臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第23號原 告 徐陳寶玉訴訟代理人 林永頌律師
沈巧元律師被 告 吳丁標訴訟代理人 游朝義律師被 告 孫渝欣
黃朝達被 告 太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人 章民強上 一 人訴訟代理人 蔣美龍律師上三人共同訴訟代理人 蔡奕廷上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國104 年4 月15日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告吳丁標、孫渝欣、黃朝達應連帶給付原告新臺幣壹仟貳佰參拾貳萬伍仟伍佰元，及其中新臺幣壹仟壹佰萬元自民國一○二年十二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋仲介股份有限公司應連帶給付原告新臺幣壹仟貳佰參拾貳萬伍仟伍佰元，及其中新臺幣壹仟壹佰萬元自民國一○二年十二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前兩項之給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內免除給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之九十三，餘由原告負擔。
本判決第一、二項，於原告以新臺幣肆佰壹拾萬元為被告預供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹仟貳佰參拾貳萬伍仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明文。查本件原告原起訴主張先位聲明為被告吳丁標、孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋股份有限公司應連帶給付原告新臺幣（下同）1188萬元及其法定遲延利息，備位聲明則為被告吳丁標、孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋仲介股份有限公司應連帶給付原告700 萬元及其法定遲延利息；嗣於民國104 年
4 月15日以民事變更聲明暨準備六狀擴張先備位聲明請求之金額為1320萬5500元，並變更訴之聲明如後述。原告上開訴之變更，核屬基於同一基礎事實擴張應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告前於100 年7 月3 日經由被告太平洋房屋仲介股份有限
公司（下稱太平洋房屋公司）新莊店之員工即被告孫渝欣仲介，於100 年7 月7 日與被告吳丁標就其所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上同段6849建號建物（門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號2 樓，下稱系爭房屋）及其基地應有部分簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價金為1100萬元。惟於簽約後被告孫渝欣始拿出其於簽約前與被告黃朝達及被告吳丁標製作之房屋現況說明書（下稱系爭現況說明書），渠等並於系爭現況說明書上註記「黃標未解除」，原告雖當場對該黃標未解除之註記提出質疑，然被告孫渝欣、黃朝達及吳丁標均表示僅係牆壁瓷磚有脫落，並無重大瑕疵，原告基於信賴系爭現況說明書上勾選系爭房屋未曾發生天然災害造成建物損害之記載及被告太平洋房屋公司之商譽即未再予追究。嗣於同年月8 日原告請被告孫渝欣於系爭現況說明書上記載黃標未解除係指牆壁瓷磚脫落，惟被告孫渝欣卻表示系爭房屋實為921 大地震之受災屋，建商已就系爭房屋進行補強，惟因建商與住戶間尚有官司而未能解除黃標，原告當場雖表示欲解除系爭契約，然被告孫渝欣、黃朝達卻均稱系爭房屋並無瑕疵，如解除系爭契約將沒收原告前已交付之支票及本票，原告只好繼續履約付款，並由被告孫渝欣在系爭現況說明書上再加註「因官司訴訟而待解除，已由張宏章建築師事務所提供安全證明」字樣。惟於100 年8 月間原告就系爭房屋辦理貸款時，透過辦理房貸銀行之經理告知，始知悉系爭房屋業經主管機關列管為危險建物，且經註記為紅標建物，而無法通過房屋貸款，經原告屢次要求被告孫渝欣、黃朝達、吳丁標、太平洋房屋公司出面協商解決均未果。