臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第109號原 告 十八甲生活廣場有限公司兼法定代理人 張萬益共 同訴訟代理人 陳威駿律師被 告 王廖足
王專同共 同訴訟代理人 蔡文玲律師上列當事人間請求確認租賃權存在等事件，本院於民國104年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告十八甲生活廣場有限公司新臺幣捌萬肆仟元，及自民國一０二年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告共同負擔百分之八，餘由原告共同負擔。
本判決第一項於原告十八甲生活廣場有限公司以新臺幣貳萬捌仟元為被告供擔保，或將請求標的物提存，得假執行；但被告如以新臺幣捌萬肆仟元為原告十八甲生活廣場有限公司預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條亦有明文。查本件原告起訴時，原請求應受判決事項之先位聲明為：確認原告與被告就坐落臺北縣泰山鄉（現改制為新北市○○區○○○段○○○○○○○○號之門牌號碼即新北市○○區○○路○○○號、153號、155號、157號、159號、161號、163號、165號及新北市○○區○○村○○鄰○○路○○○號、155號2樓、157號、157號2樓之建物有自民國103年1月1日起至104年10月31日止之租賃權存在。備位聲明為：1、被告應給付原告新臺幣（下同）9,033,409元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷一第3頁正反面）。嗣本件訴訟進行中，原告於103年6月19日具狀將原先位聲明變更為：確認原告與被告就坐落臺北縣泰山鄉（現改制為新北市○○區○○○段○○○○○○○○號及其上門牌號碼即新北市○○區○○路○○○號、153號、155號、157號、159號、161號、163號、165號及新北市○○區○○村○○鄰○○路○○○號、155號2樓、157號、157號2樓之建物有自103 年1月1日起至106年9月30日止之租賃權存在。原備位聲明關於給付金額擴張為「9,303,409元」。（見本院卷一第90 頁正反面）。又原告於103年8月29日具狀將原先位聲明部分撤回（見本院卷一第104頁），並於104年3月20日具狀將原聲明關於給付金額擴張為「10,203,409元」。（見本院卷二第29頁）。次查，本件被告即反訴原告提起反訴時，原反訴訴之聲明為：1、反訴被告應給付反訴原告185,964元，及自反訴起訴狀狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息。2、請依職權宣告假執行（見本院卷一第51頁）。嗣本件訴訟程序進行中，反訴原告於103年5月6日本院言詞辯論期日當庭表示撤回反訴部分之訴訟（見本院卷一第88頁）。經核原告所為上開變更及擴張應受判決事項之聲明部分，均係基於兩造間就上開系爭土地及建物所生終止租約糾紛之同一基礎事實及法律關係，原告本件所提之證據及訴訟資料均得繼續利用，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於前揭法條規定，應予准許；另原告所為撤回先位聲明部分，查被告未於原告上開撤回書狀送達之日起十日內提出異議，且於103年10月15日本院言詞辯論期日當庭就此表示沒有意見（見本院卷二第8頁），揆諸前開規定，視為同意撤回。另被告即反訴原告所為撤回反訴部分，經核原告即反訴被告已於103年5月6日本院言詞辯論期日當庭就此表示沒有意見（見本院卷一第88頁），亦未再提出異議，揆諸前揭法條規定，視為同意撤回。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、緣原告張萬益於民國93年1月6日向被告王廖足承租坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地），約定租賃期間自93年3月10日至101年3月10日止，每月租金新臺幣（下同）39萬元，原告張萬益必須每一年分12個月一次開立12張支票，每張支票之給付日期為每月10日。雙方簽訂土地租賃契約書（下稱系爭土地租賃契約書）時，原告張萬益即一次開立票面金額各為99萬元、18萬元之2張支票作為押租保證金，以及包括93年3月至94年2月租金之票面金額各為39萬元支票12張，共計14張支票交付被告王廖足。查原本雙方就系爭土地租約係約定興建簡單的一般地上鐵皮建物，用以出租攤位並作為黃昏市場經營，租期屆滿後建物歸王廖足所有，王廖足並同意張萬益在二個月建物申請及整地期間內免付租金（自93年1月10日至93年3月9日止）。後來新北市泰山區公所也在系爭土地的對面興建公有市場，原告張萬益原先欲商談解約，但被告王廖足提議改為興建鋼筋建材之建物，並希望原告張萬益將建物改歸由被告王專同所有等語，原告張萬益向其表示因興建鋼筋建材之建物需要大筆金錢及耗費較久時間，且於工程期間無法轉租收益等語，被告王廖足當時有向原告張萬益口頭承諾建物興建期間不計入承租期間內，然作為給付租金之支票已先開立，遂請原告張萬益在工程興建期間仍先按月支付租金，待將來續約時再扣抵，或者免繳之後相對應租期之租金。原告張萬益同意其提議，便開始興建建物，委請建築師設計並以被告王專同為起造人名義申請建築執照，也未收回先前開立之支票。