臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第359號原 告 王秀英訴訟代理人 徐志明律師
方瓊英律師王若曰鄒榮銘被 告 謝江素珠
葉玉堂葉仁堂魏葉慧賢謝馥禧共 同訴訟代理人 馬偉涵律師
徐嘉明律師複 代理人 賴永憲律師
李偉誌律師陳福龍律師上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，於民國104年1月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。
原告之備位聲明原請求確認原告與被告謝江素珠、葉玉堂、葉仁堂、魏葉慧賢（下稱謝江素珠等4人）間就新北市○○區○○段0000-0000、新北市○○區○○段0000-0000、新北市○○區○○段0000-0000、新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地，權利範圍均為3分之1（下稱系爭土地）有租賃關係存在。因謝江素珠等4人已將系爭土地所有權讓與被告謝馥禧，由其承受系爭土地原所有權人謝江素珠等4人與原告間之租賃關係，故原告於民國104年1月20日以民事更正聲明狀將備位聲明變更為請求確認原告與謝馥禧間就系爭土地有租賃關係存在，核與上開規定相符，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告之父王灶於41年9月18日與訴外人葉保簽署買賣協議書（下稱系爭第1份協議書），葉保同意將其所有、持分3分之1，坐落新北市○○區○○段000000000000000000○○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（重測前地號：分別為龜崙蘭溪洲段下溪洲小段96-5、96-3、96-2、96-1地號）出售予王灶，買賣價金為新台幣（下同）1,000元。詎葉保未依前述協議書約定將系爭土地辦理移轉登記予王灶，遂由原告另與葉保之繼承人即其女葉北婆於63年12月27日簽署協議書（下稱第2份協議書），葉北婆確認前述買賣關係存在，並承諾於系爭土地完成繼承登記後及領取徵收補償金後，將備齊文件交予原告辦理系爭土地之過戶移轉登記。㈡因王灶及原告信賴葉保及葉北婆會依據前述2份協議書約定，將系爭土地移轉登記予王灶及其繼承人即原告，故自41年簽署第1份協議書起，王灶及後來繼承系爭土地權利之原告，即以土地所有權人之身分繳納地價稅，並於系爭土地上搭蓋建物及規劃停車位出租予第三人等，關於系爭土地歷年來如有任何權利異動，相關政府機關均會以原告為系爭土地之權利人身份通知原告主張相關權利或辦理相關登記。嗣原告未收到102年地價稅單，至地政事務所調閱系爭土地謄本後，才發現系爭土地已於101年9月14日以繼承原因由葉保移轉登記予謝江素珠等4人（繼承登記之收件日期及登記日期：101年9月10日、101年9月14日，字號：
北中地登字第202400號），並由謝江素珠等4人於101年11月5日以買賣原因移轉登記予謝馥禧（登記日期：101年11月5日、登記收件字號：101年北中地登字第251070號），嚴重侵害原告權益。㈢葉保及其繼承人葉北婆與謝江素珠等4人未依據兩造間2份協議書約定，將系爭土地辦理移轉登記予原告，已有違約責任在先。又謝江素珠等4人明知原告為系爭土地之真正權利人且在系爭土地上搭有建物，卻與謝馥禧通謀意思表示簽訂虛假買賣契約（下稱系爭買賣契約），依據前述民法第87條第1項規定，該買賣契約應屬無效。㈣縱認無法證明被告間通謀虛偽買賣意思表示，然被告明知訂立系爭買賣契約及進行系爭土地移轉登記等法律行為顯有損害於原告權利，卻未事先通知原告對前述基地買賣行使優先購買權，原告除得依土地法第104條規定主張系爭買賣契約不得對抗原告外，亦得依民法第244條規定聲請撤銷系爭買賣契約關係及請求被告等將系爭土地回復原狀。