臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第192號原 告 陳穩民法定代理人 梁涴鎔訴訟代理人 賴呈瑞律師複 代理人 蔡孟潔被 告 林志安訴訟代理人 童兆祥律師複 代理人 蘇璇律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國10
3 年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之不動產於民國一百零二年八月二十三日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告看報紙廣告得知「來即通不動產顧問有限公司」可能經營融資放款業務，經向該公司探詢後，有訴外人陳信嘉、陳庠茂二人與原告接洽。該二人見原告為中度智能障礙，經濟狀況又甚為窘迫，遂佯稱可向原告購買原告所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○號及其上第8993建號、門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號3 樓房屋（下稱系爭不動產），同時推由被告為系爭不動產買受人，趁原告欠缺一般人之注意能力且毫無交易經驗，以哄騙之方式取得原告信任。原告誤信被告及訴外人等人所言，則於民國10
2 年8 月12日簽立價金與市價顯不相當之系爭不動產買賣契約，並於同年8 月23日完成系爭不動產移轉所有權登記予被告。被告以詐欺之方式利用原告智能障礙欠缺通常一般人之智識能力，藉由與原告訂立買賣契約之手段，以約定顯不相當之買賣價金之方式，騙取原告所有之系爭不動產。待原告母親嗣後知悉前開情事並詢問原告，原告始恍然大悟得知受騙上當，原告之母親並立即向臺灣新北地方法院聲請監護宣告。
（二）原告否認被告出具【103年3月28日答辯狀】被證5形式及實質內容之真正：
1、按，被告所出具被證5之現金簽收條僅為個人製作之私文書，又私文書之真正，如他造當事人有爭執者，舉證人必先證明其為真正，始有形式上之證據力，此觀民事訴訟法第272條、第357條規定自明。
2、系爭現金簽收條雖記有原告陳穩民收到被告林志安交付之款項100萬元，然並無其他證據足資證明被告已支付原告系爭100萬元，原告否認其形式及實質內容之真正，被告既主張有交付現金，自須就系爭現金確有交付之事實，負舉證之責。
（三）原告出售系爭不動產及移轉所有權登記之表示，係因被告施用詐術而為之，原告自得撤銷其意思表示：
1、按民法第92條第1 項規定：「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」所欲保障者非意思表示內容錯誤與否，而係為個人意思表示形成過程之自由。
2、復按「所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。」此有最高法院10
0 年台上字第858 號判決可稽。另臺灣高等法院97年上易字第992 號判決亦指出：「所謂詐欺，乃行為人故意欺騙表意人，使其陷於錯誤並進而為不利於自己且本來不願意表示之意思」。
3、查原告為中度智能障礙者，其智商經鑑定係界於智力測驗平均值以下三個標準差至四個標準差（含）之間，或成年後心理年齡介於六歲以至未滿九歲之間，於他人監護指導下僅可部份自理簡單生活或從事非技術性的工作，但無獨立自謀生活能力，此有中華民國身心障礙證明證可證。原告生理上雖已成年而具法律上行為能力，但顯難期待原告對法律行為之意義有完整而正確之理解。
4、原告生理上雖已成年而符合法定行為能力，惟僅限於日常生活所需反覆性、不具技術性之事務得自理，就需具高度專業性之抵押、借貸等經濟活動，原告並無正確且完整之理解，而被告於簽訂系爭契約時，以原告之行止應可輕易知悉原告患有精神障礙疾病，卻隱匿系爭不動產成交行情，刻意誤導原告就系爭不動產資訊之認知，致原告陷入錯誤而以顯低於行情之價金與被告成立買賣契約。
5、被告於簽訂系爭不動產買賣契約時，明知原告智能問題而難有一般人注意能力，卻隱匿系爭不動產最近成交行情，刻意誤導原告就系爭不動產資訊之認知，致原告陷入錯誤而以顯低於行情之價金與被告成立買賣契約。系爭不動產以新臺幣（下同）200 萬元為買賣價金，顯與市價不相當。原告謹以本起訴狀之送達撤銷系爭不動產之買賣契約債權行為意思表示及移轉登記物權行為意思表示。
（四）原告因急迫、輕率及無經驗，而為顯失公平之財產給付，請鈞院為撤銷其行為之形成判決：
1、按民法第74條第1 項：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」行為人不僅有利用他人之急迫、輕率、或無經驗情事，且該法律行為使他人為當時情形顯失公平之財產上給付或為給付之約定。
2、又按最高法院96年度台上字第2470號判決：「民法第74條第1 項規定意旨，係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態，因行為人違反公平交易原則，其法律行為內容欠缺社會妥當性，法律乃允許不利益當事人事後減輕其給付，避免暴利行為之相對人獲取暴利，而有不公平情事發生。」。