據此可認在興建建物期間，兩造亦應有租賃關係存在，只是約定不用付租金。94年初，因建物仍在興建中，被告王廖足當時乃請原告張萬益先開立94年3月後的支票，同樣也承諾將來續約再作扣抵，或者免繳之後相對應租期之租金。待建物興建完成後，被告王廖足、王專同與原告張萬益於94年10月31日另行簽訂原證三之租賃同意書，約定被告將系爭土地出租予原告張萬益代表原告十八甲生活廣場有限公司（下稱十八甲公司）投資地上合法建築物（即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號、153號、155號、157號、159號、161號、163號、165號，以及新北市○○區○○村○○鄰○○路○○○號、155號2樓、157號、157號2樓，下合稱系爭建物），並同意由原告張萬益或十八甲公司經營租賃業務，約定租賃期間8年（自95年1月1日至102年12月31日止），原系爭土地租約屆滿後同意原告續租並繼續經營租賃業務至102年12月31日止，租賃期間屆滿土地及建物無條件歸還被告所有。建物及土地之租金則仍係依原系爭土地租約所約定之每月租金39萬元。次查，原告十八甲公司之後將部分系爭建物（門牌號碼新北市○○區○○路○○○號1樓全部及157號1樓部分），出租予訴外人燦坤實業股份有限公司（下稱燦坤公司），約定租賃期間自96年6月6日至106年9月30日止，雙方於96年6月15日簽訂原證六之建物租賃合約，有經被告王專同同意，且由臺灣臺北地方法院所屬律衡民間公證人事務所以96年度北院民公丁字第300296號公證在案。當時被告王廖足同意延長原告的租約，但要求租金加5萬元（即44萬元），且再要求自103年1月1日起，燦坤公司所延續租期之每月租金25萬元應直接匯入被告王專同名下帳戶，故就每月差額19萬元部分，則從原告自101年3月10日至102年12月31日止所溢繳之租金開始扣抵，因可扣抵45個月（858萬元÷19萬元＝45），所以延長租期也就是從103年1月1日起算45個月，即至106年9月30日止，亦為燦坤公司租期屆滿，這是被告當時所答應，兩造自應就此遵守誠信。詎被告竟於102年10月23日寄發存證信函通知原告待租期屆滿後不再續租，嗣後原告委託律師發函主張租約延續，以及被告王廖足先前所允諾建物興建期間不計入承租期間內、伊預先支付租金將來續約得扣抵或者免繳租期租金，倘被告仍堅持終止租約，應返還伊先前預先支付之租金、代墊之營利事業所得稅及二代健保補充費等事項，惟遭被告發函重申不再續約，亦否認應返還上開款項，甚至謊稱原告積欠租金云云。
㈡、基上，依當初被告王廖足提議改為興建鋼筋建材之建物時，有向原告張萬益口頭協議建物興建期間不計入承租期間內，但請張萬益仍先按月支付租金，待將來續約時再扣抵或免繳之後相對應租期之租金一情，而原告於93年3月10日至94年12月31日止所預先繳付之租金已在94年10月31日兩造重新就系爭建物簽訂原證三之租賃同意書時先陸續扣抵。如今既然被告不願續租，原告無法就預先繳付之租金作為繼續租賃之對價，則被告應返還原告就系爭土地租約繳付之押租保證金117萬元，以及於101年3月10日至102年12月31日期間之預先繳付共22個月租金計858萬元。至被告提出被證二之同意書，並辯稱於101年3月11日至102年12月31日期間之每月租金調整為45萬元云云，惟查該份同意書事後經兩造作廢，所以兩造才會於隔天即94年10月31日另行簽訂原證三之租賃同意書，且原告自始以來均有按期繳付每月租金39萬元，之後自95年4月起改付扣繳稅賦後之金額即355,000元，被告均未有異議，亦從未向原告催繳，故被告所辯並不可採。況且，觀諸系爭土地租約之第2條約定，被告王廖足當初係考量興建鐵皮屋時承租人尚未就土地為使用收益，遂於該條明文約定同意於93年1月10日至93年3月9日止，二個月建物申請及整地期間內免付租金。而之後因情事變更，原告張萬益應被告王廖足提議而改為興建鋼筋建材之建物，就此部分兩造雖未再將系爭建物興建期間（自93年3月10日至94年12月31日止）免付租金一事明文補充於系爭土地租約中，然從該契約之主要目的及經濟價值作全盤觀察，亦可知被告王廖足確有同意原告在興建系爭建物期間免付租金，否則原告不會同意承租，並且花費近二年時間投注大筆金錢興建系爭建物，且事後亦將所興建之建物歸於被告王專同所有，倘此段興建時間仍需計入承租期間且須支付租金，實有違經驗法則及誠信原則。又系爭建物當初原告係以被告王專同為起造人名義申請建築執照，致十八甲公司在申報營利事業所得稅時，無法將興建建物費用4000多萬元列為成本予以扣除，故兩造先前曾口頭約定由被告負擔營利事業所得稅，如今被告不願續租，自應給付十八甲公司於100年度繳納之營利事業所得稅369,409元，並返還本件押租保證金117萬元。此外，自102年1月1日開徵二代健保補充費後，兩造亦曾口頭約定由被告負擔原告十八甲公司所應繳納之二代健保補充費，且被告於本件訴訟程序中已表示願意負擔此筆費用。從而，本件被告應返還原告先前預先支付共22個月租金約計858萬元、系爭土地租約繳付之押租保證金117萬元、另外代為墊付被告王專同的所得稅369,409元以及102年度二代健保補充費84,000元等款項，共計10,203,409元。