綜上，原告得依民法第87條第1項、土地法第104條及民法第244條等規定，主張系爭買賣契約無效或聲請撤銷該買賣契約，並請求回復原狀即塗銷系爭土地之移轉登記。另依系爭第1份及第2份協議書約定，謝江素珠等4人負有辦理系爭土地移轉登記予原告之契約義務，為此，在塗銷被告間關於系爭土地之移轉登記後，原告自得依系爭第1份及第2份協議書約定請求將系爭土地移轉登記予原告。㈤如認系爭買賣契約並無通謀虛偽意思表示或違反土地法第104條或民法第244條等規定情事，原告亦得以其自41年以來即占用系爭土地、搭蓋建物、規劃停車位利用及繳納地價稅等利用及支付租金對價等事實，主張原告與葉保及其繼承人謝江素珠等4人間就系爭土地存有租賃關係，且此租賃關係不因系爭土地之出售轉賣予謝馥禧而受影響。因系爭土地之最新所有權名義人謝馥禧後續可能將系爭土地另行出租或再行出售予其他第三人，屆時將影響原告目前利用系爭土地之情形，為明確兩造間之法律關係，並使原告之法律上地位不受侵害，原告自有依民事訴訟法第247條第1項規定，確認原告與謝馥禧間就系爭土地有租賃關係存在之利益等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈謝馥禧應就系爭土地、登記日期：101年11月5日、登記收件字號：101年北中地登字第251070號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒉謝江素珠等4人應將系爭土地所有權移轉登記予原告。㈡備位聲明：請求確認原告與謝馥禧間就系爭土地有租賃關係存在。
三、被告則以：㈠被告否認系爭第1份協議書之形式上真正，且其內容亦無從證明葉保與王灶有買賣契約，遑論葉保早於34年8月31日死亡；原告首先應就葉保就系爭土地持分，曾由自己或透過有權代理人與王灶訂定買賣契約乙事，負舉證責任，否則難謂葉保之繼承人有依約出賣系爭土地持分之義務。退步言之，縱使得以肯認該文書為真正、賣主確實為葉保、劉聰○（該字難以辨識）為有權代理人，惟系爭第2份協議書中之立約人「葉北婆」既不識字、自無工整謄寫數百字之可能，而其上之葉北婆簽名字跡顯與立據之人相同，可見該簽名絕非出自於葉北婆本人手筆，至於該印章是否曾為葉北婆本人所使用，亦甚可疑，故被告否認該文書之真正，原告應就其形式上真正負舉證責任。再退步言，縱使肯認系爭第2協議書形式上為真正，惟其內容僅與坐落於○○○鎮○○○○○段下溪洲小段96-2地號土地壹筆（面積0.0410公頃、持分三分之一）」有關，尚不及於本件其他土地；且約定內容明文約定以「本土地經徵收」為王秀英得請求移轉登記之停止條件，應移轉範圍則為「徵收後之剩餘部分」；是原告如欲主張移轉登記系爭土地持分，必須先就系爭第2份協議書之條件已確定成就、且在該協議書之範圍等事項，負舉證責任。縱認系爭第2份協議書為形式上真正，惟通觀該協議書內容，並無提及任何與租賃系爭土地有關之文句，亦無約定原告得先行使用系爭土地之字樣，更無堪認有何約定系爭土地租金及租期之意思、或給付租金之行為，故被告否認有租賃契約存在；原告如欲主張與謝江素珠等4人就系爭土地有租賃關係，應先就租賃契約之要件存在，具體舉證以實其說。再者，縱肯認原告與謝江素珠等4人間有系爭土地租賃關係，然謝江素珠等4人所有持分僅3分之1、依法尚不足合法出租，故原告仍非系爭土地合法承租人，已難謂合於土地法第104條承租人之要件；且原告占用系爭土地，僅用於搭蓋停車棚等簡陋地上物，並非用於建築有高度經濟價值之房屋，自無土地法第104條適用，是原告並無主張優先承購權之餘地。㈡原告就系爭土地，自土地謄本及異動索引觀，毫無任何權利可言，至於所援引之台北縣中和地政事務所89年12月6日函，其範圍為永和市○○段○○○○號等59筆土地，原告僅為該範圍內某土地之權利人而非系爭土地之權利人，足見原告自知無權占用系爭土地、始刻意魚目混珠、擾亂視聽。