3、查兩造所締結系爭買賣不動產契約，本質上並無急迫為之必要，兩造卻於102 年8 月10日於來即通不動產顧問有限公司第一次會面後，102 年8 月12日旋即簽訂系爭不動產買賣契約，意味兩造於一日內即就買受人、價金、付款方式等等細節達成合意，又十日內完成移轉所有權登記行為，此與社會交易常情不符。況且原告為中度智能障礙者，無獨立自謀生活能力，需按月受領政府津貼及親友協助，致使其社會經驗也較一般人單純。被告明知原告對法律行為難有注意可能，又因被告隱匿不動產市場行情及交易習慣，無法也無可查證，極有可能於缺乏交易公平情況下做成錯誤判斷、輕率締約。是以，被告與原告成立系爭契約及移轉行為，渠等利用原告急迫、輕率而為法律行為之主觀情事，應堪認定；被告蓄意訛詐原告所有不動產牟取暴利，亦至為明確。
4、縱被告就原告為中度智能障礙者乙事並不知悉，惟以一般社會通念觀之，原告之言行舉止顯與常人相異，被告明知原告對法律行為難有注意可能，利用其急迫、輕率等情事，蓄意訛詐原告所有之不動產牟取顯不相當之暴利。為此，原告謹依民法第74條之規定，懇請鈞院判決撤銷兩造間之不動產買賣契約，以保權益。
（五）原告與被告締結系爭契約之時，顯處於精神錯亂之中，依民法第75條後段，其行為無效：
1、按，「無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。」民法第75條定有明文。
2、查，台灣新北地方法院102年度監宣字第613號監護裁定所據板橋中興醫院之【102年10月2日鑑定報告書】：「原告從小發燒致智能障礙，16歲患精神分裂症，意識溝通性不佳，記憶力及定向力尚可、計算能力與理解判斷力不佳，有幻想，日常生活起居可自理，經濟活動能力差，社會溝通尚可。有精神障礙或其他心智缺點，意思表示或辨識意思表示效果之程度為顯有不足、不能辨識，且無恢復可能。」。(參原證19)。
3、參上開鑑定意見，原告因智能障礙，且持續性處於精神分裂之狀態，與被告簽訂系爭契約之時，亦當然處於精神錯亂之中，依民法第75條後段，其締結系爭不動產買賣契約之意思表示，無效。
（六）被告辯稱伊需負擔系爭不動產上抵押債權高達710萬元，僅係詭辯，並非事實：
1、被告於【103年4月23日辯論意旨狀】中辯稱：「系爭不動產已有諸多抵押權設定（富邦商銀第一順位，擔保債權總金額登記最高限額新台幣370萬元；梁涴鎔與陳皇村第二順位，擔保連帶債權30萬元；梁涴鎔、陳皇村與陳皇君第三順位，擔保連帶債權270萬元；練茄煌第四順位，擔保債權最高限額40萬元，共計為710萬元。）」系爭不動產設定抵押債權之事實與金額，原告亦不爭執。
2、惟被告迄今僅清償第一順位抵押權人台北富邦商業銀行之債權1,360,536元及第四順位抵押權人練茄煌之債權40萬元，其餘款項原告均否認其真正。
3、查，系爭不動產之第一順位抵押權人，即台北富邦商業銀行，雖設有最高限額抵押權達370萬元，惟最高限額抵押權與實際債權額並非一致，在抵押權存續期間內，被擔保債權隨時得增加或減少，已發生之債權，縱因清償或其他事由而消滅，抵押權仍為擔保將來成立之債權而存在，須決算期屆至或以其他方法確定後，所擔保之債權始可特定。亦即最高限額抵押權僅係擔保責任之上限，並非債權人實際得行使之債權金額，原告於系爭抵押權存續期間已陸續清償其債務，被告最終實際清償系爭抵押權僅136萬536元，卻以最高限額370萬計算系爭不動產上抵押權，實為不當計算。
4、退步言之，原告否認被告有支付100萬元之事實已如前述，縱認被告已支付原告100萬元之事為真，加上第一順位抵押權人之債權後共200餘萬，縱然加計被告所稱尚未給付之尾款120萬元，亦僅有356萬536元，與系爭不動產1千多萬之市價相比，顯然過低，衡諸常情，以一般正常人之智能及注意能力，絕無可能以此條件與被告締結系爭契約，原告之智能狀況顯然低於一般人之注意，就系爭不動產之行情、系爭契約及權利義務之內容，均未能有完整且正確之理解。
5、另，鈞院核定本件訴訟標的金額為10,767,260元，係以系爭不動產附近房地之交易價格核定之，與系爭契約買賣價金僅200萬元相比，竟差距800萬元之多，被告顯然利用原告智能上缺陷，刻意隱匿系爭不動產行情，趁原告經濟上急迫之時，誘其以顯低於市值之價金與被告成立買賣契約，原告請求塗銷所有權移轉登記，應予准許。
（七）系爭不動產買賣契約及移轉登記既經原告依法撤銷，被告自應塗銷系爭不動產所有權登記，回復為原告陳穩民名義：
1、按民法第767 條第1 項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」。
2、又按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，及最高法院77年度台上字第46
7 號判決：「被上訴人如實施詐欺屬實，上訴人依民法第92條第1 項規定，固得撤銷其因被詐欺所為之意思表示，使買賣契約自始歸於消滅，而請求被上訴人返還不當得利，然此項詐欺行為，倘同時構成侵權行為，上訴人非不得依侵權行為之法律關係行使損害賠償請求權。」。
