臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第230號原 告 賴徐宏訴訟代理人 劉致顯律師
廖學興律師被 告 徐聰輝訴訟代理人 蘇章巍律師複 代理人 宋銘樹
王秋芬律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104 年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件耕地租佃爭議係由原告申請調解，嗣經新北市板橋區公所耕地租佃委員會調解及新北市政府耕地租佃委員會調處均未成立，繼經新北市政府耕地租佃委員會移送本院處理等情，有新北市政府民國103年2 月27日北府地籍字第0000000000號函暨所檢送之租佃爭議調解、調處不成立案卷宗可憑（見本院卷第3-70頁），經核於法並無不合，先予敘明。
二、次按，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張系爭耕地租約不存在，然為被告所否認，是原告法律上之地位即有不安之狀態，且此種不安之狀態得以確認判決除去，故原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，自應准許。
三、再按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第
255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告訴之聲明原為：確認兩造就北市○○區○○段被告應協同辦理將坐落新北市○○區○○○段○○○○段0000000000000000000 地號等五筆土地之耕地三七五租約註銷登記，並將上開土地騰空返還原告（見本院卷第82頁）。嗣變更訴之聲明為：確認原告與被告間就坐落新北市○○段○○○○ ○號、00之0 地號土地及新北市○○區○○○段○○○ ○○ ○號、000 之0 地號土地租佃關係不存在，兩造關於上開土地之租約應予註銷，被告應將坐落前開土地之房屋拆除並清除地上物回復原狀返還予原告，嗣變更聲明為：確認原告與被告間就坐落新北市○○區○○○段○○○ ○○ ○號、000 之0 地號土地租佃關係不存在，被告應協同原告辦理註銷上開土地的租約登記，被告應將坐落前開土地之房屋拆除並清除地上物回復原狀返還土地予原告及其他土地共有人全體，（見本院卷第159 頁）。
核原告上開聲明之變更，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭說明，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）民國38年間，新北市○○區○○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），由訴外人徐馬純與徐德安訂立耕地三七五減租耕地租賃契約（租約字號板港字第48號，下稱系爭耕地租約），二人身故之後，由賴賢吉、徐喜秋、徐正吉與被告繼承上開租賃契約，此後上開土地持分經過買賣、被告放棄部分耕作等情，被告僅保留與賴賢吉之部分租約，嗣該租約再由原告繼承或受贈取得，並由被告請求續訂約租至103 年12月31日；詎101 年10月中旬，原告發現被告在○○○段000-0 地號土地上放置貨櫃屋，並以鐵柱、鋼棚搭設露台，又隔出小房間、裝置水電冷氣，遭主管機關認定係違章建築，且已將土地上農作物全部鏟平，顯自該時已無以承租土地供自己從事耕作之事實。
（二）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三七五減租條例第16條、第26條分別定有明文。
而所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列（最高法院70年台上字第4637號判例參照）。耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，所稱之原訂租約無效，係指承租人違反上揭規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅；其無效之範圍，係以租約所訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據（最高法院70年台上字第4637號、80年台再字第15號、73年度台上字第112 號裁判意旨參照）。
是以承租人不自任耕作時，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效，該無效乃於上開行為發生時即當然歸於無效，毋庸待出租人為主張。
（三）就被告答辯回應以：