㈢、本件爰依據兩造間系爭土地租約第5條，以及民法第179條、第176條第1項規定為請求，聲明為：1、被告應給付原告10,203,409元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、伊等否認原告之主張及請求。查兩造就系爭二筆土地簽訂系爭土地租約，約定租賃期間8年，自93年3月10日至101年3月10日，因當時原告稱尚須整地，故被告同意其免付二個月租金，並於系爭土地租約第3條明文加註免付租金日期為自93年1月10日至93年3月9日止，以免爭議。況且倘如原告所稱，則於94年時即應直接扣抵而毋庸再開立94年3月起之支票，足證原告之主張與事實不符，不足採信。次查，系爭建物係於94年10月5日興建完成，被告王廖足、王專同便書立被證一之建築物租賃同意書致原告，表明同意將系爭土地及建物由原告張萬益或十八甲公司投資地上合法建築物，經營租賃業務，租賃期限8年，自93年3月10日至101年3月10日止。
租賃期限屆滿，原告應將土地、建築物無條件歸還被告所有。嗣後原告聲稱需訂八年長期契約，且需攤提建築成本，要求被告同意待原租約屆滿後再行續租至102年12月31日等語，被告同意，惟依原租約，系爭建物於原租賃期限屆滿即101年3月11日後歸被告王專同所有，故調整租金為每月租金45萬元，並由原告於94年10月30日書立被證二之同意書致被告王專同。原告竟謂被證二之同意書已作廢云云，實屬無稽，且該同意書是原告先書立，被告同意後，雙方始於94年10月31日再簽訂原證三之租賃同意書。綜上，於102年12月31日租賃期限屆滿後，被告已通知原告不再續約，兩造即無租賃關係存在，並無原告所謂預繳租金之情事。至原告另據提出原證六之公證書，主張十八甲公司與訴外人燦坤公司簽訂建物租賃合約，約定租賃期間自96年6月6日至106年9月30日，經由被告王專同同意且為公證在案云云，惟查該份租約係因燦坤公司要求租賃期間至106年9月30日，而原告的租賃權僅至102年12月31日，為此被告王專同曾於96年6月3日另行書立被證三之同意書，表明同意原告十八甲公司將系爭仁愛路157號、159號建物之一部或全部轉租予燦坤公司，租期為96年6月6日至106年9月30日，且若伊與原告十八甲公司於102年12月31日租約期滿未完成續約時，伊應於租約到期日前120日以書面通知燦坤公司，並同意比照原告十八甲公司與燦坤公司之租賃條件與燦坤公司進行換約。況且，就租金之給付，原證六之建物租賃合約亦約定103年1月至106年9月之租金匯至被告王專同名下華南銀行帳戶。上開情事均足以證明兩造間之租賃期限僅至102年12月31日。
㈡、本件原告主張被告應返還系爭土地租約之押租保證金、先前預付共22個月租金及代墊之營利事業所得稅、二代健保補充費等款項云云，惟查兩造間關於系爭土地及建物之租賃事項均明白約定於租約內，從無所謂的口頭協議。依原告張萬益於94年10月30日所書立被證二之同意書第2條約定，每月租賃所得稅應扣繳之金額均由原告扣除後再給付被告，何來原告主張代繳所得稅之情？尤有進者，雙方約定租金於101年3月10日前為每月39萬元，於101年3月11日至102年12月31日期間為每月45萬元，故而自101年3月11日起，原告每月應給付409, 000元，惟僅給付355,000元，短付54,000元，至102年12月31日止，有22個月，總計短付121萬元；又參原告所提出原證一所附94年1月10日給付當月份租金之支票，票面金額大寫竟記載30萬元，可見原告又短付租金9萬元。另就原告請求返還系爭土地租約繳付之押租保證金部分，被告沒有意見，但因為原告還沒有將系爭土地及建物點交給被告，所以無法將押租保證金返還，除非原告願意將辦公室鑰匙及承租人備份鑰匙交付給被告。另按營利事業所得稅依法本應由營利事業主體為納稅義務人，被告否認兩造當時就此部分有約定由被告負擔，原告自無理由要求被告負擔。至於二代健保補充費係自102年1月1日開徵，此非兩造簽約當時所得預知，屬情事變更，兩造當時就此部分也沒有作口頭約定，然被告依法仍願意負擔，同意自原告應付之租金中扣除。綜上，被告主張抵銷，以上開原告所短付之租金共130萬元（121萬元＋9萬元）扣除被告應代扣之二代健保補充費84,000元及返還系爭土地租約之押租保證金117萬元後，仍有餘額，即本件被告無庸再為給付等語資為抗辯，併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事項：
一、兩造就系爭土地，約定租賃期間係自93年3月10日至102年12月31日止。
二、被告王廖足（甲方）與原告張萬益（乙方）於93年1月6日就上開二筆土地簽訂「土地租賃契約書」（即原證一）。系爭土地租賃契約書第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽定為捌年0月，自民國93年3月10日起至民國101年3月10日止（甲方同意乙方二個月建物申請及整地免付租金，在申請及整地期間該地上物(原甲方所有)由甲方負責取回）。註:雙方同意免付租金日期自93年1月10日起至93年3月9日止。」；第3條約定：「乙方必須每年分12個月一次開立12張支票，支票給付日期為每月10日。」；第4條約定：「租金每坪新臺幣400元計算，計974.57坪，每月租金新臺幣39萬元。」；第6條約定：「租期屆滿地上建築物歸甲方所有，乙方不得藉故刁難或要求任何補償費用。」。
