臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第784號原 告 楊翊民被 告 麗寶建設股份有限公司法定代理人 吳寶田訴訟代理人 陳國雄律師複代理人 曾憲忠律師上列當事人間請求給付仲介服務費事件，本院於民國104 年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張之意旨：
（一）原告於民國101 年5 月23日受訴外人揍敵客股份有限公司（下稱揍敵客公司）之託，居間以不動產要約承諾書及要約金支票面額新臺幣（下同）80萬元，向被告提出以每月
850 萬元租金等條件，承租被告所有之門牌號碼為新北市○○區縣○○道○段○○號一樓至七樓「東方富域商場」建物（下稱系爭房屋），經原告居間多次斡旋後，業經雙方同意上述要約書條件，並載明雙方應負之權利義務及應給付原告之仲介服務費用。其中被告應給付之仲介服務費用為一個月月租金，計為850 萬元，原告並與被告之副總經理即訴外人何昭宏議定，嗣被告要求將應給付之仲介服務費用，由原本議定的一個月月租金折讓為6 成，計為：85
0 萬元×60% =510萬元，並依不動產經紀業管理條例第19、20條及內政部89年5 月2 日台（89）內中第0000000 號函規定，於完成租賃簽約後一次收足仲介服務費用。於10
1 年7 月25日，原告安排被告與揍敵客公司負責人黃永錡於被告公司三樓會議室完成「東方富域商場租賃契約」（下稱系爭租賃契約）簽約用印及所有權事宜完畢，同時交由民間公證人敏律聯合事務所完成租賃契約公證，黃永錡並於101 年8 月27日給付約定之足額押租保證金計3,400萬元予被告，並連同月租金支票，至此原告已完成居間仲介之事實。
（二）嗣後被告逕行要求原告分兩次，每次各255 萬元，請領仲介服務費用（第1 次請款日期：101 年10月15日；第2 次請款日期：102 年1 月8 日）。原告依約定於101 年10月15日以請款書並連同三聯式發票，向被告請領第1 次二分之一仲介服務費用，經被告開立支票乙紙為給付。原告於
102 年1 月8 日，再依約定的請款書並連同三聯式發票向被告請領第2 次二分之一仲介服務費用卻遭退回，被告並以各種藉口理由拖延付款迄今。原告於102 年7 月26日，以存證信函寄發予被告，催告被告履行給付約定之仲介服務費用餘額，詎料被告均藉口不為給付，原告提起本件訴訟請求被告依約履行給付仲介服務費用餘額255 萬元，及依民法第233 條之規定，向被告請求未付款每日衍生遲延之利息。
（三）證人黃永錡已證述揍敵客公司因自101 年9 月份起，大樓住戶管委會強力抵制商場招商，並請新北市副市長及某議員關切，且已於當年度訴諸媒體報導抵制，另因自101 年10月份起，新北市環保局多次前來稽查罰鍰，才得知大樓自始並未通過商場環境評估，更不可能作為商場使用等語。而簽約時被告隱諱以上事實，而後被告也自知違約毀約，於103 年1 月27日簽訂賠償和解書，和解書中載明被告賠償揍敵客公司之金額共計為8,800 萬元，包含賠償工程款5,400 萬元及返還押租金3,400 萬元，且由和解書第一條之規定，更足以說明原租賃契約自始有效。是上開租賃合約已經簽訂，並經公證確定，仲介服務費用的債權債務關係已經確立，被告又違約賠款在後，足見被告之說法均為企圖規避違約事實及賠償金額之藉口。又被告訴訟代理人先於開庭時謊稱：並無仲介費用等相關事宜等語，經原告提出相關證物及支票後，才改口承認上述情事，在日後數次開庭中，被告訴訟代理人又稱：第二次仲介費用要以揍敵客公司給付第一個月月租金時再行給付等語，然事後證明被告違約賠償承租方揍敵客公司。證人何昭宏於審理中證稱：要等揍敵客公司開幕時，才給付第二次仲介費用等語，絕非事實。另原告經訴外人張鈞銘所呈送之請款單，係經由被告公司審閱並同意後所領取請款的原本原件，內容並無任何一字一句的更動，並蓋有被告公司請款認證章。
（四）為此爰依居間仲介契約之法律關係，聲明：被告應給付原告255 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息；原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯之意旨：