被告孫渝欣、黃朝達、吳丁標上開明知系爭房屋為921 大地震受災屋且經主管機關標記為紅標房屋，卻故意未告知原告該重大瑕疵，顯已侵害原告之權利，致原告受有損害，及被告孫渝欣、黃朝達未於簽約前提出房屋現況說明書、於系爭現況說明書中註記黃標未解除及勾選未因天災受損之不實記載，已違反不動產經紀業管理條例第23條之規定，另渠等未善盡調查系爭房屋之義務，亦有違仲介應盡之注意義務，而被告太平洋房屋公司為被告孫渝欣、黃朝達之僱用人，自亦須為被告孫渝欣、黃朝達之過失負同一責任，又被告吳丁標就系爭房屋之瑕疵及其未依債之本旨為交付，自亦應負擔債務不履行及物之瑕疵擔保責任。是為此爰依民法第184 條、第185 條、第188 條、第195 條之規定，擇一先位請求㈠被告孫渝欣、黃朝達、吳丁標應連帶給付原告房屋價金1100萬元之損失、自100 年7 月7 日起至102年12月5 日止應給付之利息132 萬5500元、須另外租屋支出租金之損失38萬元及精神慰撫金50萬元，共計1320萬5500元之損害㈡被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋公司應連帶給付原告1320萬5500元㈢前兩項之給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內免除給付義務。另依民法第359條、第259 條、第227 條、第227 條之1 、消保法第7 條第
1 、3 項、第224 條、第544 條之規定，擇一備位請求㈠被告吳丁標應給付原告1320萬5500元㈡被告太平洋房屋公司應給付原告1320萬5500元㈢被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋公司應連帶給付原告1320萬5500元㈣前三項之給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內免除給付義務。㈡對於被告抗辯主張之意見（見本院卷三第303 頁至第340 頁）：
1.先位聲明部分：⑴被告吳丁標部分：
①參照新莊市公所發給921 地震受災證明書（原證31），系爭
房屋屋況為半倒。另參系爭房屋101 年、102 年房屋稅繳款書（被證32），系爭房屋仍未解除列管危險建物，併參系爭房屋社區區分所有權人會議記錄所示，系爭房屋之結構迄今仍未獲完足之修繕。而系爭房屋被列為紅標危險建物自88年起從未改變，且經主管機關公告張貼於明顯處，被告吳丁標就系爭房屋為紅標危險建物不可能不知情。再者，系爭房屋所屬社區住戶與建商間就921 地震受災至房屋受損已纏訟長達十多年，被告吳丁標長年居住於系爭房屋，豈可能不知系爭房屋為紅標列管建物。
②又被告吳丁標於簽約前提供給被告太平洋房屋公司之房屋現
況說明書（原證42），就被列管為危險建物及發生火災或其他天然災害造成建築物毀損部分係勾選否，迄簽約當日提出之系爭現況說明書（原證6 ），雖就有無被列管為危險建物部分改勾選是，並註記黃標未解除，惟就發生火災及其他天然災害造成建物損害選項仍勾選否，且於簽約隔日原告始經被告孫渝欣、黃朝達告知系爭房屋為地震受災屋，是被告吳丁標故意隱匿系爭房屋經註記為紅標建物，並於系爭現況說明書上為不實註記，顯有詐欺原告之情事。
⑵被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋部分：
依台北市地00000 0000000 號懲戒決定書（原證7）、台北市政府公報公告（原證8 ），可知被告孫渝欣確實未於原告與被告吳丁標簽訂系爭契約前製作完成現況說明書，且被告孫渝欣、黃朝達明知系爭房屋為921 地震受災房屋，卻於系爭現況說明書上就發生火災及其他天然災害造成建物損害選項勾選否，並於簽約後始拿出系爭現況說明書，註記黃標未解除，且向原告稱黃標未解除僅係指瓷磚脫落，是渠等顯有刻意隱匿該瑕疵資訊欺騙原告之情形。
2.備位聲明部分：⑴被告吳丁標部分：
①被告吳丁標明知系爭房屋為紅標危險建物，於簽訂系爭契約
時卻諉稱系爭房屋為黃標建物，已如前所述，是被告吳丁標顯然有故意隱瞞系爭房屋重大瑕疵，嚴重影響原告就系爭房屋之居住安全。且系爭房屋雖於921 大地震後經建商補強結構，然經系爭房屋所屬社區住戶與建商雙方於90年共同委任台灣省結構工程技師公會鑑定，鑑定結果認系爭房屋所屬社區大樓雖經補強，惟仍需再提出補強計畫，嗣於93年6 月16日、94年12月8 日再經台灣營建研究院、結構工程技師公會鑑定，其均指出補強計畫未經技師簽核，補強後仍有瑕疵，標的物品現況未符合安全規定。復於93年11月6 日再經行政院公共工程委員會第4 次鑑定，其亦判定難認系爭房屋所屬社區大樓無結構安全疑慮。是系爭房屋實已達契約不能實現之程度，原告自得依民法第359 條規定解除系爭契約。②原告早於100 年8 月5 日交屋時即已告知被告吳丁標系爭房
