臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第251號原 告 簡鴻永訴訟代理人 張逸婷律師
李進成律師劉依伶律師被 告 賴正堂
陳江玉女陳朝樹呂德旺李旻達賴正德許合進蔡重光上八人共同訴訟代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師被 告 賴宥心訴訟代理人 林重宏律師複 代 理人 柯智炫律師被 告 林鴻邦訴訟代理人 吳姝叡律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，經本院於民國104年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人聲請調解而不成立，如聲請人於調解不成立證明書送達後10日之不變期間內起訴者，視為自聲請調解時，已經起訴；其於送達前起訴者，亦同，民事訴訟法第419條第3項定有明文。查本件原告曾於民國102年9月30日向本院聲請調解，有其提出之聲請調解狀可稽（見本院102年度板調字第195號卷，下稱系爭調解卷），經本院板橋簡易庭調解而未成立，原告於102年12月25日收受調解不成立證明書後，於103年1月3日向本院提起本件訴訟，亦有調解不成立證明書、送達證書及起訴狀可按（見本院調解卷㈡及本院卷㈠第2頁），且經本院調閱系爭調解卷核對無訛。是依上開規定，本件視為自其聲請調解時已經起訴，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，原以其為附表Ａ原屬被告賴正堂（下稱賴正堂）所有之土地、附表Ｂ原屬被告賴正德（下稱賴正德）所有之土地及附表Ｃ原屬被告賴宥心（下稱賴宥心，與賴正堂、賴正德等人下合稱賴正堂等3人）所有之土地（上開附表Ａ、Ｂ、Ｃ等土地，下合稱系爭土地）之租地建屋之承租人，於賴正堂等3人出售系爭土地時，依土地法第104條及民法第426條之2等規定，有優先承買權。
惟賴正堂於附表Ａ-1所示「立約日期年月日」欄，未以書面通知其，出售附表Ａ-1「移轉、買受持分」欄所載系爭土地應有部分各予附表Ａ-1「買受人」欄所示被告陳江玉女（下稱陳江玉女）、被告蕭志銘（下稱蕭志銘）、被告黃朝國（下稱黃朝國）、被告陳朝樹（下稱陳朝樹）、被告呂德旺（下稱呂德旺）、被告李旻達（下稱李旻達，與陳江玉女、蕭志銘、黃朝國、陳朝樹、呂德旺等人下合稱陳江玉女等6人；如與陳江玉女、陳朝樹、呂德旺等人下則合稱陳朝樹等4人），其後呂德旺另於102年7月26日出售如附表Ａ-1所示之系爭土地應有部分予被告李金能（下稱李金能）；賴正德於附表Ｂ-1所示「立約日期年月日」欄，亦未以書面通知其，出售附表Ｂ-1土地「移轉、買受持分」欄所載應有部分各予附表Ｂ-1「買受人」欄所示李旻達、被告許合進（下稱許合進）、被告蔡重光（下稱蔡重光，與李旻達、許合進下合稱蔡重光等3人），李旻達則於100年5月18日另出售附表Ｂ-1所示之應有部分予呂德旺；賴宥心於附表Ｃ-1所示「立約日期年月日」欄，亦未以書面通知其，即出售附表Ｃ-1「移轉、買受持分」欄所載系爭土地應有部分予附表Ｃ-1「買受人」欄所示被告林鴻邦（下稱林鴻邦），認上開賴正堂等3人與其餘被告間之買賣行為違反土地法第104條及民法第426條之2等規定，不得對抗其，並聲明：「確認原告就被告等就坐落新北市○○區○○段521、523、525、575、597、600、
602、606、608、624、625、626、631、632等地號14筆土地（按即系爭土地）於附表Ａ-1、Ｂ-1、Ｃ-1之移轉登記日期、登記字號、移轉權利範圍，以買賣為原因之出賣行為，有優先購買權存在」、「被告等即附表Ａ-1、Ｂ-1、Ｃ-1之買受人，應將如附表Ａ-1、Ｂ-1、Ｃ-1之登記日期、登記字號、權利範圍、以買賣為原因之移轉登記予以塗銷。其中：㈠呂德旺、李金能如附表Ａ-1編號㈡之移轉登記行為，應塗銷回復給呂德旺，呂德旺應再塗銷回復給被告賴正堂。㈡李旻達、呂德旺如附表Ｂ-1編號㈡之移轉登記行為，應塗銷回復給李旻達，李旻達應再塗銷回復給賴正德」、「前項塗銷後，賴正堂等3人應將系爭土地如附表Ａ-1、Ｂ-1、Ｃ-1所有權權利範圍，與原告訂立買賣契約，並於原告給付附表Ａ-1、Ｂ-1、Ｃ-1之原買賣價金之同時，將上開土地應有部分移轉登記給原告」（見本院卷㈠第4至13、34、48至49頁），嗣於本院審理中以蕭志銘、黃朝國分別贈與其等系爭土地應有部分予蕭博仁（下稱蕭博仁）、黃建勛（下稱黃建勛），詳如附表Ａ-1-1編號㈠、㈡所示，追加蕭博仁、黃建勛二人為被告，並追加聲明：「蕭志銘、蕭博仁如附表Ａ-1-1編號㈠之移轉登記行為，應塗銷回復給蕭志銘，蕭志銘應再塗銷回復給賴正堂」、「黃朝國、黃建勛如附表Ａ-1-1編號㈡之移轉登記行為，應塗銷回復給黃朝國，黃朝國應再塗銷回復給賴正堂」等情（見本院卷㈢第27、31至37頁），嗣復以賴正堂等3人出售系爭土地之買賣總價已經確定，與其等3人以及李旻達分別怠於行使對於向其等買受系爭土地之陳江玉女等6人、蔡重光等3人與林鴻邦請求返還系爭土地之權利，與蕭志銘、黃朝國以贈與為原因無償讓與系爭土地應有部分之行為係詐害債權行為為由請求撤銷，並主張代位賴正堂等3人以及李旻達，請求附表Ａ-2、Ｂ-2、Ｃ-2等「買受人」欄所載之陳江玉女等6人、蕭博仁、黃建勛、蔡重光等3人、呂德旺、李金能及林鴻邦等人塗銷所有權移轉登記行為，賴正堂等3人並應依附表Ａ-2、Ｂ-2、Ｃ-2所示買賣行為之同一條件，與其訂立買