臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第254號原 告 廖桂華訴訟代理人 張耕豪律師被 告 李亭訴訟代理人 吳慶隆律師上列當事人間請求返還不動產等事件，本院於民國104 年9 月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）民國102 年11月6 日原告向訴外人李劉月珍購買系爭坐落新北市○○區○○○段○○○○○號土地，及其上同地段0000建號房屋（門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號2 樓，下稱系爭房地），並於102 年12月5 日完成所有權移轉登記，原告為系爭房地所有權人，詎嗣原告發現被告竟居住在系爭房地內，並將部分空間出租予他人，伊雖多次要求被告及其房客搬離，更於103 年3 月12日以「台端無故竊佔本人所有之門牌號碼為『新北市○○區○○○路○○○ 號二樓』建物及其座落基地之應有部分，並將系爭房地部分出租予他人使用，就此，本人已多次催告台端需儘速搬離系爭房地，惟台端卻毫無回應。為此，本人謹再次通知台端需於收到本函3 日內，協同台端之房客一起搬離系爭房地，並將系爭房地返還予本人。」之存證信函催告，但被告均置之不理。按民法第767 條第1 項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」被告未經原告同意居住在系爭房地，屬無權占有原告所有物，原告依法得請求其應自系爭房地遷出，並將系爭房地返還原告。
（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益﹔雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179 條、第181 條定有明文。最高法院61年台上字第1695號判例意旨：「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」是以，依土地法第97條、第148 條及土地法施行法第25條之規定，系爭房地土地之當期申報地價（即法定地價）為811,205 元（計算式：27,117元×119.66平方公尺×1/4）；系爭房地建物之估定價額為223,200 元，故系爭房地之租金應為每月8,620 元【計算式：（811,205+223,200）×10% ÷12】，原告得請求被告按月給付該相當於不當得利之租金，迄將系爭房地返還予原告止。
（三）依下證人證詞可知102 年11月6 日簽訂買賣契約及協議書時，李劉月珍明確告知系爭房地有人占用、無租賃關係，惟原告需自行排除，此外，李劉月珍亦完全知悉且同意系爭房地之買賣內容：
1、證人林宜蓉表示：「（法官：依照實務的做法，不是應該去屋內看嗎？）李劉月珍有提到裡面有人占用，但是沒有說是誰占用。」、「（法官：你為何沒有質疑占用人的身分及關係？）我們只會問是否有租賃關係或是占用關係，李劉月珍沒有提到有任何的租賃關係。」、「（法官：原告如何得知有這間房子要賣？）是我跟他介紹的，因為李劉月珍有說他急賣，要生活費及看醫生。」、「（法官：原告有質疑占用的關係為何？）原告沒有質疑，原告只有說價金比市場便宜，他們自行排除。」、「（法官：簽約的時候買賣雙方都有到場？）有，應該是李劉月珍及李香潔一起到。」、「（法官：當場有簽原證十三的協議書嗎？）有，我的買賣契約書有正本。」、「（被告訴訟代理人：買方有質疑說是誰占用為何占用？）只是質疑價金。」、「（被告訴訟代理人：你們那邊的成交價是否有去查詢過，行情是多少？）依照102 年的時間點應該是總價約
900 萬元上下。」