3、查原告雖為中度智能障礙但尚未經監護宣告，其所為之買賣契約及移轉所有權登記仍經意思表示合致而成立，惟原告已撤銷其受詐欺之意思表示，依民法第114 條第1 項視為自始無效。是故，原告自始為系爭不動產之所有權人，被告取得系爭不動產之所有權登記自無法律上原因，且妨害原告權利，原告據此請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復為原告名義，洵屬有據。
（八）聲明：被告應將如附表所示之系爭不動產於102 年8 月23日以買賣為原因之所有權登記應予以塗銷，回復登記為原告所有。
二、被告則以：
（一）本案事實經過：
1、於102年8月12日傍晚，原告透過報紙之廣告找到「來即通不動產顧問公司」（下稱「來即通公司」），擬以系爭不動產做抵押借款，惟系爭不動產已有諸多抵押權設定（富邦商銀第一順位，擔保債權總金額登記為最高限額新台幣（下同）370萬元整；梁涴鎔與陳皇村第二順位，擔保連帶債權30萬元；梁涴鎔、陳皇村與陳皇君第三順位，擔保連帶債權270萬元；練茄煌第四順位，擔保債權最高限額40萬元，此有102年8月12日所列印之建物登記第二類謄本可證（參被證1），法律關係複雜，來即通公司之職員陳信嘉向原告表示無人願意承作該筆借款。原告得知上開訊息後，便主動向陳信嘉詢問如果直接出賣系爭不動產，是否便於取得資金以為運用，並請陳信嘉為其尋找買方。
2、適被告正好於來即通公司拜訪，得知此事後有意購買，是陳信嘉遂介紹兩人商談系爭不動產之價金與相關事宜，並通知代書陳庠茂到場協助。經雙方商議後，因系爭不動產上有諸多高額抵押權設定，且設定時日已久，估計短時間內無法處理，故當下原告表示其欲實拿現金200萬元，至其餘抵押權、稅金、代書費、規費等皆由被告負責，甚且，原告並主動要求倘其能於約定交屋日（即102年10月11日）前提前交屋，希望買方（即被告）能支付10萬元作為搬遷費，亦獲被告同意而載入「不動產買賣契約書」第14條特別約定中（請參原證5）。翌日，原告更與代書陳庠茂一同前往臺灣新北地方法院所屬民間公證人詹孟龍事務所辦理公證授權代書陳庠茂辦理過戶事宜（參被證2），過程中原告言行舉止均與一般正常人無異。
3、詎料，當天下午原告竟向地政事務所謊報權狀遺失，欲阻止系爭不動產之過戶，更於嗣後向臺灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢署）對被告、陳信嘉、代書陳庠茂三人提起詐欺等告訴，業經新北地檢署於103年1月6日以103年度偵字第241號為不起訴處分確定（參被證3）。
（二）原告於商討買賣事宜與簽訂系爭不動產買賣契約書時精神狀況正常，對該法律行為亦有相當完整而正確之理解，且原告曾多次以系爭不動產辦理抵押借款，對於「借貸」與「買賣」之差異絕無可能諉為不知。又被告對原告為中度智能障礙者之事完全無所知悉，何來詐欺之故意，且原告向新北地檢署提起詐欺告訴，亦經新北地檢署為不起訴處分確定在案，被告無詐欺之故意及情事，至為明確。另價金雖記載為200萬元整，然系爭不動產於兩造簽訂買賣契約時已登記有高達710萬元之抵押債權存在，雙方約定於移轉登記後將全由被告承擔，且所有規費、代書費等亦均由被告負擔。是被告購買系爭不動產之成本遠超過原告主張之合理市價600萬元，被告並無隱匿系爭不動產成交行情，更無所謂成交價與市價600萬元顯不相當之情事，原告應不得撤銷其意思表示：
1、按「被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。」此有最高法院44年度台上字第75號民事判例要旨可參（參附件1）。
2、查原告於商討買賣事宜與簽訂系爭不動產買賣契約時，精神狀況非但正常，且與被告就買賣價金之議定討論良久，原告並主動要求倘其能於約定交屋日（即102年10月11日）前提前交屋，希望買方（即被告）能支付10萬元作為搬遷費，亦獲被告同意而載入「不動產買賣契約書」第14條特別約定中（請參原證5），在在彰顯原告對該法律行為有相當完整而正確之理解。抑且，原告多次以系爭不動產作抵押借款，包括富邦商銀與民間借款（參被證1），顯見其對此等法律行為了解甚詳、處理嫻熟，實無為被告詐欺之可能，更無可能不知「借貸」與「買賣」之差異。甚且，於102年8月13日，原告更與代書陳庠茂一同前往臺灣新北地方法院所屬民間公證人詹孟龍事務所辦理公證授權代書陳庠茂辦理過戶事宜，過程中原告行止完全與一般正常人無異，在場之公證人詹孟龍均未發覺原告有何異樣，是被告對原告為中度智能障礙者之事完全無所知悉，又何來詐欺之故意。且原告向新北地檢署提起詐欺告訴，經新北地檢署調查訊問後，認為原告已於簽約前確認買賣系爭不動產所得享之利益及須承擔之不利益，並簽名確認同意出售，尚難認被告有施用詐術之行為，亦業經新北地檢署於103年1月6日以103年度偵字第241號為不起訴處分確定，被告無詐欺之故意及情事，至為灼然。