賣契約，並於其給付附表Ａ-2、Ｂ-2、Ｃ-2「買賣總價」欄所示價金同時，將附表Ａ-2、Ｂ-2、Ｃ-2所示之土地移轉登記予其，並變更聲明：「賴正堂部分：㈠確認原告就賴正堂與陳江玉女等6人就附表Ａ-2所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈡蕭志銘與蕭博仁間就附表Ａ-2編號㈡所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈢黃朝國與黃建勛間就附表Ａ-2編號㈢所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈣賴正堂與陳江玉女等6人間就附表Ａ-2編號㈠所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈤賴正堂就附表Ａ-2編號㈠所示之土地，應按其與陳江玉女等6人就附表Ａ-2編號㈠所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴正堂給付如附表Ａ-2編號㈠所示買賣價金之同時，將附表Ａ-2編號㈠所示之土地移轉登記予原告」、「賴正德：㈠確認原告就賴正德與蔡重光等3人就附表Ｂ-2編號㈠所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈡呂德旺與李金能間就附表Ｂ-2編號㈢所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈢李旻達與呂德旺間就附表Ｂ-2編號㈡所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈣賴正德與蔡重光等3人間就附表Ｂ-2編號㈠所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。
㈤賴正德就附表Ｂ-2編號㈠所示之土地，應按其與被告蔡重光等3人就附表Ｂ-2編號㈠所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向被告賴正德給付如附表Ｂ-2編號㈠所示買賣價金之同時，將附表Ｂ-2編號㈠所示之土地移轉登記予原告」、「賴宥心部分：㈠確認原告就賴宥心與林鴻邦就附表Ｃ-2所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈡賴宥心與林鴻邦間就附表Ｃ-2所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈢賴宥心就附表Ｃ-2所示之土地，應按其與被告林鴻邦就附表Ｃ-2所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴宥心給付如附表Ｃ-2所示買賣價金之同時，將附表Ｃ-2所示之土地移轉登記予原告」等情（見本院卷㈢第266至278頁）。其後於104年5月13日具狀陳明本件僅針對賴正堂等3人、陳朝樹等4人、蔡重光等3人及林鴻邦等人間之所有權移轉登記行為請求塗銷，撤回對於其餘第一手買方及其等以下之移轉行為（即撤回對蕭志銘、黃朝國二人與其後手蕭博仁、蕭建勛間，以及李旻達與呂德旺間之塗銷所有權移轉登記行為之請求，見本院卷㈣第32頁正反面、第224頁正反面），再度變更聲明為：「㈠確認原告就賴正堂與陳朝樹等4人就附表Ａ所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈡賴正堂與陳朝樹等4人間就附表Ａ所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈢賴正堂就附表Ａ所示之土地，應按其與陳朝樹等4人就附表Ａ所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴正堂給付如附表Ａ所示買賣價金之同時，將附表Ａ所示之土地移轉登記予原告。㈣確認原告就賴正德與蔡重光等3人就附表Ｂ所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈤賴正德與蔡重光等3人間就附表Ｂ所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈥賴正德就附表Ｂ所示之土地，應按其與蔡重光等三人就附表Ｂ所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴正德給付如附表Ｂ所示買賣價金之同時，將附表Ｂ所示之土地移轉登記予原告。㈦確認原告就賴宥心與林鴻邦就附表Ｃ所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈧被告賴宥心與林鴻邦間就附表Ｃ所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈨賴宥心就附表Ｃ所示之土地，應按其與林鴻邦就附表Ｃ所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴宥心給付如附表Ｃ所示買賣價金之同時，將附表Ｃ所示之土地移轉登記予原告」等情（見本院卷㈣第5至13頁）。核原告歷次訴之追加或變更情節，均係本於其為系爭土地之承租人，賴正堂等3人出售系爭土地並為移轉登記，未通知其是否行使優先承買權，違反土地法第104條及民法第426條之2等規定之爭執情節，與原起訴部分係本於同一基礎事實而來，證據資料有其共通性，所為歷次訴之追加、變更行為，合於前揭法律規定，應予准許。