三、原告於93年2月間開始就系爭土地整地，於93年5月24日取得建築執照，並開始建築系爭建物（門牌號碼：新北市○○區○○路○○○號、153號、155號、157號、159號、161號、163號、165號，以及新北市○○區○○路○○○號、155號2樓、157號、157號2樓），再於94年11月3日取得使用執照。系爭建物興建期間於93年3月10日至94年10月底止。
四、被告王廖足、王專同（甲方）於94年10月5日書立「建築物租賃同意書」（即被證一）致原告張萬益、十八甲生活廣場有限公司（乙方），表明甲方同意乙方投資地上合法建築物，經營租賃業務。建築物、土地（租賃期限8年整）自93年3月10日至101年3月10日。租賃期限屆滿，乙方應將土地、建築物無條件歸還甲方所有，乙方不得藉故刁難要求任何補償費用。
五、原告張萬益於94年10月30日書立「同意書」（即被證二）致被告王專同，同意書第2條內容：「租金101年3月10日前（租賃標的物為土地）每月39萬元，但扣繳憑單按每月35萬元列報。101年3月11日至102年12月31日之期間（租賃標的物為建築物），每月租金為45萬元，扣繳憑單按每月41萬元列報。所有8年期間的租金扣繳憑單均以房屋租賃列報。」
六、被告王廖足、王專同（甲方）與原告張萬益於94年10月31日簽訂「租賃同意書」（即原證三），約定甲方將所有之系爭土地出租予原告張萬益代表十八甲生活廣場有限公司（乙方）投資地上合法建築物（即系爭建物），並同意原告張萬益或十八甲生活廣場有限公司經營租賃業務。同意書第2條約定：「建築物，租賃期限捌年整自取得租賃同意書60天後為起始日（自民國95年1月1日至民國102年12月31日止），（計八年整）。原租約（101年3月）屆滿，甲方同意乙方續租，繼續經營租賃業務至（102年12月31日止）。」；第3條約定：「租賃期限屆滿，乙方應將土地、建築物無條件歸還甲方所有。乙方不得異議，更不得藉故刁難要求任何補償費用。」；第4條約定：「房屋稅及房屋、使用、所產生之費用，依使用者付費原則，應由乙方負擔，地價稅，由甲方負擔。」
七、被告王專同於96年6月3日書立「同意書」（即被證三），表示被告王專同於93年1月6日與原告十八甲生活廣場有限公司就系爭土地上之建築物（門牌地址：系爭157號、159號建物）簽訂租賃契約書，租期為93年3月10日至102年12月31日。
因十八甲生活廣場有限公司業務需求，十八甲生活廣場有限公司與訴外人燦坤實業股份有限公司於96年6月6日簽訂租賃契約（轉租契約），租期為96年6月6日至106年9月30日。並同意「本人同意十八甲將租賃標的物之一部或全部轉租予燦坤，租期為96年6月6日至100年9月30日」、「若本人與十八甲於102年12月31日租約期滿未完成續約時，本人應於租約到期日前120日以書面通知燦坤，並同意比照十八甲與燦坤之租賃條件與燦坤進行換約」。
八、原告十八甲公司與訴外人燦坤公司於96年6月15日，就系爭159號、157號1樓建物，簽訂「建物租賃合約」（即原證六），約定租賃期間為96年6月6日至106年9月30日止，98年10月1日至106年9月30日止每月租金為25萬元。
九、原告自96年1月至102年12月31日止，均每月給付扣繳後金額355,000元實際交付予被告。
十、被告於102年10月23日發函通知原告不續約。
十一、訴外人燦坤公司自103年1月1日起每月租金25萬元直接匯給被告王專同。
肆、兩造爭執事項：
一、系爭建物及土地租賃之租金約定為何？
二、原告主張原告於「93年3月10日至94年12月31日興建期間」免付租金，此期間所繳租金可抵扣「101年3月10日至102年12月31日之租金」，有無理由？原告主張101年3月10日至102年12月31日之租金共858萬元（每月租金39萬元，以22個月計）為溢繳，有無理由？
三、原告主張被告應返還「代繳營業事業所得稅369,409元」，有無理由？
四、原告主張被告應返還「二代健保補充費84,000元」，有無理由？
五、原告主張被告應返還「押租保證金117萬元」，有無理由？
伍、本院得心證之理由：
一、系爭建物及土地租賃之租金約定為何？
㈠、查被告王廖足（甲方）與原告張萬益（乙方）於93年1月6日簽立系爭土地租賃契約書，該契約書第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽定為捌年0月，自民國93年3月10日起至民國101年3月10日止（甲方同意乙方二個月建物申請及整地免付租金，在申請及整地期間該地上物(原甲方所有)由甲方負責取回）。註:雙方同意免付租金日期自93年1月10日起至93年3月9日止。」；第3條約定：「乙方必須每年分12個月一次開立12張支票，支票給付日期為每月10日。」；第4條約定：「租金每坪新臺幣400元計算，計974.57坪，每月租金新臺幣39萬元。」等語；又被告（甲方）於94年10月5日書立建築物租賃同意書致原告（乙方），表明甲方同意乙方投資地上合法建築物，經營租賃業務。建築物、土地（租賃期限8年整）自93年3月10日至101年3月10日。租賃期限屆滿，乙方應將土地、建築物無條件歸還甲方所有，乙方不得藉故刁難要求任何補償費用等語，此有土地租賃契約書、建築物租賃同意書影本各1份在卷可稽（見本院卷一第14頁、第52頁），可見原告向被告承租系爭土地，投資地上合法建築物並以此建築物經營租賃業務，兩造就93年3月10日至101年3月10日期間之租金約定為每月39萬元，首堪認定。