1、系爭土地前係賴賢吉、徐喜秋、徐正吉三人自徐馬純繼承而分別共有，嗣被告併購徐正吉所之應有部分三分之一，再由徐喜秋分割讓與被告九分之一作為被告放棄該部分耕作權之代價，故被告實際取得系爭地號土地之應有部分達九分之四，成為最大持分之地主兼佃農。101 年被告將名下系爭二筆土地應有部分出售予訴外人劉炳發，在所有權買賣移轉過程中，徐喜秋、徐正吉、劉炳發及被告從未與原告父親或原告約定協商土地分管事項，亦無劃定土地使用範圍；徐喜秋亦曾告知不同意被告長期占用其持分耕作，應予遷讓，但未獲被告理會，原告也不認識劉炳發，遑論與之約定分管事宜，由此情狀可知共有人間就系爭土地確無分管約定。
2、按知悉並不等同於同意，又某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，依社會觀念，足以推知其有同意之意思者，始足當之，否則僅能視為單純之沉默。查上訴人早於系爭土地上鑿建魚塭及建築建物，被上訴人縱令知之，未及早為反對之表示，然其於換約時，並未變更租約約款，於聲請調解時，仍表明上訴人係未自任耕作，原訂租約無效，自難認其已默示同意上訴人變更系爭土地之用途（最高法院99年台上字第920 號民事判決意旨參照）。被告繼承系爭土地承租權後，多年來均任其荒廢未實際耕作，在得知有建商欲收購系爭土地後，旋找人整地並搭建鐵皮屋違建，並斷透過仲介聯繫原告母親洽談出賣、要求補償違建費用，原告因該違建險遭科處罰鍰，豈可能事後同意被告搭蓋違建，又豈有可能同意因此補償被告？被告所辯實屬無稽。被告辯稱原告明知同意貨櫃屋存在並願意補償被告云云，全係顛倒是非、倒果為因、違反情理之不實謊言，不足採信。
3、按耕地租約有下列情形之一者，應申請租約變更登記：承租人放棄其耕作權之一部者。申請租約變更登記者，應填具申請書，提出原租約外，並依下列規定檢具證明文件：
五、依前條第一項第十一款申請者，應檢具承租人部分耕作權放棄書一份、地籍圖謄本及租佃位置圖各三份。臺灣省耕地租約登記辦法第4 條第1 項第11款、第5 條第1 項第5 款定有明文。92年2 月3 日被告以放棄部分耕作權為由單方面申請租約變更登記時，僅記載承租面積，並未依上開規定檢附租佃位置圖，自無從認定兩造耕地租賃契約存在系爭土地特定位置。實際上系爭土地共有人間就系爭土地並未有分管約定，更不可能由被告個人片面意思取代共有人全體之意思而成立分管契約，故依民法第818 條規定，被告就系爭土地仍應遵守耕地三七五減租條例第16條規定，均不得有不自任耕作情形。
4、被告繼承系爭土地承租權前，與其兄弟經營偉富工業股份有限公司以製造軟管頗富盛名，被證5 號上一輛印有「偉富股份有限公司」之車輛即為該公司所有，被告原為該公司總經理，因繼承耕地承租權需有農務資格，被告才解除總經理頭銜申請為佃農身分，多年來僅任其荒廢並未實際耕作。據悉被告經常往返大陸投資，身開數百萬名車，有「徐軟管」之稱號，可知被告自始至終根本無心農事工作，只是想方設法保有佃農身分靜待「時機」。系爭土地因條件優越引來建商來洽談收購，被告得知後趕緊整地、搭建貨櫃、鐵皮建築物，於其內陳設床褥、冷氣機、熱水器、瓦斯爐具、大型液晶電視（含有線電視）、健身器材（腳踏機）、小型吧檯，並在貨櫃屋上開鑿兩只大型窗戶、居家四片式落地鋁門窗（為貨櫃屋大門）等，卻未見農具肥料。被告搭建之鐵皮屋，足以維持一個中型家庭之食衣住行行育樂之生活需求。此與被告所辯稱之簡陋農舍，實在相去甚遠。
（四）綜上，被告未自任耕作，已違反三七五減租條例第16條第
1 項之規定，足致系爭耕地租賃契約歸於無效，被告應將土地上之房屋拆除，並清除地上物回復原狀以返還予原告。爰依民法第821 條、第767 條規定，聲明：⑴確認兩造就新北市○○區○○○段○○○○○ ○○○ ○○○○號土地間之租佃關係不存在；被告應協同原告辦理註銷上開土地之租約登記。⑵被告應將坐落上開土地上之房屋拆除並清除地上物回復原狀後返還予原告及其他土地共有人全體。
二、被告答辯以：
（一）參系爭耕地租約於93年2 月3 日之註記，可知被告已放棄部份耕作權，僅保留與原告父親賴賢吉之租佃關係，即共有土地的三分之一，故原告因繼承所得主張之權利及出租面積，亦僅三分之一，並非全部；按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（臺灣高等法院93年上字第1045號判決參照）。被告除就該三分之一土地耕作外，一直耕作其他三分之二土地，足徵被告實際耕作之面積顯已超過原告共有之三分之一面積，對於原告出租耕地之使用，並未違反三七五減租條例第16條之規定。
（二）被告並無非供自己從事耕作之事實：
1、系爭000-0 地號土地緊鄰馬路，系爭000-0 地號土地亦無對外聯通通道，101 年8 、9 月間被告為提升生產力、種植羅漢松，在000-0 地號斜坡土地上以鐵柱支撐、設置平台約36.3坪，並將約12坪之貨櫃屋架設在平台之上以資農用，另將耕地重新整理、裝置自動灑水系統，皆屬三七五減租條例第13條耕作之特別改良與設置，原告稱被告將系爭土地上農作物全部剷平，自該時起已無承租土地供自己從事耕作之事實，殊屬誤會。
