臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第245號原 告 黃兆誠訴訟代理人 施嘉鎮律師複 代 理人 孫浩偉律師被 告 廖美麗訴訟代理人 石宜琳律師複 代 理人 郭運廣律師上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國103年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰柒拾伍萬柒仟捌佰貳拾陸元，及其中新臺幣壹佰壹拾玖萬肆仟元自民國一百零二年八月二十日起、其中新臺幣捌拾萬元自民國一百零二年八月二十九日起、其中新臺幣肆佰柒拾萬元自民國一百零二年九月六日起、其餘新臺幣陸萬叁仟捌佰貳拾陸元自民國一百零三年四月九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘先位之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣陸佰柒拾伍萬柒仟捌佰貳拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告先位之訴其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告之弟黃兆彬欲購買位於新北市○○區○○街○○巷○○弄
○○號5 樓房屋（下稱15號房屋）作為結婚新居，而原告因與其弟感情好，加上就近照顧父親之考量，故原告於102 年8月20日以新台幣（下同）675 萬元，向被告購買位於上開房屋隔壁之新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號5 樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），此為原告為首次購屋。嗣原告於同年11月底欲裝修系爭房屋，而將天花板的木板裝潢拆除後，發現系爭房屋走廊之天花板多處用混凝土及包鐵補過之痕跡，廁所上方之天花板鋼筋外露、混凝土塊嚴重剝落，另後陽台之天花板鋼筋外露、斷裂，房間天花板大面積鋼筋裸露，甚至嚴重斷裂等情形，系爭房屋已達重大瑕疵之程度，實不堪居住。原告因懷疑系爭房屋為海砂屋，故於同年12月10日委託立鋼國際工程股份有公司之中和實驗室（下稱立鋼公司中和實驗室）檢測系爭房屋之氯離子含量，經檢測結果系爭房屋之氯離子含量分別為：進大門入口處右側縱向樑為0.2602kg /m3；進大門左側第一間房間進門右側縱向樑為1.87kg/m3 ；進大門左側第三間房屋頂板混凝土塊為1.9583 kg/m3。原告於103 年2 月20日再申請臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定系爭房屋之氯離子含量，經鑑定結果認系爭房屋之氯離子含量平均值為0.710 ㎏/m3 ，約為標準值的2.37倍，按經濟部中央標準局公布之中華民國國家標準（CNS ），新拌鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量（國家標準值必須小於等於0.3 ㎏/m3 ），系爭房屋之氯離子含量已遠超過CNS 之標準值，故系爭房屋為海砂屋。而原告前於知悉立鋼公司中和實驗室之檢測結果後，即於102 年12月19日以存證信函向被告為解除系爭契約之意思表示，並要求與被告協商後續處理方式，惟被告卻藉故推拖、無與原告協商之誠意；原告復於103 年1月14日以存證信函告知被告儘速出面處理解除系爭契約及損害賠償乙事，未獲置理。
㈡先位之訴部分：
⒈系爭房屋經立鋼公司中和實驗室檢測、土木技師公會鑑定
結果，均顯示系爭房屋之氯離子含量超過國家標準，是系爭房屋確為海砂屋。系爭房屋於交付前即以木板裝潢將天花板釘死，可見被告應知悉系爭房屋有上開重大瑕疵，卻故意隱瞞，故原告得依兩造所簽訂系爭買賣契約第7 條第
3 項約定解除系爭買賣契約。又系爭房屋有多處鋼筋裸露、斷裂，混凝土嚴重剝落之情形，致有危及居住人之生命財產安全之疑慮，而有滅失或減少系爭房屋通常之效用，且系爭房屋係海砂屋屬重大瑕疵，依民法第354 條規定，不論該重大瑕疵之發生是否可歸責被告，被告均須負物之瑕疵擔保責任，故原告亦得民法第359 條規定解除系爭買賣契約。
⒉系爭買賣契約就解除契約後兩造回復原狀之義務，並無明
文之規定，故應適用民法第259 條規定。原告業以存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，且原告係於10
2 年8 月20日、8 月29日、9 月6 日分別給付買賣價金12
5 萬元、80萬元、470 萬元，共計675 萬元予被告，是原告得於解除系爭買賣契約後向被告請求返還系爭房屋之買賣價金675 萬元及自被告受領各期買賣價金日起至清償日止之法定利息。
⒊另依系爭買賣契約第10條第3 項及民法第260 條規定，被
告有毀約不賣或違約情事發生者，原告得解除契約，並可請求損害賠償性質之違約金及解除契約所生之費用、稅捐金額，而被告有違約之情事業如前述，故原告除得按契約規定解除系爭契約外，亦得依系爭買賣契約第10條第3 項及民法第227 條第1 項規定請求被告給付損害賠償約定性質之違約金及解除契約所生之費用、稅捐。原告因訂立、履行系爭買賣契約支出下列費用而受有損害：