㈡、又系爭建物興建完成後，兩造於94年10月31日再行簽訂原證三之「租賃同意書」，約定被告（甲方）將所有之系爭土地出租予原告代表十八甲公司（乙方）投資地上合法建築物即系爭建物，並同意原告張萬益或十八甲公司經營租賃業務，此份同意書第2條約定：「建築物，租賃期限捌年整自取得租賃同意書60天後為起始日（自民國95年1月1日至民國102年12月31日止），（計八年整）。原租約（101年3月）屆滿，甲方同意乙方續租，繼續經營租賃業務至（102年12月31日止）。」；第3條約定：「租賃期限屆滿，乙方應將土地、建築物無條件歸還甲方所有。乙方不得異議，更不得藉故刁難要求任何補償費用。」；第4條約定：「房屋稅及房屋、使用、所產生之費用，依使用者付費原則，應由乙方負擔，地價稅，由甲方負擔。」等語，此有上開租賃同意書影本1份在卷可稽（見本院卷一第22頁），可見前開93年1月6日簽訂之系爭土地租賃契約書與94年10月31日簽訂之租賃同意書，二者約定之租賃期間重疊，且重疊時間甚長，又約定之事項相同，均係同意本件原告租賃系爭土地投資建築物，以經營租賃業務，自屬相互牽連、互為配套之關係，是認兩造關於系爭土地租賃及興建建物經營租賃業務之相關事項應將前後兩份契約書、同意書合併適用。且按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；又按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察（最高法院79年度台上字第1778號判決意旨參照）。遍觀94年10月31日簽立之租賃同意書，包括租金、押租金等諸多事項均省略而未為約定明載，反觀93年1月6日簽立之系爭租賃契約書就租金、押租金均有明訂，是依上揭說明，審酌「租金事項」乃租賃契約之必要之點、應將上開契約書、同意書合併適用，以及原告自96年1月至102年12月31日止，均每月給付扣繳後之金額355,000元（即390,000元扣除租賃所得稅應扣繳金額35,000元）予被告，歷經7年之久，均未經被告收受後爭執等事實，應認兩造於94年間簽立租賃同意書所漏未約定之事項，包括租金、押租金等，均應回歸93年1月6日簽訂之系爭土地租賃契約書之約定，較符合兩造簽訂租賃同意書之真意，否則兩造94年10月31日簽立之租賃同意書則有欠缺必要之點之意思表示合致。況且，兩造於94年再次簽立租賃同意書時，亦將先前已依約繳納之押租保證金沿用至今，益徵兩造於94年簽立租賃同意書漏未約定之事項應係沿用系爭土地租賃契約書之約定，故而，兩造就租金部分之約定亦應沿用93年1月6日簽訂之系爭土地租賃契約書之約定，即以每月39萬元計算為據。
㈢、又被告辯稱：原告張萬益於94年10月30日有自行書立同意書（即被證二）致被告王專同，載明：「租金101年3月10日前（租賃標的物為土地）每月39萬元，但扣繳憑單按每月35萬元列報。101年3月11日至102年12月31日之期間（租賃標的物為建築物），每月租金為45萬元，扣繳憑單按每月41萬元列報。所有8年期間的租金扣繳憑單均以房屋租賃列報。」等語，此份同意書未經兩造於94年簽立之租賃同意書中作廢，可見兩造101年3月11日至102年12月31日之租金係每月45萬元云云，惟查，原告張萬益係在兩造簽立94年10月31日租賃同意書前出具上開被證二之同意書，倘若原告張萬益自行書立之同意書內容為兩造新合致之租賃事項，自應將此新合致之事項明定於租賃契約內，兩造竟捨此不為，與常理不合，是認被告抗辯兩造已依原告張萬益自行書立之同意書內容調整租金為每月45萬元云云，尤屬疑義。再者，被告亦於94年10月5日自行書立同意書2份致原告張萬益，觀被告出具之同意書內容亦與兩造94年10月31日簽立之租賃同意書內容有部分出入，自不當然將被告自行書立之同意書內容逕認為兩造新合致之事項，既然兩造已另簽立94年10月31日租賃同意書，彼此之權利義務依簽立之契約認定，當無須特別明文約定作廢，同理可知，原告張萬益雖於94年10月30日自行書立同意將租金提高為45萬元一情，惟兩造既未將此提高租金之內容納入事後簽立之租賃同意書內，尚難遽此認定為兩造新合致之事項，亦無須特別明文約定作廢，故而，被告以前詞置辯，當非可採。
㈣、末參兩造間約定原告每月應給付被告之租金係扣除應先扣繳之10％租金所得稅後之金額，及原告自96年1月至102年12月31日止，給付扣繳後之金額355,000元（即390,000元扣除租賃所得稅應扣繳金額35,000元）予被告等情，有原告101年、102年支付租金開立之支票影本23紙在卷可稽（見本院卷一第56頁至第58頁、第95頁至第98頁），且為兩造所不爭執，堪以認定。是以，原告自96年1月至102年12月31日止，均每月給付租金355,000元予被告，且被告於102年10月23日發函通知原告不續約時，被告亦從未提及原告租金短付之問題，可見原告自101年3月11日至102年12月31日期間，以每月39萬元為計算按期繳納租金予被告，歷經102年整年，被告均未異議短付而收受，此有上開存證信函在卷可稽（見本院卷一第36頁至第37頁），益徵兩造關於本件租金仍應沿用93年1月6日簽訂之系爭土地租賃契約書之約定，即以每月39萬元計算為據。至被告王專同辯稱：本件租金係被告王專同父親即訴外人王和德在收受，王和德於97年發生車禍後，始由被告王專同收受，才會沒注意到原告租金短少給付之情形云云，然查，原告張萬益94年10月30日書立之同意書係交致被告王專同，可見被告王專同對於同意書內容應非全然無知，且被告王專同於97年間即接手本件租賃事務及收取租金，為被告王專同所自承在卷（見本院卷二第9頁反面），是認被告王專同前開辯稱其不知同意書內容及無法察看租金因而延誤租金追討云云，要難採信。