2、證人黃靖純表示：「（法官：簽約當時是否有提到房屋有人占用的事實？）雙方及買賣不動產的經紀人都有提到，當時是約定由買方自行排除。」、「（法官：賣方有提到房屋是由何人占用？）我不清楚。」、「（法官：賣方有提到占用之前是否有租賃關係？）我沒有聽到。」、「（原告訴訟代理人：請提示原證十三，請問當初的買賣契約書，買賣雙方是否有簽訂原證十三的契約書？）有。」、「（原告訴訟代理人：請提示原證十，原告給付的價金是否是你處理？請問柯文姬是誰？）柯小姐應該是和證人李劉月珍有認識的朋友，當時屋主的結案款可以指定撥款給第三人，所以柯文姬是證人李劉月珍指定匯款。」、「（原告訴訟代理人：請說明簽約的時候，原告及前手是否有談到何事？）有提到房屋有人占用，就是由買方自行排除。」、「（被告訴訟代理人：請提示原證十三，這張協議書是在何時何地所簽，是在那邊打好的？）簽約當下才打協議書的，是在永慶不動產簽的，是看買賣契約書一併簽的。」、「（被告訴訟代理人：這些內容要如何打及約定的部分，這是由李劉月珍自已說的，還是是他女兒說的？）這是賣方及家屬關係有這樣的意思表示。」
3、證人李香潔表示：「（法官：關於證人李劉月珍出售係爭房屋的事，你是否知道？）我母親的房子在101 年左右借我和被告賣水餃，賣了幾個月，因為生意不好，因為我需要收入，所以我就離開了，被告和我母親說他沒有錢，他要住那邊，我母親說好，但是我母親說要房子的時候，被告要還給他，在102 年年中左右，我母親和被告說他要賣房子，叫被告還房子給我母親，後來我母親到三重家裡中央南路去找被告，按門鈴都沒有人開，我母親發現被告沒有經過他的同意就把房子租給別人，所以他很生氣，我母親就回來說叫我把房子收回來，我就去找被告，但是屋內的狗一直叫，我就不敢進入，但是我有在門口和被告碰面，我說母親叫我來收房子，被告沒有說什麼就進入屋內了，所以我房子也沒有收回來，後來我和我母親說，他很生氣就去三重派出所，告被告竊占，其實我母親本來要把房屋收回來託給永慶房屋賣的，後來有和永慶的林小姐談，林小姐說他們有客戶要買房子，後來我母親說好，林小姐就安排我母親和原告見面，我母親認為那個房子有民事和刑事的告訴，我母親和被告要也要不回來，所以價格合理我母親就答應了，因為原告說答應他要自己去收回房子。」、「（法官：你母親總共收到多少買賣價金？）700 萬元，這些買賣價金我母親有叫我做一個保險，但是保險公司認為我母親太大，所以後來就用我的名字保險，但是受益人是我的母親，是保200 萬元，至於其他的價款都是我母親自己處理，所以我不知道。」、「（法官：你母親在出售房屋之前，是否有將房屋出租給被告？）沒有，也沒有收他的租金。」、「（法官：你母親要賣房子有告訴被告嗎？）有，我母親有先跟他說，但是被告都不理，所以有用存證信函通知被告。」、「（法官：你是否認識柯文姬？）他是一個做保險的朋友，因為我母親怕錢花掉所以才投保，就是我剛剛所言的那份保單。」、「（被告訴訟代理人：仲介如何找來？）是我母親自己找的，我不知道他如何找的。」、「（被告訴訟代理人：你剛剛說你母親認為買賣價金是合理，你們所謂的合理的價金是多少？）這是我母親自己決定的。」、「（被告訴訟代理人：你知道你母親為何賣房子，必要性？）因為子女都沒有給他生活費。」、「（被告訴訟代理人：你的父親是公務人員退休，是否每月都有領月退休俸？）是的，我父親往來親友很多，他過世後的白紅包都是我母親負擔，所以一半的退休俸七千元不夠用。」、「（被告訴訟代理人：你是否有跟你母親說賣七百萬元太便宜？）我有說，但是我母親叫我不要管。」、「（原告訴訟代理人：房子是單純的住宅區？）是住宅區，房子樓下是殺雞場。」、「（原告訴訟代理人：請提示原證八，請問證人簽訂原證八號當天，你、證人母親、原告、仲介、代書是否都在場？）有，這份我有看過，而且上開這些人都在場。」、「（原告訴訟代理人：簽約的那天，代書或是仲介是否都跟你和你母親有說明契約內的重要條款之後，你母親才簽名？）有。」、「（原告訴訟代理人：提示原證十三號，這份協議書是否你在簽約當天附在買賣契約書內一同簽立的？）是的。」、「（原告訴訟代理人：在簽訂原證八、十三號的時候，你母親是否都表示過同意沒有問題？）是的，就是他自己處理。」、「（原告訴訟代理人：你母親在出賣這個房子之前，是否有對被告提起相關的官司？）有，有委任律師告竊占，後來就撤告了。我母親也有去，我大弟也有去，但是被告沒有去，後來買賣房屋結束後就撤告了。」、「（原告訴訟代理人：提示原證十一的書狀，這是經由系爭房地仲介提供給原告的光碟，請問依照光碟裡面顯示，被告在103 年10月22日突然去你家，為何？）我不知道他要來，我會搬家是禁止他再來，新家有監視器，他來的時候，我兒子請他出去，和我母親拉拉扯扯的，叫我母親做偽證。」、「（被告訴訟代理人：你是否有帶李劉月珍去看診，是否有因為受到上開你所述訴訟影響，有無診斷證明？）我們沒有想那麼多，有去看，所以才請外勞，這些外勞是我母親請的，因為他什麼事都會忘記，外勞是來八個月，是賣房子之後。」、「（被告訴訟代理人：你外勞會有醫院的鑑定，你是去那個醫院鑑定拿證明？）台北榮總。」