⑴系爭房屋過戶之代書費用3 萬0,567 元：包含代辦費1
萬5,000 元、房屋稅3 萬6,000 、地價稅7,133 元、見證費3,000 元，共計6 萬1,133 元，上開費用為系爭房屋與隔壁房屋即原告弟弟所購買房屋兩間房屋之共同花費，故將6 萬1,133 除以2 作為系爭房屋之代書費用。
⑵抵押權設定費用4000元、土地移轉及建物移轉登記1 萬
2,000 元、印花稅2,395 元、地政費用6,950 元、閱覽及列印謄本費用220 元、契稅1萬1,694元。
⑶拆除木板費用6 萬元、拆除鐵窗費用4,500 元。
⑷銀行貸款利息費用3 萬6,048 元、首購利息損失39萬3,
391 元。⑸立鋼公司中和實驗室之檢測費用4,200 元、土木技師公會之鑑定費用4 萬元。
⑹基上，原告共受有60萬5,965 元之損害（計算式：30,5
67元＋4,000 元＋12,000元＋2,395 元＋6,950 元＋22
0 元＋11,694元＋60,000元＋4,500 元＋36,048元＋393,391 元＋4,200 元＋40,000元＝605,965 元）。
⒋綜上，原告得依系爭買賣契約第7 條第3 項及民法第359
條第1 項前規定解除系爭契約，並得依系爭買賣契約第10條第3 項及民法第227 條第1 項規定請求損害賠償，請求如先位之訴訴之聲明第1 項所示。
㈢備位之訴部分：
倘鈞院認為本件未達解除契約之程度或原告依系爭契約及民法第359 條前段規定解除契約顯失公平，原告亦得依民法第
359 條但書、第179 條規定，請求被告給付因系爭房屋屬海砂屋所減損之價值，且原告受有60萬5,965 元之損害，故原告得依民法第359 條但書、第179 條、第227 條第1 項及系爭買賣契約第10條第3 項規定，爰請求如備位之訴訴之聲明第1 項所示。
㈣聲明求為：
⒈先位聲明：
⑴被告應給付原告735 萬5,965 元，其中125 萬元，係自
102 年8 月20日起至清償日止按年息百分之五計算利息，其中80萬元自102 年8 月29日起至清償日止按年息百分之五計算利息，其餘470 萬元係自102 年9 月6 日起至清償日止按年息百分之五計算利息；其餘60萬5,965元，自繕本送達被告等人翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應給付原告337 萬5,000 元，及自繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈤對被告答辯之陳述：
⒈訴外人即15號房屋之出賣人劉淑卿於偵查案件中陳稱系爭
房屋及15號房屋木板裝潢均為被告所一手操辦，而系爭房屋及15號房屋均有樑柱用包鐵補過、牆壁、天花板多處以水泥填補鋼筋外露之情形，依一般經驗法則及常理推斷，此部分之填補均須材料費之支出，裝潢工程師當會告知訂做人材料支出之用途為何，始能向訂做人收取費用，且系爭房屋及15號房屋鋼筋外露、混凝土剝落之情形定早於施作木板裝潢前業已發生，否則豈會有梁柱、牆壁、天花板先經人為補強過，再施作木板裝潢之痕跡，被告理應知悉系爭房屋有嚴重瑕疵之情形，方會委請他人施工修補。是被告蓄意隱瞞系爭房屋有該等重大瑕疵且屬海砂屋之行為，亦可知原告係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約，而此部分現亦由台灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢署）偵查中。準此，原告自得依民法92條之規定，撤銷購買系爭房屋之意思表示，並依同法第179 條請求被告返還原告所給付買賣價金675 萬元或依系爭契約第7 條第3 項解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金675 萬元。
⒉依通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環
境為其主要功能，是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。而混凝土氯離子含量超過標準值，長期會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，以致威脅建物之居住安全，依通常交易觀念，顯未具備一般建物應有之價值、效用及品質。本件系爭房屋經土木技師公會及立鋼公司中和實驗室檢測鑑定多處氯離子含量嚴重超過國家
CNS 所定標準值，混凝土塊剝落後外露之鋼筋鏽蝕情形相當嚴重，應可認其混凝土氯離子含量過高已足對建物之建築結構、安全性等造成嚴重影響。又氯離子含量過高之瑕疵情形，目前尚無可行且經濟之工法可為修復，故系爭房屋之瑕疵無法以修復加以除去，則原告解除系爭買賣契約，對被告並未顯失公平。
⒊依系爭買賣契約第7 條第3 項後段之約定，並未要求買方
