臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第722號原 告 倪子平訴訟代理人 呂康德律師被 告 王宣筑上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國103 年6 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得為假執行。但被告如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）民國102 年12月初，原告在591 租屋網看到乙則關於出售新北市○○區○○路○○○ 巷房地之廣告，其刊登之售價為新臺幣（下同）23,800,000元，坪數47.06 坪（含車位
5.48坪），每坪單價505,700 元。原告看到此則廣告，認為以車位5.48坪，每坪505,700 元計算，該車位價值約2,770,000 元，若能殺價1,000,000 元，其價格當屬合理，原告乃出價22,800,000元，被告同意以此價格成交，雙方乃於同年12月9 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買新北市○○區○○路○○○ 巷○○號及00號房地（下稱系爭房地），原告並於當日支付訂金1,000,000元支票。簽約後，原告始從21世紀房屋之型錄得知，前屋主曾經委託該仲介公司售屋，該車位之實際坪數為10.49坪，基於車位價低，地上建物及公設價高，低價之車位面積增加，相對於價高之地上建物面積即減少，使原告買受之價格偏高，故原告要求被告降價，惟為被告堅拒。原告僅在要求降價問題解決前未依約給付第二次價款，並未違約不買，或無理拒不依約付款，被告不得據此沒收已付價金。被告自知理虧，先後自動表示沒收800,000 元，再自動降價500,000 元。原告於12月18日向中和地政事務所取得系爭房地買價查詢資料，系爭房地乃被告於102 年4 月以19,200,000元買受，更證明原告買價偏高甚多，因之要求降價，甚屬合理。故在買價合理降低前，暫不給付第二期1,800,000 元，應有充分理由而非惡意違約不付。但被告又先後於102 年12月16日及19日以存證信函，表示要沒收全部訂金，均屬無理。
（二）綜上，原告因不明系爭房地買價偏高，而簽訂系爭買賣契約，顯屬錯誤之意思表示，故依民法第88條之規定，謹依書狀之送達於被告同時，撤銷系爭買賣契約，而依民法第179條規定訴請返還訂金1,000,000 元。
（三）縱認原告請求返還訂金無理由，亦請求法院依民法第252條規定酌減被告沒入之違約金，並依不當得利規定，請求被告返還原告酌減部分之違約金。蓋兩造於102 年12月9日簽訂系爭買賣契約，原告發現廣告及實際車位坪數不符後，即於102 年12月13日發存證信函撤銷買受之意思表示，中間僅有四天，即使原告不買，對被告也未造成任何損害。
（四）並聲明：⑴被告應給付原告1,000,000 元，及自本起訴狀送達翌日起至清償日止按法定利率計算之利息。⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行等語。
二、被告答辯以：
（一）102 年12月初原告表達購買系爭房地之意願，雙方合意以2,280,000 元成交，同年12月9 日被告委託訴外人王慶雄代理，透過仲正地政士聯合事務所，與原告簽訂買賣契約書，雙方簽字前，仲正地政事務所代書陳平和，曾依系爭房地之建物及土地謄本逐條項解釋系爭房地主建物、附屬建物、共同使用部分的坪數組成，並將坪數資料詳細記載於買賣契約中，確認無誤後，雙方才簽訂買賣契約，嗣簽約後，原告拒不付款，再以錯誤撤銷意思表示，顯不可採。
（二）依系爭房地所有權狀，記載03437 建號（3920.65 平方公尺），含停車位編號00號，權利範圍462/100,000 ，換算坪數實為5.48坪無誤，原告刻意不以房地所有權狀、謄本實際登載面積為準，僅依21世紀房屋提供之電子型錄資料，即辯駁車位坪數為10.49 坪，並主張原告提供錯誤資訊，實為原告拒不履行契約之藉口。再據21世紀不動產電子型錄關於系爭房地之記載，總登記坪數為47.04 坪即已明顯錯誤（正確坪數為47.06 坪），故該仲介公司提供之資料正確性令人懷疑。
（三）原告刻意以21世紀房屋自行建構之檔案資料，以被告提供之車位坪數有誤，要求退還已付之1,000,000 元價款，不得不令人懷疑其履約誠意；況被告業於102 年12月16日函覆說明車位坪數疑義，要求原告依約履行並於102 年12月18日內支付第二期價款，但原告未為異議也未於期限內付款，被告乃依系爭買賣契約第7 條規定寄發第二次存證信函催告，並主張依約終止系爭買賣契約沒收簽約金1,000,
