臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第44號原 告 張浩全訴訟代理人 蘇清文律師
洪楷婷律師被 告 傅冠彰訴訟代理人 魏錦芳律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國103 年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍佰陸拾萬元，及自民國一百零二年十一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰捌拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣伍佰陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第24條定有明文。本件兩造合意由買賣標的所在地方法院為第一審管轄法院，有不動產買賣契約書第12條後段可憑。本件買賣標的為新北市○○區○○路0 段000 號
5 樓之20連同所坐落土地（下稱系爭房地），屬本院管轄區域，是本院自有管轄權。
二、原告主張：㈠原告於民國102 年9 月3 日經由仲介公司之居間仲介，以總
價新台幣（下同）560 萬元，向被告購買系爭房地，由被告之母魏淑絨代理以被告名義與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），系爭買賣契約第1 條第5 項約定被告應於102 年11月8 日前點交系爭房地。原告於102 年11月5日前已依約將全部價金560 萬元存入履約保證專戶，並於同年11月27日交付契稅等買賣系爭房地之相關費用2 萬1275元，被告亦於102 年11月28日辦妥系爭房地所有權移轉登記至原告名下。詎被告竟無故拒絕交付系爭房地予於告，原告遂分別於102 年11月9 日、102 年11月13日發函催告被告依約履行交付義務，惟被告置之不理，原告乃於102 年11月21日發函通知被告解除系爭買賣契約，並於同日送達被告，系爭買賣契約既經原告合法解除，被告自應依民法第259 條規定，返還價金560 萬元及自102 年11月21日解除契約通知送達
7 日後即102 年11月29日起計算之法定遲延利息。又原告並得依系爭買賣契約第8 條第1 項本文後段及第2 項後段之約定，請求被告給付懲罰性違約金560 萬元暨自102 年11月21日解除契約通知送達7 日後即102 年11月29日起算之法定遲延利息。被告未依約於102 年11月8 點交系爭房地，迄至原告102 年11月21日解除契約日止，已逾13日，原告依系爭買賣契約第8 條第1 項本文前段約定，請求被告給付原告懲罰性違約金2 萬1840元（0000000x0.0003x13=21840 ）。以上合計請求1122萬1840元（560 萬元＋560 萬元＋2 萬1840元）等語。聲明求為：⒈被告應給付原告1120萬元及自102 年11月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告應給付原告2 萬1840元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊前二項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
㈡兩造特別約定系爭房屋之交付日為102 年11月8 日，被告未依期履行，已屬給付遲延，原告得依法解除契約：
⒈被告所出售之系爭房屋，在同棟大樓地下層共用部分尚有
