臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第903號原 告 陳明生訴訟代理人 毛國樑律師被 告 游文用
游文雄游文坡簡游壽美呂游素員游清周游清富張游金蓮游麗華沈游金雪游玉葉游翠茹游李勤珍游振男游秀琴游陳秀欽游金萬游鍾吉游貴美游寶秋游寶珠兼上列被告2人訴訟代理人 游寶貴被 告 游卉宜（原名游惠怡）
高宗正高宗平高子甯高天祿高天壽林高壁珠高秀珠高麗珠兼上列被告8人訴訟代理人 高文珠被 告 張鴻遠
張和吉張國池張國風張國火張秀卿王羅明珠（羅游碧之繼承人）羅秀蘭（羅游碧之繼承人）羅唯誠（羅游碧之繼承人）呂坤山(呂游蝦之繼承人)呂德成(呂游蝦之繼承人)呂德龍(呂游蝦之繼承人)呂淑華(呂游蝦之繼承人)呂明欽(呂游蝦之繼承人)呂易哲(呂游蝦之繼承人)林俊宏(呂游蝦之繼承人)林俊男(呂游蝦之繼承人)林碧涵(呂游蝦之繼承人)林淯萍(呂游蝦之繼承人)
參 加 人 游金都
游金龍上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國104年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟及參加訴訟費用均由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
（一）本件被告除游貴美、高文珠（含高文珠代理之如當事人欄所示被告）外，其餘被告均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，此部分由其一造辯論而為判決。
（二）按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1項定有明文。又民事訴訟法第58條第1項所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言。查：
①本件原告起訴主張門牌新北市○○區○○路○○巷○○號房
屋如本判決附圖所示編號760〈1〉建物（系稱系爭建物），為訴外人游水國所建造之未辦保存登記建物，系爭建物無權占用原告所有之新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），其得請求被告拆除系爭建物返還建物等語。
②參加人游金龍、游金都2人以系爭土地原為游氏祖厝之
所在地，土地為游氏子孫所共有，土地上之建築物為參加人及被告祖先出資興建，參加人之父為游文德，游文德之母為游塩，日治時期游水國游塩同居生育游文德，游水國係參加人之祖父，其2人為系爭建物之繼承人，從而本件原告勝訴或敗訴之結果，將對參加人與雙方之權利義務或法律關係發生影響，參加人對本訴訟確有法律上利害關係，其等為輔助被告一造，爰具狀聲明參加訴訟。
③原告則質以參加人2人所稱其等為游水國之繼承人，並
非屬實，其所呈游水國之繼承系統表及各戶籍謄本佐證，游水國之繼承人並未包含參加人游金龍、游金都2人，足見其等非游水國之繼承人，無由主張本件有參加訴訟之法律上利害關係。
④惟本院101年度重訴字第250號拆屋還地事件（下稱前案
），本件原告以本件參加人2人等人為被告，起訴請求拆除系爭土地上與系爭建物相鄰之建物，該前案判決審認本件參加人等「則因繼承之故而分別擁有如附圖所示
Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物（按即與系爭建物相鄰之建物）之事實上處分權」事實（見前案判決書第6頁理由四）。
雖參加人未能提出其為游水國再轉繼承人之確切證據，用以明確表彰其等就系爭建物有事實上處分權，然就前案訴訟認定之事實，參加人就上開Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物，既因繼承關係而有事實上處分權，則參加人所述與系爭建物存廢有利害關係存在之情，自不宜逕予排除。
⑤本院斟酌上情，認參加人對於系爭建物起造人游水國有
無再轉繼承關係未經另訴判決前，應認參加人就本件訴訟有法律上利害關係，從而其等為輔助被告一造，聲明參加訴訟，核無不許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告為系爭土地之所有權人，有土地登記謄本為憑。系爭土地上有訴外人游水國擁有事實上處分權之如附圖所示建物，門牌為新北市○○區○○路○○巷○○號，為未辦保存登記建物，門口標示「崇榮居」堂號。惟游水國已逝世，其繼承人為本件被告（見原證3游水國之繼承系統表）。
（二）系爭建物坐落於系爭土地並無合法占有之法律權源，故被告等人因繼承建物之事實上處分權，而無權占有系爭土地，侵害原告對系爭土地之所有權，原告得依民法第767條前段及中段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之」規定，請求被告等人拆屋還地。
（三）參加人所為之抗辯，為無非以民法第425之1條，及引用最高法院48年度台上字1457號判例為據。然查民法第425條之1規定，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，且須房屋具有相當之價值，始有其適用，本件房屋及土地，原即非同屬一人，無本條適用。如認系爭建物有民法第425條之1要件，其房屋興建至少隔逾50年，房屋老舊，殘破不堪，已形同荒廢，無經濟價值，惟坐落之系爭土地依公告現值計算，土地價值高達新台幣1億多元，亟需改建，否則任令無經濟價值之建物長期佔用土地，永久侵害所有權人之權益，屬權利濫用，原告請求仍有理由等語。