屋為紅標房屋，被告吳丁標於另案刑事案件中亦曾自承其早已知系爭房屋為地震屋，是原告雖於101 年6 月30日始寄送存證信函，然原告非直至該時才通知有瑕疵。再者，被告吳丁標既於系爭現況說明書上記載系爭房屋未因天災受損即已構成保證，依民法第365 條第2 項規定並無檢查通知義務期限規定之適用。
③系爭房屋為紅標地震屋，雖經建商補強後仍未符合安全規定
，原告購買系爭房屋，自始未曾取得依一般社會意義下可供人安全居住之房屋，是被告未曾享受到任何居住利益，未曾受有相當租金之不當得利。縱受有相當於租金之不當得利，原告為善意占有人自無返還之義務。另縱認原告應給付相當於租金之不當得利，系爭房屋為紅標建物，依實務見解應僅能以申報總價百分之3 計算，始為公允。本件系爭房地100年至104 年房屋及土地價額分別為74萬5629元、87萬8302元，是自100 年8 月5 日交屋起至104 年4 月5 日止，租金共計9 萬974 元，又自104 年4 月5 日起至返還系爭房屋日止，被告吳丁標至多應僅能按月請求2196元。另被告吳丁標之計算結果土地部分申報地價應漏乘百分之10，是其計算結果顯然有誤。
⑵被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋公司部分：
①系爭房屋所屬社區大樓自921 地震後即經主管機關標註為紅
標列管建物未解除迄今，新北市政府工務局根本無發函管委會通知其評定結果為黃色標示。且被告孫渝欣、黃朝達雖於刑事案件中獲不起訴處分，然該不起訴處分書中亦認被告孫渝欣、黃朝達有未再次查證系爭房屋情況之過失，而應循民事訴訟請求損害賠償。
②另被告孫渝欣、黃朝達為專業房屋仲介，被告太平洋房屋公
司為不動產經紀公司，且向原告收取高額仲介費，本應就系爭房屋之現況盡詳實調查義務。況銀行既有紅標列管資料及系爭房屋所屬社區住戶與建商因建物修繕未達安全標準而纏訟至今，被告孫渝欣、黃朝達不可能不知悉或無從調查，是渠等實有未善盡調查義務之過失，又渠等既為被告太平洋房屋公司之使用人或僱用人，被告太平洋公司自應就渠等過失負同一責任。
3.縱認系爭房屋之瑕疵未達解除契約之程度，原告亦可請求減少價金、支出修繕費用、日後交易價值減少之損害及精神慰撫金共計700 萬元。
㈢綜上所述，並為聲明：
1.先位聲明：⑴被告吳丁標、孫渝欣、黃朝達、應連帶給付原告1320萬5500
元，及1180萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，與132 萬5500元自民事變更聲明暨準備六狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
⑵被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋仲介股份有限公司應連帶
給付原告1320萬5500元，及1188萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，與132 萬5500元自民事變更聲明暨準備六狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
⑶前兩項之給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內免除給付義務。
⑷願以現金或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後，請准宣告假執行。
2.備位聲明：⑴被告吳丁標應給付原告1320萬5500元，及1188萬元自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，與132 萬5500元自民事變更聲明暨準備六狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
⑵被告太平洋房屋公司應給付原告1320萬5500元，及1188萬元
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，與132 萬5500元自民事變更聲明暨準備六狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