負回復原狀之義務，則原告於解除系爭買賣契約後，對被告不負回復原狀之義務，從而被告依民法第261 條準用同法第264 條規定主張同時履行抗辯云云，要無足取。退步言之，縱認原告應對被告負回復原狀之義務，惟被告所提出之估價單不僅金額誇大不實，且估價單上並未蓋有裝修工程公司之印章，該估價單之真實性及合理性，即有可疑。又縱認該估價單堪予憑信，惟系爭房屋之裝潢施作歷時已有30年之久，被告所提出估價單上所載該等裝潢應屬房屋附屬設備之「其他設備」，依行政院發布之「固定資產耐用年數表」，其耐用年數為10年。而該等裝潢迄至被告請求償還時為止，早已超過耐用年限，僅餘殘值，故被告主張於裝修估價單金額之範圍內為抵銷，自無理由。
⒋依系爭買賣契約第13條雖約定現況交屋，惟該約定並未明
文免除或限制被告就系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵擔保責任。又兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋業經裝潢材料包覆，外觀上未能見到天花板、牆壁之實際情形，且系爭房屋為30餘年之中古屋，必然會有因長期使用耗損及折舊等情事，故探求該條約定之真意，應係指就系爭房屋在正常使用情況下所產生之耗損、折舊，被告依據現況交屋而不負擔修復之責任。然系爭房屋混凝土氯離子含量非經檢測無從知悉，且因系爭房屋混凝土氯離子含量所造成之混凝土剝落、鋼筋外露等瑕疵又包覆於裝潢材料內，自非屬該約定免除被告負給付無瑕疵標的物之義務。
⒌被告前已自陳居住系爭房屋30年，且最後一次裝潢系爭房
屋係賣屋前12年，被告居住至102 年1 月底始搬遷，故被告對系爭房屋存有混凝土剝落、鋼筋外露之情事，應知悉或可得而知。原告委請工人裝潢系爭房屋時，因天花板突然整塊砸落，原告始驚覺系爭房屋具有上開瑕疵情形相當嚴重，絕非僅係年久失修。
二、被告則以：㈠緣於102 年間被告為出賣系爭房屋，透過門牌號碼為新北市
○○區○○街○○巷○○弄○○號5 樓房屋住戶即被告鄰居之介紹與原告電話聯繫，先後商議買賣價金3 次，兩造於同年8 月20日簽訂系爭買賣契約書，約定以總價675 萬元出售系爭房屋，並於系爭買賣契約第13條約定現況交屋。詎原告於系爭房屋交屋後進行整修時，向被告主張系爭房屋屬海砂屋。惟系爭房屋於71年1 月9 日經所有權人王洪碧霞辦理建物所有權第一次登記，嗣於同年6 月26日王洪碧霞將系爭房屋贈與被告並辦理所有權移轉登記，而被告於74年5 月8 日遷入系爭房屋居住迄至102 年間與原告簽訂系爭買賣契約前，被告居住使用系爭房屋已逾30年，系爭房屋皆未出現任何天花板塌陷、牆壁剝落、鋼筋外露等海砂屋徵兆及現象。又被告經原告告知系爭房屋為海砂屋後，被告便向同址13號5 樓之鄰居詢問，經鄰居回覆其房屋曾檢測結果非屬海砂屋，可證同時建造且位於隔壁之系爭房屋亦非屬海砂屋。
㈡退步言之，縱認系爭房屋屬海砂屋，依系爭買賣契約第7 條
第3 項約定，係指被告知悉系爭房屋曾有非自然身故或買賣標的物為輻射屋、海砂屋等情事，而故意不告知原告，嗣經原告發現被告所言不實，被告願無條件解除契約回復原狀。
原告主張系爭房屋於交付前，即已木板裝潢將天花板釘死，可證被告知悉系爭房屋有重大瑕疵而故意隱瞞云云，惟系爭房屋係被告於賣屋前12年委請他人施作，衡諸常情，被告於裝潢過程中應不在現場，對於有以木板將天花板裝潢，事後變化情形，自無所悉，且系爭房屋混凝土之氯離子含量是否過高，須加以檢測始能確定。原告既未舉證證明被告曾對系爭房屋作氯離子含量之檢測，徒憑上情主張被告知悉系爭房屋為海砂屋，尚難憑取。況被告於出賣系爭房屋前，該房屋未有牆壁剝落等海砂屋徵兆及現象，且經詢問曾作過海砂屋檢測之鄰居，足證被告未知悉系爭房屋為海砂屋，故原告自不得依系爭買賣契約第7 條第3 項規定解除契約並請求回復原狀。
㈢原告另主張系爭房屋之氯離子含量超過CNS 之標準屬海砂屋
而有重大瑕疵，故得依民法第359 條規定解除契約云云，惟依新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第7 點可知，鑑定報告內容應包含混凝土檢測：⒈氯離子含量、抗壓強度、中性化深度；⒉損害現象；⒊其他必要之項目。由此可知，除檢測氯離子含量外，尚須辦理含抗壓強度檢測及中性化深度檢測等項目，並經耐震能力評估後始能判斷建築物是否補強或拆除，氯離子含量高低部代表建築物受損之程度。而系爭房屋尚未辦理抗壓強度、中性化深度等檢測項目，故不得逕指系爭房屋氯離子含量超過國家標準為重大瑕疵，進而解除系爭買賣契約，此對被告即有顯失公平。
㈣又退步言之，縱認原告得解除系爭買賣契約，則解除契約後
，雙方應依系爭買賣契約第7 條第3 項後段及民法第259 條規定，互負回復原狀之義務，而被告依民法第261 條準用第
264 條規定主張同時履行抗辯，即原告未將系爭房屋內部回復至訂約當時之狀態前，被告拒絕返還買賣價金。倘原告拒絕回復原狀或兩造同意由被告自行就系爭房屋回復原狀，而兩造曾於103 年7 月18日下午14時許至系爭房屋檢視現今房屋室內設備、狀況，而除部份鐵架、窗戶、空調尚在現場外，原有裝潢均已遭原告僱請工人全數拆除，經被告確認並委請專業人員就系爭房屋回復原狀進行初步估價，系爭房屋回復至可居住之狀態至少需花費共計56萬元，則被告依民法第
334 條第1 項規定，於上開56萬元之範圍內主張抵銷，應由被告應返還之買賣價金中扣除。