（四）聲明：①被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如
附圖所示編號760〈1〉面積29.72平方公尺建物拆除，並將土地騰空返還原告。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告分別陳稱：
（一）被告游文用、游文雄、游文坡、王羅明珠、羅秀蘭、羅唯誠、游李勤珍、游振男、游麗華、沈游金雪、游玉葉、游翠茹、游秀琴、游陳秀欽、游鍾吉、游寶貴、游寶秋、張游金蓮、游貴美、簡游壽美、呂游素員、游清周、游清富、游卉宜共24人具狀陳稱其等願意拆屋還地，但原告重新建築後應設面積約25坪之公厝及1個停車位，並於拆屋前先付與公厝、停車位等值之保證金與被告，待交屋後返還等語（見本院卷㈡第173頁）。
（二）被告游寶珠辯以系爭土地係被告游文用、游文雄以公告地價轉售，其不知情，又系爭建物因有1戶不搬離故未能拆除等語。並為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（見本院卷㈠第64頁）。
（三）被告游金萬於103年5月30日辯論期日到庭陳稱：原告通知其等應拆除系爭建物，接獲法院通知會擔心疑慮。另於104年2月10日辯論期日到庭陳稱：其同意共同被告游文坡之看法。
（四）被告高宗正、高宗平、高子甯、高天祿、高天壽、林高壁珠、高文珠、高秀珠、高麗珠共同辯以：系爭建物有繳納房屋稅，應有地上權，不算占用系爭土地。其等不知情下土地經以公告地價轉售等語置辯。並為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（五）其餘被告林俊宏、林俊男、林碧涵、林淯萍、張鴻遠、張和吉、張國池、張國風、張國火、張秀卿、呂坤山、呂德成、呂德龍、呂淑華、呂明欽、呂易哲16人未到庭，亦未以書狀為何聲明陳述。
（六）按「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列各款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。‧‧‧」民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件原告主張物上請求權法律關係，就訴訟標的物即系爭建物之處分，對於共同被告必須合一確定，從而上開（二）被告游寶珠、（四）被告高宗正等人之抗辯行為有利益於共同被告，其效力及於全體被告；同意拆除系爭建物之被告，所為訴訟行為對於全體被告不生效力，合此敘明。
三、參加人則以：
（一）原告於買受系爭土地即100年5月25日時，系爭建物已存在於系爭土地上，且系爭建物於建竣後，迄至原告買受系爭土地時，已歷幾十餘年，系爭土地原所有人及其後取得系爭土地所有權之人，長達數十年未曾向被告或其前手主張被告各該建物係無權占用系爭土地，而系爭各該建物雖未辦理物權登記，惟實與最高法院48年度台上字第1457號判例要旨、民法第425條之1規定之同一利益狀態中之「讓與」有相同基礎。基於相同事物相同處理之原則，有類推適用上開判例及民法第425條之1規定。就本件推斷土地原所有人及其後取得系爭上地所有權之人，均默許系爭各該建物繼續使用土地，在系爭各該建物得使用之期限內，系爭房屋共有人與土地受讓人間以租賃之法律關係，即足解決土地受讓人不能直接占有使用系爭各該建物坐落部分土地之損失。
（二）本件若被告敗訴，則參加入2人之系爭建物之所有權，將因拆除而消滅，故參加人認原告所請拆屋還地，並無理由等語輔助被告一造。
四、原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭土地上有訴外人游水國建造擁有事實上處分權之如附圖所示建物，為未辦保存登記建物，門口標示「崇榮居」堂號，游水國已逝世，其繼承人為本件被告等情，為被告所不爭執，並有原告提出之土地登記謄本附卷可稽，並經本院勘驗現場且囑託新北市板橋地政事務所實施測量明確，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖即附圖在卷可憑，此部分原告主張之事實，應屬真實可採。惟原告另主張系爭建物無合法占有系爭土地之法律權源，故被告等人因繼承建物之事實上處分權，而無權占有系爭土地，侵害原告對系爭土地之所有權，其得依民法第767條前段及中段規定，請求被告等人拆屋還地等情，則為被告及輔助被告之參加人所爭執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要點厥為原告得否對被告主張物上請求權，訴請拆屋還地。
五、經查，系爭「崇榮居」堂號之建物，外觀為紅磚堆砌之建築物，外壁塗有水泥壁面，屋頂為馬背型紅瓦片構造，其大門為兩扇古式木製開閉式門板之情，有本院103年11月20日勘驗筆錄可稽（見本院卷㈡第55頁）。又被告游文坡就系爭建物指陳「系爭祖厝在我小時候就有了，我大概尚未讀書的時後，就有看過系爭祖厝了，我今年80歲」等情（見本院卷㈡第171頁），另被告王羅明珠亦同陳稱「我今年76歲，我小的時候就看過系爭祖厝了」等語（見本院卷㈡第171頁背面）。是依據上開建物構造型式、建材及被告回憶陳稱初始目睹建物事實，堪信參加人所辯系爭建物於建竣後，迄原告100年間買受系爭土地時，已歷經數十年，為屬真實。