（一）被告係系爭房屋之所有權人，於101 年7 月25日與揍敵客公司簽訂系爭租賃契約。原告所提出之不動產租賃要約/承諾書係揍敵客公司委託原告以一定條件向被告承租房屋之契約書，且該份契約末頁之立書人處僅列載揍敵客公司與原告之資料並經渠等用印確認，未經被告簽署，顯見該份契約之權利義務僅存在於原告與揍敵客公司間，尚難謂被告亦應受系爭契約之拘束。
（二）依民法第99條第1 項、第568 條第2 項規定，被告對於原告仲介成交系爭租賃契約有口頭成立居間仲介契約，仲介費用商議為一個月租金850 萬元折讓六折，即實際得請領金額為510 萬元，請領方式分兩次請款，各255 萬元等事實，並不爭執。惟第二期仲介服務費用附有條件，而條件未成就，依證人何昭宏、張均銘於鈞院之證詞，可見被告公司對於揍敵客公司之財力、能力有疑慮，擔心商場開不起來，故與原告約定第二期仲介費用需待商場正式如期開幕始能請領，故認第二期仲介服務費用附有條件，但因揍敵客公司未能如期開幕商場，且未兌現第一期之租金費用，故兩造間對於第二期仲介服務費用付款條件並未成就，原告依居間仲介契約請求第二期255 萬元仲介費用，並無理由。
（三）依民法第567 、571 條規定，原告係以居間為營業者，對於揍敵客公司之履行能力或訂約能力有調查之義務。又原告自承其與揍敵客公司彼此認識，對揍敵客公司的狀況基本上很清楚，該公司財務狀況很正常等語，惟揍敵客公司資本額僅500 萬元，其與原告就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，每月租金850 萬元，每月設備管理費124 萬1,948 元，合計974 萬1,948 元，已逾揍敵客公司資本額近2 倍，故揍敵客公司是否有訂立該約之能力？顯有疑義，原告並未詳予調查並據實告知。另揍敵客公司未經主管機關核准即違法進行東方富域商場之室內裝修，亦未依商場之使用執照登載用途而為裝潢使用，擅自申請變更使用用途，遭主管機關裁罰及命停止違法裝修行為，導致該商場無法如期營運，足認揍敵客公司顯無履約能力。又揍敵客公司與被告簽訂租賃契約後，不曾付過任何一期之租金，經被告向法院聲請強制執行，揍敵客公司及負責人名下竟無財產可供執行，造成被告公司鉅額損失，是原告並未據實告知承租人揍敵客公司為顯無履行能力之人，依法喪失居間報酬費用請求權。
（四）依系爭租賃契約第二條第二項租賃物用途、第九條第三項約定，被告公司○○○區○○段○○段5 、6 地號住商大樓新建工程基地範圍內，領有99板使字第00522 號（原領執照字第：95板建字第00787 號）使用執照，依該使用執照所載各樓層使用類組可知，系爭房屋地上一層至地上四層得作商場使用，地上五層得作健身娛樂服務業、地上六層及地上七層得作餐廳使用，且新北市政府環境保護局99年10月15日北環規字第0990098928號函同意備查被告公司提送之「麗寶建設板橋市○○段○○段○ ○號住商大樓新建工程第三次環境影響差異分析報告」定稿本。惟揍敵客公司於新北市○○區○○○○段○ ○號土地申請建造執照變更使用乙案，因涉及各樓層使用用途變更，與被告公司領有99板使字第00522 號使用執照所載之使用用途不符，已涉環評書變更，應依環境影響評估法第37條規定辦理變更事宜，有新北市政府環境保護局101 年11月21日北環規字第1012965609號函可稽。又揍敵客公司就其承租標的即新北市○○區縣○○道○ 段○○號1 樓、80之1 號1 樓、80號1 樓至7 樓建築物，未取得主管機關即新北市政府工務局之核准就擅自進行室內裝修，已違反建築法第77之2 第
1 項第1 款規定，遭新北市政府工務局分別處以罰鍰及停止違規行為等處分。故揍敵客公司於101 年11月29日委請郭再興建築師事務所撤回建築物變更使用併室內裝修案。揍敵客公司未經主管機關核准即違法進行東方富域商場之室內裝修，且亦未依系爭租賃契約第二條第二、一項約定，依商場之使用執照登載用途而為裝潢使用，擅自申請變更使用用途，遭主管機關裁罰及命停止違法裝修行為，導致該商場無法如期營運。故原告主張被告於簽約時並未取得環評審核合格，無法開立商場云云，顯與事實不符。末依系爭租賃契約第六條第二項第（五）款、第十條第三項第（五）款等約定，揍敵客公司自簽訂租賃契約起之租賃期間內，應遵守東方富域商場一般住宅與商場區分所有權人管理委員會所形成之共識及約定，並於發生爭議時應自行協商解決，且自負一切法律責任。從而，揍敵客公司若於商場裝修期間受東方富域商場之住戶管理委員會抗爭或阻撓乙事，依系爭租賃契約之約定，本應由揍敵客公司自行協調處理並自負一切法律責任，被告公司並無任何契約可歸責之處。
