臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第924號原 告 鄭哲宏訴訟代理人 郭志剛律師
林大偉律師被 告 褚楊素珠訴訟代理人 褚凱民上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國104年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國95年間，向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○○號之房屋（下稱系爭房屋）及坐落之土地（下合稱系爭房地），兩造於95年5月18日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣總價為新臺幣（下同）2,300萬元，並完成交屋。惟被告委託仲介業者永慶房屋出售系爭房屋時，表明未曾做過氯離子含量檢測，經伊要求，被告始交付另一仲介業者力霸房屋於94年12月13日委託第三人鴻昇工程顧問有限公司（下稱鴻昇公司）針對系爭房屋進行檢測，未揭示氯離子含量有何異常之混凝土氯離子含量試驗報告予伊（下稱鴻昇公司試驗報告）。嗣伊於98年12月12日轉售系爭房屋予訴外人徐秋娥（下稱徐秋娥），約定買賣總價2,700萬元，伊並交付鴻昇公司試驗報告予徐秋娥，未就系爭房屋另行檢測。惟徐秋娥於102年間拆除系爭房屋天花板裝潢時，委請第三人日笙檢測科技有限公司進行氯離子含量檢測，發現系爭房屋混凝土氯離子含量平均值異常（下稱日笙公司檢測報告），嗣會同伊及雙方不動產經紀人黃冠貿另委請台灣檢驗科技股份有限公司（SGS）材料及工程實驗室進行檢測，經兩次檢測，證實系爭房屋混凝土氯離子含量確實過高，即為俗稱之海砂屋（下稱SGS檢測報告），伊與徐秋娥達成和解，賠償250萬元。惟被告雖經伊通知上情，竟推卸責任，置之不理，且被告係投資客，取得系爭房屋買受成本僅約1,300餘萬元，轉手出售原告套利取得近千萬元，另於買賣時交付之鴻昇公司試驗報告源自其他仲介業者資料，且鴻昇公司已解散，該件試驗報告資料可疑。系爭房屋既為海砂屋，即屬重大瑕疵，嚴重貶損系爭房屋之市場價值，以減損比率25％及兩造間買賣標的總價為計算基礎，減損數額為575萬元，即屬被告之不當利益，應負返還責任，且伊因此賠償250萬元予徐秋娥，所受上開損害係因被告違反契約義務，怠於查證交付之鴻昇公司試驗報告可信性之過失行為，導致財產貶損，被告除應負瑕疵擔保責任，並應依不完全給付規定填補伊因賠償徐秋娥250萬元所受之損害。爰依系爭契約第10條第5 項、第14條第2 項第3 款，民法第227 條第1 項、第226 條、第216 條第1 項、第179 條及第184 條第1 項前段等規定，請求被告給付250 萬元，併加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告250 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於95年間洽談買賣契約時，透過仲介詢問有系爭房屋有無測試過氯離子，伊遂交付於94年間購入系爭房地時經力霸房屋迴龍捷運站仲介人員提供之鴻昇公司試驗報告，原告於95年5月簽約時透過永慶房屋確認系爭房屋現況良好，並無鋼筋水泥外露等情形，對於上開報告亦無異議，僅因系爭契約約定混凝土氯離子含量檢測需由買受人自費進行，方於標的物現況說明書載明未曾做過氯離子含量測試，兩造於同年6月間以現況出售，完成交屋程序。原告於95年間購入系爭房屋後，曾因出租而重新裝修天花板，如認系爭房屋為海砂屋，以肉眼即得發現，其未從速檢查導致怠於通知，應視為承認所受領之物；又其受領時並未發現天花板有海砂屋之情形，原告亦無法舉證系爭房屋於95年間即屬海砂屋，其請求已無依據。系爭房屋縱於交屋後發生海砂屋之現象，其後因轉讓多手，幾經裝修，如有損害亦與伊無關。伊經原告於102年間電話通知系爭房屋爭議後，即致電予徐秋娥，惟徐秋娥表示此為其與原告之事情，與伊無關，伊並未置之不理。