一個約定專用之停車位。因原告並未併同買受被告上開車位約定專用權，該車位依公寓大廈管理條例第58條第2 項規定，須另行轉讓予同一大樓之區分所有權人。被告之母魏淑絨於102 年9 月1 日簽約購買同棟大樓訴外人林妘家所有之門○○○區○○路○ 段○○○ 號2 樓之13房屋1 戶（下稱2 樓之13房屋），並就被告所有之系爭房地出售原告時，將地下層停車位之共用部分產權分割出來，由代書將該車位產權辦理分割登記及移轉登記至魏淑絨所購買之2樓之13房屋共用部分所有權。因此，為配合被告將停車位之產權分割移出，兩造系爭買賣契約之同時，另簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定被告於102 年11月8 日先行搬空交付房屋，待被告將其母魏淑絨所購同棟2 樓之13房屋所有權移轉登記完成後，再將系爭房地所有權移轉登記予原告。則被告未依期交付系爭房地予原告，已屬給付遲延。
⒉系爭買賣契約書第7 條第1 項之約定僅係指於賣方將買賣
標的物騰空並交付所有權狀、鑰匙等相關證件等予買方占有時，點交手續視為完成，非謂賣方於辦理所有權移轉登記後始有交付買賣標的物之義務，被告辯稱因地政士作業遲延，系爭房屋所有權移轉登記係再102 年11月28日始辦妥，搬空之條件並未在102 年11月8 日成就，被告無搬空之義務云云，顯屬無據，且不符合民法第348 條第1 項規定。
⒊縱認102 年9 月3 日系爭協議書係指被告搬空交屋需配合
被告將魏淑絨所購同棟2 樓之13房屋所有權移轉登記完成後七日內，將系爭房地所有權移轉予原告，被告既已於10
2 年11月7 日辦妥2 樓之13房地所有權移轉登記，被告即應於同年11月21日前辦妥移轉系爭房地所有權登記予原告，然其卻遲至同年11月28日始辦妥，被告仍已陷於遲延，無論遲延給付係因被告或其履行輔助人地政士之過失所致，均係可歸責於被告，被告仍負遲延責任。
㈢被告不得主張同時履行抗辯：
⒈原告依約給付各期價金至價金履約保證專戶完畢，原告既
已履行給付價金義務，被告即應履行交付房屋之義務，被告未依約於102 年11月8 日交付房屋予原告，已陷於遲延，經原告催告後仍不履行，原告自得依法解除契約，並不生民法第264 條1 項同時履行抗辯之問題。
⒉另為便利被告購買同棟大樓2 樓之13房地，原告雖曾簽立
價金履約保證動用專戶款項協議書（下稱動用專戶款項協議書），同意履約保證公司先行動撥455 萬元予被告，惟仍係以被告依約於102 年11月8 日交付系爭房屋為前提，並未變更系爭買賣契約書第1 條第5 項及系爭協議書之約定，僅係另予被告於依約交付房屋後得先行取得部分價金之權利。況依系爭協議書之約定，被告有先為交付房屋之義務，惟其並未依限履行，是以縱然原告嗣後因得知被告已不願依約交付房屋，為避免被告在未交付房屋及移轉房屋所有權登記之情況下即取走價金，而向地政士取回動用專戶款項協議書，依民法第264 條第1 項但書規定，被告亦無主張同時履行抗辯之權利。
⒊動用專戶款項協議書固約定：「買賣雙方約定11/8將房屋
交付買方使用，買方同意賣方即先行動撥新台幣肆佰伍拾伍萬予賣方使用。」，惟被告依系爭買賣契約書及系爭協議書被告有先行交付房屋之義務，「買方同意賣方先行動撥新台幣肆佰伍拾伍萬予賣方使用」與「賣方於102 年11月8 日將房屋交付買方使用」，二者並非立於互為對待給付關係，被告自不得據以主張同時履行抗辯。退步言之，縱認二者為對待給付關係，原告已於102 年11月5 日前給付全部價金，依民法第264 條第2 項規定，被告不得拒絕交付房屋，無主張同時履行抗辯之權利。
㈤被告自始惡意不履行點交義務：
原告因信賴被告將依約於102 年11月8 日前交付系爭房屋，而於102 年10月23日將原所有居住中之位於中和之房屋出售並點交他人，惟被告卻無故拒絕交付房屋於原告，經原告多次發函催告被告交付房屋，被告均置之不理，原告方於102年11月21日發函通知解除契約。嗣原告於102 年12月3 日基於解決本件糾紛而出席協商，詎被告代理人仍無點交房屋及解決糾紛之意，事後又謊稱遭原告配偶毆打。
㈥縱鈞院認原告有違約將系爭協議書自地政士處取回，原告亦已合法解除契約：
⒈在被告依約於102 年11月8 日交付系爭房屋予原告前，地