3、另價金雖議定為200萬元整，然系爭不動產當時已登記有高達710萬元之抵押債權存在（參被證1），於系爭不動產登記移轉後將全由被告承擔，兩造亦約定倘原告於約定交屋日前交屋，被告願意再另行補貼10萬元做為搬遷費，上開約款於系爭不動產買賣契約書中皆特別明定（參原證5）。再加以相關規費、稅費、代書費等亦均由被告負擔（參被證4），被告購買系爭不動產之成本實遠高出原告主張之合理市價600萬元（原告於民事起訴狀第3頁標題（四）項下主張系爭不動產之合理市價為600萬元），是被告並無隱匿系爭不動產成交行情，更無所謂與市價600萬元顯不相當之情事。
4、實則，原告自始至終表現無異於常人，且原告尚能以系爭不動產多次設定抵押，顯見其對不動產事務頗為嫻熟，被告當不可能自甘風險詐欺於原告，又原告於買賣系爭不動產後，尚能自行前往新北地檢署、士林地檢署（後移轉管轄至新北地檢署）提起告訴，除自行書寫狀紙，自行出庭應訊，並於檢察官訊問時對答如流，更可證原告非如起訴狀內所述「原告欠缺一般人注意能力且毫無交易經驗」。從而，被告並不知悉原告為中度智能障礙者，亦無隱匿行情而以顯不相當之低價購入系爭不動產，原告主張被詐欺而撤銷意思表示，實屬無理。
（三）原告於商討買賣事宜與簽訂系爭不動產買賣契約時精神狀況正常，且與被告就買賣價金之議定討論甚久，被告全然不知原告為中度智能障礙者，實無乘原告急迫、輕率或無經驗之主觀情事。又買賣價金雖僅記載為200萬元，然被告需負擔系爭不動產之所有抵押債權與規費、代書費、稅費等費用，總計超過市價600萬元，顯無使原告為財產上顯失公平之給付或為給付之約定，原告主張依民法第74條第1項撤銷其法律行為，洵無理由：
1、按「按法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得為之。」此有最高法院102年度台上字第2378號民事判決要旨足資為憑（參附件2）。
2、查原告於商討買賣事宜與簽訂系爭不動產買賣契約時，與被告就買賣價金之議定討論甚久，原告之精神狀況亦十分正常，被告與訴外人陳信嘉、代書陳庠茂全然不知原告為中度智能障礙者，顯無乘原告急迫、輕率或無經驗之主觀情事。況且，如原告起訴狀內所述「兩造所締結買賣不動產契約，本質上並無急迫為之必要」，是原告既無急迫之情況，被告又何來利用此「急迫情況」而為法律行為之主觀情事。另買賣價金雖僅記載為200萬元，然被告實際上須負擔系爭不動產之所有抵押債權與規費、代書費、稅費等費用，總計超過市價600萬元，前已敘明，故顯無使原告為財產上顯失公平之給付或為給付之約定，原告主張依民法第74條第1項撤銷其法律行為，洵屬無據。
（四）監護宣告裁定並無溯及既往之效力，本件被告於102年8月12日所簽訂之「不動產買賣契約書」、隔天授權代書陳庠茂為過戶事宜等相關法律行為之效力，並不受臺灣新北地方法院於102年12月2日方確定之102年度監宣字第613號監護宣告裁定之影響：
1、按「查上訴人係於97年8月29日經原審法院民事庭以97年度禁字第29號裁定宣告禁治產，固有同裁定附卷可稽，然禁治產宣告並無溯及效力，是於該裁定確定前，上訴人仍為有行為能力人，除有法律所規定之事由外，得有效為法律行為。上訴人雖主張其於96年9月15日經鑑定為中度精神障礙，97年9月18日鑑定為重度精神障礙，有身心障礙手冊二份可參…然上開身心障礙手冊之發給，係基於保障身心障礙者之權益而為（身心障礙者權益保障法第1條、第10條參照），為政府福利政策之一環，執行上不能過於嚴格，但判斷法律行為當事人，於為意思表示時，是否處於無意識或精神錯亂中，事涉該意思表示之法律上效果之評價，對於為意思表示之當事人及他方當事人之權益，均有直接影響，為意思表示有效性之例外情形，應嚴格認定，二者出發點並不相同，難以該身心障礙手冊之記載，認定上訴人於移轉系爭不動產予被上訴人時，處於無意識或精神錯亂之狀態。」此有臺灣高等法院98年度上易字第68號民事判決可憑（附件3）。
2、再按「按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實者，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917號判例參照）。本件上訴人主張系爭贈與係於無意識或精神錯亂中所為，自屬無效等情，惟為被上訴人所否認，則依上開舉證責任分配原則，應由上訴人就其於99年3月23日、同年10月25日、100年10月5日之贈與時點，係處於無意識或精神錯亂中，此之利己事實舉證以實其說，倘未能舉證證明之，則上訴人之訴即難認有理由。次按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文；又按受監護宣告之人，無行為能力，民法第15條亦有規定。是依上開規定，受監謢宣告者須經法院為監護宣告後，始成為無行為能力人，至於其受監護宣告以前，其意思表示並非當然無效，其意思表示是否無效，仍應視其為意思表示當時是否處於無意識或精神錯亂中之具體情事而定。」亦有臺灣高等法院102年度重上字第471號民事判決足供參酌（附件4）。