三、復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，（最高法院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。經查本件原告主張其為系爭土地之承租人，就系爭土地有優先購買權，惟為被告所否認，其優先購買權之存否因而有不明確，使其在私法上之地位有不安之狀態，而此項不安之狀態能以確認判決除去等語，依上開說明，自應許其提起本件確認之訴。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於91年10月31日基於租地建屋之目的，向賴正堂等3人及訴外人余玉枝、謝耀昆、賴正雄及何溪泉等人（以下合稱原地主），承租其等共有包括系爭土地在內之坐落於新北市○○區○○段521 、523 、525 、575 、597、600 、602 、606 、608 、624 、625 、626 、631 、
632 等地號土地（重測前地號各為臺北縣土城市○○○段
431 、438 、439 、431-2 、431-3 、431-4 、431- 5、431-6 、431-7 、431-8 、431-9 、431-14、431-15等地號，下合稱系爭租賃土地），約定租賃期限為6 年，即自92年
1 月1 日起至97年12月31日止，每月租金為新臺幣（下同）25萬元，並經系爭租賃土地原地主出具「土地出租」授權書，委託訴外人賴正火（下稱賴正火）與伊簽訂土地租賃契約書（下稱91年租約），嗣伊於97年11月27日向原地主續租系爭租賃土地，約定租期自98年1 月1 日起至100 年12月31日止，每月租金為38萬元（下稱97年租約），伊已如數給付租金予賴正堂、賴正德等原地主，伊亦在系爭土地上興建鐵皮屋。97年租約屆滿前，訴外人賴耀霆（下稱賴耀霆）代表其他原地主於100 年8 月18日以板橋後埔郵局存證號碼第275號存證信函（下稱8 月18日存證信函）通知伊表示租約期滿另有他用不再續租，並未提及賴正堂及賴正德已分別於99年
4 月14日及100 年3 月7 日分別將附表Ａ、Ｂ土地出售他人，經伊委由律師於100 年9 月28日通知賴耀霆表明續租之意（下稱9 月28日律師函），呂德旺於100 年11月7 日單獨一人以代書身份代表系爭租賃土地原地主至太平洋律師事務所洽談續租事宜，惟僅就系爭租賃土地之續租條件要求調高租金，亦未提及賴正堂等3 人已出售或欲出售系爭土地予他人，嗣賴耀霆代表地主於100 年12月30日寄發板橋後埔郵局存證號碼000451號存證信函（下稱12月30日存證信函）予伊，係以系爭租賃土地另有他用，不再續租，亦未表明賴正堂等
3 人已將系爭土地出售他人。經伊聯繫賴耀霆，積極表達續租之意，而自101 年1 月1 日續租系爭租賃土地自101 年1月1 日至103 年12月31日止（下稱101 年租約，如與91年租約、97年租約下合稱系爭租賃契約），共三次交付以原地主為受款人之支票予原地主的全部持分的租金，分由賴正堂、賴耀霆簽收，直至系爭租賃土地市地重劃作業開始，始經原地主退回103 年1 月1 日至6 月30日之租金支票6 張予伊。
惟賴宥心並未出面亦未委任其他共有人，故再續租之書面租約不包括賴宥心之部分，故僅承租6 分之5 ，但因伊之鐵皮屋仍在系爭土地上，並由伊使用中，故賴宥心之部分即屬不定期限之租賃，仍在租賃中。迨至近101 年年末時，賴正堂或賴耀霆始以口頭上告知渠等已出售系爭土地，惟未提及出售予何人以及買賣條件，致伊不知應向何人主張權利。被告等人於買賣系爭土地應有部分行為以及過戶予陳朝樹等4 人、蔡重光等3 人及林鴻邦，時間均在伊與系爭土地原地主締結之97年租約存續期間內，伊於被告等人買賣系爭土地時，符合優先購買權之法定要件，自有優先承買權利，且未拋棄優先購買權。惟賴正堂等3 人均未將出賣條件以書面通知伊，洽談續租期間，被告等人之委託人亦未提示陳朝樹等4 人、蔡重光等3 人等人之授權書，伊並不知悉系爭土地已否出售以及出售對象、出售之應有部分，自無可能知悉而不表示反對賴正堂等3 人出售系爭土地。況本件伊具優先承買權，始終否認陳朝樹等4 人、蔡重光等3 人及林鴻邦等承買人之權利，經多次協調不成，始提起本件訴訟，並無權利濫用及違反誠信原則等情事，爰依法提起本件訴訟等情。
並聲明：㈠確認原告就賴正堂與陳朝樹等4人就附表Ａ所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈡賴正堂與陳朝樹等4人間就附表Ａ所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈢賴正堂就附表Ａ所示之土地，應按其與陳朝樹等4人就附表Ａ所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴正堂給付如附表Ａ所示買賣價金之同時，將附表Ａ所示之土地移轉登記予原告。㈣確認原告就賴正德與蔡重光等3人就附表Ｂ所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈤賴正德與蔡重光等3 人間就附表Ｂ所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈥賴正德就附表Ｂ所示之土地，應按其與蔡重光等3人就附表Ｂ所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴正德給付如附表Ｂ所示買賣價金之同時，將附表Ｂ所示之土地移轉登記予原告。