鴻昇公司試驗報告係於94年12月15日完成，當時該公司仍為正常營業，該件報告應屬可信，且伊不具海砂屋相關知識，購入系爭房屋後並未進行整修，天花板樑柱經以輕鋼架包覆無法以肉眼判別有無斑駁、掉漆等現象，僅能信賴上開報告關於檢測值低於所載之最大水溶性氯離子含量規定，認為系爭房屋並無氯離子超標之情形，並無故意或過失等不法侵權之情形。況原告至102年間始通知伊系爭房屋為海砂屋，已超逾民法第365條規定之期間，其請求權或解除權已消滅。原告自95年5月至98年11月間持有系爭房屋約3年半，曾出租予便利商店及早餐店，使用狀況並無問題，且出租期間受有租金利益，以及其以2,700萬元為對價出系爭房地予徐秋娥，受有400萬元之利益，因此原告主張受有損害，並無理由等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決願供擔保請求宣告免為假執行。
三、本件原告主張兩造於95年5月18日簽訂系爭契約，約定原告向被告買受系爭房地，總價為2,300萬元，被告並交付鴻昇公司試驗報告予原告收受，有系爭契約及鴻昇公司試驗報告在卷（見本院卷㈠第8至12頁），並為兩造所不爭（見本院卷㈠第3頁反面、第48頁），可堪信實。原告又主張其於102年11月25日曾經賠償向其買受系爭房地之徐秋娥250萬元乙節，亦據提出新北市新莊地政事務所網路申辦異動索引、同面額受款人載為徐秋娥之支票為證（見本院卷㈡第47、55至57頁），亦為被告所不爭（見本院卷㈡第49至50頁），此部分亦可信屬真實。此外，被告辯稱伊係於94年12月22日透過力霸房屋之仲介人員向訴外人張周玉購入系爭房地乙情，有新北市地籍異動索引在卷（見本院卷㈡第15至16頁），且經證人張周玉、代理張周玉出售系爭房地之廖清賀及參與買賣之力霸房屋仲介人員陳蕭偉證明屬實（見本院卷㈡第59頁反面至63頁），復為兩造所不爭，亦可信為真正。惟原告主張被告就系爭房屋為海砂屋有依約應負瑕疵擔保、依民法第227條等規定負不完全給付賠償之責，或就房屋貶損價值負不當得利、侵權行為損害賠償責任等情，均為被告所否認，並以前詞置辯。是本件原告所為上開請求權是否成立，即為本件首要之爭點。經查：
㈠原告依系爭契約第10條第5項、第14條第2項第3款等規定，
主張被告依約負瑕疵擔保責任，請求返還減少之價金250萬元，並無理由：
⒈按民法第365條規定「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或
請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅」、「前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之」，其立法理由係為使權利狀態早日安定，於出賣人故意背於交易之誠實及信用，而不告知物之瑕疵時，買受人解除權或請求權，不受關於通知後6個月期間之限制，惟如自物交付時起經過5年而未行使，仍為消滅。又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，其請求權之6個月或5年存續期間，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵後或物之交付時起算（最高法院97年度台上字第160號民事判決意旨可資參照）。
⒉經查，原告主張被告應就系爭房屋為海砂屋乙節，負瑕疵擔
保責任。惟查，依系爭契約第10條第5項及第14條第2項第3款約定「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：...海砂屋...等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（按即被告，下同）應負瑕疵擔保責任」、「本買賣標的建物無論甲方（按即原告，下同）於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任」（見本院卷㈠第9頁正反面），足見被告交付之系爭房屋縱有原告所指海砂屋之瑕疵，原告如欲主張瑕疵擔保，仍應依民法關於瑕疵擔保之規定處理。查被告係於95年6月間交付系爭房地予原告，此經原告自承在卷（見本院卷㈠第3頁反面、第68頁反面），原告主張其因徐秋娥於102年間拆除系爭房屋天花板，委請日笙公司進行氯離子檢測，認為異常，通知原告，始通知被告並提出瑕疵賠償之要求等情（見本院卷㈠第3頁反面至第4頁），復為被告所不爭（見本院卷㈠第50頁），距本件兩造完成交付系爭房地之日起，已逾5年之期間，參酌上開說明，被告辯稱原告之價金減少請求權已經消滅，所為請求不生效力，可以採取。因此原告依系爭契約第10條第5項及第14條第2項第3款等約定，請求被告返還前所受領買賣價金中之250萬元及利息，於法無據，不應准許。