（四）依證人李劉月珍以下證詞，可知系爭房地買賣契約確實有效存在，且從未出租予被告：「（法官：現在這個房子你有賣給別人？）有。」、（法官：你賣這間房子給別人之前，這間房子有誰住過？）還沒有人住。」、「（法官：你是如何找到替你賣房子的仲介？）別人替我賣的。」、「（法官：這個人是誰幫你找的？）我不知道。」、「（法官：你賣房子之前，有看過要向你房子的那個人嗎？）沒有。」、「（法官：簽約的那天你是否有去？）簽約那天我沒有去。」、「（法官：賣多少錢你知道嗎？）我不知道，要大女兒才知道。」、「（法官：是誰決定要賣多少錢？）我決定的。」、「（法官：既然是你決定的，為何你不知道是賣多少錢？）我不知道賣多少錢。」、「（法官：你真的有要賣房子？）有。」、「（法官：你認識字嗎？）一點點，不是很多字。」、「（法官：提示買賣契約書，契約書是否有看過，這個是否是你簽的？）名字是我簽的，但是簽這個名字要幹嘛？我看不懂，上面是我的名字沒錯，（後又稱）這是我寫的嗎？」、「（法官：契約書上的簽名是你寫的嗎？）是的。」、「（法官：賣房子的錢有匯入你的戶頭？）是否有我也不知道。」、「（法官：你有將賣房子的錢交待你大女兒說要買保險嗎？）有。」、「（法官：保險多少錢？）我不知道。」、「（法官：賣房子的錢拿去保險後，剩下的錢在何處？）我都放在我的戶頭。」、「（被告訴訟代理人：提示原證十三號協議書，名字是否是你簽的，你知道簽這份協議書要幹嘛？）是我簽的，我看懂我的字，但是裡面的內容我不知道。」、「（法官：你有向被告按月收房租？）沒有。」、「（法官：被告住你那間房子的期間，他有每個月給你一萬二千元嗎？）沒有。」、「（法官：你要賣房子有向被告說嗎，叫他搬出去？）有。」、「（法官：你要賣房子之前，你有寫信給被告說叫他搬出去？）有。」、「（被告訴訟代理人：提示存證信函，是誰寄的？內容是否是你寫的？）這不是我寫的，但是名字是我簽的。裡面的內容我看不清楚，因為我的眼睛不好。」、「（法官：你剛剛說你要賣房子之前，你有寫信叫被告搬出去，信是你寫的還是別人寫的？）名字是我簽的，信是誰寫的我不知道。」、「（被告：你賣房子的時候，為何過年的時候我去找你，你是否去高雄玩，為何你賣房子沒有跟我說？）我，我去高雄找我大姐過一夜而已。我都忘記了，我印象中我有告訴被告要賣房子。」、「（法官：你那間房子是借他住還是給他？）借的。」
（五）就證人鄭立仁之證詞，表示意見如下：依103 年10月30日言詞辯論筆錄「被告表示我也有每個月給我母親一萬二千元的房租，一直給到今年三月份。」然被告於104 年4 月2 日庭期又稱相關租金係付到103 年1月份；而鄭立仁稱伊每月薪資約35,000元，於被告與鄭立仁在98年或99年已離婚狀況下，鄭立仁竟稱於99年2 月至
103 年1 月期間（103 年2 月後找不到李劉月珍，故無法再資助被告支付資金），其至少每月資助被告12,000元（資助金額與其薪水之比例已高達34% ），鄭立仁資助被告租金乙事顯違反經驗法則，被告主張每月以12,000元向李劉月珍承租系爭房地乙事係屬虛構之事。又鄭立仁稱每月騎機車載被告至李劉月珍吉林路住處給付租金，到達李劉月珍住處後，被告自行至李劉月珍樓上住處給付租金，鄭立仁於樓下等待云云，然被告每次庭期皆乘坐輪椅到場，均稱需化療故請將庭期期日往後，但輪椅無法附帶於摩托車上，被告卻可搭乘摩托車至李劉月珍住處，並獨自上樓給付將租金，顯見被告實為一身體健康且行走無礙之人，被告故稱與李劉月珍有租賃關係，根本是欺騙之詞。此外，鄭立仁稱與李劉月珍熟稔，每月騎乘機車將被告送至李劉月珍住處，未曾扶助被告至李劉月珍樓上住處繳交租金，亦未上樓向李劉月珍問安。是以，鄭立仁主張資助被告繳交租金乙事根本為虛構，被告主張支付租金向李劉月珍承租系爭房地乙事亦當然為虛假之事。