⑶被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋公司應連帶給付原告1320
萬5500元，及1188萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，與132 萬5500元自民事變更聲明暨準備六狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之
5 計算之利息。⑷前三項之給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內免除給付義務。
⑸願以現金或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張：㈠被告吳丁標部分：
1.先位聲明部分：⑴被告吳丁標於簽訂系爭契約前，早已向被告孫渝欣、黃朝達
明確表明系爭房屋為921 大地震受損戶，並提供半倒證明等書面資料予被告孫渝欣、黃朝達，於簽約當日亦有再次詢問被告孫渝欣、黃朝達是否已向原告說明系爭房屋為地震受損戶，渠等並稱已向原告說明而要求被告吳丁標毋庸再說。而被告吳丁標自始即認系爭房屋為黃標，且業經建商補強完成而無損害之情，是始於系爭現況說明書上就是否曾經發生火災及其他天然災害造成建物損害選項勾選否，及註記黃標未解除均，被告吳丁標並無詐欺或刻意隱瞞系爭房屋瑕疵之情，且原告就本案對被告吳丁標提起之詐欺告訴業經本院檢察署檢察官為不起訴處分，是以原告據此主張被告吳丁標應負侵權行為損害賠償責任，委不足採。
⑵損害賠償金額部分：
①租金支出：系爭房屋所在建物業經建商補強，並非不能居住
，況原告曾將系爭房屋出租予第三人使用且收取租金，是原告請求須另外承租房屋居住而支出38萬元租金之損害，顯無理由。
②精神慰撫金：原告既未居住系爭房屋，則其何來生活品質遭
嚴重影響、居住安寧之人格法益遭受侵害之情，再者，原告所稱因案牘勞煩、舟車勞頓，身體健康受有嚴重損害，為此乃因原告與其他被告進行刑事偵查或民事訴訟，殊與本件無涉，是原告請求精神慰撫金亦無理由。
2.備位聲明部分：⑴另依系爭房屋所在社區之總幹事曾於另案刑事偵查（臺灣新
北地方法院檢察署101 年度偵字第4367號）案件之證述及原告於銀行經理告知系爭房屋為紅標建物無法通過貸款而仍以現金支付尾款予被告吳丁標，可知原告於簽約前確實已知悉系爭房屋曾經921 地震受損之事實。況原告於100 年8 月初即經銀行告知而知悉系爭房屋瑕疵存在，抑或至遲於100 年
9 月14日接獲新北市政府工務局回函時亦應已知悉系爭房屋瑕疵存在，惟原告卻於101 年6 月30日始以存證信函通知被告吳丁標，其欲撤銷意思表示，顯怠於瑕疵發現之通知，依民法第356 條規定，應視為原告承認其所受領之物，自不得主張依民法第359 條規定解除系爭契約，抑或再行主張出賣人應負債務不履行責任。是原告據此主張被告吳丁標應負物之瑕疵擔保責任及債務不履行責任均無理由。
⑵縱認原告可解除系爭契約，原告於100 年8 月5 日占有系爭
房地日起至返還系爭房地予被告吳丁標日止，即屬無權占有，被告吳丁標自得依民法第179 條向原告請求相當於租金之不當得利，併依民法第334 條主張抵銷。依系爭土地當期申報地價為每平方公尺1 萬9670元，系爭土地面積4528.90 平方公尺，原告占有權利範圍為1 百萬分之4525，則換算後原告每月不當得利金額為3 萬3585元。又依系爭房屋課稅現值為47萬5200元，則就系爭房屋部分每月不當得利則為3960元。而原告至104 年2 月4 日止共計占有系爭房地3 年6 個月，是被告吳丁標得請求抵銷之金額即為157 萬6897元及自10
4 年2 月5 日起至原告返還系爭房地予被告吳丁標日止，按月於3 萬7545元範圍內抵銷。
⑶損害賠償金額部分：原告於簽訂系爭契約前早已知悉系爭房
屋之瑕疵，是原告主張解除契約，並請求損害賠償亦屬無據。
3.綜上所述，並為聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋公司部分（見本院卷三第
207 頁至第頁214 頁）：
1.先位聲明部分：依臺灣新北地方法院檢察署102 年度偵字第
507 號不起訴處分書之內容，及該偵查案件中證人之證述可知被告孫渝欣、黃朝達就系爭房屋之瑕疵並無詐欺原告之情事。再者，系爭房屋經新北市政府工務局進行現場評估後，其評估結果為黃色標示，系爭房屋所屬管委會社區總幹事林進添於上開偵查案件中亦證述系爭房屋屬黃色標示未解除，被告吳丁標亦告知被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋公司，系爭房屋為黃標未解除列管建物，是依被告三人於仲介過程中查證所得之資訊，均顯示系爭房屋為黃色標示未解除之列管建物，且被告孫渝欣亦曾偕同原告至系爭房屋現場勘查實際現況，協助原告瞭解系爭房屋情形，益徵被告三人並無刻意隱匿資訊詐欺原告之意圖。