㈢謝馥禧與謝江素珠等4人買賣系爭土地持分及移轉持分等行為，皆係出於真實意思而非虛偽；又原告對於民法第244條撤銷權行使要件似有誤會，原告如欲撤銷被告間就系爭土地持分買賣行為，至少應就該撤銷權法定要件如何存在為具體說明。綜上所述，原告所主張之系爭第1、2份協議書買賣契約真實性皆有待商榷，且系爭第2份協議書所載買賣標的物範圍亦與其訴請範圍不符，且原告無權占用系爭土地，僅搭建簡陋之地上物，而謝江素珠等4人所出賣者並非基地而係持分，是原告尚無土地法第104條主張優先承購系爭土地持分之餘地等語置辯。並聲明：原告先、備位之訴均駁回。
四、查系爭土地原為葉保所有，葉保於34年8月31日死亡，系爭土地於101年9月14日為繼承登記予謝江素珠等4人名下，謝江素珠等4人復於101年11月5日以買賣為原因，將系爭土地辦理移轉登記至謝馥禧名下之事實，有戶籍謄本暨浮籤記事、系爭土地之土地登記第二類謄本暨其異動索引等件為證（本院卷一第226至267頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、原告主張其父王灶於41年9月18日與葉保簽署系爭第1份協議書，葉保同意以1,000元將其所有系爭土地出售予王灶，葉保卻未依前述協議書約定將系爭土地辦理移轉登記予王灶，原告乃另與葉保之繼承人即其女葉北婆於63年12月27日簽署第2份協議書，葉北婆確認前述買賣關係存在，並承諾於系爭土地完成繼承登記及領取徵收補償金後，將備齊文件交予原告辦理系爭土地之過戶移轉登記；王灶及原告信賴葉保及葉北婆會依據上開2份協議書約定，將系爭土地移轉登記予王灶及其繼承人原告，故自41年簽署第1份協議書起，王灶及後來繼承系爭土地權利之原告，即以系爭土地所有權人之身分繳納地價稅，並於系爭土地上搭蓋建物及規劃停車位出租予第三人等，嗣發現系爭土地已於101年9月14日以繼承原因由葉保移轉登記予謝江素珠等4人，渠等4人並於101年11月5日以買賣原因將系爭土地移轉登記予謝馥禧；葉保及其繼承人葉北婆、謝江素珠等4人未依據兩造間2份協議書約定將系爭土地辦理移轉登記予原告，已有違約責任在先。又謝江素珠等4人明知原告乃系爭土地之真正權利人且在系爭土地上搭有建物，卻與謝馥禧通謀意思表示簽訂虛假買賣契約，依據民法第87條第1項規定，該買賣契約應屬無效。被告等明知訂立系爭買賣契約及進行系爭土地移轉登記等法律行為顯有損害於原告之權利，卻未事先通知原告對系爭基地買賣行使優先購買權，原告除得依土地法第104條規定主張系爭買賣契約不得對抗原告外，亦得依民法第244條規定聲請撤銷系爭買賣契約關係及請求被告等將系爭土地回復原狀；退步言之，原告自41年以來即占用系爭土地、搭蓋建物、規劃停車位利用及繳納地價稅等利用及支付租金對價，自得主張與葉保及其繼承人謝江素珠等4人間就系爭土地存有租賃關係，且此租賃關係不因系爭土地之出售轉賣予謝馥禧而受影響，亦得請求確認原告與謝馥禧間就系爭土地有租賃關係存在等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，
不在此限，民事訴訟法第357條定有明文。又按代理行為須代理人有代理權，並於其代理權限內，以本人名義為之，始直接對本人發生效力，此觀民法第103條第1項之規定自明。