3、經查，本件兩造於102年8月12日簽訂「不動產買賣契約書」，並於隔天授權代書陳庠茂辦理過戶事宜，嗣後，原告雖經其母梁涴鎔向鈞院聲請監護宣告，並經鈞院於102年10月31日以102年度監宣字第613號監護宣告裁定，宣告被告為受監護宣告之人，梁涴鎔為其監護人，並於102年12月2日確定。惟衡諸上開實務見解，可知法院所為監護宣告裁定並無溯及既往效力，行為人於受監護宣告裁定前所為法律行為之效力，應不受法院嗣後所為監護宣告裁定之影響，倘得以嗣後之監護宣告裁定否定先前所為所有法律行為之效力，交易安全之保障勢將蕩然無存。至於原告主張系爭買賣係於無意識或精神錯亂中所為，自屬無效等情，原告並未舉證以實其說；抑且，徵諸原告於簽訂不動產買賣契約書時，主動要求倘其能於約定交屋日（即102年10月11日）前提前交屋，希望買方（即被告）能支付10萬元作為搬遷費，並要求載入「不動產買賣契約書」第14條特別約定中，其後原告並能於公證人公證下公證授權書（參被證2），授權陳庠茂代書辦理過戶事宜，嗣後原告又能自行書寫狀紙提出告訴，多次自行出庭應訊並應答如流，可知原告於商討買賣事宜與簽訂系爭不動產買賣契約書時精神狀況正常，對該法律行為有相當完整而正確之理解，故原告如今誆稱其於102年8月12日之買賣時點係處於無意識或精神錯亂中，顯屬無稽。
4、又原告曾在系爭不動產之買賣契約簽署後、受監護宣告之前，於102年9月6日親自委任律師向臺灣士林地方法院民事庭提起塗銷所有權移轉登記之訴訟（被證12），由此觀之，原告應不可能於102年8月12之買賣時點處於無意識或精神錯亂中，而於未逾一個月之同年9月6日委任律師時點，即精神狀況回復正常，是以，原告主張系爭買賣係於無意識或精神錯亂中所為，實屬無理。
（五）實則，於買賣當時系爭不動產已有諸多抵押權設定（前已列明，參被證1），共計高達710萬元，於系爭不動產登記移轉後將全由被告承擔。雖原告於民事準備（一）狀表示「被告迄今僅清償第一順位抵押權人台北富邦商業銀行之債權1,360,536元，其餘款項原告均否認其真正」，惟證人練茄煌於103年4月21日蒞庭證述表示抵押權為真正，並已獲得清償。原告又稱「被告最終實際清償系爭抵押權僅136萬536元，卻以最高限額370萬計算系爭不動產上抵押權，實為不當計算」云云，然查，被告於買賣當時，並不知悉各順位抵押權人之實際債權額為何，保守起見，被告當然僅能依登記謄本上所登記之抵押債權最高額為議定買賣價金之基礎，再加以相關規費、稅費、代書費等亦均由被告負擔（參被證4），故價金雖議定為200萬元整，惟被告購買系爭不動產之成本實遠高出原告主張之合理市價600萬元甚多，是以，被告並無隱匿系爭不動產成交行情，更無所謂與市價600萬元顯不相當之情事，至為明確。
（六）又被告除業於102年8月29日前，已交付現金款105,000元，代墊原告應支付予來即通公司之服務費300,000元，並清償第四順位抵押權人練茄煌先生之20萬元債權外，更於102年8月29日當日交付395,000元現金予原告，此有原告所親簽之現金簽收條（參被證5）、練茄煌之新北市板橋地政事務所人民申請登記收件收據（參被證6）可資為憑。且被告亦於同日前往淡水第一信用合作社將1,360,536萬元匯往原告戶頭以清償第一順位抵押權人台北富邦商業銀行之債權，更有淡水第一信用合作社匯出匯款條及同年月30日台北富邦商業銀行所出具之抵押權塗銷同意書可證（參被證7）。上開抵押權業經被告清償並塗銷登記之事實，尚有同年9月4日所列印之建物登記第二類謄本（參被證8）可稽。雖原告否認被證5「現金簽收條」之真正乙節，然查原告於臺灣新北地方法院檢察署103年度偵字第241號詐欺等案件中，已自承該文件確實為原告親自簽名無誤，此有不起訴處分書所載：「…此有不動產買賣契約書、買賣補充契約書、買賣履約確認書、現金簽收條、授權書、公證書及上開房屋建物及坐落土地登記謄本及異動索引各1份附卷可稽，上開文件並經告訴人於偵查中審閱確認親自簽名無誤」等語可資證明（被證3，不起訴處分書第3頁第13行以下參照），是原告如今空言否認被證5之真正，已違背禁反言之基本原則，顯無可採。另，原告於103年3月31日言詞辯論期日否認被告有代原告支付來即通公司仲介服務費30萬元之事實。惟查，除有原告親自審閱簽名確認之被證5「現金簽收條」外，尚有來即通公司所開立之發票（參被證10）以及來即通公司所開立之收據（參被證11）可資為憑，是被告確已代原告支付仲介服務費，要無疑義。
（七）此外，原告於同年8月29日簽署買賣履約確認書（參被證9），再次聲明本件買賣均為雙方本於自由意識，本於公平判斷後所締結之交易，並保證除應詳實依約交屋外，絕不再有任何反悔本件買賣、詆毀賣方或質疑本件買賣合法之相關言行。惟原告仍背棄諾言，空言指摘詆毀被告詐欺、乘其急迫、輕率、無經驗而主張撤銷本買賣之意思表示及法律關係云云，實屬無理。
（八）聲明：原告之訴駁回。
三、本件首應審酌原告簽立系爭不動產買賣契約書之行為，是否有效？原告得否請求被告塗銷所有權移轉登記？
（一）按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。依其立法理由謂：「謹按無行為能力者，即未滿七歲之未成年人，及禁治產人是也。無行為能力人而為之行為使之無效者，蓋為保護無行為能力人之利益也。至若雖非無行為能力人，而其所為意思表示，係在無意識或精神錯亂中（例如睡夢中、泥醉中、疾病昏沉中、偶發的精神病在心神喪失中皆是）者，其效力與無行為能力之行為，並無區別，故亦當然無效。」，可知立法者亦認為未受監護宣告之成年人於無意識或精神錯亂中所為之意思表示，與受監護宣告之人所為者無殊，均屬無效之意思表示。