㈤系爭買賣契約第10條第3 項約定係指被告有毀約不賣或違約
情事發生時，原告方得解除契約並請求懲罰性違約金，惟被告於簽訂系爭買賣契約時，無從知悉系爭房屋係海砂屋，而無蓄意隱瞞之情事，故被告並無可歸責之事由，自無違反系爭買賣契約之約定，原告自不得依系爭買賣契約之約定請求懲罰性違約金。再退步言之，縱認系爭房屋屬海砂屋而有瑕疵，原告得主張解除系爭買賣契約，惟系爭房屋屬海砂屋之瑕疵係於系爭買賣契約成立前業已存在，該瑕疵非於契約成立後始發生，而被告亦不具有可歸責之事由，已如前述，則本件債之成立當時狀態即存有海砂屋之狀態，被告係依債之成立當時之狀態為給付，並依系爭買賣契約第13條規定為現況交屋，故被告並無不完全給付，原告自不得依民法第227條規定請求損害賠償。又縱認原告得依民法第227 條規定請求損害賠償，惟被告無可歸責事由，且原告所請求之上開項目⑴、⑵及項目⑷中之銀行貸款利息部分，依系爭契約應由原告負擔；項目⑷中之首購利息損失係屬原告運用資金之方式，與損害之發生及有責任原因之事實間，並無相當因果關係；另項目⑸之部分，係原告於起訴前為舉證所支出之費用，難認與系爭房屋瑕疵所受損害有相當因果關係，故亦應由原告負擔。
㈥原告另告訴被告涉嫌詐欺案件，現由新北地檢署偵查中，而
偵辦該案之檢察官已傳訊被告12年前委作裝潢之師傅作證，該裝潢師傅證稱系爭房屋12年前裝潢時，依其所見及專業判斷，並無原告所述天花板、牆壁剝落等明顯海砂屋跡象，故系爭房屋現有牆壁剝落等現象，應僅為年久失修而已。且被告曾於系爭房屋頂樓加蓋水池、水塔，而原告委請土木技師公會技師鑑定所採樣地點為水池、水塔之正下方，是否因水池、水塔之地面長期涵水影響採樣地點之泥質，不無可議，況原告所提出之兩份鑑定報告之鑑定結果，就系爭房屋之混凝土氯離子含量差異甚鉅，則系爭房屋是否屬海砂屋、原告是否因此得解除契約，均非無疑等語，資為抗辯。答辯聲明；駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋於71年1 月9 日經所有權人王洪碧霞辦理建物所有
權第一次登記，嗣於同年6 月26日王洪碧霞將系爭房屋贈與被告並辦理所有權移轉登記，而被告於74年5 月8 日遷入系爭房屋居住，被告居住使用系爭房屋已逾30年。
㈡兩造於102 年8 月20日以買賣總價675 萬元，簽訂系爭買賣
契約，原告分別於102 年8 月20日、8 月29日、9 月6 日給付第一、二、三期買賣價金125 萬元、80萬元、470 萬元予被告。
㈢原告前於102 年12月10日委託立鋼公司中和實驗室檢測系爭
房屋之氯離子含量；復於103 年2 月20日再申請土木技師公會鑑定系爭房屋之氯離子含量。
㈣原告於102 年12月19日以新莊後港路郵局第673 號存證信函
，向被告為解除系爭契約之意思表示；原告復於103 年1 月14日以新莊後港路郵局第17號存證信函告知被告盡速出面處理解除系爭契約乙事。
㈤系爭買賣契約第7 條第3 項約定：「買賣標的在乙方（即被
告）持有產權期間，主建物及附屬建物內確無自然身故之情事發生。乙方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故及買賣標的物為輻射屋或海砂屋之情事。嗣後甲方（即原告）發現所言不實，乙方同意無條件解除契約回復原狀。」；系爭買賣契約第10條第3 項約定：「乙方如有遲延給付或遲延交屋，應賠償甲方每日按買賣總價千分之一懲罰性違約金。如乙方毀約不賣或違約情事發生時，甲方得解除本契約，乙方應於收到甲方解約通知後同時將所收款項如數交還甲方訂於五日內加倍賠償所收價款予甲方抵作違約金。甲方應於收到乙方給付之違約金後會同乙方申請撤（回）銷已進行之產權移轉，因撤（回）銷所生之一切費用、稅捐均由乙方負擔。」；系爭買賣契約第13條約定：「其他特約事項：現況交屋。」（見本院卷第12-16頁）。
四、兩造爭執事項要點：㈠原告先位之訴聲明主張依系爭買賣契約第7 條第3 項或民法
第359 條規定解除系爭買賣契約，有無理由？㈡被告抗辯縱原告得解除系爭買賣契約，其得行使同時履行抗
辯權，有無理由？又被告抗辯倘原告拒絕將系爭房屋回復原狀，被告得就系爭房屋回復原狀所需之費用依民法第334 條規定主張抵銷，有無理由？倘被告主張抵銷有理由，被告得主張抵銷之金額為若干？㈢原告先位之訴聲明主張依系爭買賣契約第10條第3 項約定及
民法第227 條第1 項規定請求被告負損害賠償責任，有無理由？倘有理由，原告得請求之金額應為若干？
五、本院之判斷：㈠原告先位之訴聲明主張依系爭買賣契約第7 條第3 項或民法
第359 條規定解除系爭買賣契約，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，為民法第354 條第1、2 項定有明文。是所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」其意即在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值。倘房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，而應認為物之瑕疵。