2、上開搭建平台四周並無圍隔，僅供休息或放置肥料之用，難認屬房屋，另其上貨櫃屋佔約12坪，供放置農具、肥料或供夏天中午休息、避暑之用，況該平台下為斜坡，並不影響平台下斜坡植物之生長，反增加利用之空間，二者均係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋農舍，非供實際居住使用為目的，不影響生產力，復經其他三分之二土地共有人同意，殊與不自任耕作情事有別。
3、101 年11月至102 年1 月間，原告曾透過仲介密集洽談出賣系爭土地，不但不認為被告係非供自己從事耕作，亦不為干涉，且曾表示對於被告因前開整地、設置貨櫃屋及自動灑水系統等，願意支出補償費2,500,000 元，益徵被告就此部分，並非未為耕作使用或不自任耕作之情形；至於貨櫃屋部分，因主管機關認屬違章建築而予拆除，但其位置在耕地斜坡之上，並非耕作範圍，況原告明知該貨櫃屋存在，亦同意在出售土地時補償被告，卻因出售土地未果反檢舉被告貨櫃屋未符建管法規，被告因無法取得建照而被視為違章建築，於102 年5 月13日遭主管機關飭令拆除，亦殊與原告主張該部分有不自任耕作之違法情事有間。
（三）就103 年8 月18日鈞院現場勘驗筆錄、新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖，及原告103 年11月11日民事陳述意見狀，陳述意見並答辯如下：
1、勘驗筆錄及複丈成果圖部分：⑴上開複丈成果圖係依原告於鈞院勘驗現場所為：「就
000-0 土地上目前供做通行道路以木頭平台下方所在位置及木頭絲瓜棚架之範圍測量佔用000-0 面積」之請求而為複丈，嗣原告發現對其不利而以民事陳述意見狀，稱：「複丈成果圖未載對外大門位置，美中不足」，請求再函請地政事務所在成果圖上加以註記；惟對外大門與本件租佃爭議無關，應無必要加註。又原告之陳述意見狀將勘驗筆錄所載「勘驗結果」欄之內容置之不論，徒稱「美中不足」，顯無可採。
⑵原告陳述意見狀所指紅色部分位於000-0 號土地連接南面
長壽街之處，於填造該道路後即無從耕作，要與本件爭議事項無關，自無函查之必要。
⑶原告質疑複丈成果圖B 區塊之正確性；惟按該B 區塊僅屬
000-0 號土地斜坡上之一小部分平台，約為全部平台之三分之1 ，其餘平台部分則在○○段00-0地號所有權人同意被告使用之土地上，被告已一再加以說明，但原告仍然主張平台全部占用000-0地號土地，與事實不符，其狀稱該B區塊不論形狀或其目測面積（絕對大於11.2坪）顯不相符，複丈成果圖所示B 區塊平台是否正確，容有疑問，有待鈞院函查云云，殊無可採。
2、系爭000-0 地號土地南面連接○○街部分，原與平台下面斜坡地（即複丈成果圖所示C 區塊）延伸之000-0 號土地同屬低窪地，於填土造路（長壽街）後，均無對外聯通之通道，並造成000-0 地號南方靠道路部分無法耕作以及其與000-0 號土地高度之落差，有101 年6 月之google地圖圖像顯示排水溝旁小客車停車情形可資參照。
3、被告為種植羅漢松以提升系爭耕地生產力，促使耕作及管理更有效率並解決因上述填造長壽街造成之地面落差，俾利人車進出、放置農具、肥料及自動灑水系統之設備等，將連接道路之000-0 土地與他人所有、同意被告使用之○○段00-0地號路基穩固，施作系爭平台，另將地面落差以陡坡減緩，乃於101 年8 、9 月間在000-0 與00-0地號相連之斜坡地上以鐵柱支撐，設置約36坪之平台，其中僅約三分之一位在000-0 號地上，再將約12坪，已遭拆除之貨櫃屋架設在平台之南面。凡此，均屬三七五減租條例第13條所定耕作之特別改良與設置，原告主張被告將系爭土地上農作物全部剷平，自該時起已無以承租土地供自己從事耕作之事實，顯屬誤會。
4、勘驗筆錄所載放置廚櫃及瓦斯爐、掃把、水桶工具等雜物及4 層鴿子籠一籠部分，位在平台上他人同意被告使用之00-0號地上，有鈞院所拍第3 張照片之拉線及第1 、2 張照片之相關指標可參，原告主張上開雜物放置000-0 地號平台上，被告有不自任耕作000-0 地號耕地情形，與事實不符，殊無可採。
5、至被告在系爭土地種植農作物之情形，有勘驗筆錄內容可參，難遽認被告不自任耕作，又筆錄記載C 區塊木頭棚架所種絲瓜均已枯萎，乃因農作物季節關係，被告不想在發生爭議之後重新種植，以免臨訟改變現場之非議，併予陳明。
（四）綜上，原告主張被告未於系爭地上自任耕作、耕地租賃契約無效，顯無理由。聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）原告與被告間就系爭土地存在租約編號板港字第00號之系爭耕地租約，承租面積為系爭000-0 地號土地0.01230 公頃、系爭000-0 地號土地0.08786 公頃，租期至103 年12月31日止，有臺灣省臺北縣私有耕地租約在卷可稽（見卷第113 頁至第118 頁），且為兩造未爭執。