（二）又按「對於因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果者，法院得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構之聲請，為監護之宣告。」、「受監護宣告之人，無行為能力。」，民法第14條第1 項、第15條分別訂有明文。民法第14條之立法理由謂：「現行條文第一項前段『心神喪失或精神耗弱致不能處理自己事務』之規定，語意極不明確，適用易滋疑義，爰參酌行政罰法第九條第三項及刑法第十九條第一項規定，修正為『因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果』，俾資明確。」等語，可知修正前法條使用之「心神喪失或精神耗弱致不能處理自己事務」之內涵，即為修正後之「因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果」，易言之，因精神障礙或其他心智缺陷，致不能辨識其意思表示之效果者，亦屬修正前法律所定心神喪失或精神耗弱之一種情形。又法律已將未受禁治產宣告之成年人，於無意識或精神錯亂中所為之意思表示，與受禁治產宣告者之意思表示同視，已如前述，故如於個案證明未受禁治產宣告之成年人所為之意思表示，有因精神障礙或其他心智缺陷，致不能辨識其意思表示之效果之事實者，亦屬第75條所稱無意識或精神錯亂之情形，其意思表示仍為無效。
（三）而受監謢宣告者須經法院為監護宣告後，始成為無行為能力人，至於其受監護宣告以前，其意思表示並非當然無效，其意思表示是否無效，仍應視其為意思表示當時是否處於無意識或精神錯亂中之具體情事而定。經查：
1、本院102年度監宣字第613號聲請人法定代理人聲請對原告監護宣告事件中，囑託板橋中興醫院為精神鑑定，並於102年10月31日裁定原告為受監護宣告之人，該裁判審酌原告之精神狀況，並採用鑑定人板橋中興醫院醫師之意見，認原告從小發燒致智能障礙，16歲患精神分裂症，意識溝通性不佳，記憶力及定向力尚可、計算能力與理解判斷力不佳，有幻想，日常生活起居可自理，經濟活動能力差，社會性溝通尚可。有精神障礙或其他心智缺點，意思表示或辨識意思表示效果之程度為顯有不足、不能辨識，且無恢復可能性，建議為監護之宣告，此有該事件102年9月30日訊問鑑定人筆錄及板橋中興醫院103年10月2日精神鑑定報告書附於上開卷宗可憑（見該卷宗第24頁至第26頁）。
足見，原告從小發燒致智能障礙，16歲患精神分裂症，意識溝通性不佳，有精神障礙或其他心智缺點，意思表示或辨識意思表示效果之程度為顯有不足、不能辨識，且無恢復可能性等情，原告從小智能障礙，自16歲起至今均不能辨識意思表示效果之程度，且無恢復可能性已明。，
2、本件原告00年0月0日生，其於102年8月12日簽立系爭不動產買賣契約書時，雖為未受監護宣告之38歲成年人，依前開說明，原告自16歲起至今均不能辨識意思表示效果之程度，且無恢復可能性，足證，原告於102年8月12日所簽訂系爭不動產買賣契約書之智能狀態與板橋中興醫院進行鑑定時應屬相同，辨識意思表示之能力均顯著低落，則原告主張其簽訂系爭不動產買賣契約書時欠缺健全之意思能力，無法辨識上開意思表示之效果乙情，當屬可信。原告既為系爭不動產之所有權人，其於102年8月12日被告簽訂系爭不動產為買賣契約（含債權契約及物權契約）時，係處於無法辨識該意思表示法律效果之狀態，按諸民法第75條規定，原告所為上開意思表示應為無效甚明。
（四）又被告主張買賣價金雖記載為200萬元整，然系爭不動產於兩造簽訂買賣契約時已登記有高達710萬元之抵押債權存在，雙方約定於移轉登記後將全由被告承擔，且所有規費、代書費等亦均由被告負擔。是被告購買系爭不動產之成本遠超過原告主張之合理市價600萬元等情，經查：
1、二造於102年8月12日簽訂不動產買賣契約書第三條載明原告102年8月12日於「簽約及用印欄」上簽收新臺幣100萬元（見臺灣士林地方法院102年訴字第1489號卷第19頁，原證5），但被告所提102年8月29日現金簽收條載明：『本人陳穩民，已收到林志安先生所交付房屋之簽約款項，新臺幣：壹佰萬元整。支付明細：1.8/13先取現金款105,
000、2.清償民間二胎練茄煌先生200,000、3.支付服務費300,000、4.8/29支付現金395,000，清點無誤，口說無憑，特立此據。簽收人：陳穩民』（見被證5），已指明原告於102年8月12日簽約時並未收取任何款項，足見，原告於102年8月12日簽約時並未收取任何款項，竟於102年8月12日於「簽約及用印欄」上簽收新臺幣100萬元，原告當時應該無法辨識該意思表示法律效果之狀態甚明。