政士王大任並無將價金履約保證動用專戶款項協議書交付安信公司之義務，是被告於102 年11月8 前預示拒絕交付房屋，已屬違約，依最高法院85年台上字第1204號判決意旨，原告取回該協議書，並未違約。
⒉縱認原告於102 年11月8 日前取回系爭協議書有違反系爭
買賣契約特別約定事項第11條，然被告於102 年11月8 日拒絕將系爭房屋交付原告，已陷於給付遲延，依前開判決意旨，於契約解除前，被告仍應負違約責任，是以經原告於同年11月9 日、13日發函催告後，被告仍無故拒絕交付，嗣兩造另約定於同年11月20日交付房屋，當日被告又以所有權移轉登記尚未辦妥為由拒絕交付，原告於同年11月21日發函通知被告解除契約，系爭買賣契約即已合法解除。
⒊再縱如被告所辯系爭協議書係指被告搬空交屋需配合魏淑
絨所購同棟2 樓之13房地所有權移轉登記完成後七日內始將系爭房地所有權移轉予原告，則被告既已於102 年11月
7 日辦妥上開2 樓之13房地所有權移轉登記，被告即應於同年11月14日前辦妥本件系爭房地所有權移轉登記，卻遲至同年11月28日始辦妥，被告仍已陷於遲延，系爭買賣契約亦已於同年月21日合法解除等語。
二、被告則以：㈠被告無故意違約拒不點交房屋之情事，原告解除買賣契約為不合法：
⒈被告所出售之系爭房屋，在同棟大樓地下層共用部分本尚
有一個約定專用之停車位。因原告並未併同買受被告上開車位約定專用權，該車位依公寓大廈管理條例第58條第2項規定，必須另行轉讓予同一大樓之區分所有權人。緣此，被告之母魏淑絨決定購買同棟大樓訴外人林妘家所有之
2 樓之13房屋，雙方於102 年9 月1 日簽訂不動產買賣契約，同時將前開被告所有之系爭房地出售原告時，將地下層停車位之共用部分產權分離出來，由兩造委辦之代書將該車位產權辦理移轉登記至魏淑絨所購買之2 樓之13房屋共用部分所有權。而魏淑絨所買受2 樓之13房屋，賣方林妘家係在102 年11月7 日辦妥所有權移轉登記予魏淑絨。
從上可知，被告出售系爭房地，因原告不購買車位，將共用部分之車位產權分離出，移轉依附登記至魏淑絨所購之
2 樓之13房屋共用部分，自102 年11月7 日以後即可辦理車位共用部分之產權登記事宜。惟本件兩造間買賣契約所合意委託授權之地政士王大任並未積極處理產權移轉登記及注意點交日期，從魏淑絨買受2 樓之13房屋已於102 年11月7 日辦妥該屋過戶登記完畢，但兩造委辦之地政士王大任，則遲至102 年11月28日始將系爭房地所有權移轉登記至原告名下，致已逾兩造系爭買賣契約第1 條第5 項約定之102 年11月8 日前交屋期限。惟系爭房地所有權移轉登記則係於102 年11月28日始辦妥登記於原告，則系爭房地所有權尚未由原告取得前，又如何點交房屋所有權予原告？故應從兩造合意委任辦理產權登記之地政士瞭解其經辦過程有無遲誤，方能判斷被告是否可歸責。被告曾質疑王大任地政士，辦理兩造買賣系爭不動產所有權移轉登記顯有延誤，致系爭房屋未能依限點交，王大任地政士亦於
102 年11月26日書立文件承認失誤，足證遲延交屋與地政士王大任辦妥產權移轉予原告遲延有關，不宜歸責於被告。
⒉因地政士王大任遲延辦理移轉系爭房屋產權及分割地下層
停車位轉移登記等情事，致影響被告交屋之時程，事實上被告早於102 年11月初即已將系爭房屋騰空，但因產權過戶事地政士尚未辦妥，致未能點交房屋受領價金，此部分被告曾於102 年11月25日以存證信函催告地政士王大任，可證被告並無故意不交屋。迨至兩造約定於102 年12月3日辦理點交系爭房屋，經地政士王大任在房屋現場辦理交屋手續時，詎原告配偶當日卻藉端阻擾點交房屋手續。10
2 年11月8 日約定交屋日之後，兩造亦曾分別再約於同年11月20日及12月3 日辦理交屋，惟同年11月20日因系爭房屋產權移轉尚未辦妥所有權登記，故無法辦理交屋，迨至辦妥移轉登記後，地政士偕同兩造於同年12月3 日在現場辦理交屋時，又因原告配偶情緒失控，致原告不願簽收點交資料而離去，致無法進行交屋，惟被告於102 年12月19日以存證信函催告原告辦理交屋手續，但原告未予置理。⒊系爭房屋點交日期雖約定102 年11月8 日，但地政士辦妥