㈦確認原告就賴宥心與林鴻邦就附表Ｃ所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈧賴宥心與林鴻邦間就附表Ｃ所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈨賴宥心就附表Ｃ所示之土地，應按其與林鴻邦就附表Ｃ所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴宥心給付如附表Ｃ所示買賣價金之同時，將附表Ｃ所示之土地移轉登記予原告。㈩願供擔保，請求宣告假執行。
二、被告則以：㈠依原告先後簽訂之91、97及101年租約，其前言均記載「茲
經甲乙雙方同意訂立土地租賃契約...」，未如一般租地建屋關係載明為「基地租賃契約書」或「租地建屋契約書」，又系爭租賃契約第一條均載明「...本案土地位於政府公告市地重劃區內」、第二條但書亦約定「...但本期間因重劃而不能達到原租賃之目的，甲（按即租賃土地之地主等人，下同）乙（按即原告，下同）雙方得終止租約，乙方不得向甲方請求任何補償絕無異議」、第九條第二款亦明定「租賃期限內，倘因政府市地重劃或法令限制或其他不可抗力及不可歸責於甲方之原因者，甲方得通知乙方於壹個月終止本租約，乙方不得異議，亦不得向甲方請求任何費用或補償及損害賠償...」，與91年租約租期僅有6年，97年及101年租約均為3年之短約，足見系爭租賃土地原地主當初係因土地即將進行市地重劃，始暫出租予原告，並約明隨時可因重劃而終止系爭租賃關係，依新北市政府於102年8月12日函文所載「土城暫緩發展區及附近地區市地重劃區」之重劃意旨及計畫要點進行公聽會，並同時就該重劃區地上物拆遷作業時程加以公告，原告亦領回未到期租金及押金，且未保留任何權利，足見原告與包括賴正堂等3人在內之系爭租賃土地原地主對於系爭租賃土地隨時可能因公告重劃而必須進行拆遷早已有所預見，始於系爭租賃契約第一條後段、第二條但書及第九條第二款為前述特約約定，此與一般租地建屋之目的在於建築房屋以長期使用土地顯有不同；系爭租賃契約第五條第一款亦均載明「本土地僅供乙方經營『工廠及倉庫』之用，不得作為其他用途之使用」，足證系爭租賃土地原地主出租土地之目的僅屬重劃前暫供原告經營工商業用途而已，並無讓原告在其上興建房屋使用作長遠打算，至原告雖於其後在系爭土地上興建鐵皮屋，惟此係其經營「工廠及倉庫」之附帶結果，觀原告興建之鐵皮屋，構造簡單、造價低廉，隨時可以輕易拆除騰空，顯係為供其經營「工廠及倉庫」所使用之臨時工作物，非為系爭土地租賃契約關係之主要目的，既為違章建築，即非土地法第104條及民法第426條之2所稱之房屋。又系爭租賃契約第十條「管理義務」明定「乙方於現場整地施作時，除將高低整平外，不得開挖級配、回填廢土；且現場鋪設水泥地後，其水平不得高於人行步道或路面20公分，並應以善良管理人之注意義務管理租賃土地防範被占用及排除侵害之責」，嚴格限制原告使用系爭租賃土地之方法，足見包括賴正堂等3人在內之系爭租賃土地所有權人並無讓原告於系爭租賃土地上興建房屋之想法存在。又系爭土地在61年間即經公布主要都市計畫，但因遲未發佈地目為「田」、「旱」等原屬農業用地之系爭土地細部計畫，致系爭土地無法依變更後之使用分區別加以使用，且遭到禁限建，原告與賴正堂等3 人於締結系爭租賃契約時，主觀上目的係認系爭土地僅得依向來之使用作為農業用地，而非興建房屋之建築基地，本件並無土地法第104 條及民法第426 條之
2 之適用。㈡縱認系爭租賃契約性質上為租地建屋契約，惟原告於系爭土
地上興建之鐵皮屋已因新北市政府進行市地重劃拆除殆盡不復存在，無從主張優先承買權。又依系爭租賃契約第十一條約定「乙方就租賃土地，不得請求或主張設定物權或其他任何權利，亦不得以土地租賃或地上物為任何擔保。」文義，係締約雙方約定除讓原告可以享有使用收益系爭土地之權利外，排除原告可以享有其他因系爭土地所得產生之任何權利，包括若系爭租賃契約為租地建屋時之優先購買權在內，亦即原告已預先拋棄就系爭土地所得主張之優先買權等任何權利，原告不得再於本件主張行使優先購買權。
㈢系爭租賃土地原地主代表賴耀霆於97年租約租期屆滿前，以
8月18日存證信函通知原告表示因共有人另有他用，故租約到期後將收回自用無法續租，經原告委請李進成律師以9月28日律師函通知賴耀霆希望能夠續租，因此由新地主中之呂德旺、李旻達及蔡重光等3人（下稱呂德旺等3人）於100年11月7日至李進成律師辦公室表明係向前手買系爭土地應有部分之新地主，代表全體地主與原告洽談續租條件，因事後相隔月餘未見原告明確答覆是否接受地主提出之提高租金及取得原告得受分配之拆除拆補償費半數等續租條件，賴耀霆遂以12月30日存證信函表明不再續租原告，要求於期限屆滿後立即拆屋還地，原告收受該存證信函後再出面與呂德旺等3人商談續租事宜，最終在101年3月20日重新簽定101年租約，並要求包括新的土地所有權人在內之全體地主出具土地使用管理委託書，以證明賴耀霆確經合法授權。足見原告於雙方洽商續租條件時已知悉賴正堂等3 人出賣系爭土地應有部分之事實，惟其從未主張優先購買權，反於101 年3 月20日，經新地主出具土地使用管理委託書，與之簽訂101 年租約，足認原告有默示拋棄優先購買權之意思，其提起本件訴訟有權利濫用之情形。