二、原告主張原告於「93年3月10日至94年12月31日興建期間」免付租金，此期間所繳租金可抵扣「101年3月10日至102年12月31日之租金」，有無理由？原告主張101年3月10日至102年12月31日之租金共858萬元（每月租金39萬元，以22個月計）為溢繳，有無理由？
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張蓋因興建鋼筋建材建物較鐵皮屋建物之費用、時間成本均較高，且施工期間無法轉租收益，於是被告王廖足於93年間曾向原告張萬益口頭承諾建物興建期間不用支付租金，先前已開立之租金支票，待將來續約時再扣抵，或者免繳之後相對應租期之租金，故原告於93年3月10日至94年12月31日止所預繳付之租金858萬元（39萬元*22=858萬元）為溢繳，可用以抵扣原告於101年3月10日至102年12月31日之租金云云，為被告所否認，並以前詞置辯，故依據舉證責任之分配，原告自應就兩造有約定建物興建期間不用支付租金，及原告於93年3月10日至94年12月31日止所預繳之租金支票，可待將來續約時再扣抵，或者免繳之後相對應租期之租金等有利於原告之主張，負舉證責任。
㈡、查遍觀卷附之93年1月6日簽立之系爭土地租賃契約書、94年10月31日簽立之建築物租賃同意書、原告於94年10月30日書立之同意書、被告二人於94年10月5日書立之同意書、被告王專同於96年6月3日書立之同意書及原告十八甲公司與訴外人燦坤公司於96年6月15日簽立之建物租賃合約，均未有「建物興建期間原告不用支付租金」，及「原告於93年3月10日至94年12月31日止所預繳之租金支票，可待將來續約時再扣抵，或者免繳之後相對應租期之租金」等約定記載。再細繹原告張萬益與被告王廖足間於93年1月6日簽立之土地租賃契約書第2條僅規定：「租賃期限經甲乙雙方洽定為捌年0月，自民國93年3月10日起至民國101年3月10日止（甲方同意乙方二個月建物申請及整地免付租金，在申請及整地期間該地上物(原甲方所有)由甲方負責取回）。註:雙方同意免付租金日期自93年1月10日起至93年3月9日止。」等語，可見原告與被告王廖足於93年簽約當時，已預見建物尚未興建完成前無法轉租收益並加以考量，故而此期間之租金成本則由契約當事人協調如何分擔，始有上開第2條之約定，故經當事人協調後，系爭建物申請及整地之租金由土地出租人即被告王廖足自行吸收，原告免繳租金。再參系爭建物興建期間自93年3月起至94年10月底，為兩造所不爭執之事實（見本院卷二第8頁、第9頁），是系爭建物興建期間長達20個月，兩造就期間較短之建物申請及整地2個月期間，均明文約定原告免支付租金，倘若原告主張為真，舉輕明重，豈會期間較長之興建期間卻未明定，亦未於事後訴諸於契約文字，當與常情不符。
㈡、又原告主張原先是說好興建鐵皮屋，後因公有市場興建，被告王廖足提議改興建鋼筋建材之建物，並承諾建物興建期間不用支付租金，先前已開立之租金支票，待將來續約時再扣抵，或者免繳之後相對應租期之租金，原告始同意其提議云云，苟若如此，興建期間無庸支付租金不僅係原告同意改興建鋼筋建材建物之主要誘因條件，更攸關兩造權利義務，如此重要之約定，何以原告未要求雙方於契約中加註，甚至兩造於系爭建物興建完畢後之94年10月間，再次簽立原證三租賃同意書時，亦未將此重要約定行諸於該份契約文字內，在在顯示原告前開主張與常理及一般交易法則相違背，尚難採信。
㈢、至證人即土地租賃契約書（原證一）仲介人黃泰山到庭雖證述：王廖足表示租賃八年時間如果到了會繼續續約，張萬益說「那這樣的話我蓋房子的時候不應該付土地的租金」，王廖足說「沒有關係，時間到的時候再來談要如何抵」；我們那邊的習慣都是這樣，要蓋鐵皮屋的時候會給兩個月的時間整地，至於如果是蓋大樓，我就不知道情形是如何；王廖足有同意蓋房子的時後不用租金，張萬益問「我什麼時候跟你拿回付的支票？」，王廖足表示「等租期期滿續約時，租金到時再讓你扣。」，詳細情形我沒有聽到，我不知道他們有無談到如何扣，但我有聽到王廖足說續約時再來扣；我們那邊的習俗都是口頭說好就好，簽約時就有講續約的事情，只是沒有寫下來；而且我們那邊的人都知道王廖足是講話算話的阿桑，所以沒簽立正式契約等語（見本院卷二第19頁至第20頁反面）。惟查，證人黃泰山上開證述：那邊之習慣是口頭說好就說好不用白紙黑字寫下來云云，不僅與常情不合，亦與兩造歷年多次簽立契約、書立同意書之行為大相逕庭，自難採信。且證人黃泰山對於其曾聽聞「原告說那這樣的話我蓋房子的時候不應該付土地的租金，王廖足說沒有關係，時間到的時候再來談要如何抵」等語，原稱係於簽立93年土地租賃契約書時聽聞，後又改稱係於簽約後幾天聽聞（見本院卷二第19頁），前後證述不一致，可見證人黃泰山之證述恐因時間久遠記憶不清而與事實有出入。況且，證人黃泰山亦稱：伊不清楚蓋大樓之習慣是如何，對於張萬益與王廖足約定租金之詳情沒聽到，也不知道他們約定如何抵扣，之後也都沒有再接洽或是協調他們二人間之土地租賃事情，對於他們二人後來還有就系爭建物約定租賃之事情亦不了解等語（見本院卷二第19頁至第20頁反面），顯見證人黃泰山對於原告張萬益與被告王廖足間系爭土地租賃事項及續約、租金等約定並非全盤瞭解，從而證人黃泰山之證詞未全然可信，自難據此採為有利原告之依據。