（六）102 年11月6 日簽訂時，在場的人有原告、房屋仲介、地政士、李劉月珍及李香潔，當時原告與李劉月珍皆已確認契約買賣內容（如標的物、價金、付款方式），原告確認李劉月珍願以7,000,000 元出賣後，雙方才以7,000,000元成交，原告亦如實將款項存入專戶內供李劉月珍領取。本件依任何人角度觀之，李劉月珍出賣系爭房地之真意並無疑異。是以，參照民法第86條本文之規定，系爭房地買賣契約確係有效存在。
（七）綜上，原告為系爭房地所有權人，被告無權占用，原告依民法第767 條第1 項及第179 條、第181 條規定，提起本件，自屬有據。並聲明：⑴被告應自系爭房地遷出，並將系爭房地返還原告。⑵被告應自102 年12月5 日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告8,620 元。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：
（一）被告母親即證人李劉月珍有老人痴呆，精神也不是很好，根本沒有能力買賣房子，系爭房屋過戶後，即有一個男的來找被告，先稱是原告的先生，後又改稱原告是他女朋友，問被告要說少錢才願意搬走？被告回答四百萬，他說要回去商量看看，蓋若其買了房子還要跟誰商量？原告與被告母親的買賣顯係假買賣。被告母親訂完約後人就不見了，原告又叫三個兄弟要把被告趕出去，而系爭房地行情應是一千多萬元，但原告先說買了八百萬元，後又變成七百萬元，顯有侵占財產之情事。再原告買房子的時候，可能不知道裡面有住人嗎？原告告被告刑事竊占都已不起訴了，若其係正大光明的買賣，何須請黑道恐嚇被告，偷被告的機車犯案呢？
（二）系爭房地之買賣有虛偽買賣嫌疑，被告並非無權占有：
1、依鈞院以不動產交易實價查詢服務之結果，核定本件標的價格達10,734,878元，而原告居然以7,000,000 元買受系爭房地，顯低於市場價格將近4,000,000 元，不符經驗常情。
2、被告自99年2 月6 日即設籍居住於系爭房地故並非竊占，該房屋前所有人為被告母親，其同意被告居住使用，自非無權占用；另原告雖於102 年11月6 日間購買系爭房地，
102 年12月5 日登記取得系爭房地之所有權，但其買受系爭房屋前從未至系爭房屋親眼觀視，且標的物現況說明書既載明標的物有人占用，伊仍然予以買受，該不利益自應歸於原告，原告買屋未親自到場看屋了解屋況，顯然有違一般購屋常情，若非虛偽買賣何以至此？再原告固然提出系爭房屋買賣價金為7,000,000 元之買賣契約書，但原告在鈞院檢察署刑事103 年度偵字第9299號竊占案件中，曾稱購買價金為8,000,000 元，前後陳述不一，可見該買賣之虛偽不實。此外，李劉月珍無故離開原來住所不知去向，且房屋也遭人處分，經向警察報警協尋，方知遭李香潔帶走，住在台北市北投區，母親一再稱找不到被告要被告跟之同住，居然被李香潔的兒子報警趕出，並傷害被告成傷，母親迴護被告時還被推倒在地，若系爭房地係出於李劉月珍真意，李劉月珍為何被帶離原來住所，又不讓被告與母親相聚，顯然該等買賣有所隱情，益證為虛偽買賣。
3、由鈞院向兆豐銀行中和分行函查系爭房地買賣履約保證之資金往來明細，互核原告所提出之價金交付明細資料，其中有一筆2,000,000 元，居然交由不相干之第三人「柯文姬」領取，何以如此？另交付李劉月珍之4,166,493 元，雖然匯入李劉月珍之台北富邦銀行農安分行帳號中，亦非由李劉月珍自己領取使用，此均違反一般交易習慣。
4、據鈞院104 年2 月4 日言詞辯論傳訊證人黃靖純證述可知，買賣簽約時，即提到系爭房地有人占用，並稱由買方自行排除，原告早已知悉系爭房地有人占用，竟未去了解何人占用？占有關係為何？而且沒有去看房屋，只是看外觀一次；仲介林宜蓉在104 年2 月4 日言詞辯論時為證，證稱當時之買賣行情應該是9,000,000 元上下，而鈞院查詢之時價登錄亦達10,734,878元，詎本件買賣價金竟然只有7,000,000 元，顯然不符常情，應是原告趁李劉月珍年老可欺，並串謀李香潔謀奪李劉月珍之財產，該買賣應係無效，否則何以致此？