㈣原告與賴宥心等原地主簽訂之97年租約，租期係至100年12
月31日，該件租約依民法第425條第1項規定，對於100年11月向賴宥心附表Ｃ所示土地並辦理移轉登記之林鴻邦繼續存在，惟賴耀霆代表系爭租賃土地原地主以8月18日存證信函通知原告表示地主另有他用，租約到期後將收回自住不再續租，併以12月30日存證信函通知原告表明不再續租，原告於97年租約到期後並未主張優先承買權，且與林鴻邦商議續約事宜，足見原告當時已知悉賴宥心出售並移轉附表Ｃ土地所有權予林鴻邦且無異議。原告因不願與林鴻邦單獨簽署租賃契約，要求需與系爭租賃土地其他共有人共同簽署租賃契約，致與林鴻邦間未能就如何簽署租賃契約，及租金之給付方式等達成合意，致未另行就附表Ｃ之土地簽訂租賃契約，而賴耀霆代表系爭租賃土地其他地主與原告締結之101年租約，其第一條載明其租賃標的僅有持分6分之5，第三條記載每月租金僅為31萬6,667元，與91年及97年租約第一條租賃標的為全部、第三條記載每月租金為38萬元不同，足見賴耀霆並未代表賴宥心及林鴻邦簽訂101年租約，賴宥心、林鴻邦自101年1月1日起均未收受原告給付之租金，原告與賴宥心簽訂之97年租約已於100年12月31日租期屆滿後未再續租而消滅，林鴻邦與原告自101年1月1日起即無租賃關係存在，不因原告於其後使用收益而可主張與林鴻邦間成立不定期限租賃，原告雖於102年12月12日以口頭方式告知欲行使對於系爭土地之優先承買權，惟系爭土地上之鐵皮屋已因市地重劃，於102年10月15日經原告自行拆除而不存在，與民法第426條之2及土地法第104條之立法目的已有不符，因此原告主張其得行使優先購買權，即無理由。
㈤原告既撤回對於附表Ａ-2編號㈡、㈢及Ｂ-2編號㈡、㈢等賴
正堂、賴正德與第一手買方以下之其他土地承受人之請求，則第一手買方以下之其他土地承受人，合法取得系爭土地之所有權，無論原告主張是否有理由，均不可能經由本件訴訟達到其取得系爭土地所有權之目的，對於原告並無實益，因此原告之訴即屬欠缺權利保護必要等語，資為抗辯。
㈥並均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
三、原告起訴主張賴正火、賴耀霆代表之包括賴正堂等3人在內之系爭租賃土地原地主，分別於91年10月31日、97年11月27日與其訂立91年及97年租約，另賴耀霆以「地主代表人」身份，與其於101 年3 月20日簽訂101 年租約等情，有系爭租賃契約可稽（見本院卷㈠第15至18、26至33頁），且為被告所不爭，堪信真正。又原告主張賴正堂等3 人分別於如附表
Ａ、Ｂ、Ｃ所示時間，各以該等附表所示買賣總價欄所載價金，出售各該附表所示系爭土地應有部分予各該附表所示之各買受人，並均已辦妥所有權移轉登記等情，亦據提出系爭土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、土地登記第二類謄本、網路申領異動索引可稽（見本院卷㈠第35至41、50至59、69至74、75至284 頁），是此部分情節亦可信為真正。惟原告主張其為租地建屋之目的，與包括賴正堂等3 人在內之系爭租賃土地原地主締結系爭租賃契約，賴正堂等3人於97年租約存續期間分別與附表Ａ、Ｂ、Ｃ所載買受人訂立買賣契約時，未通知其行使優先承買權，違反土地法第
104 條及民法第426 條之2 第1 項之規定等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之主要爭點即為：㈠系爭租賃契約之性質為何？㈡系爭租賃契約性質如為租地建屋契約，原告已否於締結租約約時拋棄優先承買權？㈢倘原告未於締約時拋棄優先承買權，已否因被告等原地主或新地主告知買賣契約內容，不得再行使優先承買權？㈣賴宥心或林鴻邦與原告間，於101 年1 月1 日起，就附表Ｃ所示土地，有無租賃關係存在？㈤原告是否因撤回對於附表Ａ-2編號㈡、㈢及Ｂ-2編號㈡、㈢等賴正堂、賴正德與部分第一手買方以下之其他土地承受人之請求，致其本件訴訟欠缺權利保護？㈥原告如得對於系爭土地行使優先承買權，其條件及內容為何？經查：
㈠關於系爭租賃契約性質之爭點：
⒈按土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人
有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院91年度台上字第2154號、103年度台上字第2188號民事裁判意旨均可參照）。
⒉經查，依系爭租賃契約第五條第一款之約定，原告承租系爭
土地係供經營「工廠及倉庫」之用，而原告承租系爭土地後於其上建造之鐵皮屋，雖屬未辦保存登記之建物，有新北市政府地政局103年10月21日北地劃字第1031968300號函（下稱新北市政府地政局103年函）可稽（見本院卷㈢第45頁），且為兩造所不爭（見本院卷㈣第224頁反面），縱現已拆除，惟拆除前係經原告出租他人，承租人並分別經營修理汽車修理、販售檳榔、五金或家具等商業，其上有屋頂覆蓋，四周有鐵皮圍繞，內部其內設有衛浴、廚房等設備及辦公室、房間等情，業經證人即受雇於原告職司處理承租鐵皮屋房客事務之柯春美證述明白（見本院卷㈢第98頁正反面），核與新北市政府地政局104年8月19日新北地劃字第1041519836號函（下稱新北市政府地政局104年函）檢附之鐵皮屋內外情形照片大致相符（見本院卷㈣第131至160頁），茲兩造並不爭執柯春美所述上開情節之真正（見本院卷㈢第99頁反面），即賴正堂亦證實伊等出租人於91年間出租系爭土地予原告時，土地上都是空的，沒有建築物，伊等出租人係交付空地予原告，土地上之鐵皮屋係原告所蓋的等情（見本院卷㈣第127 頁），甚至曾代表系爭租賃土地地主出面與原告締結97年及101 年租約之賴耀霆亦證實原告承租其等地主之土地目的係為搭蓋鐵皮屋倉庫出租，並確已蓋起鐵皮屋出租他人等情（見本院卷㈢第91頁反面至92頁）。