⒉原告主張系爭房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準規定
，屬俗稱之海砂屋，且已造成系爭房屋多處鋼筋外露、斷裂及混凝土嚴重剝落等語，為被告否認，並以上開情詞置辯。查，原告上開主張，業據其提出系爭房屋現況照片6幀、立鋼公司中和實驗室之硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量測試報告、台灣省土木技師公會之系爭房屋氯離子含量檢測鑑定報告書等件影本在卷可證（見本院卷第19-33 頁、第117-119 ）。其中原告委託立鋼公司中和實驗室就系爭房屋之混凝土氯離子含量進行試驗，經該公司試驗報告結果，顯示系爭房屋進大門入口處右側縱向樑、進大門左側第一間房間進門右側縱向樑、進大門左側第三間房間頂版混凝土塊之氯離子含量分別為0.2602kg/m3、1.87kg/m3 、1.9583kg/m3 ；另原告復於103 年1 月13日向土木技師公會申請就系爭房屋之氯離子含量檢測，經土木技師公會鑑定技師於同年月21日前往系稱房屋會勘，再於同年月27日鑑定技師再會同厚昇工程顧問有限公司材料實驗室（下稱厚昇公司）取樣人員至系爭房屋進行取樣作業，共選定3 處位置，分別於頂版結構2 處及梁結構1處，並與相鄰15號5 樓之共同柱之數據共同分析研判，其鑑定方式則係依中國國家標準CNS3090A2042號新拌鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量（國家標準值必須≦0.3kg/m3），予以判定是否超過規定之標準。而氯離子含量之測試數據，則依據厚昇公司派員至現場取樣及試驗所得結果據以研判，其測試方式係依據中國國家標準CNS14703號試驗法施行。經土木技師公會鑑定結果顯示，上開4 個試驗點位均超過國家標準值之規定，其中最大值為0.763kg/m3，位於房間頂版處之孔位，該房間頂版混凝土表面有相當大面積之剝落現象；最小值為0.665kg/m3，位於客廳頂版處，整體四處取樣點之平均值為0.71kg/m3 ，約為標準值之2.37倍，故認定系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量已超過中國國家標準值，具備海砂屋之條件，足認系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高而不符現行國家標準值之情形存在，且該情形已足以影響系爭房屋之結構及居家安全，衡諸通常交易觀念，縱使買賣之標的為中古屋，惟房屋之結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備其效用及品質，倘該效用及品質之缺乏已足以影響房屋之結構及安全，即應認該房屋係屬有重大瑕疵。是原告主張系爭房屋具有重大瑕疵，洵屬有據。
⒊被告雖辯稱居住於同址13號5 樓之鄰居稱其房屋曾經檢測
結果非屬海砂屋，可證同時建造並位於隔壁之系爭房屋亦非屬海砂屋。惟被告所稱居住於同棟公寓之隔壁鄰居是否願意承認自己之房屋為海砂屋，已非無疑，況被告就此並未提出證明以實其說，自難憑採。另被告所辯原告自行申請土木技師公會鑑定系爭房屋之氯離子含量而作成鑑定報告，並非由法院所選定之鑑定人作成；且土木技師公會鑑定技師採樣之地點不無可議；記原告所提出兩份鑑定報告，就系爭房屋之混凝土氯離子含量鑑定結果差異甚鉅，是原告所提鑑定報告之公信力，實屬可議，不得作為認定系爭房屋是否為海砂屋之依據云云。然上開2 鑑定單位所採取之檢測方式均為國家標準CNS14703號試驗法，且均得出系爭房屋有混凝土氯離子超過國家標準之結果，立鋼公司中和實驗室及土木技師公會，均與原告非親非故，實無必要為偏坦原告製作虛偽之試驗報告而自損信譽之理；況臺灣省土木技師公會乃屬公正且具專業能力、公信力之單位，並係由該公會指派具專業知識之鑑定技師從事鑑定，非由當事人單方面得予指定，又為鑑定之該公會2 位鑑定技師，亦與原告無任何關係，自無偏袒而故作虛偽鑑定之情形，被告上開所辯，並非可採。至於立鋼公司中和實驗室及土木技師公會所為檢測數值結果有些許差異，乃係因上開2 鑑定單位所採樣之檢測位置並非同一，自無得出相同結果之可能，惟2 份鑑定報告結果均得出系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量已超過中國國家標準值之結果，難謂該
2 鑑定不具公信力而不可採，是被告此節所辯之詞，亦無足取。