㈣、而原告就前開主張之部分未再提出其餘證據以供本院審酌，難認原告就此部分已盡舉證證明之，且其所主張又與首開卷附之事證相違，故原告主張系爭建物於93年3月10日至94年12月31日興建期間免付租金，此期間所繳租金可抵扣101年3月10日至102年12月31日之租金，尚乏所據，自難採信。
三、原告主張被告應返還「代繳營業事業所得稅369,409元」，有無理由？
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張：系爭建物當初係以被告王專同為起造人名義申請建築執照，致原告十八甲公司在申報營利事業所得稅時，無法將興建建物費用4000多萬元列為成本予以扣除，故兩造先前口頭約定由被告負擔原告十八甲公司之營利事業所得稅，被告應給付原告十八甲公司於100年度繳納之營利事業所得稅369,409元云云，為被告所否認，並以前詞置辯。故而，原告就兩造有約定被告負擔原告十八甲公司之營利事業所得稅及被告無法律上之原因而受利益，致原告受有損害等情，應先負舉證責任。遍觀卷附之93年1月6日簽立之系爭土地租賃契約書、94年10月31日簽立之建築物租賃同意書、原告於94年10月30日書立之同意書、被告二人於94年10月5日書立之同意書、被告王專同於96年6月3日書立之同意書及原告十八甲公司與訴外人燦坤公司於96年6月15日簽立之建物租賃合約，均未就原告十八甲公司之營利事業所得稅由何人分擔為約定。次按凡在中華民國境內經營之營利事業，應依規定課徵營利事業所得稅；本法稱營利事業，係指公營、私營或公私合營，以營利為目的，具備營業牌號或場所之獨資、合夥、公司及其他組織方式之工、商、農、林、漁、牧、礦冶等營利事業。所得稅法第3條第1項、第11條第2項分別定有明文。故而，營利事業為營利事業所得稅之課稅主體。查原告十八甲公司為私營之營利事業，當為營利事業所得稅之課稅主體。此外，原告復未提出其他事證證明被告有同意負擔營利事業所得稅一情，則依前開說明，原告十八甲公司繳納100年度繳納之營利事業所得稅369,409元係基於其法律責任，難認原告有受有損害，亦難認被告有無法律上之原因而受利益，原告依不當得利法律關係請求被告返還100年度繳納之營利事業所得稅369,409元，應為無理由。
四、原告主張被告應返還「二代健保補充費84,000元」，有無理由？
㈠、按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之認諾者，應本於其認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。又被告既於言詞辯論時為訴訟標的之認諾，法院即應不調查原告所主張為訴訟標的之法律關係是否果屬存在，而以認諾為被告敗訴之判決基礎（最高法院45年台上字第31號判例意旨參照）。查原告主張：自102年1月1日開徵二代健保補充費後，兩造曾口頭約定由被告負擔原告十八甲公司所應繳納之二代健保補充費，是原告十八甲公司已繳納之二代健保補充費84,000元應由被告負擔，故依民法第179條規定請求被告返還二代健保補充費84,000元等語，雖為被告否認兩造有此口頭約定，惟被告對於原告十八甲公司已繳納二代健保補充費84,000元之事實不爭執，並有全民健康保險扣繳義務人各類所得補充保險費繳款書影本1份在卷可稽（見本院卷一第74頁至第79頁），是原告十八甲公司確實繳納二代健保補充費84,000元明確。此外，被告亦於103年10月15日言詞辯論庭期當庭自承：由出租人支付此筆費用沒有意見，且願意直接支付原告84,000元等語，此有本院言詞辦論筆錄在卷可證（見本院卷二第10頁），堪認被告已就原告此部分主張之請求為認諾，依上揭規定，自應本於其認諾為被告敗訴之判決。從而，原告十八甲公司依民法第179條、第176條第1項規定，請求被告給付二代健保補充費84,000元，洵屬有據，應予准許。
㈡、至被告抗辯：原告於101年3月11日至102年12月31日期間每月應繳納租金409,000元，然原告僅每月支付355,000元，每月短付54,000元，故此期間有短付租金121萬元（54,000*22=1,210,000元）；另原告94年1月10日開立之租金支票大寫部分僅30萬元，尚有短付租金9萬元，總計原告短付租金130萬元，應與原告本案請求抵銷云云，此為原告否認，並辯稱：兩造101年3月11日至102年12月31日之租金仍為每月39萬元，非45萬元，且94年1月10日開立之支票已經換票，並無短付之情形等語。經查，兩造關於101年3月11日至102年12月31日期間之租金應以每月39萬元計算為據，且原告得先扣除應扣繳之10％租金所得稅後之金額再為給付被告租金，已於前開認定明確，是原告於101年3月11日至102年12月31日期間每月支付355,000元（即390,000元扣除10％租金所得稅金額35,000元）予被告，並無租金短付之情形。再者，原告主張94年1月10日開立、票號BS0000000號之支票1紙因大寫金額與小寫金額有誤載，故另持票號BS0000000號、金額為39萬元之支票1紙予被告，並將上開票號BS0000000號支票1紙予以作廢，並無短付9萬元租金等情，業據原告提出票號BS0000000號支票影本、該紙支票存根影本、BS0000000支票存根影本各1份在卷可證（見本院卷一第16頁、卷二第41頁、第42頁）。且查兩造間租金給付方式係由原告每年年初即將每年分12個月一次開立12張支票予被告收受，且支票給付日期為每月10日，此有系爭土地租賃契約書第3條明文約定並為兩造所不爭執（見本院卷一第14頁、卷二第9頁），是若原告所開立之支票有問題或金額誤載，被告於收受後即可查知，並可要求原告依約重新開立支票，故而，原告前開主張94年1月10日開立、票號BS0000000號之支票1紙因金額大寫誤載，業經換票後作廢等情，亦與兩造給付、收受租金之習慣相當，並參以票號BS0000000號支票存根上確蓋有「作廢」一情，堪認原告此部分主張並非無據，應可信實。準此，被告抗辯原告短付租金130萬元，應與原告本案請求抵銷云云，並無理由，自難准許。