是觀原告於系爭土地上所興建之鐵皮屋既已有屋頂、門扇，足避風雨，並得供人生活起居及為工商營利用途，即具使用上及經濟上之價值，縱屬違章建築，亦與土地法第104 條第1 項及民法第426條之2 第1 項所定基地承租人在基地上所為房屋之建築之規範本質相符。是以原告依系爭契約第五條第一項約定，主張系爭租賃契約係伊與地主間締結之租地建屋契約，尚非無據。因此被告辯稱原告於系爭土地上所建造之鐵皮屋並非土地法第104 條及民法第426 條之2 所稱之房屋，亦即本件並非租地建屋契約云云，即難採取。
⒊被告又辯稱被告與賴正堂等3人締結系爭租賃契約時，主觀
上係認系爭土地僅得依田、旱等地目之農業用地使用，無意做為興建房屋之建築基地等語。惟查，系爭土地之地目分屬「田」或「旱」，有系爭土地登記第二類謄本可稽（見本院卷㈢第75至271頁），固均為農業用地，惟按農業用地之主管機關在直轄市為直轄市政府；主管機關得依據農業用地之自然環境、社會經濟因素、技術條件及農民意願，配合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區之劃定，擬定農地利用綜合規劃計畫，建立適地適作模式，此為農業發展條例第2條、第8條所明定，亦即農業發展條例上開規定係授與主管機關裁量權限，得依農地所在區域之環境、社會經濟因素及實際使用狀況作妥適利用，並無強制規範農業用地必僅得供為農業使用。本件系爭租賃契約均為「土地租賃契約書」，其租賃標的皆為系爭租賃土地，已如前述，與第五條第一款前段均書明「本土地僅供乙方（按即原告，下同）經營『工廠及倉庫用』之用...」、第七條「...甲方就本租賃契約所生之債權...如乙方離去本租賃土地或『地上工作物』者，甲方得占有其物並逕予處分，乙方絕無異議」及第十三條「租期屆滿返還土地」亦約定「於租期屆滿時，本約租賃關係消滅，乙方應及日將租賃土地無條件騰空交還甲方（按即系爭租賃土地原地主等人，下同），不得藉詞推諉或主張任何權利，或請求任何費用及補償等。乙方如不即時遷出交還土地時，甲方得逕行『拆除地上物』騰空土地...」等規定（見本院卷㈠15、17、26、28、30、32頁），以及賴正堂自陳知悉原告於承租土地後於其上建造鐵皮屋，以及參與締結97年及101年租約之賴耀霆證稱原告承租系爭土地目的係為建造鐵皮屋出租他人（以上均參前述⒉），復稱97年租約第十七條後方附註欄所載「本租約土地之『建物』，因市地重劃而獲得補償，甲方應分得總補償費之伍分之一」等文義，係指該次租約已經六年，原告之鐵皮屋應給其等地主，商談結果係以政府如有補償，原告願意分給地主一點補償等語（見本院卷㈢第92頁反面至93頁），足見原告與賴正堂等3人於締結91年、97年等租賃契約之際，已合意由原告於系爭土地上搭建足以供「工廠其倉庫」使用之建物，並未限制需以農業用地方式使用，是被告等人執此否認系爭租賃契約係地主同意原告租用系爭土地作為建築房屋之基地，即與前述事證不符，難以採憑。
⒋綜前，原告主張系爭租賃契約係屬租地建屋契約，洵屬有據，可以採取。
㈡關於原告已否於締約時拋棄優先承買權之爭點：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定，故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。至所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。次按土地法第104條及民法第426條之2關於承租權人之優先承買權規定，依上開條文之立法理由，均係為維護土地上建築物之存在而設，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用並減少糾紛。又土地法第104條及民法第426條之2等規定係為保護承租權人等之利益，尚不具公益色彩，承租權人等如與土地所有權人訂立預先拋棄之特約，於當事人自具拘束力，土地出賣時，承租權人等即不得再主張優先承買。
⒉經查，本件被告就其辯稱系爭租賃契約第十一條「乙方就租
賃土地，不得請求或主張設定物權其他任何權利，亦不得以土地租賃或地上物為任何擔保」之約定，係屬原告於締結租賃契約時預先拋棄對於系爭土地日後行使優先承買權之特約，原告應受拘束，於被告賴正堂等3人各以如附表Ａ、Ｂ、Ｃ所示時間出售系爭土地之應有部分時，不得再主張行使優先承買權等情，係以「全體業主代表」或「地主代表人」名義出面參與締結97年及101 年租約，本身亦為系爭租賃土地地主之一之證人賴耀霆所述「（問：你說你有參與過第一份訂約，該次租約第11條所稱承租人不得請求或主張設定物權，或其他任何權利，是何意思？）那時候我們對法律不了解，我當時認為是『所有一切的權利都不能主張』，我們是單純出租土地，如果政府要重劃都要趕快拆還給我們，因為那也不能蓋永久的房子，所有的權利都不能主張比較單純」等語，以及第11條所指原告不得請求其他任何權利，因當時沒有想過會有補償，當然包括優先承買權在內等情（見本院卷㈢第92頁反面、94頁反面）為其佐證，堪認被告辯稱原告已因締結系爭租賃契約第十一條之特約，已預先拋棄優先承買權，不得再於本件行使優先承買權等語，尚非無據。