六、按關於依法取得土地所有權人之同意後而興建之永久性房屋，是否因土地所有權人更易，而讓其上興建之房屋取得人由有權占有變更為無權占有乙節，近代民法固以私法自治及所有權絕對即私有財產制）為原則，惟隨著社會變遷、工商業之進步，所有權絕對原則於長久實行後，產生諸多社會問題，植基於社會本位之「所有權社會化」思潮應運而生，認為私人之所有權，不僅包含權利，亦包含義務，即所有權之行使，不但係為個人之利益，對社會亦有其應盡之職分，以兼顧社會利益，上開所有權社會化之思想亦見諸我民法之條文，如民法第148條第1項「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」、同法第765條「所有人，於法令限制之範圍內，得自由、使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」、同法第773條「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之」、同法第774條至第800條有關土地所有權人或其他用益權人在相鄰關係上有防免鄰地損害及容忍鄰地使用之義務等，均在強調所有權之社會化，緩和所有權之絕對性，以達到物盡其用之理想。若土地所有人同意其所有土地供他人使用以興建房屋，此同意之性質於法律上固屬債權契約，惟此同意之目的既在讓他人於土地上興建永久性房屋，則著眼於經濟效益，以及房屋不能與土地分離而存在之事物本質，則土地所有人自得預期並推認房屋所有人得使用土地至建物滅失或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了。則於房屋建竣，基於信賴保護原則、維護交易安全及不動產公信公示性，衡諸情理，房屋定著於土地之上，若非有合法使用土地之權源，房屋所有人豈敢甘冒拆屋還地之風險，於系爭土地上興建永久性房屋，其公示足使他人具有相當之確信，認房屋係合法占用坐落基地者。而同意他人使用土地興建永久性房屋之土地所有人之後手，既得由完善之占有公示得知悉其買受之土地，現實存在永久性房屋，土地承買人知悉有合法房屋後仍予買受，顯見其願承受該永久性建物坐落其上之負擔，揆諸前開所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務，此種利益狀態顯與最初係未得土地所有權人同意無權占用土地蓋屋之情況迥異，自不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之房屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼受取得人得對房屋使用人主張侵害土地所有權、應拆屋還地者，實有違房屋公示及物盡其用之原則。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（參照最高法院48年度台上字第1457號判例要旨）。而民法於88年4月21日修正時，增訂有第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制」，旨趣亦係本於上開判例之精神，以維護房屋受讓人及社會之經濟利益，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，並兼顧土地受讓人之權益，而以房屋使用人支付代價，即藉由租賃之法律關係，由房屋使用人或受讓人給付地租之方式以資解決。另前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦理保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（參照最高法院99年臺上字第1723號判決意旨）。
七、本件原告於買受系爭土地即100年時，系爭建物已存在於系爭土地上數十年之久，業如前述，系爭土地原所有人及其後取得系爭土地所有權之人，長達數十年未曾向被告或其前手主張無權占用系爭土地，而系爭建物雖未辦理物權登記，惟實與上開判例及民法第425條之1規定之同一利益狀態中之「讓與」有相同基礎，基於相同事物相同處理之原則，因認具有類推適用上開判例及民法第425條之1規定，就本件亦推斷土地原所有人及其後取得系爭土地所有權之人，均默許系爭建物繼續使用土地，在系爭建物得使用之期限內，系爭建物處分權人與土地受讓人間以租賃之法律關係，即足解決土地受讓人不能直接占有使用系爭建物坐落部分土地之損失，以充分發揮房屋之經濟效益，況權衡所有權社會化之精神，不容因土地所有權人之更易，逕使原於土地上興建之房屋翻異成為不具正當權源。故本件參加人輔助被告一造所為辯詞，應為正當可採，原告有容忍系爭建物使用系爭土地之義務，被告有阻卻原告物上請求權之理由。是原告基於所有權之法律關係，請求被告拆屋還地，應屬無據。
八、綜上所述，原告基於所有物返還請求權之法律關係，請求被告將如附圖所示系爭建物拆除，並將坐落之基地返還原告，均屬無據，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
叁、結論：
原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第86條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 17 日
民事第四庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 17 日
書記官 陳君偉