㈡原告依民法關於不完全給付之規定，請求被告填補損害250萬元，亦無理由：
⒈按債務不履行依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人
之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之（最高法院99年度台上字第2033號判決意旨可以參照）。據此，於特定物買賣契約，如契約雙方締約時已約明依標的物之現狀交付，則出賣人依現狀交付即屬依債務本旨給付，自難認屬不完全給付；至於特定物於契約成立時所存瑕疵，則屬物之瑕疵擔保責任問題，並非不完全給付（見孫森焱著「民法債編總論」下冊，第582 頁）。
⒉經查，本件兩造間就系爭房地之買賣，係以標的物現況說明
書進行點交，被告係於第22條「是否曾經做過氯離子含量檢測」欄、第24條「是否現有或增有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄，均勾選「否」，依上開說明書下方之注意事項所載：買方對本標的物是否為高氯離子含量建物...有疑義時，得於簽訂契約後自行檢測，買方或檢測人員為前項之檢測時，賣方應配合檢測」，有上開說明書在卷（見本院卷㈠第12頁），並參酌系爭契約第14條第2項第1款約定「簽訂不動產買賣契約後，甲方得自費並請求乙方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測...」，以及第18條特別約定事項亦均約定被告係依現況交付原告地下室及1樓，亦有系爭契約可稽（見本院卷㈠第9頁反面、第10頁），足見兩造買賣標的物為特定物，且依現況交付，則該屋縱有原告所指102年間經日笙公司檢測報告及SGS檢測報告記載氯離子含量平均值異常之瑕疵，惟因系爭房地並非處於濱海地區，且上下樓層與鄰近區域鄰屋為一般住宅或辦公房舍等氯離子來源地區，其氯離子含量應不會隨時間而增加，有臺北市土木技師工會104年7月9日北土技字第10430001143號函所附鑑定報告書可稽（見外附鑑定書第4頁，下稱系爭鑑定報告書），且依原告提出之SGS檢測報告所載，「未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時略微降低」（見原審卷㈠第14頁），足見原告所指系爭房屋氯離子含量異常之瑕疵，如若屬實，應於兩造買賣契約成立時已存在，被告既已依約按契約成立時買賣標的物之現狀交付系爭房屋予原告，揆諸前揭說明，即屬依債務本旨給付，尚不構成不完全給付。從而，原告主張被告交付系爭房屋氯離子含量高於CNS3090限制而有異常情節，屬不完全給付，進而依民法第227條第1項、第226條、第216條第1項等規定，請求填補其因此賠償徐秋娥之250萬元，亦屬無據。
㈢原告主張系爭房屋因屬氯離子含量過高之海砂屋，價值嚴重
貶損，依民法第179條規定，請求減損價值250萬元，並無理由：
⒈按不當得利，須以無法律上原因而受利益，致他人受損害為
成立要件。此觀民法第179條規定即明。因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，尚不生不當得利問題。
⒉本件原告給付系爭房地之買賣價金予被告，係依系爭契約第
5條價款給付之義務而來，有系爭契約可稽（見本院卷㈠第8頁反面），依被告而言，其已將系爭房地出賣予原告，而系爭契約又未經當事人間解除，仍屬合法有效，原告所為瑕疵擔保減少價金或者不完全給付損害賠償等請求，亦均無理由，俱如前述，則被告基於系爭契約取得買賣價金，即非無法律上原因，亦不成立不當得利。從而，原告依民法第179條規定，請求被告返還其所給付買賣價金中之250萬元，亦無理由，不應准許。