⒊原告雖主張系爭租賃契約第十一條所稱原告不得請求或主張
設定其他任何權利，係指因重劃所得之利益，並非指出售系爭土地之優先承買權等語（見本院卷㈢第94頁反面）。惟查，依土地租賃契約書第二條但書「但本期間因重劃而不能達到原租賃之目的，甲方雙方得終止租約，乙方不得向甲方請求任何補償絕無異議」以及第九條第二款「租賃期限內，倘因政府市地重劃或法令限制...甲方得通知乙方於壹個月內終止本租約，乙方不得異議，亦不得向甲方請求任何費用或補償及損害賠償。待乙方騰空返還土地予甲方及抵付本約應由乙方負擔之各項費用後，甲方即將剩餘押租保證金退還予乙方」等約定內容，原告與系爭租賃土地之地主等人締結系爭租賃契約時，已就租賃之土地日後如因土地重劃，致租賃契約必需終止，約明地主所負責任為退還押租金，此外原告不得對於地主索取任何補償、費用或損害賠償，足見本件締結系爭租賃契約當事人間，有意規範於系爭土地如將經市地重劃，即排除承租人即原告就系爭租賃土地之相關權利行使。況參原告提出之97年租約第十七條後方手寫附註文字「本租約土地之建物，因市地重劃而獲得補償，甲方應分得總補償費之伍分之一」內容（見本院卷㈠第28頁），依證人賴耀霆所述，係指系爭土地之地主們與原告商談結果，達成原告如就前述鐵皮屋因市地重劃受有補償，需分配所得一定比例金額予地主之約定（見本院卷㈢第92頁反面至93頁）。是依上開說明，系爭租賃契約第十一條所謂原告不得請求或主張設定其他任何權利，並非指原告因重劃所得之利益，否則原告與系爭租賃土地原地主即無另於97年租約第十七條後方再為加註此等手寫附註文字之必要，因此原告前述主張，要難憑採。原告又主張系爭租賃契約第十一條約定係指地主要求原告不得於租賃期間設定抵押權或地上權、地役權、農育權等用益物權，並不包含優先承買權在內（見本院卷㈣第116至117 頁），惟為被告所否認，且原告亦未舉證以實其說，揆諸系爭租賃契約第十一條既將禁止原告請求或主張之權利併列「物權」與「其他權利」，考其約定意旨，顯於民法物權篇所列權利之外，增設排除原告日後所得行使妨害、干擾、限制系爭租賃土地地主，包括賴正堂等3 人行使處分土地權利之規定，衡情，當然包括原告於地主賴正堂等3 人出售附表Ａ、Ｂ、Ｃ所載土地時所得主張之優先承買權在內，方有是理。是以原告上開主張，亦難憑採。
⒋原告又以其前曾承租新北市○○區○○段546、547、548、
549、549-1、584、585、586、591等地號土地，該等土地所有權人訴外人呂榮生、呂榮宗（下稱呂榮生等2人）曾於100年7月18日出售前，詢問其是否主張優先購買權，經其同意出具放棄優先購買權同意書（見本院卷㈡第80頁，下稱系爭同意書），指摘本件賴正堂等3人明知其有優先承買權，於出售前故意未以書面通知云云。惟查，觀察原告與呂榮生等2人就前述土地於98年8月20日締結之土地租賃契約書全文，並無相同或類似系爭租賃契約第十一條之內容約定，有該件租賃契約書可稽（見本院卷㈢第64頁正反面），是以被告辯稱呂榮生等2人，因見其等與原告之租賃契約並未約明原告應拋棄租賃土地優先承買權，故於出售前述土地前後要求原告補行出具系爭同意書等情，與本件系爭租賃契約書第十一條已有約定之情節不符，尚符情理，可以採信。因此原告所執出具交付呂榮生等2人之系爭同意書，亦無從充為其利己主張之事證。
⒌況查，原告本於系爭租賃契約，於系爭土地上建造之鐵皮屋
，於重劃工程施作前已完成搬遷，有前述新北市政府地政局103年函可稽（見本院卷㈢第45頁）。又系爭土地於系爭租賃契約締結前之61年4月26日即經主管機關發布實施「土城都市計畫」，嗣於70年2月23日又發布實施「土城都市計畫（第一次通盤檢討），其後再於82年6月間進行第二次通盤檢討，有新北市政府（改制前為台北縣政府，下稱新北市政府）變更土城都市計劃（第二次通盤檢討書）可稽（見本院卷㈡第101頁），嗣新北市政府又於99年12月公告擬定土地都市計畫（既有發展地區）細部計畫，亦有該等計畫可按（見本院卷㈡第102至104頁），原告自陳因新北市政府為辦理「土城暫緩發展區及附近地區市地重劃區」開發案，對於開發案內之建築改良物、地上物進行查估、拆遷作業，因本件鐵皮屋係於88年以後之建物，不符合申領自動搬遷獎勵金之資格，經新北市政府來函稱「建築物所有人不論得否申領自動搬遷獎勵金，均應配合於自動搬遷期限（103年2月14日）內將建築物內物品騰空，完成斷水斷電，及戶籍遷出登記」，否則新北市政府將予強制拆除，且相關拆除費用由建物所有權人負擔，其為免另行負擔強制拆除之費用，於102年10月15日自行雇工拆除前述鐵皮屋（見本院卷㈢第78頁），並提出新北市政府102年3月20日北府地劃字第1021465316號、同年12月18日本府地劃字第1023286603號函以及新北市土城暫緩發展區及附近地區市地重劃案網站「作業流程與進度」可稽（見本院卷㈢第86至87、284頁），復據證人柯春美證述明白（見本院卷㈢第98頁），且為兩造所不爭（見本院卷㈡第133頁反面至134頁、卷㈣第32頁反面至33頁），堪信上情真正。