000 元。若該次通知，系爭買賣契約仍未解除，則以答辯狀為正式解除契約之通知。
（四）考量訴訟費時冗長，被告無意花費太多時間打官司，乃同意與原告以800,000 元和解，嗣家母自行同意降低和解金至500,000 元，則未取得被告同意，故並非原告所稱自知理虧所致。
（五）原告認定系爭房地買賣價金高於行情，惟同棟大樓1 樓房屋，於102 年6 月進行法拍，最終以22,400,000元成交，系爭房地並無明顯高於法拍得標金額，且法拍屋無點交作業所存在之潛在風險，造成市面上法拍屋成交金額通常低於市場行情，故雙方合意之買賣價金22,800,000元實屬合理，甚至略低於市價。原告無法確切證明雙方議定之價金，遠偏離市場行情，在雙方已簽訂買賣契約情形下，拒不履行實屬惡意違約，被告沒收該已付價款，誠屬合理。
（六）原告於102 年12月13日以存證信函撤銷買受系爭房地之意思表示前，有人打電話給被告要買系爭房地，均經被告以已出售而回絕，嗣進入訴訟後，很多人得知因為車位而訴訟，亦不願意買受系爭房地，所以被告確受有損害，直至最近因被告急需用錢，才以22,250,000元賣掉系爭房地。
（七）並聲明：⑴駁回原告之訴及其假執行之聲請。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其於102 年12月9 日與被告簽訂系爭買賣契約，以22,800,000元購買系爭房地，原告已支付1,000,000 元予被告等情，業據其提出不動產買賣契約書為證（見卷第
8 頁），且為被告所不爭執，應堪信實。
（二）又原告主張被告就系爭房地於591 租屋網之出售廣告，係刊登售價23,800,000元，坪數47.06 坪（含車位5.48坪），每坪單價50.57 萬元，詎簽約後，原告才從21世紀房屋之型錄得知，被告之前屋主曾委託出售系爭房地，車位實際坪數為10.49 坪，相對價高之地上建物面積減少，使原告買價偏高，原告乃要求在降價前拒絕第二次價款，並非違約不買或無理不依約付款，原告復查得被告係以19,200,000元買受系爭房地，更證明原告買價偏高，詎被告竟於
102 年12月16日及19日以存證信函通知要沒收全部訂金，故原告基於買價偏高甚多之事實，顯屬錯誤之意思表示，而依民法第88條規定以起訴狀繕本之送達被告為撤銷買受系爭房地之意思表示並請求返還已付訂金等語，惟為被告所爭執，並辯稱：兩造合意以2,280,000 元成交系爭房地之買賣，雙方簽訂買賣契約書前，陳平和代書曾依系爭房地之建物及土地謄本逐條項解釋系爭房地主建物、附屬建物、共同使用部分的坪數組成，並將坪數資料詳細記載於買賣契約中，確認無誤後，雙方才簽訂買賣契約，原告拒不付款，再以錯誤撤銷意思表示，顯不可採，且依系爭房地所有權狀，記載03437 建號（3920.65 平方公尺），含停車位編號78號，權利範圍462/100,000 ，換算坪數實為
5.48坪無誤等語置辯，是以本件首應審酌者乃原告是否得依民法第88條規定撤銷其買受系爭房地之意思表示？查：
⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。民法第88條第
1 項定有明文。又民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。最高法院51年台上字第3311號判決要旨亦可參照。
⑵系爭房屋所屬編號78停車位係位於共有部分之新北市○○
區○○段○○○○○ ○號（坪數3,920.65平方公尺，權利範圍100000分之885 ）上，且停車位之權利範圍為100000分之
462 ，有被告所提新北市中和地政事務所建物所有權狀影本在卷可稽（見卷第48頁），依此換算編號00號停車位坪數即約為5.48坪，而於兩造簽訂系爭買賣契約前，除已由被告提出系爭房地之建物所有權狀予原告確認外，為兩造簽約之代書陳平和亦提出向地政機關調閱之系爭房地土地及建物登記謄本予原告確認後，憑為登載於買賣契約書之買賣不動產標示欄，原告並當場自行依據建物所有權狀及建物、土地登記謄本之記載換算系爭房地之坪數，此經證人陳平和到庭證述屬實（見本院103 年6 月19日言詞辯論筆錄），復參以兩造於系爭房地之不動產買賣契約書第2條已約定，買賣不動產標示詳如所有權狀所載，正確面積以主管地政機關之登記簿記載為準，是原告對於其所買受系爭房地所屬編號00停車位之坪數約為5.48坪，不能諉為不知，如有不知，亦屬自己之過失；況且，前開停車位換算後之坪數確與原告於簽約前自591 租屋網上所看到系爭房地售屋廣告刊登之車位坪數5.48坪相符，要難認原告有何意思表示內容之錯誤可言。至原告自行以0000建號共用部分建物之全部權利範圍（000000分之885 ）計算停車位面積為10.49 坪，而主張地上建物面積因此減少，換算其買受價格偏高云云，則屬原告內心之計算錯誤，在此情形，原告內心之計算既未成為其買受系爭房地之意思表示內容，自屬動機錯誤，不得撤銷。