2、臺灣新北地方法院檢察署102年度他第4607號詐欺案102年10月2日訊問時，被告陳稱：「我是透過嘉去買賣房屋，繳款付款如契約書，我已經清償了300萬包括銀行貸款、抵押權、稅金，尾款120萬是之後交屋時要給告訴人，我先交給被告嘉100萬元」等語；證人即本件代書陳庠茂訊問時陳稱：「基本被告嘉、安及告訴人合意後，通知我來簽約，我是代書，我是依雙方條件進行簽約，我有跟告訴人確認200萬元的價金的定議，告說他要實拿200萬元，其餘抵押權、稅金都由被告林負責」等語，有臺灣新北地方法院檢察署102年度他第4607號詐欺案102年10月2日訊問筆錄在卷可按。然查，被告所提102年8月29日現金簽收條載明：『本人陳穩民，已收到林志安先生所交付房屋之簽約款項，新臺幣：壹佰萬元整。支付明細：1.8/13先取現金款105,000、2.清償民間二胎練茄煌先生200,000、3.支付服務費300,000、4.8/29支付現金395,000，清點無誤，口說無憑，特立此據。簽收人：陳穩民』（見被證5），依前開說明，原告簽名及按指紋時，其無法辨識該意思表示法律效果之狀態，現金簽收條並不生效力；何況，被告並未舉證證明有支付任何款項之事證，且被告所提102年8月29日現金簽收條載明被告所稱已支付100萬元包括清償練茄煌抵押貸款及服務費，顯非實拿200萬元，被告及代書陳庠茂所言，並不實在。
3、何況，原告於102年8月26日、102年9月4日分別向臺灣士林地方法院檢察署、臺灣新北地方法院檢察署申告被告及陳庠茂詐欺，怎麼可能原告於102年8月29日現金簽收條（被證5）及買賣履約確認書（被證9）上簽名及按指紋之理？所以，原告簽名及按指紋時，其無法辨識該意思表示法律效果之狀態更明。
4、二造102年8月29日簽訂買賣履約確認書第2條載明：「本件買方應付之款項僅餘完成交屋後應給付予賣方之新臺幣壹佰萬元整交屋款。其餘款項均已由賣方交付（或代償、代墊）與買方收執無誤。」（被證9），買賣履約確認書載明被告未給付買賣價金尾款100萬元，然被告於起訴狀及本院103年3月31日審理時稱尚有未給付之買賣價金尾款120萬元等語，所稱尾款顯不符，尾款多少未給付係重要事項，怎麼可能所稱前後不符之理？
5、二造於102年8月13日簽訂買賣補充契約書第3條載明：「
三、乙方（即原告）保證本買賣標的上除最後順位之抵押權設定外，其餘抵押權之設定均屬虛假而並無實際債權。但乙方仍已清楚告知甲方（即被告）該揭抵押權之設定仍有對本買賣標的的產生不利影響之風險；甲方亦已知悉並願承擔風險。』（見臺灣士林地方法院102年訴字第1489號卷第25、26頁），已指明除最後順位之練茄煌抵押權外，其餘抵押權之設定均屬虛假而並無實際債權，練茄煌抵押權債權僅20萬元，並無高達710萬元之抵押債權存在。
且被告所提102年8月29日現金簽收條載明原告已收到100萬元，包括清償民間二胎練茄煌先生20萬元，與被告所稱抵押債權由被告承擔亦不符；何況，被告明知富邦銀行抵押債權1,360,536元及練茄煌抵押權債權20萬元，合計僅1,560,536元外，並無其他抵押債權，與被告所稱高達710萬元之抵押債權存在，亦相距甚大。所以，被告明知實際抵押權債權合計僅1,560,536元，被告主張系爭不動產於兩造簽訂買賣契約時已登記有高達710萬元之抵押債權存在，雙方約定於移轉登記後將全由被告承擔，且所有規費、代書費等亦均由被告負擔，是被告購買系爭不動產之成本遠超過原告主張之合理市價600萬元等情，並不實在。
（五）末查，本院依職權查詢系爭不動產附近房地之交易價格，系爭建物面積為109.87平方公尺，以每平方公尺98,000元計算，系爭不動產於102 年8 月23日辦理所有權移轉登記時總價約為10,767,260元（計算式：98,000元/ 平方公尺×109.87平方公尺＝10,767,260元），此有內政部不動產交易實價查詢表附卷可參，被告竟利用原告無辨識不動產買賣意思表示能力之缺陷，以顯不相當之低價200 萬元向原告購買系爭不動產，並將系爭不動產移轉登記於被告名下，而系爭不動產價值高達一千多萬元，抵押債務僅1,560,536元，怎麼可能以200萬元出賣，顯然違背常情。又板橋中興醫院鑑定認原告從小發燒致智能障礙，16歲患精神分裂症，意識溝通性不佳，記憶力及定向力尚可、計算能力與理解判斷力不佳，有幻想，日常生活起居可自理，經濟活動能力差，社會性溝通尚可，有精神障礙或其他心智缺點，意思表示或辨識意思表示效果之程度為顯有不足、不能辨識，且無恢復可能性等情，即自16歲起至今均不能辨識意思表示效果之程度，且無恢復可能性，原告於102年8月12日與被告簽訂系爭不動產為買賣時，顯係處於無法辨識該意思表示法律效果之狀態，按諸民法第75條規定，原告所為上開意思表示應為無效已明。因系爭不動產買賣契約及系爭不動產所有權移轉行為均屬無效，故原告依法仍為系爭不動產之所有權人，惟系爭不動產現以買賣為原因移轉登記於被告名下，被告所為顯係侵害原告之所有權，故原告請求被告塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，並回復登記為原告所有，應屬有據。
四、本件末應審酌果如原告簽立系爭不動產買賣契約書時未達不能辨識，原告主張因被告施用詐術而為之，得撤銷其意思表示，有無理由？原告得否請求被告塗銷所有權移轉登記？