所有權移轉登記予原告之日期係同年11月28日，在所有權尚未移轉登記予原告前，被告尚不發生點交房屋予買方之義務，故被告不負遲延責任，則原告主張因被告遲延交屋經催告後仍未點交，而解除買賣契約，非屬正當，系爭買賣契約仍屬有效。
㈡兩造於102 年10月8 日簽署動用專戶款項協議書，該動用專
戶款項協議書並交付地政士王大任保管。動用專戶款項協議書第1 條約定：買賣雙方原合意委由安信公司辦理買賣價金履約保證，惟今賣方因故需提前動用履保專戶款項，經賣方明確告知，並徵得買方同意後，由安信公司履保專戶中支出
455 萬元予賣方下述指定帳戶，買方並無異議。「其他約定事項」載明：買賣雙方約定11月8 日將房屋交付買方使用，買方同意賣方可先行動撥455 萬元予賣方使用。上開內容顯係兩造同意變更不動產買賣契約第7 條第1 款約定，亦即，變更部分價款455 萬元於102 年11月8 日房屋交付原告使用時，原告同意被告可先行動撥455 萬元予賣方使用，此顯屬兩造對待給付條件之部分內容變更，即兩造同意102 年11月
8 日交付房屋時，被告可同時受領買賣價金其中455 萬元。從而，縱使原告嗣後於同年10月中旬左右，未經被告同意，擅自向王大任地政士取回動用專戶款項協議書，其取回（即撤銷）動用專戶款項協議書之行為應屬無效，不影響動用專戶款項協議書之效力，兩造已成立對待給付之條件，則被告得依民法第264 條第1 項規定主張同時履行抗辯權，被告自不負遲延給付（交屋）責任，從而，原告解除買賣契約並非合法，仍應履行買賣契約，協同被告點交房屋，並同意被告受領價金等語，資為抗辯。答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執事項：㈠原告經由仲介公司之居間仲介，以總價560 萬元，向被告購
買系爭房地，由被告之母魏淑絨代理以被告名義於102 年9月3 日與原告簽訂系爭買賣契約，兩造約定向安信建築經理股份有限公司辦理「買賣價金履約保證」方式給付價金。系爭買賣契約第1 條第5 項約定被告應於102 年11月8 日前點交系爭房地（見本院卷第7-9 頁之系爭買賣契約書影本1 份、卷第10、14頁之買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證證書等影本各1 件）。
㈡兩造除於102 年9 月3 日簽訂系爭買賣契約外，並於同日另
簽立系爭協議書，約定：「買賣雙方同意於民國102 年11月
8 日搬空交屋，但因配合賣方車位移出，故權狀交付日須配合賣○○○區○○路○段○○號二樓之十三之權狀過戶完成日後七日內，權狀交付後，賣方始得由履約出交屋尾款。」（見本院卷第12頁反面之協議書影本1份）。
㈢兩造另簽立「價金履約保證動用專戶款項協議書」，約定：
「買賣雙方約定11/8將房屋交付買方使用，買方可先行動撥新臺幣肆佰伍拾萬予賣方使用」（見本院卷第77頁）。
㈣原告已依約於102 年11月5 日前將應給付之各期買賣價金匯
入履約保證專戶內，並於同年月27日交付契稅等買賣系爭房地之相關費用2 萬1275元。被告於102 年11月28日將系爭房地所有權辦妥移轉登記至原告名下（見本院卷第120 頁正反面之存款憑條影本3 張與匯出匯款憑證影本1 紙、第17頁之金門地政士事務所暫收據影本、第18頁正反面之土地及權狀權狀影本、卷第48-50 頁之土地及建物登記謄本與異動索引影本）。
㈤因原告主張解除買賣契約，故履約保證人安信公司並未同意
被告領取原告依約支付之買賣價金，目前仍存於安信公司被告之專戶內（見本院卷第51頁之安信公司專戶資金控管表影本、卷第52-53 頁之安信公司102 年12月23日存證信函影本）。
四、兩造爭執事項要點：㈠被告抗辯於系爭房地未辦竣所有權移轉登記前，被告不負交
付房屋予原告之義務，有無理由？㈡兩造間動用專戶款項協議書約定「買賣雙方約定11/8將房屋
