 條第8 款、第9 款分別定有明文。由此可知，非區分所有權人之住戶固無法參與區分所有權人會議之投票、決議，惟仍得被區分所有權人會議決議選任為管理委員，且不限擔任何種職務之管理委員。查96年12月1 日規約第5 條第3 項規定，固有限制被告之主任委員、副主任委員及財務委員，必須由具區分所有權人身分之住戶任之（見本院卷㈠第183 頁反面），並於第7 條第5 項第1 款規定，以喪失區分所有權人資格作為當然解任之事由（見本院卷㈠第184 頁反面）。此或係考量主任委員、副主任委員及財務委員之工作內容較為繁重，所涉事務多與住戶權益密切攸關，而為較公寓大廈管理條例更為嚴格之限制。然98年12月26日規約已修正第5 條第3 項規定，主任委員、副主任委員及財務委員即不限應由具區分所有權人身分之住戶任之，並刪除第7 條第5 項第1 款規定，如前所述。足見系爭決議①所為上開規約之修正、刪除，不過係將原先較公寓大價管理條例規定更為嚴格之限制予以鬆綁，而回歸公寓大價管理條例之原則性規定，自無原告所指違反公寓大價管理條例規定而無效之情形。
⒊如附表2 編號3 所示規定之各別無效事由部分：
按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。觀之如附表2 編號3 所示之規約內容，固未依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定採「按應有部分比例分擔」之原則，亦未採單一固定費率之方式，決定各該住戶之管理費數額。然上開規約係考量各該住戶之實際使用狀況，而將空戶、頂樓、地下室、1 樓、2 樓部分之管理費減半，應無恣意或刻意損害他人之情形。況原告為新北市○○區○○路○○○ 號地下1 層、1 樓、2 樓房屋之所有權人，為兩造所不爭執，業如前述（參兩造不爭執之事項㈠），足見原告之管理費亦得據以減半繳納，益徵並無損害原告。故系爭決議②制訂如附表2 編號3 所示之規約內容，亦無違反公寓大廈管理條例而無效之情形。
⒋如附表1 編號2 、如附表2 編號1 、2 所示規定之各別無效事由部分：
原告雖主張：管理委員之名額分配應按專有部分之比例決定，方符公平原則云云。然依前揭公寓大廈管理條例第3 條第
8 款、第9 款規定可知，擔任管理委員之資格不限區分所有權人，非屬區分所有權人之住戶亦得任之。原告上開主張將使非區分所有權人而無專有部分之住戶無法擔任管理委員，顯已違反公寓大廈管理條例規定，要非可採。故如附表1 編號2 、如附表2 編號1 、2 所示之規約內容中，關於採行分層方式劃分管理委員名額之部分，並無違法可言。再觀諸如附表2 編號1 、2 所示之規約內容可知，地下室樓層固未分配到管理委員名額，惟因管理委員總名額為9 名，扣除1 至
7 層各1 名管理委員後，尚有2 名餘額，足見地下室之住戶如有意願擔任管理委員，並未排斥得依上開規定加入之。惟系爭決議①修正如附表1 編號2 所示之98年12月26日規約第
7 條第3 項第2 款規定，卻將管理委員名額減縮為7 名，僅
1 至7 層之住戶得擔任管理委員，顯然排除地下室住戶擔任管理委員之權利，確有違公平原則。原告此部分主張，當非無稽，堪屬可採。被告雖辯稱：地下室與1 、2 樓建物均為同1 人所有，未侵害其權益云云。然地下室屬獨立之區分所有一節，此觀原告所提出之建物登記第二類謄本1 份自明（見本院卷㈡第58頁），縱認現在地下室係與1 、2 樓建物同屬1 人所有、使用，惟不排除將來單獨出售、移轉所有權或出租他人使用後，繼受人或承租人即無法擔任管理委員之可能性，被告所辯自非可採。
五、綜上所述，如附表1 編號2 所示之規約內容，剝奪地下室住戶擔任管理委員之機會，確有違公平原則。從而，原告請求確認中港奇緣大廈98年12月26日區分所有權人會議表決通過第1 案修正如附表1 編號2 所示規約內容之決議無效，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
叁、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 23 日
民事第三庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 10 月 23 日
書記官 羅尹茜附表1 ：系爭決議①之部分┌──┬────────────────────────────────┬────┐│ │ 98年12月26日中港奇緣大廈規約 │本院卷㈠││編號├─────────┬──────────────────────┤ 頁數 ││ │ 條號 │ 修正條文內容 │ │├──┼─────────┼──────────────────────┼────┤│ 1 │第5 條第3 項 │主任委員、副主任委員及財務委員，不需由具區分│第190 頁││ │ │所有權人身分之住戶任之。【原條文：「主任委員│ ││ │ │、副主任委員及財務委員，由具區分所有權人身分│ ││ │ │之住戶任之。」】 │ │├──┼─────────┼──────────────────────┼────┤│ 2 │第7 條第3 項第2 款│委員應以下列之一方式選任：…本公寓大樓共8 層│第190 頁││ │ │，按層分配各1 位名額（地下室不計入），共7 名│反面 ││ │ │，故管委會共計7 名委員。【原條文：如附表2 編│ ││ │ │號2 所示】 │ │├──┼─────────┼──────────────────────┼────┤│ 3 │第7 條第5 項第1 款│（刪除）【原條文：「主任委員、副主任委員、財│第190 頁││ │ │務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任│反面、第││ │ │：…主任委員、副主任委員及財務委員喪失區分所│193 頁反││ │ │有權人資格者。」】 │面 │└──┴─────────┴──────────────────────┴────┘附表2 ：系爭決議②之部分┌──┬────────────────────────────────┬────┐│ │ 96年12月1 日中港奇緣大廈規約 │本院卷㈠││編號├─────────┬──────────────────────┤ 頁數 ││ │ 條號 │ 制訂條文內容 │ │├──┼─────────┼──────────────────────┼────┤│ 1 │第5 條第2 項 │前項委員名額，合計為9 名，並得置候補委員2 名│第183 頁││ │ │。委員名額之分配，得以分層、分棟等分區方式劃│反面 ││ │ │分。並於選舉前10日由召集人公告分區範圍及分配│ ││ │ │名額。 │ │├──┼─────────┼──────────────────────┼────┤│ 2 │第7 條第3 項第2 款│委員應以下列之一方式選任：…本公寓大樓共8 層│第184 頁││ │ │，按層分配各1 位名額（地下室不計入），共7 位│ ││ │ │，並徵求2 名熱心之所有權人加入，故管委會共計│ ││ │ │9 名委員。 │ │├──┼─────────┼──────────────────────┼────┤│ 3 │第22條第1 項 │管理費之收取：按戶計算，住家及營業每戶新臺幣│第187 頁││ │ │壹仟元整，空戶及頂樓減半（即新臺幣伍佰元整）│反面 ││ │ │，地下室、1 樓及2 樓減半（即新臺幣伍佰元整）│ ││ │ │；停車場之車位每位收取新臺幣伍佰元整，停車場│ ││ │ │之維護費用由該所有權人負擔。 │ │└──┴─────────┴──────────────────────┴────┘