（二）原告主張被告未自任耕作，任其荒廢多年，得知有建商欲收購系爭土地後，旋搭建鐵皮屋違建，已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定，系爭耕地租約無效等語，為被告所否認，並以前詞置辯，查：
1、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1 項、第2 項分別定有明文。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依減租條例第17條第
1 項第4 款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決意旨參照）。申言之，減租條例第16條第1 項及第2 項所謂不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用而言，不包括任令耕地荒蕪不為耕作之情形在內。次按承租人在承租耕地上之農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決佃農家族實際居住問題為其目的。如其所建係供居住之用，即與農舍有間（最高法院64年臺上字第571 號判例參照）。
2、關於被告曾於系爭土地搭建鐵皮屋違建乙節，固據原告0提出照片四張為證（見卷第155 頁、第155-1 頁），且為被告所不爭執其真正，而觀以照片內容所示，被告係在系爭303-2 地號斜坡土地上以鐵柱架起一木頭平台，平台上除設置一貨櫃屋、搭建一間浴廁外，亦堆放盆栽、桌椅、茶具、檯燈、櫥櫃、水桶、木梯等雜物，至於貨物櫃內堆放物品及是否有人居住其內，則無法證明。又上開貨櫃屋及浴廁嗣已經被告拆除，現僅餘鐵柱架起之平台，平台目前推放鴿子籠、櫥櫃、水塔、肥料桶、瓦斯爐、掃把、工具等雜物，亦經本院會同兩造到現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及照片可稽（見卷第177 頁至第175 頁），而被告所搭建平台實則僅有部分係坐落於系爭000-0 地號土地之上，面積為37平方公尺，此亦有新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖在卷佐參，是以原告所提前開四張照片內之貨櫃屋及平台顯然並非全部坐落於系爭000-0 地號土地上，復參以上開設置均屬臨時性之鐵皮及貨櫃建物，被告辯稱係供放置農具、肥料或供夏天中午休息、避暑之用，而屬為便利耕作所建之農舍，應堪採信。
3、復查，系爭000-0 、000-0 地號土地相連接，系爭000-0地號土地週圍種有竹子、芒果、荔枝、香蕉、木瓜，土地中間種有17、18排，每排28至35株之羅漢松，靠近系爭000-0 地號土地部分，則種植地瓜葉、空心菜，系爭000-0 地號土地臨長壽街處以鐵柱搭建木頭平台（即如附圖所示Ｂ區塊，面積37平方公尺），平台下方為陡坡，堆放排水管線，平台靠近系爭000-0 地號處種植綠竹筍，平台前方竹林旁有木頭絲瓜棚架（即如附圖所示Ａ區塊，面積9 平方公尺），所種絲瓜已枯萎，棚架下方種有7 、8株芋頭，而系爭000-0 地號土地與系爭000-0 地號土地間為一坡度約35度至45度之陡坡，目前均由系爭000-0 地號土地上以地磚及碎石所鋪設之道路出入（即如附圖所示Ｃ區塊，面積183 平方公尺）等情，業據本院履勘現場查明屬實，有勘驗筆錄及照片在卷可稽（見本院卷171 頁至第
178 頁），足見被告確實有於系爭土地上種植農作物，並因耕作之需要，依現場陡坡地形搭建臨時性農舍及設置對外出入之道路，自難認被告有未自任耕作之情。
4、至原告主張被告曾任系爭土地荒廢多年乙節，並未舉證以實其說，縱認屬實，亦僅係被告消極「不為耕作」之任其荒蕪之情形，而非屬耕地三七五減租條例第16條第1 項所定之「不自任耕作或轉租」之積極情形，只發生出租人得「終止」系爭耕地租約之問題，尚難認系爭耕地租約為無效。
5、綜上，原告並未能證明被告有不合耕地租佃目的之相關積極行為，揆諸首揭說明，即與不自任耕作有別，原告依耕地三七五減租條例第16條第1 項規定主張系爭耕地租約無效，洵屬無據。
（三）系爭耕地租約並未有原告所主張之無效事由，被告占有系爭土地即有正當權源。從而，原告提起本件確認之訴，請求確認兩造就系爭土地之租佃關係不存在，及被告應協同原告辦理註銷上開土地之租約登記，並依民法第821 條、
767 條規定，請求被告應將坐落系爭土地上之房屋拆除並清除地上物回復原狀後返還予原告及其他土地共有人全體，為無理由，應予駁回。
（四）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，經審酌後均無礙本件勝負判斷，爰不逐一論述，併此敘明。
四、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 15 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 15 日
書記官 何嘉倫