交付買方使用，買方可先行動撥新臺幣肆佰伍拾萬予賣方使用」，該約定是否為對待給付條件？被告抗辯原告於約定交屋日前先行取回動用專戶款項協議書，故其未於102 年11月
8 日交屋，不負遲延交屋責任等語，有無理由？㈢原告解除系爭買賣契約，是否已合法解除？㈣原告請求被告返還已給付之買賣價金，及依系爭買賣契約書
第8 條第1 項本文約定，請求被告給付違約金，有無理由？如有理由，得請求之金額各為若干？茲論述如下：
五、本院之判斷：㈠被告抗辯於系爭房地未辦竣所有權移轉登記前，被告不負交
付房屋予原告之義務，有無理由？原告主張被告未依約於102 年11月8 日前履行交付房屋之義務，經原告催告後，被告仍不交付房屋，原告遂行使契約解除權，解除系爭買賣契約等語，被告則否認違約交屋之情，辯以上詞。查：
⒈依兩造間系爭買賣契約書第3 條約定，買賣總價為560 萬
元，約定買方即原告第一期款（簽約款）支付56萬元、第二期款應於102 年9 月16日以前支付56萬元、第三期款應於102 年9 月30日前入履約保證專戶、尾款392 萬元應於
102 年11月5 日前入履約保證專戶（見本院卷第7 頁反面），並於契約書第1 條第5 項明文約定系爭房地之點交日期為：「至遲於102 年11月8 日前交屋」字樣（見本院卷第7 頁反面之系爭買賣契約書）；且兩造復特別於簽約之同日所簽之手寫協議書約明：「買賣雙方同意於民國102年11月8 日搬空交屋，…」字樣（見本院卷第12頁反面之協議書），暨於102 年10月8 日再以動用專戶款項協議書約明：「『買賣雙方約定11/8將房屋交付買方使用』，買方可先行動撥新臺幣肆佰伍拾萬予賣方使用」字樣（見本院卷第77頁之動用專戶款項協議書），足見兩造特別約定於買方即原告於102 年11月5 日前將全部價金入履約保證專戶履行完畢後，被告即應至遲於102 年11月8 日前交付房屋甚明。
⒉被告雖辯以於系爭房地未辦竣所有權移轉登記前，被告不
負交付房屋予原告之義務等語，然查，因被告出售系爭房地，本在同棟大樓地下層共用部分尚有一個約定專用之停車位，因原告並未併同買受被告上開車位約定專用權，被告之母魏淑絨於兩造簽約前之102 年9 月1 日，向訴外人林妘家購買同棟大樓2 樓之13房屋，並就被告所有之系爭房地出售原告時，將地下層停車位之共用部分產權分割出來，由地政士將該車位產權持分辦理移轉登記至魏淑絨所購買之2 樓之13房屋共用部分所有權。因此，為配合被告將停車位之產權分割登記及移轉登記事宜，兩造於102 年
9 月3 日簽立系爭買賣契約時，另於同日簽訂系爭協議書，約定被告於102 年11月8 日先行搬空交付房屋，待被告將其母魏淑絨所購同棟大樓2 樓之13房屋所有權移轉登記完成後，再將系爭房地所有權移轉登記予原告等事實，為兩造所不爭，並有系爭協議書所載：「買賣雙方同意於民國102 年11月8 日搬空交屋，但因配合賣方（即被告）車位移出，故權狀交付日須配合賣○○○區○○路○段○○○號二樓之十三之權狀過戶完成日後七日內，權狀交付後，賣方始得由履保出交屋款」字樣可明（見本院卷第12頁反面），及新北市中和地政事務所103 年6 月18日函所檢送之該所102 年北中地登字第307450、307460號收件之該車位所屬建物持分之分割登記與被告將系爭房地移轉登記予原告之相關申請登記資料、暨新北市中和地政事務所103年6 月24日函所檢送之該所102 年北中地登307450號收件之被告將所分割出之車位建物持分以贈與為原因過戶予其母魏淑絨之相關申請登記資料附卷足稽（見本院卷第177-