五、原告主張被告應返還「押租保證金117萬元」，有無理由？
㈠、原告主張：被告既已不願續租，自應返還原告系爭土地租約繳付之押租保證金117萬元等語，被告辯稱：原告請求返還系爭土地租約繳付之押租保證金部分，被告沒有意見，但原告還沒有將系爭土地及建物點交給被告，所以無法將押租保證金返還，除非原告願意將辦公室鑰匙及承租人備份鑰匙交付給被告等語。
㈡、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決可資參照。查兩造關於本件租賃約定事項應將系爭土地租賃契約書及94年簽立之租賃同意書合併適用，業如前述，故再依系爭土地租賃契約書第5條約定：「乙方（即原告張萬益）應於訂約時交付甲方（即被告王廖足）新臺幣117萬元正（三個月租金）作為押租保證金，租賃期滿，雙方如不繼續承租，乙方應交還土地及地上物，甲方無息退還押租保證金。」等語，此可參上開土地租賃契約書存卷可按（見本院卷一第14頁）。查原告於93年間與被告王廖足簽約時，已開立金額990,000、180,000元2紙支票共計117萬元作為本件押租保證金，又本件租賃期間為93年3月10日至102年12月31日等情，為兩造所不爭執，首堪認定，是兩造租賃關係之期間已於102年12月31日屆滿。又原告固主張被告應將系爭土地、建物續租予原告經營租賃業務，惟業經被告拒絕在案並發函通知原告不再續約並要求原告將系爭土地、建物予以返還，此有被告寄送原告之存證信函影本1紙在卷（見本院卷一第36頁至第37頁），是兩造並未就續租達成意思表示合致，故而原告依約即應將系爭土地、建物交還被告，於原告交還系爭土地、建物後，被告應返還押租保證金117萬元予原告。再查，被告抗辯原告迄今尚未將系爭建物辦公室鑰匙及承租人備份鑰匙返還被告一情，未經原告否認（見本院卷二第10頁），堪認屬實。又查被告與訴外人燦坤公司就系爭建物已成立租賃關係，並由訴外人燦坤公司承租使用系爭建物，且自103年1月1日起將每月租金直接匯給被告，為兩造所不爭執（見本院卷二第11頁反面），是被告對系爭建物之使用收益權固未受損，然原告尚持有鑰匙之情形下，仍隨時可持之進出系爭建物，難謂原告已完全履行交還租賃物之義務，是依據前開說明及兩造租賃約定，堪認本件押租保證金之返還條件尚未滿足，因此，被告抗辯原告應先將系爭建物辦公室鑰匙及承租人備份鑰匙返還被告後，被告再予返還押租保證金117萬元等語，應為有理由。準此，原告主張被告應返還押租保證金117萬元，為無理由，應予駁回。
六、綜上，原告未能舉證證明兩造間有約定系爭建物興建期間不用支付租金，及原告於93年3月10日至94年12月31日止所預繳之租金支票，可待將來續約時再扣抵，或者免繳之後相對應租期之租金等事項，自難認定原告得依據民法第179條規定請求被告返還租金858萬元。又原告亦未能舉證證明兩造間有約定原告十八甲公司之營業事業所得稅由被告負擔，自難認定原告得依據民法第179條規定請求被告返還代繳營業事業所得稅369,409元。又原告於返還系爭建物之鑰匙予被告前，尚無法依約請求被告返還押租保證金117萬元。從而，原告依據系爭土地租賃契約書第5條、民法第179條規定，請求被告返還租金858萬元、押租保證金117萬元、代墊營業事業所得稅369,409元，及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
陸、綜上所述，原告十八甲公司依民法第179條、第176條第1項規定，請求被告應給付原告十八甲公司84,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年12月27日（見本院卷一第48頁、第49頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
柒、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
捌、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法均無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
玖、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條、第390條、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
民事第二庭 法 官 羅惠雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
書記官 王嘉蓉