2.備位聲明部分：⑴被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋公司均非系爭房屋所有權
人，無從向公部門查詢系爭房屋之列管情形，僅能經由被告吳丁標及系爭房屋所屬社區管委會查證系爭房屋之情形。況系爭房屋平日均有住戶正常居住進出，此實際現況顯與紅色標示矛盾不符，是被告孫渝欣、黃朝達依其經驗相信被告吳丁標及管委會總幹事林進添告知之資訊，並將該等資訊據實告知原告，並偕同原告至系爭房屋現場勘查瞭解狀況，實已善盡查證調查之義務而無過失。
⑵本件原告於交屋結案前，即知悉系爭房屋經新北市政府工務
局標註為紅色標示未解除之列管建物，於地政士吳駸完成系爭契約完稅程序前亦有告知原告是否有意停止本件買賣，惟原告卻不立刻停止，仍然完成系爭契約備證及完稅程序，並於100 年8 月5 日交付尾款550 萬元，足見原告亦認系爭房屋系爭房屋實際上並無危險，況本件原告為專業地政士，以其專業知識豈有不知系爭房屋如有重大瑕疵可先暫停交易程序之理，是原告主張被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋公司應負擔物之瑕疵擔保責任及債務不履行責任，顯不足採。⑶另依台北縣政府於88年在系爭房屋所屬社區公告之之函文（
被證3 ）及行政院公共工程委員會工程技術鑑定委員會鑑定書之內容，可知系爭房屋並未被評估為危險需強制疏散等級，且經建商進行補強程序後亦經確認為無危險。再者，多年來系爭房屋所屬社區住戶，已正常居住回復生活作息，該社區之房地亦已正常交易，此參眾多不動產交易及銀行核貸紀錄（被證7 ）即可證之，是系爭房屋實已無任何危險或瑕疵，縱認系爭房屋有結構危險之瑕疵存在，被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋均非系爭契約之當事人，自無回復原狀之義務，而原告復無就其主張損害或價值減損之瑕疵，提出證據以實其說，由此足證原告主張物之瑕疵擔保及債務不履行顯無理由。
3.綜上所述，並為聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：原告主張其於100 年7 月3 日經由被告太平洋房屋公司新莊店之員工即被告孫渝欣仲介，於100 年7 月7 日與被告吳丁標就其所有系爭房屋及其基地應有部分簽訂系爭契約，約定總價金為1100萬元，惟於簽約後被告孫渝欣始拿出其於簽約前與被告黃朝達及被告吳丁標製作之系爭現況說明書，該系爭現況說明書上註記「黃標未解除」，系爭房屋實為921 大地震之受災屋等情，業已提出買賣契約書、系爭現況說明書為證，且為被告所不爭執，堪信為真。
四、本院得心證之理由：㈠系爭房屋有無瑕疵？
1.經查，原告主張系爭房屋為921 大地震受災屋且經主管機關標記為紅標房屋，非黃標需注意建物之事實，業據其提出臺灣省結構工程技師公會88年9 月26日第一階段評估表（原證21）、臺灣省結構工程技師公會88年9 月30日第二階段評估表（原證22）、臺北縣政府88年10月27日公告（原證23）、臺北縣工務局90年8 月13日函（原證24）、新北市政府工務局100 年9 月14日北工使字第0000000000號函（原證20號）、系爭社區提供之921 大地震後損壞照片共83張（原證52號），及證人即新北市工務局專員蔡政勳於另案臺灣板橋地方法院檢察署101 年度偵續字第529 號案之證述（原證25）與證人即新北市工務局專員蔡欣琪於另案臺灣板橋地方法院檢察署100 年度交查字第1334號案之證述（原證26）為證，而觀諸上開證據，可見系爭社區房屋在大地震後鋼筋裸露、牆柱傾毀、多處水泥牆直接倒塌甚至只剩下鋼筋骨架等情，而臺灣省結構工程技師公會於88年9 月26日及同年月30日評估系爭房屋為「b . 須補強後再行進入」，且為「危險B 」等級，臺北縣政府於88年10月27日則依據臺灣省結構工程技師公會上開鑑定報告，發布公告前開鑑定結果，即系爭房屋所在「座落新莊市○○路○○○ 巷○ ○○○號（各2 至14樓）等建築物經初步鑑定為須補強後再行進入建築物，請儘速疏散並予補強後再行進入以策安全，並經臺北縣工務局90年8 月13日函覆系爭社區住戶：系爭建物為「其結果為" 危險" …"須補強後再行進入" 」，直至100 年間，新北市政府工務局