211 頁、第212-223 頁），並經證人即系爭買賣契約之承辦地政士王大任於本院到庭證述：因為魏淑絨買的另一間（按即2 樓之13房屋）交屋的日期比較早，大約是10月底左右，所以本件買賣契約是配合另外一間房屋的交屋日期來約定，兩造約定交屋的日期是在102 年11月8 日，是兩造自己講好的，因為買方急著要搬進去，賣方那時可能考量到要搬遷的狀況，所以雙方對於交屋的時間有先做一些討論等語於卷（見本院卷第241-242 頁之本院103 年9 月16日言詞辯論筆錄）。堪認因魏淑絨已先簽約購買同棟2樓之13房屋，且原告未購買系爭房地原本之停車位所屬建物持分，而該車位所屬建物持分，須先辦理分割登記後，移轉至魏淑絨所購買之2 樓之13房屋所屬公共設施建號之持分內後，始得將系爭房地（未含車位所屬建物之持分）辦理移轉登記予原告，致本件系爭房地之辦理移轉登記手續需時較長等情，為兩造簽約時所明知，方特別約定買方即原告於102 年11月5 日前將全部價金入履約保證專戶履行完畢後，被告即應至遲於102 年11月8 日前交付房屋，而系爭房地（未含車位所屬建物之持分）之所有權移轉登記事宜，則因須配合被告將車位持分分割登記移出後，待賣方2 樓之13房屋過戶完成日後7 日內，方交付系爭房地權狀予原告。則上開情形既為簽約當時之兩造所明知，且兩造間就被告應至遲於102 年11月8 日前交付房屋予原告，既特別約明如前，並經兩造所同意而先後於系爭買賣契約書、系爭協議書、動用專戶款項協議書上簽名再三確認，亦即，原告於102 年11月5 日前將全部價金入履約保證專戶履行完畢後，被告即應至遲於102 年11月8 日前交付系爭房地。因此，被告辯稱其於系爭房地未辦竣所有權移轉登記前，被告不負交付房屋予原告之義務云云，非屬有據。
㈡兩造間動用專戶款項協議書約定「買賣雙方約定11/8將房屋
交付買方使用，買方可先行動撥新臺幣肆佰伍拾萬予賣方使用」，二者是否為對待給付條件？⒈兩造於102 年10月8 日達成動用專戶款項協議書之合意，
動用專戶款項協議書第1 條約定：「買賣雙方原合意委由安信公司辦理買賣價金履約保證，惟今賣方因故需提前動用履保專戶款項，經賣方明確告知，並徵得買方同意後，由安信公司履保專戶中支出455 萬元予賣方下述指定帳戶，買方並無異議。」，及於「其他約定事項」欄以手寫方式載明：「買賣雙方約定11月8 日將房屋交付買方使用，買方同意賣方可先行動撥455 萬元予賣方使用」字樣（見本院卷第77頁），此為兩造所不爭執；且證人地政士王大任復於本院證稱：「（問：兩造約定交屋的日期是在102年11月8 日，是由你辦好過戶為前提才交屋，或是不管有無辦好過戶，就先交屋？）不管過戶是否已經辦好，都先交屋，但是交屋有一前提，就是原告買方要同意被告賣方請履約保證公司先出款給被告賣方」等語於卷（見本院卷第242 頁之本院103 年9 月16日言詞辯論筆錄），足認兩造並未變更「買賣雙方約定11月8 日將房屋交付買方使用」該點，僅係約定被告於102 年11月8 日將房屋交付予原告使用時，原告同意被告可先行動撥455 萬元予被告使用，亦即，「被告於102 年11月8 日將房屋交付予原告使用」與「原告同意將該份動用專戶款項協議書交予地政士以提交履約保證公司撥款455 萬元」，二者間為對待給付關係。
⒉系爭房屋並未於102 年11月8 日實際點交予原告之情，此
為兩造不爭執，並據證人地政士王大任、系爭買賣契約之仲介人員洪文正於本院證述屬實（見本院103 年9 月16日言詞辯論筆錄）。被告雖辯以其並無遲延點交之責等語，然查，關於兩造辦理交屋情形乙節，證人即系爭買賣之仲介人員洪文正於本院結證證稱：買賣雙方辦理交屋手續，仲介人員也會到場。正常的交屋手續，買方會在交屋前來看現場房子，再次確認是否有損害或漏水，因為本件交屋前2 、3 天來看的時候，房子裡面完全都還沒有搬，買方（原告）當然也會問伊到11月8 日當天真的有辦法交屋嗎，覺得當天看屋的感覺不好，很沒有安全感，不確定賣方（被告）在11月8 日是否能夠如期交屋，賣方堅持必須將系爭房屋辦理過戶完畢他才要交屋等語，另證人王大任亦證稱：系爭房地辦理過戶完畢後，雙方再約第二次交屋時間，辦理交屋的當天上午，在5 樓系爭房屋現場要辦交屋時，兩造氣氛很不好，被告好像是有搬了，但是否已搬到清空的程度，伊不確定，伊記得買方有拿相機要拍照，但是賣方阻止買方拍照，賣方魏淑絨在5 樓房屋現場有拿出鑰匙向買方說「鑰匙就在這裡，我就是不給你」，以仲介公司的立場，希望兩造交屋能夠順利，所以請雙方到1 樓大廳協商，但是在1 樓大廳協商時，氣氛比在5 樓系爭房屋現場更不好，在1 樓大廳協商時，賣方魏淑絨又再一次拿鑰匙向買方說「鑰匙就在這裡，我就是不給你」，讓買方覺得賣方沒有誠意要交屋等語於卷，此有本院103 年9月16日言詞辯論筆錄在卷足徵，故依證人王大任、洪文正