⒋按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。原告主張被告於系爭房屋交屋前即知悉系爭房屋有重大瑕疵而故意隱瞞，是原告得依系爭買賣契約第7 條第3 項約定解除系爭買賣契約等語，為被告否認，辯以上詞。然查，系爭買賣契約第7 條第3 項約定：「買賣標的在乙方（即被告）持有產權期間，主建物及附屬建物內確無自然身故之情事發生。乙方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故及買賣標的物為輻射屋或海砂屋之情事。嗣後甲方（即原告）發現所言不實，乙方同意無條件解除契約回復原狀。」，為兩造所不爭執。被告自承居住系爭房屋逾30年，最後一次裝修係於出售系爭房屋予原告之前12年（即約於民國90年間），而依原告所陳報經拆除外覆之天花板後之現場彩色照片6 張所示（見本院卷第117-119 頁），系爭17號房屋與15號房屋中間之走廊天花板，除有大面積以混凝土修補之痕跡外，尚有直式架立整支之鋼筋，顯為用以支撐建物結構，以補強建築物支撐之強度，暨有於兩屋中間之走廊天花板之橫樑上包覆鋼鐵之情形（見本院卷第117 、118 頁照片），顯亦係用以支撐建物結構，以補強建築物結構之強度。參諸原告主張訴外人即15號房屋之出賣人劉淑卿於偵查案件中陳稱系爭房屋及15號房屋木板裝潢均為被告所一手操辦等情，為被告不爭執，則依上開系爭房屋與隔鄰15號房屋均有樑柱用包鐵補過、牆壁、天花板多處以水泥填補鋼筋外露之情形，依一般經驗法則，此部分之補強與填補之材料費支出，負責施作之承攬人當會告知定作人即被告為何須以此方式施工補強、該等材料費支出之用途為何等等，經定作人即被告同意後，始得實際施工，方得向被告收取承攬報酬；且該等施工費用既係由被告與隔鄰15號房屋屋主劉淑卿所共同支出，被告自係理當瞭解承攬人何以須以上開方式施工補強、該等材料費支出之用途為何及費用，方得與隔鄰屋主劉淑卿彙算各自應負擔之工程款為何；系爭房屋及15號房屋鋼筋外露、混凝土剝落之情形定早於施作木板裝潢前業已發生，否則豈會有樑柱、牆壁、天花板先經人為補強過，再施作木板裝潢，被告理應知悉系爭房屋有嚴重瑕疵之情形，方會委請他人施工修補，堪予認定。被告辯稱其施工時未在現場云云，自無足取。是原告主張被告於系爭房屋交屋前即知悉系爭房屋有重大瑕疵而故意隱瞞，是原告得依系爭買賣契約第7 條第3 項約定解除系爭買賣契約，洵為有據。退步言之，系爭房屋混凝土氯離子含量超過國家標準之瑕疵，而屬重大瑕疵，業如前述，依民法第354 條規定，不論該重大瑕疵之發生是否可歸責被告，被告均須負物之瑕疵擔保責任，是原告亦得依民法第359 條規定請求解除系爭買賣契約。被告雖辯稱系爭房屋尚未辦理抗壓強度及中性化深度檢測等項目，故不得逕以氯離子含量超標為重大瑕疵而解除契約，此對被告顯失公平等語。惟被告所稱之抗壓強度及中性化深度等檢測項目係為系爭房屋是否須補強或拆除之判斷依據，與系爭房屋混凝土氯離子含量是否超過標準無涉，而系爭房屋混凝土氯離子含量超標已影響房屋結構安全等情，已如前述，被告此節所辯，難以憑採。
㈡被告抗辯倘原告得解除系爭買賣契約，其得行使同時履行抗
辯權，有無理由？又被告抗辯倘原告拒絕將系爭房屋回復原狀，被告得就系爭房屋回復原狀所需之費用依民法第334 條規定主張抵銷，有無理由？倘被告主張抵銷有理由，被告得主張抵銷之金額為若干？⒈按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；非對
話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。…應返還之物有毀損、滅失，或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第256 條第1 項、第95條、第25
9 條第2 款分別定有明文。次按當事人因解除契約而生之相互義務，準用第264 條至第267 條之規定；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第261條、第264 條第1 項定有明文。再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334 條定有明文；民事訴訟法第400 條第2 項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任，此有最高法院88年度台上字第3398號民事裁判可參。
⒉原告得解除系爭買賣契約，已如前述，且原告已於102 年
12月10日以新莊後港路郵局第673 號存證信函通知被告系爭房屋屬海砂屋並為解除系爭買賣契約之意思表示，該函經被告於102 年12月20日收受；原告復於103 年1 月14日再以新莊後港路郵局第17號存證信函通知被告處理解除契約及損害賠償相關事宜，亦經被告合法收受，此有上開該
2 份存證信函及回執在卷可憑（見本院卷第34-39 頁、第120-125 頁），故堪認兩造間系爭買賣契約業經原告於10
2 年12月20日合法解除。從而，原告依民法第259 條規定請求被告返還其所受領之買賣價金及自受領各期買賣價金時起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
⒊惟被告抗辯原告於裝潢系爭房屋時，曾拆除原有裝潢及附
著於系爭房屋牆壁上之木作家具，故得於系爭買賣契約解除後請求原告將系爭房屋回復原狀等情，有系爭房屋現況照片4 幀及被告原先室內裝潢照片18幀附卷足參（見本院卷第191-192 頁、第202-211 頁），則原告解除系爭買賣契約所應負返還系爭房屋之回復原狀義務時，關於系爭房屋內部原有之裝潢及附著於系爭房屋牆壁上之木作家具即有毀損而不能返還之情事，是被告抗辯原告應償還此部分回復原狀之價額，洵堪採信。原告雖主張其依系爭買賣契約第7 條第3 項約定解除契約，且該條並未約定原告應負回復原狀之義務云云，然民法第259 條明定「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，『除法律另有規定或契約另有訂定外』，依左列之規定：…」，自係於契約並無另有訂定時，即應適用民法第259 條規定，是原告此部分主張，自無足採。