再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判例參照）。末按若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。查原告以系爭2份協議書為依據，主張被告對其負擔移轉系爭土地所有權之債務，惟被告否認該協議書之形式真正，自應由原告就協議書之形式真正及效力負擔舉證責任，惟細譯原告歷次提出之書狀，及其於103年12月26日言詞辯論程序之陳述，均未就此提出具體事證，僅為其片面之辭，顯未盡舉證責任。又查原告雖主張系爭第1份協議書乃劉聰明所簽署，劉聰明為葉北婆之女婿及葉保之代理人；系爭第2份協議書為葉北婆之子葉明德提出，原告僅為配合簽章云云。惟劉聰明之配偶江桂花（後改名為江美萱）非葉北婆之女兒，劉聰明自非葉北婆之女婿（本院卷二第159頁），且葉保於34年8月31日死亡，系爭第1份協議書之簽署時間為41年9月18日，葉保應無可能授權劉聰明以其名義為任何法律行為，劉聰明亦無表明其所代理之人為何人，違反民法第103條顯名代理原則甚明。另系爭第2份協議書之立約人葉北婆不識字，應無可能工整謄寫數百字，且該協議書之葉北婆簽名字跡顯與立據之人相同，可見該簽名並非出自葉北婆本人手筆，被告亦否認其上所蓋印之印章為葉北婆所有，縱使原告所述為真，系爭第2協議書為葉北婆之子葉明德提出，然此並無法就此推論葉北婆曾於其上簽章或同意協議書內容，仍難認葉北婆確有與原告簽訂系爭第2份協議書。
㈡系爭第2份協議書縱使形式上為真正，惟其內容僅與○○○
鎮○○○○○段下溪洲小段96-2地號」土地，即新北市○○區○○段○○○號有關，尚不及於本件其他土地。再者，系爭第2份協議書之簽訂日期為63年12月27日，原告於簽署即63年間便取得請求葉北婆同時辦理繼承登記及移轉登記權利，原告請求移轉登記之消滅時效起算時點亦應由此時起算，原告於103年方起訴請求被告移轉系爭土地所有權，之前並無任何民法第129規定得以中斷時效進行之事由，已罹於時效無疑，被告主張民法第144條第1項時效抗辯，拒絕給付，應屬有據。退步言之，附停止條件之法律行為，該停止條件之成就與否，繫於債務人一方之意思，則該法律行為無效。原告主張葉北婆或其繼承人即被告謝江素珠等4人辦理繼承登記及領取徵收補償費用後，原告始取得移轉登記之請求權，則系爭第2份協議書發生效力之時點，顯然繫以葉北婆或其繼承人是否辦理繼承登記及領取徵收補償費用此一未來不確定是否發生之事實，應屬無效，原告請求移轉登記之請求權自始未發生。再退步言之，本件並無證據證明葉北婆、葉北婆之子葉明德、葉明德之配偶葉洪金雪曾有領取系爭土地之徵收補償費，系爭第2份協議書之停止條件並未成就，原告仍應無請求移轉登記之權利。
㈢復按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事
，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。
本件系爭第2份協議書內容，並未提及租賃系爭土地之事，亦無約定原告得先行使用系爭土地之記載，顯無從認有何約定系爭土地租金及租期之意思、或給付租金之行為。而包含被告在內之系爭土地之所有權人雖未向原告行使物上請求權，然准據上開判例要旨，此僅為單純之沉默，並無任何准許原告使用系爭土地之特別情事，殊難視為有與原告成立租賃契約之意思表示。另按「土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」（最高法院65年台上字第530號判例參照），是縱原告果為系爭土地之承租人，惟其並未於系爭土地上搭建房屋，依上開說明，亦無法主張土地法第104條之優先承購權。
㈣再按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人