2 人之證述，堪認被告確實有未依約依期交付房屋予原告之情事，已為給付遲延。
⒊兩造間動用專戶款項協議書之約定，「被告於102 年11月
8 日將房屋交付予原告使用」與「原告同意將該份動用專戶款項協議書交予地政士以提交履約保證公司撥款455 萬元」，二者間為對待給付關係，已如前述；且原告亦確於
102 年11月8 日約定交屋日之前，自地政士王大任處取回將上開動用專戶款項協議書，此為原告所自認。查，依證人王大任於本院證稱：因為原告急著要搬入系爭房屋，就一再跟伊確認11月8 日是否可如期搬入，因為被告在系爭房屋裡面還有一些傢俱還沒有搬走，伊有跟被告確認有無辦法可以在11月8 日前搬空，被告跟伊說沒有辦法，原告也不願意延後時間搬入，所以原告就覺得沒有辦法在11月
8 日遷入的話，就不願讓被告可以拿到款項，原告為了怕伊把動用專戶款項協議書交給履約保證公司，所以原告就請仲介人員洪文正來向伊取回動用專戶款項協議書等語（見本院103 年9 月16日言詞辯論筆錄），可知因被告表示無法如期在102 年11月8 日騰空交付房屋予原告，原告恐地政士將動用專戶款項協議書提交履約保證公司致被告先行動撥455 萬元款項，遂於102 年10月下旬左右先行取回動用專戶款項協議書，被告只需於102 年11月8 日約定交屋日依約交屋，原告可於當日將動用專戶款項協議書提交予地政士，以履行同意被告先行動撥款項之義務。因此，縱原告於102 年11月8 日約定交屋日前先行向地政士取回動用專戶款項協議書，尚難認此取回之行為即屬違約，故被告辯稱因原告先行取回動用專戶款項協議書，故其未於
102 年11月8 日交屋，不負遲延交屋責任云云，要無可採。
㈢原告解除系爭買賣契約，是否已合法解除？
被告既未於兩造約定之102 年11月8 日交屋日依約履行交付房屋義務，已屬給付遲延，原告依系爭買賣契約第8 條第1項後段約定，於102 年11月9 日（週六）以存證信函催告被告於「3 個工作日」內履行交屋義務（見本院卷第19頁），經被告於102 年11月11日（週一）收受（見本院卷第20頁），則催告期滿日應為102 年11月14日（週四），被告催告期滿後仍未履行交屋義務，則原告於102 年11月21日以板橋後埔郵局第396 號存證信函通知被告解除系爭買賣契約（見本院卷第23頁），其解除乃為有據，被告於同日收受（見本院卷第24頁之回執影本），是兩造間系爭買賣契約業經原告於
102 年11月21日合法解除。被告抗辯其無給付遲延責任，原告解除契約並非合法云云，洵非有據。
㈣原告請求被告返還已給付之買賣價金，及依系爭買賣契約書
第8 條約定，請求被告給付違約金，有無理由？如有理由，得請求之金額各為若干？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第2 款定有明文。
本件系爭買賣契約既經原告於102 年11月21日合法解除，業如前述，則原告主張依民法第259 條第2 款規定，請求被告返還已付價金560 萬元及自102 年11月21日解除契約通知送達7 日後即102 年11月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，洵為正當。
⒉次按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人
