臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第330號原 告 李年平訴訟代理人 楊傳珍律師複代 理 人 王鴻溢被 告 陳淑芬訴訟代理人 成介之律師複代 理 人 李文聖上列當事人間回復原狀等事件，經本院於民國105 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將如附表一所示不動產上所設定如附表二所示最高限額抵押權登記予以塗銷、並將如附表一所示不動產所有權移轉登記及交付予被告同時，給付原告新臺幣壹仟肆佰萬元，及自民國一○三年三月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：其於民國102 年5 月12日向被告購買如附表一所示不動產（下稱系爭不動產），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），其已付清買賣價金新臺幣（下同）14,000,000元，且完成系爭不動產所有權移轉登記。系爭買賣契約第8 條第5 項、及附件建物現況確認表（下稱系爭現況確認表）第3 項、第6 項次、標的物現況說明書第21項約定，買賣標的物（即系爭不動產）如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，賣方（即被告）應負瑕疵擔保責任，且混凝土氯離子含量檢測結果平均值為0.6kg/ m3 （不含）以上者，買方（即原告）得逕行解除系爭買賣契約，賣方應退還買方已付之買賣價款，無論買方於交屋前有無進行氣離子含量檢測，賣方均應負瑕疵擔保責任等語。詎料，原告於102 年10月間，陸續發現系爭不動產之建物（下稱系爭建物）牆面出現壁癌、油漆脫落、外牆磁磚剝落、牆內鋼筋鏽蝕外露及地板下陷等情事，遂於102 年10月24日委請訴外人日笙檢測科技有限公司（下稱日笙公司）進行硬固混凝土氯離子含量試驗，始知系爭建物混凝土氯離子含量平均值已超過系爭現況確認表約定，屬高氯離子含量混凝土建築物。原告於102 年11月25日將前開鑑定結果通知被告，被告委其女婿轉知願賠償部分款項後，即避不見面，迭次致電，仍未獲被告置理。是以，系爭建物欠缺被告保證之品質，其混凝土氯離子含量過高，混凝土抗壓強度不足，致被告交付之房屋顯有減少其價值、其通常效用或契約預定效用之瑕疵；且系爭建物之結構、部分樓板等混凝土有剝落、漏水、地板龜裂致成傾斜現象，及嚴重之鋼筋腐蝕，危及使用居住者身體健康及生命安全，系爭建物不宜以補強施工法使其回復原來國家標準要求強度，且所費費用甚高，無法以符合經濟效益、澈底解決混凝土含氯量偏高及混凝土強度偏低之瑕疵，系爭建物已無修補之價值，僅得拆除重建，已至不堪使用之地步。為此，原告爰依系爭現況確認表第6 項次約定解除系爭買賣契約，依民法第259 條規定，請求被告返還系爭不動產買賣價金及利息；或因系爭建物氯離子含量過高、結構低於國家標準之瑕疵，依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，依民法第259 條規定，請求返還系爭不動產買賣價金及利息；或因被告未提供合於氯離子標準之建物，屬可歸責於被告之給付不能，原告依民法第256 條規定，解除系爭買賣契約，請求被告返還系爭房地之價金及利息；抑或因系爭建物之瑕疵，係可歸責於被告事由，致為不完全給付，而系爭建物價值減損至零，原告受有相當於價金之損害及所失利益，被告自應負損害賠償責任，並請求鈞院擇一審理。又縱認原告不得行使解除權，原告亦依民法第359 條規定請求減少價金，並依不當得利法律關係，請求被告返還溢付部分，或本於契約債務不履行作用之不完全給付損害賠償請求權，請求被告賠償等語。並為訴之聲明：⒈被告應給付原告14,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠房屋依一般知識之人可認，係使居住者得為使用、收益，並
就其房屋結構享有居住安全保障，房屋結構是否符合政府標準，是否有居住安全之虞，需依適宜鑑定機關為鑑定後再行判斷，並非單以房屋出現牆面油漆剝落、壁癌、外牆磁磚剝落、牆內鋼筋鏽蝕外露或地板下陷等情況即得認定對房屋居住安全出現不適宜居住之結果。而系爭現況確認表第6 項次已約定檢測廠商由雙方協議共同指定，原告自行委請日笙公司進行檢測，並以檢測結果逕認系爭建物已達不能安全居住之程度，進而認系爭建物具有重大瑕疵，除有違前開約定外，被告亦不認同該檢測結果。故系爭買賣契約並無存在任何法定或約定之解除原因，不因原告單方解除契約之意思表示而生效。