⒋被告主張系爭房屋回復原狀所需費用為56萬元，故依民法
第334 條規定與其所應給付原告系爭房屋之買賣價金675萬元相抵銷等語，雖為原告所否認，然被告已提出文祥木匠裝潢估價單影本1 件為憑（見本院卷第213 頁），被告陳稱兩造曾在本件訴訟進行中自行於103 年7 月18日會同查看系爭房屋現場（為原告不爭執），並有被告所提103年7 月18日拍攝之系爭房屋現況照片數張可憑（見本院卷第202-211 頁），上開文祥木匠裝潢估價單影本則係依據系爭房屋之現況情形而估價回復原狀之費用等語，本院比對被告所提系爭房屋103 年7 月18日現況照片、與原告所提系爭房屋未拆除前之屋內裝潢照片（見本院卷第191-19
2 頁），認被告所提出上開估價單上記載各項回復原狀所需之施作項目與費用，尚稱合理有據，應堪憑採。惟被告自承系爭房屋之最後一次裝潢係於出售系爭房屋前12年（見本院卷第138-139 頁，本院103 年5 月22日言詞辯論筆錄），裝潢材料費用係以新裝潢材料更換被損壞之舊裝潢材料，自應將折舊部分予以扣除，原告主張材料部分應予扣除折舊等語，乃為可採。參諸裝潢應屬房屋附屬設備之其他部分，依行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊表」之規定，其耐用年數為10年，是原告主張被告所提出估價單上之各項裝潢屬房屋附屬設備之其他設備，並已超過耐用年數10年僅餘殘值等情，自屬有據。依「營利事業所得稅結算申報查核準則」第95條第8 項規定：「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以一年為計算單位，其使用期間未滿一年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之」。又依行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊表」之規定，依定率遞減法計算其折舊，耐用年數10年之折舊率為千分之206 ，但其最後一年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本額9/10。而本件裝潢材料費用依上開標準計算之折舊額已逾原額10分之9 ，依前揭說明其最後1 年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額10分之9 ，爰以10分之9 計算其折舊額。因此，本件裝潢材料費用之折舊金額為50萬4,000 元（計算式：560,000 元×0.9 ＝504,000 元）應予扣除，故原告所得請求之裝潢材料費用為5 萬6,000 元（計算式：000000－000000＝56
000 ）。復依上開說明，本件原告解除系爭買賣契約後，雙方應負回復原狀之義務，被告應返還原告系爭房屋之買賣價金675 萬元等情，業如前述，而被告應返還之買賣價金與原告應回復系爭房屋原狀所需之費用，均屬金錢債務，且均已屆清償期，故被告主張以原告系爭房屋回復原狀所需之費用主張相互抵銷，即為有據。是原告請求被告返還其所受領之買賣價金，經抵銷後，於669 萬4,000 元（計算式：0000000 －00000 ＝0000000 ）之範圍內，為有理由。
㈢原告先位之訴聲明主張依系爭買賣契約第10條第3 項約定及
民法第227 條第1 項規定請求被告負損害賠償責任，有無理由？倘有理由，原告得請求之金額應為若干？⒈按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔責任之瑕疵，而
其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。又契約解除後，原契約溯及的失其效力，雙方當事人因而互負回復原狀之義務，如當事人因訂立契約而受有損害，是否仍得請求賠償，各國立法例有採選擇主義、契約利益主義或履行利益賠償主義者，我民法第260 條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，乃採履行利益賠償主義，認為損害賠償請求權係因債務不履行所發生，屬原債權之變換型態，非因解除權之行使而新發生，條文所稱「不妨礙損害賠償之請求」，即係表明原有之損害賠償請求權，不因契約之解除失其存在。蓋自解除契約之效果而言，於契約有效期間，基於債務所為之給付，均應返還，始能回復契約訂立前之狀態，則契約有效時，基於債務所生之損害，亦應一併賠償，方可達回復原狀之趣旨，民法第260 條規定，即係在立法政策上，對於契約之溯及效力，酌加限制，允許當事人得就債務不履行所生損害，請求賠償，亦即在此範圍內，契約之效力仍然存續，是其損害賠償請求權，自不分行使解除權之當事人抑相對人，均不因契約之解除而失其存在，最高法院77年度第7 次民事庭會議決議及96年度台上字第1204號判決意旨可資參照。