（一）按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項定有明文。所謂詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之，即行為人故意欺騙表意人，使其陷於錯誤並進而為不利於自己且本來不願意表示之意思；而民法上所謂因被詐欺而為意思表示之「詐欺」，與刑法上所定詐欺取財罪之「詐欺」，並不相同，故原告於刑事程序告訴被告詐欺罪嫌，縱經檢察官認為罪嫌不足，處分不起訴，於民事上並不當然表示原告未因被詐欺而為意思表示。
（二）鑑定人板橋中興醫院醫師之意見，認原告從小發燒致智能障礙，16歲患精神分裂症，意識溝通性不佳，記憶力及定向力尚可、計算能力與理解判斷力不佳，有幻想，日常生活起居可自理，經濟活動能力差，社會性溝通尚可。有精神障礙或其他心智缺點，意思表示或辨識意思表示效果之程度為顯有不足、不能辨識，且無恢復可能性等情，已指明原告從小智能障礙，意思表示或辨識意思表示效果之程度為顯有不足，且無恢復可能性情形，顯難期待原告對法律行為之意義有完整而正確之理解。
（三）依前開說明，系爭不動產價值高達一千多萬元，抵押債務僅1,560,536元，怎麼可能以實拿200萬元出賣之理？然被告所提102年8月29日現金簽收條載明：『本人陳穩民，已收到林志安先生所交付房屋之簽約款項，新臺幣：壹佰萬元整。支付明細：1.8/13先取現金款105,000、2.清償民間二胎練茄煌先生200,000、3.支付服務費300,000、4.8/29支付現金395,000，清點無誤，口說無憑，特立此據。
簽收人：陳穩民』（見被證5），已指明被告所稱已支付100萬元包括清償練茄煌抵押貸款及服務費，顯已非實拿200萬元，被告及代書陳庠茂所言，並不實在。何況，被告並未舉證證明有支付任何款項之事證；又原告於102年8月26日、102年9月4日分別向臺灣士林地方法院檢察署、臺灣新北地方法院檢察署申告被告及陳庠茂詐欺，怎麼可能原告於102年8月29日現金簽收條（被證5）及買賣履約確認書（被證9）上簽名及按指紋之理？又原告於102年8月12日簽約時並未收取任何款項，竟於102年8月12日於「簽約及用印欄」上簽收新臺幣100萬元，有違常情；且被告明知富邦銀行抵押債權1,360,536元及練茄煌抵押權債權20萬元，合計僅1,560,536元外，並無其他抵押債權，被告竟稱高達710萬元之抵押債權存在，亦違常情。足見，被告於簽訂系爭不動產買賣契約時，明知以詐欺之意，利用原告智能問題而難有一般人注意能力，故意欺騙原告使其陷於錯誤並進而為不利於自己且本來不願意表示之意思，而與被告成立買賣契約昭明。原告並以本起訴狀之送達撤銷系爭不動產之買賣契約債權行為意思表示及移轉登記物權行為意思表示，原告主張因被告施用詐術而為之，依法撤銷其意思表示，請求被告塗銷所有權移轉登記，應屬有理由。
四、綜上所述，系爭不動產之買賣契約及所有權移轉契約係在原告精神錯亂中所為，處於無法辨識該意思表示法律效果之狀態，依法應屬無效；縱使未達不能辨識無效情形，因被告施用詐術而為之，原告並以本起訴狀之送達撤銷系爭不動產之買賣契約債權行為意思表示及移轉登記物權行為意思表示；所以，原告請求「被告應將如附表所示之系爭不動產於102年8月23日以買賣為原因之所有權登記應予以塗銷，回復登記為原告所有」，為有理由，應予准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 12 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 12 日
書記官 尤秋菊附表：
┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬───────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│１│新北市│三重區 │永安 │ │1689 │建│921.00 │92100 分之2950││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┤│ │備考 │ │└─┴───┴───────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ ││ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ ││號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤│１│8993│新北市三重區永│鋼筋混│3 樓層：109.87 │陽台：9.54│ 全部 ││ │ │安段1689 地號 │凝土造│合 計：109.87 │ │ ││ │ │--------------│7 層樓│ │ │ ││ │ │新北市三重區永│房 │ │ │ ││ │ │福街101 號3 樓│ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分9026、9027建號之持分 │└─┴──┴──────────────────────────────────┘