㈣原告主張被告交付之鴻昇公司試驗報告內容可疑，被告怠於
查證，出售系爭氯離子含量過高之系爭房屋予伊，即屬侵權行為，應負賠償250萬元之責任，為無理由：
⒈因過失不法侵害他人之權利者，固應負損害賠償責任。但過
失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意為斷者，茍非怠於此種注意，即不得謂之有過失（最高法院19年上字第2746號民事判例意旨可以參考）。
⒉經查，依證人即處理被告買受系爭房地事宜之仲介陳蕭偉證
稱前述鴻昇公司試驗報告係其等於買賣雙方價格談成後，因被告要求檢測，由仲介支出費用找來進行檢測的，即並非被告委請鴻昇公司製作，而該等檢驗公司均只檢驗兩個孔等語在卷（見本院卷㈡第61頁反面至62頁），是縱鴻昇公司試驗報告取樣試體僅有2處，不符系爭契約第14條第2項第1款檢測廠商檢測點需採取3個樣本，並以檢測結果之平均值做為混凝土氯離子含量之檢測依據，亦難認係被告之要求所致，何況被告亦未因交付原告鴻昇公司試驗報告，於出售系爭房地所填寫之標的物現況說明書第22條「是否曾經做過氯離子含量檢測」欄處亦係勾選「否」（見本院卷㈠第12頁），足見被告亦無意以此充當系爭房地已經做過氯離子含量檢測之依據，參以系爭契約第14條第2項第1款以及標的物現況說明書下方之注意事項均載明原告得於締約後自費委由他人對於系爭房屋進行氯離子含量檢測，被告並應負協力配合義務，詳如前述（見前述㈡、⒉），又證人即被告之前手張周玉證稱其為系爭房地所有權人期間，係將系爭房屋出租他人，惟房客均未反應過有水泥牆面剝離或是鋼筋外露鏽蝕等情形等情（見本院卷㈡第60頁），證人陳蕭偉亦證稱系爭房屋依其所見當時是空屋，樑柱都沒有包木板，為裸露之毛胚屋，看得很清楚並無牆壁剝離、鋼筋外露等情形（見本院卷第61頁反面），原告對於被告於標的物現況說明書第24條「是否現有或增有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄勾選「否」乙節（見本院卷㈠第12頁），亦無異議，復於其後允為點交房屋，甚至原告於買受系爭房地後，先後出租予訴外人翁廷明、林素珠及萊爾富國際股份有限公司，此有租賃契約及公證書在卷（見本院卷㈡第86至103頁），原告自承承租之便利商店於裝潢系爭房屋時，並未向其反應有什麼問題（見本院卷㈠第69頁反面），足見兩造於締約之際，系爭房屋並無混凝土剝離、龜裂或鋼筋鏽蝕等現象；觀系爭房屋於95年間縱有上開SGS試驗報告所載氯離子含量異常情事，如地上物混凝土表面並無明顯之龜裂、混凝土剝離或鋼筋氧化鏽蝕等現象，使用地上物之人如未具備判斷高氯離子結構物常識，依通常之使用方法，尚難知情或發現氯離子含量有超過每平方公尺0.3公斤或0.6公斤之情形，亦有系爭鑑定報告書可稽（見外附報告書第5頁），揆諸被告為00年出生之人，有其戶籍謄本可稽（見本院卷㈠第35頁），原告並未證明被告具有得不藉助專家或儀器，具有判斷系爭房屋是否具有高氯離子結構物之智識、技能存在，遑論系爭契約第14條第2項第1款及標的物現況說明書亦均賦予原告於點交系爭房屋前之檢測權利，並課予被告協力義務。是被告於締約之際，縱交付陳蕭偉提供之鴻昇公司試驗報告予原告，或未告知原告系爭房屋之氯離子含量異常，亦難認其有何怠於善良管理人之注意可言，是原告主張被告涉有過失侵權行為，依民法第184條第1項前段請求賠償250萬元，亦難憑採。
五、綜上所述，原告依系爭契約第10條第5項、第14條第2項第3款，以及民法第227條第1項、第226條、第216條第1項、不當得利或侵權行為等法律關係，請求被告給付250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，核與判決結果不生影響，爰不再一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 22 日
民事第二庭法 官 蕭胤瑮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 104 年 9 月 22 日
書記官 林怡秀