⒉原告依系爭買賣契約第7 條第3 項約定解除系爭買賣契約
，為有理由，已如前述，則其固得依系爭買賣契約第10條第3 項規定請求被告賠償，惟系爭買賣契約第10條第3 第
3 項係約定：「…如乙方（被告，下同）毀約不賣或違約情事發生時，甲方（原告，下同）得解除本契約，乙方應於收到甲方解約通知後同時將所收款項如數交還甲方訂於五日內加倍賠償所收價款予甲方抵作違約金。甲方應於收到乙方給付之違約金後會同乙方申請撤（回）銷已進行之產權移轉，因撤（回）銷所生之一切費用、稅捐均由乙方負擔。」，後段之約定可知係約定原告於收受被告違約金後，應會同被告將已登記於原告之系爭房地所有權，移轉過戶予被告名下，該次移轉過戶予被告名下之相關費用及稅捐，由被告負擔。然原告所請求被告賠償上開項目⑴至⑷之費用，即系爭房屋由被告過戶予原告之代書費用等、抵押權設定費用及土地與建物移轉登記費等、拆除木板及鐵窗費、銀行貸款利息費與首購利息損失等，自非屬於系爭買賣契約第10條第3 第3 項後段約定之範圍，故原告此部分請求，自非正當。惟原告依民法第359 條規定解除契約，亦屬有據，已如前述，且本件系爭房屋混凝土氯離子含量超標之瑕疵於所有權移轉登記即危險移轉時既屬存在，而被告知悉上情，而故意不告知瑕疵，出售予原告，所為給付顯係非依債務本旨所為之不完全給付，而已不能安全住居，喪失供人居住之通常效用，自屬可歸責於被告之事由，致不能履行，復經原告依法解除系爭契約，則揆之前開說明，被告自應就其債務不履行所生損害負賠償責任。是被告雖辯稱其係依系爭買賣契約第13條規定為現狀交屋，而系爭房屋於系爭買賣契約成立前即已存在，故被告係依系爭買賣契約成立當時系爭房屋之狀態為給付，自無不完全給付云云，即屬無據。次查，原告主張其因訂立、履行本件契約而受有積極損害即上開項目⑴至⑷之費用支出等情，固據提出代書費用支出明細及收據、土地建物移轉登記收據、印花稅費用證明、地政費用收據、契稅收據、閱覽影印謄本收據、拆除木板請款單、拆除鐵窗估價單、銀行貸款利息資料影本、首購利息損失計算資料、立鋼公司中和實驗室檢測費用請款單、土木技師公會鑑定費用收據等件影本在卷為證（見本院卷第40-68 頁）。其中上開項目⑴之代書費用3 萬0,567 元、項目⑵中之土地及建物移轉登記費用1 萬2,000 元、地政費用6,950 元、契稅
1 萬1,694 元、印花稅2,395 元、閱覽及列印謄本費用22
0 元，係原告因訂立並履行系爭買賣契約所支出，故原告依上開規定，請求被告賠償此部分之損害共計6 萬3,826元（計算式：30,567元＋12,000元＋2,395 元＋6,950 元＋220 元＋11,694元＝63,826元），於法有據，應予准許。至就原告請求上開項目⑵中之抵押權設定費用、項目⑷之銀行貸款利息費用、首購利息損失部分，如原告購屋時無法籌足之全部價金支付賣方，而需向銀行貸款，此係原告自行決定向銀行辦理貸款所應支付之利息，與系爭房屋之瑕疵無關，並非因系爭房屋之瑕疵所受之損害；就原告請求上開項目⑶拆除木板及鐵窗費用部分，此則為原告為重新裝潢系爭房屋所支付，惟購屋後並非必然會重新裝潢房屋，且此部分亦與系爭房屋之瑕疵無涉；就原告請求上開項目⑸立鋼公司中和實驗室檢測費用及土木技師公會鑑定費用之部分，此部分係因其於訴訟外自行委請該2 鑑定單位檢測系爭房屋之混凝土氯離子含量，屬原告於起訴前為證明其權利存在之證明方法，故就此部分檢測之相關費用，本應由原告自行負擔，即便本件原告得解除契約，亦不得向被告請求檢測之相關費用。故原告就項目⑵中之抵押權設定費用、項目⑷之銀行貸款利息費用、首購利息損失、項目⑶拆除木板及鐵窗費用、項目⑸立鋼公司中和實驗室檢測費用及土木技師公會鑑定費用部分之主張，自難憑採。
⒊基上，原告得請求之損害賠償金額共計6 萬3,826 元。
六、綜上，原告先位聲明主張依買賣契約及不完全給付法律關係，請求被告給付675 萬7,826 元，及其中119 萬4,000 元自
102 年8 月20日起、其中80萬元自102 年8 月29日、其中
470 萬元自102 年9 月6 日起、其中6 萬3,826 元自起訴狀繕本送達翌日即103 年4 月9 日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息範圍部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。原告先位之訴請求解除契約回復原狀及損害賠償之部分既有理由，則其備位之訴主張減少價金及損害賠償之部分，即無庸審究。
七、原告先位之訴，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，於法核無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：原告先位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 11 日
民事第三庭 法 官 陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 103 年 9 月 12 日
書記官 李玉秀