（五）爰答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造之不爭執事項（本院卷二第57頁反面）：被告為系爭房屋之所有權人，於101 年7 月25日與訴外人揍敵客公司簽訂系爭租賃契約。
四、本件原告主張其因居間仲介揍敵客公司向被告承租系爭房屋，而與被告成立之居間契約，且約定居間報酬分兩次給付，每次均為255 萬元，嗣因被告與揍敵客公司已經簽立系爭租賃契約，惟被告拒絕給付第二期之報酬，故依居間契約之法律關係請求被告給付，被告則以上開情詞置辯，是本件爭點應為：⒈兩造間是否有成立居間仲介契約，原告依不動產租賃要約/ 承諾書請求被告給付仲介費用有無理由？⒉若兩造間確有成立居間仲介契約，則原告是否據實告知承租人揍敵客公司為顯無履約能力之人，及是否因此喪失報酬請求權？⒊若兩造間成立居間仲介契約，則是否就第二期仲介服務費附有停止條件？又被告以該停止條件未成就為由拒絕付款，是否有理由？（本院卷二第57頁反面、第289 頁正面）茲分述如下：
（一）兩造間確有成立不要式之居間仲介契約：
1、本件原告提出之不動產租賃要約/ 承諾書影本1 份（102年度司促字第47409 號卷第8 、9 頁），其立約當事人為揍敵客公司及原告，是該不動產租賃要約/ 承諾書僅得證明，原告有受揍敵客公司委託，辦理揍敵客公司向被告承租系爭房屋之居間仲介事宜，而該契約既僅存在於原告與揍敵客公司之間，原告自不得持該不動產租賃要約/ 承諾書向被告主張權利，合先敘明。
2、惟就兩造間是否另成立居間契約一節。查：證人即被告公司本件承辦人張均銘於本院審理中證稱：何副總與原告有談仲介費的事情。我們公司不一定會簽制式的仲介合約，會再議價，有成功還是會給仲介費等語（本院卷二第121頁正面）；證人即被告公司業務部副總何昭宏於本院審理中證稱：當初以承租者的租金打六折，然後分二期支付仲介費用，簽約時給付一期，商場正式開幕的時後給付尾款。沒有作成正式的合約，是我跟原告口頭講的，是在我們與揍敵客公司簽約之前，地點在公司等語（本院卷二第
268 頁反面）。嗣後被告於101 年7 月25日與揍敵客公司簽訂系爭租賃契約，有公證書影本、系爭租賃契約1 份（本院卷二第27至44頁）在卷可參。原告即於101 年10月15日向被告公司請領第一筆仲介費255 萬元，並經被告公司以簽發支票方式為付款，亦有原告提出之101 年10月15日佣金請款單影本、統一發票（三聯式）影本、被告所開立之支票影本（發票日：101 年11月15日、面額：255 萬元、付款人玉山銀行埔墘分行）各1 紙在卷可查。足徵兩造間成立不要式之居間契約，約定仲介服務費分2 期給付，每期255 萬元等情，堪以認定。
（二）兩造間之居間仲介契約就第二期之仲介服務費之給付附有停止條件，且該停止條件並未成就：
1、按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1 項定有明文。查：證人何昭宏於審理中證稱：分二期給付仲介費，是因為後來發覺承租者財力、能力跟原先說的不一樣，所以我們擔心承租者商場開不起來，所以才跟對方聲明二期給付，如果他能夠正式開幕，我們給付沒有問題。跟揍敵客公司簽約前，我們有履約保證金的部分，原告有提到該公司是板橋某家證券公司幕後股東的兒子投資的，按照租約需要保證人及履約保證票，但是揍敵客公司在開保證票時有問題，我們想既然這樣，我們就詢問仲介公司，承租人不是某家公司股東的兒子嗎？請股東來做保證人，但是發覺這二個條件他們都沒有辦法做到，所以我們發覺後面的履約會有問題，所以才把仲介費部分改成要正式開幕的時後才給付，這是在跟揍敵客公司簽約之前的事情，對方也同意，所以才會分兩期付款。後來商場沒有開幕等語（本院卷第268 頁反面至第270 頁正面）。證人張均銘於審理中證稱：我有打電話給原告跟他說揍敵客公司支票兌現，商場開幕之後，我才可以請款給他，主管有指示說第一個月租金要兌現之後才可以給仲介費。第二期沒有支付是因為揍敵客公司第一個月租金沒有兌現等語（本院卷二第122 頁正面）。又依被告與揍敵客公司所簽立之東方富域商場租賃契約第一條第二項（六）約定「營運開始日：指乙方完成修裝且經甲方核備後開始營運之日。」、第四條第一項（二）約定「自本契約簽約日起至乙方開始營運日之期間為裝修期間，最長不得超過民國101 年12月31日，. . . 。」，有上開租賃契約1 份（本院卷二第82至113 頁）在卷可查，足認被告與揍敵客公司約定上開商場最晚應於101 年12月31日開始營運，對照原告自行書立之佣金請款單1 紙（本院卷一第35頁正面）、佣金請款單（第2 次）1 紙（102 年度司促字第4740