不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第二百五十條之規定及其修正理由自明（最高法院102 年度台上字第1378號裁判意旨參照）。又按違約金之約定，係以確保債務之履行為目的，其法律上之依據為民法第二百五十條。而契約解除後仍得行使損害賠償請求權，係以填補債務不履行之損害為目的，其法律上之依據為民法第二百六十條，二者性質不同（最高法院82年度台上字第944 號裁判意旨參照）。且按民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，而其賠償範圍，仍應依一般損害賠償之法則，即民法第二百十六條定之，本院著有五十五年台上字第一一八八號、第二七二七號判例可資參照（參最高法院94年台上字第91
3 號裁判意旨）。⒊兩造間系爭買賣契約第8 條「違約處罰」第1 項本文約定
：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），該懲罰性違約金並應於買賣標得物點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本件買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。」（見本院卷第8 頁反面），依該條文約明「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止）」，參諸同條第2 項：「買方若不依本合約履行各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算滯納金予買方（自逾期日起至完成給付日止），並應於買賣標的點交時一併繳清；經賣方書面通知限期催告仍不履行時，若產權已過戶予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件何辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費。」約定，足見系爭買賣契約第8 條之約定，顯係買賣雙方當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，性質上乃屬於賠償總額預定性之違約金，上開約定雖有記載「懲罰性違約金」字樣，然依該條文上開約定之解釋，性質上屬於賠償總額預定性之違約金。原告主張上開約定應屬懲罰性違約金云云，尚非可採。
⒋系爭買賣契約第8 條第1 項本文之約定既屬賠償總額預定
性之違約金，揆諸前揭說明，自應依民法第216 條規定，由原告舉證證明其受有如何之損害。然原告並未舉證證明其所受之具體損害項目及金額如何，則其請求560 萬元之違約金，即非有據，應予駁回。
⒌另原告主張依民法第260 條規定，請求系爭買賣契約第8
條第1 項本文關於「每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止）」之違約金，即自102 年11月8 日起至102 年11月21日解除契約日止之懲罰性違約金計2 萬1840元等語，亦為被告否認。查，本件兩造間系爭買賣契約業因原告行使契約解除權而溯及往前消滅，揆諸上開說明，因契約消滅所生之損害，並不包括在民法第260 條規定之範圍內。故原告依民法第260 條規定，請求上開2 萬1840元，亦無理由。
六、綜上所述，原告基於兩造間買賣契約法律關係、民法第259條規定，請求被告返還原告買賣價金560 萬元及自102 年11月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息範圍部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；另本院依職權宣告被告得預供相當之擔保後免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，併駁回之。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 9 日
民事第三庭 法 官 陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 103 年 12 月 10 日
書記官 李玉秀