100 年9 月14日北工使字第0000000000號仍函覆稱：「旨揭建物於921 地震後經本局委請緊急評估人員評估結果為危險（B 級）。另查本案前經建商補強在案，惟迄今尚未依內政部訂定之『921 震災受損建築物解除危險分級評估標誌作業要點』，提供補強後之建築物安全鑑定報告書至本局備查，故仍未解除。」，佐以證人蔡政勳亦證稱系爭房屋為紅標危險建物，且紅單會貼在明顯地方等語，及證人蔡欣琪亦確認證述：系爭房屋經評估結果為危險B 級建物係用紅色標誌等語相符，足認原告主張系爭房屋實為紅標危險建物，非黃標需注意建物等情，有所憑據，應堪認定。
2.次查，原告主張系爭房屋於921 地震後雖經建商補強，然補強計畫未經審查，且補強計畫與所謂安全鑑定均係由非結構專業之張宏章建築師所為，遭另案多所鑑定機關質疑安全仍有疑虞，至今未能通過審查而仍為紅標建物，仍有結構安全受損之重大瑕疵等情，業據其提出新北市工務局製作之「新莊台北新家族大事記」（原證27號）、台灣省結構工程技師公會90年5 月18日出具台省結技鑑字第717 號鑑定報告書（原證59號）為證，該90年5 月18日鑑定結果：「（六）綜上所述研判，由於標的物一樓挑高及挑空甚大，致使地震時一樓柱受力極大又因部份柱混凝土澆置時有粒料分離現象，造成結構桿件強度降低，因而於921 地震時明顯受損。以上裂損及結構缺陷應予以適當之結構補強及修復。建議：（一）標的物現況雖經建商已以鋼板包裹及加剪力牆補強方式處理，但整個補強修復計畫仍應經專業結構技師依現況檢核檢討後再提出補強修復計畫並提送專業公信力審查單位審查通過後，審慎選擇專業施工廠商據以施工。（二）再提送之補強修復計畫時應特別注意標的物地面層柱挑高、挑空以及二樓以上非結構牆之結構效應影響。另混凝土粒料分離所造成地面層柱桿件強度降低亦應特別考量。（三）現況已補強部份若要予以沿用，應對補強結構之品質予以檢測檢驗。」（見原證59號第11頁）；嗣住戶遂對建商提起民事訴訟，經法院分別送請「財團法人臺灣營建研究院」及「台灣省結構工程技師公會」鑑定，經該臺灣營建研究院93年6 月16日鑑定報告及結構工程技師公會94年12月8 日鑑定報告，均指出補強計畫「未」經技師簽核、補強後「仍有瑕疵」，標的物品現況「未」符合安全規定等情，有臺灣營建研究院93年6 月16日出具「補強計畫鑑定審查報告書」（原證63號）及台灣省結構工程技師公會94.12.8 以台省結技鑑字第1206號鑑定報告書（原證66號）在卷可稽；此外，住戶另有對建商提告涉犯刑事公共危險罪案，刑事偵查中有另外送請「行政院公共工程委員會」進行鑑定，該工程會之第四次鑑定，亦判定難認沒有結構安全疑慮，有該會92年11月3 日鑑定書在卷可式（原證29號），足認原告主張系爭房屋至今未能通過審查而仍為紅標建物，屬有結構安全受損之重大瑕疵等情，應可採信。被告等人辯稱系爭房屋實質上已非具有結構安全顧慮之危樓云云，並不足採。
3.綜上，原告主張系爭房屋迄今仍具有結構安全受損之重大瑕疵，應可認定。
㈡被告吳丁標、孫渝欣及黃朝達有無共同詐欺原告之情事？
1.被告吳丁標部分：⑴經查，原告主張被告吳丁標為原屋主，應知系爭房屋為921
震災屋且為危險紅標等情，業據其提出新莊市公所88年11月10日八十八北縣莊工字第62140 號九二一地震受災證明書（原證31號）、系爭房屋101 年、102 年房屋稅仍為「地震減徵」之房屋稅繳款書（原證32號）、系爭房屋坐落社區102年區權人會議記錄房屋結構至今未獲修繕回復（原證33號）為證，堪認原告主張被告吳丁標為原屋主，對於系爭房屋為
921 地震受災屋，並被標示為危險紅標房屋，應知之甚詳，並非無稽；佐以系爭房屋列為紅標危險建物，係經主管機關公告張貼於明顯處，且自88年起至今從未改變，此有上開證人蔡政勳於101 年10月21日在另案偵查之證詞（原證25號）及臺北縣政府88.10.27公告系爭房屋為危險建物，「請儘速疏散須補強後再行進入」（原證23號）在卷可稽，足見原告主張被告吳丁標為系爭房屋之原屋主，當不可能有不知系爭房屋為921 震災屋且為危險紅標之理，應可採信。
⑵次查，原告主張被告吳丁標於100 年7 月2 日委託仲介出售