⑶綜上，原告主張依民法第88條規定，撤銷其買受系爭房地之意思表示，為無理由。
（三）本件違約金過高，應予酌減：⑴本件原告除於簽約時交付1,000,000 元價款予被告後，即
未再依約於102 年12月18日履行給付第二期價款，嗣經被告依系爭買賣契約第7 條第1 項約定：「買方不依約履約付款或其他義務者，即視為買方違約，賣方得限期催告履行，期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒，充作違約罰金。」，於102 年12月19日以存證信函催告原告於五日內依約履行給付價款義務，逾期將解除契約並沒收已繳價款，原告仍未為之，被告再於103 年1 月14日以答辯狀繕本之送達原告為解除系爭買賣契約之通知，並將原告前所繳納之1,000,000 元價金沒收作為違約金，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、存證信函（見卷第27頁）在卷可稽，堪認被告業已合法解除其與原告間之系爭買賣契約，依約自得沒收原告所繳價款為違約金。
⑵按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文。而「當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，」最高法院49年台上字第807 號判例意旨可參。
是法院應衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況、債權人實際上所受之損害，以決定其約定之違約金是否過高。衡以本件買賣自102 年12月9 日簽約至被告103 年1 月14日發函解除契約時止，不過月餘，其間社會經濟狀況尚無鉅大變化，而原告如能依約履行時，被告本可取得扣除銀行貸款外之4,600,000 元價款予以投資生息，倘依法定最高利率即週年利率百分之二十計算，其一個月之利息亦近8 萬元，而被告嗣後僅以22,250,000元出售系爭房地，亦使被告因本件買賣預期可得之價款利益減損550,000 元。綜上所述，本院衡酌原告違約情節、兩造訂約至解約間社會經濟狀況尚無鉅大改變、被告所受可能之利息利益及預期價款利益之損失等情，認本件違約金應酌減為600,000 元為適當。是被告就沒收之1,000,000 元違約金，於超過600,00
0 元部分即400,000 元即屬不當得利。
（四）另按當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院98年度台上字第50
1 號判決意旨參照）。依上說明，原告此項返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被告即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任。故原告請求被告給付自起訴狀送達翌日起算之遲延利息，難認有據。
（五）從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付400,
000 元及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾500,000 元，爰依民事訴訟法第389條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴之部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
（六）本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
四、訴訟費用依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
民事第二庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
書記官 何嘉倫