5、訴訟過程當中，原告才陸續提出原證13之協議書，並稱無買賣契約之附件，並稱漏印，進而聲稱本件買賣由原告自行排除占有，不點交房屋云云，顯然臨訟所為，豈是事理之常？
（三）被告認為系爭房地之買賣並非出於李劉月珍真意，而有無效之情：
1、李劉月珍為00年0 月00日生，目前年紀已大，系爭房地本來就是李劉月珍提供給被告居住使用，被告也給付租金，有何原因要再出售予他人？
2、據悉李香潔還代李劉月珍立下遺囑，要將李家財產獨吞，由此可證明本件買賣確有很大之疑問，李劉月珍是否確有意思要出售系爭房地？是否遭人脅迫？出售所得李劉月珍有拿到嗎？上開疑點重重，鈞院傳喚李劉月珍，其前後陳述矛盾。依原告提出之檢察署103 年度偵字第4473號不起訴處分書所載，李劉月珍是否有真意提出告訴？李劉月珍均未到庭說明；李劉月珍在警詢中稱97年間即允諾讓被告居住，何以構成竊佔罪嫌？是否亦為李香潔指使提出本件刑事竊占告訴？意圖與原告串謀侵吞李劉月珍之財產？
3、依臺北榮民總醫院104 年4 月20日北總企字第0000000000號函覆李劉月珍病歷資料，李劉月珍確實罹患中度失智症則伊於104 年4 月2 日所為就有否出售系爭房地意思之證述，關於締約條件及過程前後反覆，顯無締約出售系爭土地之真意。
4、李香潔於104 年4 月2 日稱李劉月珍確實有申請家庭外籍看護工，當日並有看護工陪同出庭，李香潔並稱李劉月珍什麼事情都會忘記，而申請家庭外籍看護工並非一朝一夕而可得，要件嚴苛，若李劉月珍身體及意識狀況非有所欠缺，異於常人情況嚴重持續一段時間（本件買賣締約時間點為102 年11月6 日間，臺北榮民總醫院看診診斷有中度失智症之時間為103 年11月14日，時間雖差距約一年，但時間緊密），怎能申請外籍看護工照料伊？
5、鈞院依照不動產交易時價查詢服務網之結果，核定系爭房地之買賣價額應為10,734,878元，而本件買賣價金竟然僅有7,000,000 元，異於通常交易行情，顯係賤價出售，縱然因有第三人占用，買賣價差也不至於高達3,000,000 元以上，足見李劉月珍在此年老喪失記憶情況下精神障礙、心智欠缺已達無意思能力或在精神錯亂中或辯識其意思表示效果之能力顯有不足，其所締結之買賣契約參諸民法第75條之規定，應屬無效。
6、經鈞院向馬偕醫院請求提供李劉月珍之申請家庭外籍看護工所提出之申請書及所檢附相關文件資料（包括被看護者之全部身心障礙證明文件，例如：病症失能診斷證明書、巴氏量表... 等），顯示被李劉月珍於103 年1 月11日間至馬偕醫院就診請領病症失能診斷證明書申請外籍看護工，該證明書顯示李劉月珍患有失智症（失智量表ＣＤＲ值已為2 ）外表看來正常，但已嚴重記憶喪失；對時地定位經常有問題；處理問題時在分析類似性和差異性時有嚴重障礙，社會價值的判斷力已受影響；而本件買賣締約時間點為102 年11月6 日間，前後差距不到2 個月，顯見李劉月珍在此時因年老喪失記憶情況下其精神障礙、心智欠缺已達無意思能力或在精神錯亂中或辯識其意思表示效果之能力顯有不足，其所締結之買賣契約參諸民法第75條之規定，應屬無效。
7、再鈞院向台北市政府衛生局請求提供李劉月珍申請家庭外籍看護工所提出之申請書及所檢附相關文件資料，其中病症失能診斷證明書顯示李劉月珍於101 年4 月23日間已至馬偕醫院就診請領病症失能診斷證明書申請外籍看護工，李劉月珍確已患有失智症（失智量表ＣＤＲ值已為1 ），其狀況乃易走失，無法處理日常生活，晚上會亂跑，需專人照顧等情；本件買賣締約時間點乃為102 年11月6 日間，距離103 年1 月11日之病症失能診斷證明書所示之（失智量表ＣＤＲ值已為2 ）失智狀況越形嚴重，顯見李劉月珍在102 年11月6 日間確因年老喪失記憶情況下，其精神錯亂或辯識其意思表示效果之能力已顯有不足，其所締結之買賣契約參諸民法第75條之規定，應屬無效。