時之不動產現況說明書上勾選「未受天災、未列管為危險建築」，且其在另案自承100 年7 月7 日簽約當天未曾對原告說明該屋為地震屋、並於100 年7 月7 日不動產現況說明書上勾選「未受天災」、未標示因921 大地震受損、更稱所謂黃標未解除係指磁磚脫落，明顯有詐欺隱瞞瑕疵等情，業據其提出100 年7 月2 日被告吳丁標向仲介太平洋房仲公司委賣時簽訂之不動產現況說明書（原證42號）為證，觀諸該說明書確實係勾選「未被列管為危險建築」、「未發生火災及其他天然災害造成建物損害」，完全隱瞞系爭房屋之結構瑕疵，衡情被告吳丁標在系爭社區長年居住，系爭房屋雖經建商補強，然僅有制定補強計畫之張宏章建築師自行所為之所謂安全鑑定，而另案民案、刑案四次鑑定均稱系爭建物未通過安全檢測，且系爭社區住戶因921 地震受災而聯合起訴建商，至今長達十多年，多次鑑定均有爭執補強後結構是否已經安全，業如前所述，被告吳丁標豈對此影響居安重大訊息有所不知？然被告吳丁標卻完全隱瞞系爭房屋之結構瑕疵，足認原告上開主張被告吳丁標故意隱瞞瑕疵而有詐欺情事，應堪認定。
⑶基上，原告主張被告吳丁標故意隱瞞系爭房屋之上開瑕疵，
以此方式詐欺原告，使原告因此買受系爭房屋等情，堪以採信。
2.被告孫渝欣、黃朝達部分：⑴經查，原告主張被告孫渝欣、黃朝達知悉系爭房屋為921 受
災屋，竟於現況說明書上容認賣方吳丁標於現況說明書上勾選「未因天災受損」，且未於兩造簽約前提出不動產現況說明書，應有共同故意隱瞞瑕疵侵權行為，並違反不動產經紀條例等情，業據其提出臺北市地00000 0000000 號懲戒決定書（原證7 號）、臺北市政府公報公告（原證8 號）為證，並有證人即原告之夫徐振府於本院審理時證述：被告孫渝欣以誇大不實之美化詞形容系爭房屋，只帶原告夫婦看屋兩次後，趁該屋剛粉刷好外觀正常，即於短短4 天內不斷催促原告匆匆簽約，被告吳丁標、黃朝達、孫渝欣在100年7 月7 日完成簽約之前，均對原告刻意隱瞞地震屋之事實，係直到完成簽約當天稍後，黃朝達、孫渝欣才拿出現況說明書並註記「黃標未解除」，且經原告詢問原因時三人均稱係指磁磚脫落等語可稽（原證71），且衡諸被告孫渝欣、黃朝達為被告太平洋房仲公司新莊店員工，該分店即位於台北新家族社區中（見原證4 號照片），對該社區為921 受災屋應知之甚詳，並佐以被告孫渝欣於101 年11月8 日另案刑事偵查中自承吳丁標已告知該屋係921 受災屋等情（原證36號，第4 頁），堪認原告上開主張洵屬有據，應屬可信。
⑵基上，原告主張被告孫渝欣、黃朝達知悉系爭房屋為921 受
災屋，竟於現況說明書上容認賣方吳丁標於現況說明書上勾選「未因天災受損」，且未於兩造簽約前提出不動產現況說明書，以此方式詐欺原告，使原告因此買受系爭房屋等情，堪以認定。
3.綜上，被告吳丁標、孫渝欣、黃朝達確有共同故意隱瞞系爭房屋之瑕疵而詐欺原告情事，使原告因此買受系爭房屋，應無疑義。
㈢被告四人所應負之賠償責任為何？
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184 條、第185 條第1項前段分別定有明文。查被告吳丁標、孫渝欣、黃朝達確有共同故意隱瞞系爭房屋之瑕疵而詐欺原告之情事，業如前所述，而被告吳丁標、孫渝欣、黃朝達之詐欺手段係故意以背於善良風俗之方式加損害於原告，自符合上開法律規定之共同侵權行為，自應連帶賠償原告所受之損害。又按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188 條第1 項前段定有明文。另按不動產經紀業管理條例第26條第2 項：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，本件被告黃朝達、孫渝欣為被告太平洋房仲公司之員工，被告黃朝達、孫渝欣既有上開故意侵權行為，是原告主張被告太平洋房仲公司依民法第188 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項：
規定，應與被告黃朝達、孫渝欣連帶負損害賠償責任，即屬有據。又按不真正連帶債務係指數債務人具有同一給付目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付義務，因債務人一人為給付，他債務人即同免其責任之債務（最高法院95年度臺上字第2779號判決意旨參照）。本件被告吳丁標、孫渝欣、黃朝達應依民法第185 條第1 項前段規定連帶負損害賠償責任；被告黃朝達、孫渝欣、太平洋房仲公司應依民法第188 條第1 項前段規定連帶負損害賠償責任，係本於個別之發生原因然具同一之給付目的之債務，則依上列說明，應為不真正連帶債務關係，以上任一被告已為全部給付或一部之給付者，其餘被告就其已履行之範圍內，即可免給付之義務。茲就原告請求之項目及金額，逐項審酌如下：
⑴系爭房屋價金1100萬元部分：
按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第213 條第1 項定有明文。本件原告主張其受詐欺而買受系爭房屋欲解除契約，則被告自應依上開規定回復原告損害發生前之原狀，即應賠償系爭房屋價金1100萬元，是原告主張此部分之金額，為有理由，應與准許。