參酌辦理市地重劃制度目的，是依照都市計畫之規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理，交換分合，並興建公共設施，使各宗土地成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人，而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業，此有新北市土城暫緩發展區及附近地區市地重劃案網站「市地重劃簡介」可稽（見本院卷㈢第283頁），亦即市地重劃之目的，將原有紊亂、畸零不整之地籍，透過重劃之手段，規劃成完整方正之地籍，以提昇該土地之經濟價值，達成地利共享，並健全都市發展。是依通常情形，重劃區域內之土地地主於重劃後分配取得土地之位置、面積，與系爭土地坐落所在通常即有差異，足見原告於拆除系爭土地上之鐵皮屋後，其後要無可能得再於同一位置（即系爭土地）興建房屋使用，亦即本件縱經原告行使優先承買權，亦無以達成土地法第104 條及民法第426 條之2 等立法所欲保障之「使基地與基地上之房屋合歸一人所有」以盡經濟效用之目的；輔以原告自承101 年租約之出租人，於系爭土地重劃作業開始後，依比例退回103 年1 月1 日至6 月30日之租金及押金予伊收受等情（見本院卷㈣第104 頁），此部分亦有被告提出之「退回租金收據」可稽（見本院卷㈡第106 頁），核渠等於系爭土地開始進行市地重劃後所為交付、收受上開租金、押租金舉止，亦合於系爭租賃契約第九條第二款後段之規範。是本件綜參系爭租賃契約相關規範內容、原告於收受新北市政府以102 年及103 年函文內容即將對包括系爭土地在內之系爭租賃土地進行市地重劃後所為舉措，暨證人賴耀霆所述各節（見前述⒉），以及李旻達所述地主已與原告談好，雖系爭土地所在區域即將拆除辦理市地重劃，但原告表示希望在拆除辦理市地重劃前仍繼續承租到拆除為止，因此訂立101 年租約等語（見本院卷㈣第129 頁），因認被告辯稱原告與系爭租賃土地原地主等人締結租約時，已就系爭土地日後如遇主管機關進行市地重劃，即屬不能達到原租賃目的，原告並已應允不行使優先承買權等情達成合意等情，合於情理，可以採取。是依上開說明，本件原告就賴正堂等3人出售系爭土地之行為，即不得行使優先承買權。
㈢又原告對系爭土地既無優先承買權，則其請求確認對於系爭
土地有優先承買權存在，及請求被告等人塗銷系爭土地附表
Ａ、Ｂ、Ｃ所載各該所有權移轉登記，被告賴正堂等3人應以同一價格、條件分別將附表Ａ、Ｂ、Ｃ等土地出賣予原告，並辦理所有權移轉登記，亦屬無據。
四、從而，原告依土地法第104條、民法第426條之2等規定，請求：㈠確認其就賴正堂與陳朝樹等4人就附表Ａ所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈡賴正堂與陳朝樹等4人間就附表Ａ所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈢賴正堂就附表Ａ所示之土地，應按其與陳朝樹等4人就附表Ａ所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴正堂給付如附表Ａ所示買賣價金之同時，將附表Ａ所示之土地移轉登記予原告。㈣確認原告就賴正德與蔡重光等3人就附表Ｂ所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈤賴正德與蔡重光等3人間就附表Ｂ所示土地 所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈥賴正德就附表Ｂ所示之土地，應按其與蔡重光等3人就附表Ｂ所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴正德給付如附表Ｂ所示買賣價金之同時，將附表Ｂ所示之土地移轉登記予原告。㈦確認原告就賴宥心與林鴻邦就附表Ｃ所示之買賣行為，有優先承買權存在。㈧賴宥心與林鴻邦間就附表Ｃ所示土地所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈨賴宥心就附表Ｃ所示之土地，應按其與林鴻邦就附表Ｃ所示買賣行為之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告向賴宥心給付如附表Ｃ所示買賣價金之同時，將附表Ｃ所示之土地移轉登記予原告，為無理由，不應准許，應予駁回。又原告起訴時併聲明願供擔保請准宣告假執行（見本院卷㈠第4頁），雖於其後之言詞辯論意旨狀並無相同之記載，然其既未明示撤回上開請求，應認原告本件仍有聲請供擔保請求宣告假執行之意思，惟本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造關於原告已否因系爭土地所有權人告知買賣契約內容，不得再行使優先承買權；賴宥心或林鴻邦與原告間，於101年1月1日起，就附表Ｃ所示土地，有無租賃關係存在；原告是否因撤回對於附表Ａ-2編號㈡、㈢及Ｂ-2編號㈡、㈢等賴正堂、賴正德與第一手買方以下之其他土地承受人之請求，致其本件訴訟欠缺權利保護；原告如得對於系爭土地行使優先承買權，其條件及內容為何等爭點，即無再行審究之必要。此外，兩造其餘主張、陳述及所提出之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
丙、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 12 日
民事第二庭法 官 蕭胤瑮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 12 日
書記官 林怡秀