㈡原告應舉證系爭建物具有重大瑕疵，且縱有瑕疵，亦未達使
居住安全受有影響之程度，原告應舉證證明因系爭建物之瑕疵而使原告及其家屬之身體健康、人身安全等有持續性之重大危害。況且，被告於買賣當時就系爭建物現況有漏水、陽台外推遭人檢舉等情事為據實說明，縱使系爭建物為海砂屋，被告亦為不知悉而非刻意隱瞞。若原告以此為原因逕行解除契約，對被告實為顯失公平，故應認原告僅能請求減少價金，而不得為解除契約之請求。是以，系爭現況確認表第6項次雖約定「…建物建築完成日在民國87年6 月25日（含）當日以前者，約定0.6kg/m3（不含）以上；該日期以後者，約定為0.3kg/m3（不含）以上，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方已付之買賣價款。」等語，惟原告行使前開解除權，仍應依民法第359 條但書規定之「非顯失公平」要件，本件確係有解除契約顯失公平情形，原告雖取得解除契約之權利，依民法第359 條但書規定仍不得行使之，僅能請求減少價金。
㈢又鈞院認原告得解除系爭買賣契約，則被告亦主張同時履行
抗辯，請求原告須同時將系爭不動產所有權移轉登記並返還予被告，併塗銷其上最高限額抵押權登記。
㈣並為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於102 年5 月12日向被告買受系爭不動產，並簽立系爭買賣契約，買賣價金14,000,000元已交付被告，且被告已完成系爭不動產所有權移轉登記之事實，業據原告提出與所述相符之系爭買賣契約書、土地暨建物登記謄本各1 份在卷為證（見本院卷第9 頁至第18頁、第30頁至第32頁），並為被告所不爭執（見本院卷第198 頁），堪信為真實。
四、原告另主張系爭建物氯離子含量平均值已超過約定平均值，且系爭建物牆面出現壁癌、油漆脫落、外牆磁磚剝落、牆內鋼筋鏽蝕外露及地板下陷等情事，已影響結構物強度及減少使用年限，致有威脅建物之居住安全之重大瑕疵，而有減少系爭建物之品質、價值及效用甚鉅等之重大瑕疵情形，爰依系爭現況確認表第6 項次約定、或民法第359 條規定請求解除系爭買賣契約，並依民法第259 條規定請求返還已給付買賣價金及利息，或依民法第256 條規定，解除系爭買賣契約及返還價金，或本於系爭契約債務不履行之不完全給付損害賠償請求權之規定，請求賠償買賣價金之損害，並為擇一判決；又縱認不得行使解除權，原告亦依民法第359 條規定請求減少價金，並依不當得利法律關係，請求被告返還溢付部分，或本於契約債務不履行作用之不完全給付損害賠償請求權，請求被告賠償等語，為被告否認之，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠查系爭現況確認表第6 項次之買賣雙方權利義務約定事項約
定：「混擬土氯離子含量檢測約定（僅適用建築完成日期在民國70年1 月1 日以後之建物）㈠簽定不動產買賣契約後，買方（即原告）得自費並請求賣方（即被告）配合辦理房屋混疑土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定檢，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符台約定解除條件，即建築完成日期在民國87年6 月25日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m3（不含）以上；該日期以後者，約定為0.3kg/m3（不含）以上，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方已付之買賣價款。」等語，而系爭建物係於78年8 月
8 日建造完成乙情，有建物登記第二類謄本可稽（見本院卷第30頁）。是依系爭現況確認表第6 項次約定，系爭建物氯離子含量檢測結果之平均值超過0.6kg/m3，即符合約定解除契約之條件。又本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定系爭建物之混凝土氯離子含量乙節，經該公會於104 年7 月22日會同本件當事人進行現場會勘及取樣工作，其鑑定結果為：系爭建物混凝土之氯離子，各式樣之含量分別為3.062kg/m3、0.451kg/m3及1.051kg/m3等情，有該公會104 年10月28日104省土技字第5471號鑑定報告書可稽（見外放鑑定報告書第5頁），是其鑑定結果之平均值為1.521kg/m3（計算式：〈3.