與相對人雙方故意為不符真意之表示而言，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意而表示與真意不符之意思者，即難指為通謀而為虛偽意思表示。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院50年台上字第421號、48年台上字第29號判例參照）。又買賣契約並非要式契約，基於契約自由原則，僅須買賣雙方就買賣標的物及價金達成合意，買賣契約即為成立，即令被上訴人與李振基間並未簽訂書面買賣契約，亦不能推認彼等間就系爭房地之買賣係出於通謀虛偽意思表示。又買賣雙方就買賣標的物所約定之價金多寡，全憑買賣雙方之動機而定，並無一定規則，亦非他人所得置喙，更與買賣之效力無涉。本件原告主張被告間之系爭土地買賣契約及移轉所有權登記均屬通謀虛偽意思表示乙節，既經被告否認，則依上開判例意旨，自應由原告對於其主張之上開事實負舉證責任。惟原告僅以系爭土地買賣契約約定之價格，與系爭土地之公告價值不符為由，主張系爭系爭土地買賣契約為虛偽買賣契約而無效，已與契約自由、私法自治原則有所牴觸，蓋買賣價金之多寡應由買賣雙方自行決定，他人無從置喙，此為契約自由、私法自治原則之真諦。再者，分別共有人就共有物所得行使之處分、變更、及設定負擔等權利，應得共有人全體之同意，無法任憑己意為之，民法第819條第1項定有明文，故以應有部分為買賣標的者，其價格自然與以完整所有權為買賣標的者，有相當之差距。謝江素珠等4人將系爭土地應有部分3分之1出售予謝馥禧，而因被告間買賣契約之標的為系爭土地應有部分3分之1，相較於市價或公告現值，價金偏低係屬當然，尚無原告所稱對價有顯不相當之情形。此外，原告並未提出其他積極證據證明，被告間就系爭土地之買賣及所有權移轉行為係出於通謀虛偽意思表示。故原告主張被告間就系爭土地所為之買賣及所有權移轉行為係出於通謀虛偽意思表示，尚非有據。
㈤又「債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人
之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之」、「債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定」，民法第244條第2、3項定有明文。本件原告縱可請求被告移轉系爭土地所有權，然原告向被告請求給付之標的為特定土地之所有權，依上開法條規定，原告顯然無法依民法第244條之規定，撤銷被告間就系爭土地買賣之債權與物權契約。
㈥綜上所述，原告主張其父王灶於41年9月18日與葉保簽署系
爭第1份協議書，葉保同意以1,000元將其所有系爭土地出售予王灶，嗣原告另與葉保之繼承人即其女葉北婆於63年12月27日簽署第2份協議書，確認買賣關係存在，並承諾於系爭土地完成繼承登記及領取徵收補償金後，將備齊文件交予原告辦理系爭土地之過戶移轉登記之事實，依原告舉證之結果，尚難遽信為真實；縱認為真實，原告復未舉證證明被告間就系爭土地買賣契約為通謀虛偽意思表示而無效，且原告於法亦不得請求撤銷該特定物買賣契約，是原告先位請求謝馥禧將系爭土地於101年11月5日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，謝江素珠等4人應將系爭土地所有權移轉登記予原告，即非有據。又原告與被告謝江素珠等4人間就系爭土地尚難認有租賃關係存在，故原告備位請求確認原告與謝馥禧間就系爭土地有租賃關係存在，亦屬無據。
六、從而，原告依協議書約定、民法第87條第1項、土地法第104條、民法第244條、民事訴訟法第247條第1項規定，請求㈠先位聲明：⒈謝馥禧應就系爭土地、登記日期：101年11月5日、登記收件字號：101年北中地登字第251070號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒉謝江素珠等4人應將系爭土地所有權移轉登記予原告。㈡備位聲明：確認原告與謝馥禧間就系爭土地有租賃關係存在，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 2 月 13 日
民事第一庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 13 日
書記官 鍾惠萍