9 號卷第18頁）所載第二次請款日期為102 年1 月31日，時間係在上開商場開始營運之後，堪認證人何昭宏、張均銘所證上開仲介服務費分二期給付原因及第二期仲介服務費之給付係以商場開幕為停止條件等語，堪信為真實。
2、原告又主張上開佣金請款單1 紙，蓋有被告公司會計部門之圓戳章，足認被告允諾依該請款單所載付款云云，惟上開圓戳章並非被告公司之正式印信，至多僅得表示被告公司會計部門接獲該項請款通知，尚難以此證明被告有何允諾給付第二筆款項之意。
3、原告另主張係因被告隱瞞上開商場未通過環境評估，不得作為商場使用等事實，且被告自知毀約，於103 年1 月27日與揍敵客公司簽訂賠償和解書云云，並聲請通知證人即揍敵客公司負責人黃永錡到庭證稱：後來有進駐，但那個商場有兩個問題，一個管委會不准做餐廳，另外一個環境影響評估報告有問題，就是後來才簽立和解書等語（本院卷二第119 頁正面）。惟按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明文，是本件原告認上開商場未能營運，係因被告之行為所致，其就此自應負舉證責任。查：⑴就上開商場係因富域社區之管理委員會抵制而未能正式營運一節，顯非被告之行為所導致，況依系爭租賃契約第六條第二項（五）約定「. . . 乙方同意於契約期間遵守一般住宅與商場區分所有權人管理委員會所形成之共識及約定。乙方於契約期間一切行為如與一般住宅區分所有權人管理委員會所做成之決議有所扞格，乙方應自行協商解決之。」，亦足認上開管理委員會就該商場營運所為之抵制，尚不得認屬被告之「不當行為」。⑵又就上開商場之環境評估一節，依系爭租賃契約第二條二約定「乙方限依房屋權狀及使用執照登載之主要用途使用，且非經甲方同意不得作其他用途使用。如乙方因業務而有辦理使用途變更之需求時，亦應事前報請甲方同意後依法辦理變更申請，所有費用均由乙方自行承擔。」、第九條第三項約定「乙方應自行負擔費用取得與裝修工作相關之各項執照及許可，並將其副本提送甲方備查，變更時亦同。. .. 。」，堪認系爭租賃契約就揍敵客公司承租系爭房屋之用途，及應自行取得相關執照等情，已經有所約定，而揍敵客公司經原告居間仲介，並自行評估結果，認得以承租系爭房屋經營商場獲利，始與被告簽訂系爭租賃契約，且系爭房屋確得作為商場、店鋪、健身娛樂服務業、餐廳使用，有被告提出之新北市政府執照存根查詢系統所查詢之99板使字第00522 號使用執照資料、麗寶建設板橋市○○段○○段○ ○號住商大樓新建工程第三次環境影響差異分析報告影本各1 份（本院卷二第46、47頁、第129 至265頁）在卷可查，自不得以揍敵客公司事後發覺系爭房屋之用途與其預想不同，即認被告有何以「不當行為」使上開商場無法營運。至原告所提出之被告與揍敵客公司之和解書1 份（本院卷二第79至80頁），僅係被告就其與揍敵客公司所為之另案民事訴訟，經評估後認以和解方式處理對其損害較輕，始達成該和解條件，尚難執此證明原告有以不當行為使該商場無法營運。
（三）準此，本件兩造間成立不要式之居間仲介契約，惟上開居間仲介契約就第二期之仲介服務費之給付附有停止條件，且該停止條件並未成就，原告復未能舉證係因被告之不正當行為使該條件不成就，是原告自不得請求給付第二期仲介服務費255 萬元及其利息。又本件相關事證及法律關係已明，其餘爭點並無再行論述必要，附此敘明。
五、綜上所述，本件原告依居間仲介契約之法律關係請求被告給付第二期仲介服務費255 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及提出之證據均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 12 日
民事第四庭 法 官 張誌洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 12 日
書記官 許清秋