062 ＋0.451 ＋1.051 ）÷3 ，小數點第3 位以下四捨五入），顯逾兩造前開約定之容許值0.6kg/m3，已符合兩造約定之解約條件，則原告依系爭現況確認表第6 項次約定，解除系爭買賣契約，自屬有據。
㈡被告抗辯系爭現況確認表第6 項次雖有約定系爭建物之氯離
子平均值超過約定標準可以解約，惟仍應符合民法第359 條但書規定云云。然依民法第359 條規定，於出賣人應負瑕疵擔保責任之場合，買受人得選擇解除契約或減少價金，惟該瑕疵於買受人所生損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約，堪認解除契約對出賣人影響較巨，乃有前述不得顯失公平之限制。衡酌系爭現況確認表第6 項次約定之意旨，顯係因交易雙方認同系爭建物氯離子含量是否過高屬於兩造交易之重要事項，而明定除兩造另有約定外，一旦氯離子含量逾約定標準，買方即得逕行解除買賣契約，其應係兩造另行特別約定買方之解除契約權利不受民法第
359 條但書關於解除契約顯失公平，僅得請求減少價金之限制，故系爭建物氯離子含量一旦逾約定標準，原告即可選擇解除系爭買賣契約，而不受民法第359 條但書規定之限制。
是被告前開抗辯，應不足採。
㈢按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所
受領之給付物應返還之；又當事人一方受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第259 條第1 款、第2 款及第205 條分別定有明文。次按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定有明文。此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決。（最高法院85年度台上字第2220號裁判意旨參照）。查原告已依系爭買賣契約約定，給付買賣價金14,000,000元予被告，被告亦已將系爭不動產移轉登記等情，為兩造所不爭執，已如前述。又原告依系爭現況確認表第6 項次約定解除系爭買賣契約，並以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，而本件起訴狀繕本業於103 年3 月20日送達被告，有送達證書為憑（見本院卷第35頁），是已生解除契約之效力，則原告依民法第259 條第1 款及第2 款規定請求被告返還買賣價金14,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起之利息，自屬有據。另原告受領系爭不動產，既經其解除契約為有理由，依前開規定，原告負有將系爭不動產回復原狀之義務，而查系爭不動產經原告買受，移轉登記予原告所指定登記名義人後，設定如附表二所示最高限額抵押權予訴外人台北富邦商業銀行股份有限公司，有系爭房地之登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第30頁至第31頁），因此，被告於本件提出同時履行之抗辯，原告自應將前開最高限額抵押權登記予以塗銷，並將系爭不動產所有權移轉登記予被告，是被告於本件提出同時履行之抗辯，於法有據，應由本院依其抗辯為原告提出對待給付即將前開最高限額抵押權登記塗銷，將系爭不動產所有權移轉登記予被告時，被告即應給付原告14,000,000元本息之判決。
五、綜上所述，原告依系爭現況確認表第6 項次約定合法解除系爭買賣契約，並依民法第259 條規定，請求被告給付14,000,000元及自104 年3 月21日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。又被告就上開請求為同時履行之抗辯，亦屬有據，爰判決如主文第1 項所示。
六、至原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行部分，因本件原告請求給付14,000,000元與被告受領系爭不動產間，具有同時履行之關係，是並無假執行之必要，即使原告提供擔保亦不足以釋明其有於判決確定前應為假執行之必要，故其假執行之聲請自不應許可而應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 8 日
民事第五庭審判長法 官 連士綱
法 官 葉靜芳法 官 陳威憲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 8 日
書記官 黃炎煌附表一：不動產附表┌──┬────────────────┬──┬──────┬─────┐│編號│土 地 坐 落 │地目│總 面 積│權利範圍 ││ │ │ │（平方公尺）│ │├──┼────────────────┼──┼──────┼─────┤│ 1 │新北市○○區○○段○○○○○號 │ 建 │1025 │280/10000 │└──┴────────────────┴──┴──────┴─────┘┌──┬────┬──────────────┬──────┬─────┐│ │ │基 地 坐 落 │總 面 積│ ││編號│建 號 ├──────────────┤（平方公尺）│權利範圍 ││ │ │建 物 門 牌 │ │ │├──┼────┼──────────────┼──────┼─────┤│ │新北市板│新北市○○區○○段○○○○○號 │4 層：105.12│ ││ │橋區大庭├──────────────┤陽台：10.12 │全部 ││ 1 │段2053建│新北市○○區○○路○○○ 巷150 │ │ ││ │號 │弄7 號4 樓 │ │ │├──┴────┴──────────────┴──────┴─────┤│共有部分：同段2065建號，權利範圍280/10000 │└───────────────────────────────────┘附表二：抵押權附表┌──────┬────┬───────┬───────┬──────┐│抵押權人 │權利種類│ 登記日期 │擔保債權總金額│收件年期字號││ │ │ │(新臺幣) │ │├──────┼────┼───────┼───────┼──────┤│台北富邦商業│最高限額│102 年6 月25日│ 4,800,000元 │102 板登字第││銀行股份有限│抵押權 │ │ │189600號 ││公司 │ │ │ │ │└──────┴────┴───────┴───────┴──────┘