（四）再依前所述，被告係得李劉月珍同意而居住系爭房地，並按月給付母親12,000元房租，已由鄭立仁於104 年4 月2日到庭為證甚明，至系爭房地被出售移轉後，才有第三人要求被告搬遷，被告始知系爭房地被出售，參民法第425條規定，該租賃關係存續於原告之間，被告並非無權占用，並無構成侵權行為之情，原告依照不當得利之法律關係請求每月8,620 元之不當得利或損害顯無任何理由。
（五）綜上，原告之訴顯無任何理由，聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵若受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其於102 年11月6 日向李劉月珍購買系爭房地，並於102 年12月5 日完成所有權移轉登記，其為系爭房地所有權人，系爭房地現由被告無權占有中等語，為被告所否認，並以系爭房地買賣為假買賣，且李劉月珍於102 年11月6 日因失智症致其精神錯亂或辯識其意思表示效果之能力已顯有不足，其所締結之買賣契約參諸民法第75條之規定，應屬無效等語為辯，是以本件首應審酌者乃李劉月珍出售系爭房地並移轉所有權登記予原告之意思表示是否無效？
（二）按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。查：
1、原告主張其係於102 年11月6 日向李劉月珍購買系爭房地乙節，業據其提出不動產買賣契約書為證（見卷第47頁至第59頁），並經證人林宜蓉即系爭房地買賣仲介證稱：（問：是李劉月珍親自委託你來賣房屋？）是他和他的女兒一起過來，女兒是李香潔，簽約時買賣雙方都有到場，應該是李劉月珍及李香潔一起到等語，及證人黃靖純即地政士證稱：簽約的時候我在場，我是地政士。是永慶不動產在本件簽約的時候通知我到現場的。（問：你當場有看到買賣契約的雙方當事人原告及李劉月珍？）當時他們二人都在場，李劉月珍有人陪他去，但是是誰陪他去，我忘記了，可能是他的女兒，簽約當下才打原證13協議書，是在永慶不動產簽的，是看買賣契約書一併簽的，這是賣方及家屬關係有這樣的意思表示等語（見本院104 年2 月4 日言詞辯論筆錄），及證人李香潔即被告姐姐證稱：我母親的房子在101 年左右借我和被告賣水餃，賣了幾個月，因為生意不好，因為我需要收入，所以我就離開了，被告和我母親說他沒有錢，他要住那邊，我母親說好，但是我母親說要房子的時候，被告要還給他，在102 年年中左右，我母親和被告說他要賣房子，叫被告還房子給我母親，後來我母親到三重家裡中央南路去找被告，按門鈴都沒有人開，. . . 後來我母親很生氣就去三重派出所，告被告竊占. . . 其實我母親本來要把房屋收回來託給永慶房屋賣的，後來有和永慶的林小姐談，林小姐說他們有客戶要買房子，後來我母親說好，林小姐就安排我母親和原告見面，我母親認為那個房子有民事和刑事的告訴，我母親和被告要也要不回來，所以價格合理我母親就答應了，因為原告說答應他要自己去收回房子。（問：你母親簽約的時候，你是否在場？）有。（問：你母親總共收到多少買賣價金？）700 萬元，這些買賣價金我母親有叫我做一個保險，但是保險公司認為我母親年紀太大，所以後來就用我的名字保險，但是受益人是我的母親，是保200 萬元，至於其他的價款都是我母親自己處理，所以我不知道。（問：你母親要賣房子有告訴被告嗎？）有，我母親有先跟他說，但是被告都不理，所以有用存證信函通知被告，（問：你母親和買方有做過幾次的洽談碰面？）我知道的範圍是林小姐約我母親和原告談就一次，再來就是簽約，再來就是交屋，但是交屋的時候沒有碰面等語（見本院104 年4月2 日言詞辯論筆錄），是李香潔曾陪同李劉月珍前往仲介處委託出售系爭房地及與原告簽約之事實，固堪認定。