⑵自被告吳丁標受領價金時起計算之追加利息132 萬5500元部分：
按因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息，民法第213 條第2 項定有明文。本件原告主張請求返還買賣價金1100萬元同時，尚得請求被告一併返還自100 年7 月
7 日簽定買賣契約受領價金時起，按年利率5 ％計算之利息共計132 萬5500元【計算式：1100萬元X 5 ％X [ 730 天（
100 年7 月7 日至102 年7 月6 日）+ [ 25天（7 月份）+3
1 天（8 月份）+30 天（9 月份）+31 天（10月份）+30 天（11月份）+5天（12月份）] /365天] 年＝年利息55萬元X2.41 年＝132 萬5500元）】，則依上開損害賠償回復原狀之方式，即屬有據，應與准許。
⑶另外租屋之支出38萬元部分：
原告主張其因系爭房屋有重大瑕疵受有居住安全危險致必須另外承租房屋居住，受有相當租金支出共56萬元（計算式：
2 萬x28 個月=56 萬元），惟因原告前曾於100 年11月1 日至101 年10月31日將系爭房屋以低於市價行情即每月租金1萬5000元出租，有租約可稽（原證39號），但嗣後即閒置未再出租，上開原告受有相當18萬元利益應予扣除（計算式：
1 萬5000元x12 個月=18 萬元），故總計受有38萬元相當租金支出（計算式：56萬-18 萬=38 萬元）等語，為被告所否認。本件原告自承系爭房屋仍有出租與他人居住之事實，顯見系爭房屋並非完全無法使用，原告自行選擇租屋而支出38萬元部分，並無法歸責於被告4 人，此部分之支出並非侵權行為損害賠償之範圍，原告此部分之請求，並無理由，應予駁回。
⑷精神慰撫金50萬元部分：
按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195 條第
1 項前段定有明文。本件原告主張其為此案件日夜煩憂、身心俱疲，原告之夫亦因此於短短兩年內體重驟減近10公斤，而因本件瑕疵屋之後續處理，原告多有舟車往返、案牘勞煩，居住安全、身體健康上均受有嚴重損害，自得依法請求精神慰撫金云云，為被告所否認。依上開法律規定，非財產上損害賠償，以人格法益受侵害而情節重大者為要件，然原告並未舉證證明其何種人格法益遭受侵害，亦未舉證說明情節有何重大之處，是與構成要件不符，原告此部分之主張，為無理由，應予駁回。
2.綜上，原告得請求被告4 人連帶賠償之金額為1232萬5500元（計算式：1100萬元＋132 萬5500元＝1232萬5500元），逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、從而，原告依侵權行為法律關係，先位之訴主張依民法第18
4 條、第185 條、第188 條規定，請求被告吳丁標、孫渝欣、黃朝達、應連帶給付原告1232萬5500元；被告孫渝欣、黃朝達、太平洋房屋仲介公司應連帶給付原告1232萬5500元；前兩項之給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內免除給付義務，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。另就上開追加利息132 萬5500元部分，依民法第207 條規定，利息不得滾入原本再生利息，原告就此利息款不得再請求利息，故其中1100萬元（計算式：1232萬5500元－132 萬5500元＝1100萬元），自起訴狀繕本送達翌日即102 年12月12日（見本院卷一第176-179 頁送達證書）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告先位之訴既經准許，則其備位聲明即無審酌必要，附此敘明。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法相合定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造協議爭點、主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 13 日
民事第三庭 法 官 魏俊明上開正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 13 日
書記官 林瓐姍