2、惟經本院傳訊李劉月珍到庭，依其所證稱：（問：你賣房子之前，有將這間房子借給被告住賣水餃？）有。（問：你有向被告按月收房租？）沒有。（問：被告住你那間房子的期間，他有每個月給你一萬二千元嗎？）沒有。（問：為何你要賣房子？）因為我沒有房子，所以才賣房子。（問：你要賣房子有向被告說嗎，叫他搬出去？）有。（問：你叫他搬出去，他有搬嗎？）有。（問：你為何知道他有搬出去？）我不知道他是否有搬出去。（問：你是如何找到替你賣房子的仲介？）別人替我賣的。（問：這個人是誰幫你找的？）我不知道。（問：你賣房子之前，有看過要向你買房子的那個人嗎？）沒有。（問：簽約的那天你是否有去？）簽約那天我沒有去。（問：賣多少錢你知道嗎？）我不知道，要大女兒才知道。（問：是誰決定要賣多少錢？）我決定的。（問：既然是你決定的，為何你不知道是賣多少錢？）我不知道賣多少錢。（問：你真的有要賣房子？）有。（問：你認識字嗎？）一點點，不是很多字。（問：提示買賣契約書，契約書是否有看過，這個是否是你簽的？）名字是我簽的，但是簽這個名字要幹嘛？我看不懂，上面是我的名字沒錯，（後又稱）這是我寫的嗎？（問：契約書上的簽名是你寫的嗎？）是的。（問：你知道你在這份文件契約書簽名的意思是什麼？）我不知道為何要簽這份文件。（問：賣房子的錢，你是否有拿到？）我沒有拿到錢。（問：你知道錢是誰拿走的？）不知道。（問：賣房子的錢有匯入你的戶頭？）是否有我也不知道。（問：你有將賣房子的錢交待你大女兒說要買保險嗎？）有。（問：保險多少錢？）我不知道。（問：賣房子的錢拿去保險後，剩下的錢在何處？）我都放在我的戶頭。（問：你要賣房子之前，你有寫信給被告說叫他搬出去？）有。（問：提示存證信函，是誰寄的？內容是否是你寫的？）這不是我寫的，但是名字是我簽的。裡面的內容我看不清楚，因為我的眼睛不好。（問：你剛剛說你要賣房子之前，你有寫信叫被告搬出去，信是你寫的還是別人寫的？）名字是我簽的，信是誰寫的我不知道。（問：提示原證十二號，你是否有告被告竊占的案件？）我不曾告過被告。（問：李香潔幫你買保險的受益人是你是嗎？）是的，我沒有同意，我不知道。（問：賣房子之前，你的房子有給被告住？）有。（問：你那間房子是借他住還是租給他？）借的。（問：你要賣房子的時候，你有和買房子的那個人說，你房子是借給被告住？）有沒有說我忘記了。（問：你賣這個房子是你的意思，還是證人李香潔的意思？）是我要賣的。（問：既然你有將房子借給被告住，為何你還要將房子賣給別人？）我沒有賣給別人等語（見本院104 年4 月2 日言詞辯論筆錄），證人李劉月珍雖證稱其有出售系爭房地，惟就如何找到仲介、有無看過買方、有無去簽約、買賣價金多少、為何簽買賣契約、買賣價金如何處理等細節則說詞反覆矛盾，最後竟證稱其沒有將系爭房地賣給別人，其意思能力明顯欠缺，其是否得為買賣系爭房地之有效的意思表示，實非無疑。
3、雖證人李香潔就李劉月珍證詞反覆及為何由外籍看護陪同到庭乙節證稱：（問：你的母親是否有身體不好的地方？）他記憶比較不好。被告還去我家鬧。（問：為何你母親剛才做證說他對於契約的內容不清楚，為何？）他現在一定是這麼回答，因為從我弟弟打我，我告我弟弟，出庭上的時候，我弟弟又在法官的面吼我母親，後來被告又到我家去踢我兒子，又告我兒子，所以我母親一生氣，所以所有的事情都會不清不楚。（問：你是否有帶李劉月珍去看診，是否有因為受到上開你所述訴訟影響，有無診斷證明？）我們沒有想那麼多，有去看，所以才請外勞，這些外勞是我母親請的，因為他什麼事都會忘記，外勞是來八個月，是賣房子之後。（問：你外勞會有醫院的鑑定，你是去那個醫院鑑定拿證明？）台北榮總等語，然經本院向臺北榮民總醫院調閱李劉月珍之就診病歷資料，該院則未有李劉月珍為申請聘僱外籍看護之就診紀錄。
4、另經本院向勞動部函查李劉月珍申請聘僱外籍看護工之案卷資料，始查知李劉月珍早於101 年4 月23日即經馬偕紀念醫院評估有被看護需24小時照護之必要，而由李香潔於
101 年5 月23日為李劉月珍申請外籍看護1 名來臺，李劉月珍嗣於103 年1 月11日再經馬偕紀念醫院評估有全日照護需要，由李香潔於103 年1 月29日另申請聘僱外籍看護工1 名來台，此有勞動部104 年5 月15日勞動發事字第0000000000號函附申請書等資料在卷可參（見卷第184 頁至第188 頁）。
5、再經本院向馬偕紀念醫院函詢李劉月珍之就診病歷，亦查知李劉月珍曾於101 年4 月23日及103 年1 月8 日由李香潔陪同前往為申請外籍監護工之評估鑑定，而經神經內科醫師診斷李劉月珍罹有阿滋海默症，開具失能診斷證明書及巴氏量表，李劉月珍並持續由李香潔陪同於101 年6 月
4 日、101 年8 月27日、101 年11月19日、102 年5 月23日、102 年8 月22日、102 年11月21日、103 年4 月9 日、103 年7 月12日、103 年10月11日、104 年1 月10日回神經內科看診拿藥。足見證人李香潔前開證詞，明顯與事實不符，且多有隱匿，並無可採。
6、而參以馬偕紀念醫院函附李劉月珍門診記錄單、申請聘僱外籍看護基本資料傳遞單、病症暨失能診斷證明書、臨床失智量表等病歷資料、臺北市政府衛生局函附雇主申請聘僱外籍看護工基本資料傳遞單等資料所示（見卷第194 頁至笫227 頁、第232 頁至第234 頁），可知李劉月珍於10
1 年4 月23日即經神經內科醫生鑑定為「病人因失智症，易走失，無法處理日常生活，晚上會亂跑，須得人照顧」，已達「記憶力：中度記憶力減退，對最近的事尤其不容易記得，會影響日常生活。」「定向力：涉及有時間關聯性時，有中度困難。檢查時，對地點仍有定向力，但在某些場合可能仍有地理定向力的障礙。」「解決問題能力：解處理問題時，在分析類似性及差異性時，稍有困難。」「社區活動能力：這些活動稍有障礙」「家居嗜好：居家生活確已出現輕度之障礙，較困難之家事已經不做，比較複雜之嗜好及興趣都已放棄」「自我照料：須旁人督促或提醒」之臨床輕度失智程度；嗣於103 年1 月8 日再經神經內科醫師鑑定為「病人因失智症，無法自理生活」，已達「被看護者年齡未滿80歲有全日照護需要」「嚴重記憶喪失，只記得很熟的事物，無法記得新事物」「對時、地定位經常有問題」「處理問題時，在分析類似性和差異性時有嚴重障礙，社會價值的判斷力已受影響」「無法獨立勝任家庭外的事務，但外表看來正常」「只有簡單的家事還能做，興趣很少，也很難維持」「在穿衣、個人衛生及個人情緒，需要協助」之臨床中度失智程度。
7、是以，李劉月珍早於101 年4 月8 日即經鑑定評估罹有失智症，無法處理日常生活，須人照顧，且其失智程度迄至
103 年1 月8 日第二次鑑定評估時，已惡化為中度失智，無法自理生活，需全日照護，記憶嚴重喪失，對問題之分析及社會價值判斷力已受影響，無法獨立勝任家庭外之事務，僅能做簡單之家事，則衡以失智症之惡化乃屬一不可逆之漸進過程，而103 年1 月8 日距原告與李劉月珍於10
2 年11月6 日簽訂系爭房地買賣契約及於102 年12月5 日完成所有權移轉登記，僅相隔一、二個月，時間相近，足見被告抗辯李劉月珍於出售系爭房地並移轉所有權予原告時，因罹患失智症，已無健全之意思能力，識別、判斷買賣系爭房地及移轉所有權登記意思表示之法律效果能力顯有不足而屬無效，洵堪採信；此由李劉月珍關於如何找到仲介、有無看過買方、有無去簽約、買賣價金多少、為何簽買賣契約、買賣價金如何處理等細節均無法證述明確，而係由明知李劉月珍已罹患失智症無法自理生活之李香潔帶同前往委託仲介出售系爭房地，進而與原告簽訂買賣契約之情，更足為佐證。
（三）從而，李劉月珍買賣及移轉系爭屋地所有權之意思表示既屬無效，原告雖因無效之法律行為完成系爭房地之所有權移轉登記，仍不得取得所有權，是原告依民法第767 條第
1 項及第179 條、第181 條規定，請求被告遷出返還系爭房地，及自102 年12月5 日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告相當租金8,620 元之不當得利，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
（四）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經提出之證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 8 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 8 日
書記官 何嘉倫