臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第425號原 告 楊人維訴訟代理人 傅文民律師被 告 曲游佩君
曲照仲共 同訴訟代理人 鍾周亮律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103 年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落新北市○○區○○段○○○○○號，門牌號碼新北市○○○道○ 段○○○ 巷○○號一樓房屋（下稱系爭一樓房屋），原屬原告母親楊呂月所有之未辦保存登記建物，嗣由原告繼承取得，且於民國102 年12月13日辦妥建物所有權第一次登記；新北市○○區○○段○○○ ○號，門牌號碼新北市○○○道○ 段○○○ 巷○○號二樓房屋（下稱系爭二樓房屋），則屬被告曲游佩君於69年5 月22日向訴外人劉廣瑞購得，並於81年4 月7 日辦妥所有權移轉登記。楊呂月曾與被告曲游佩君達成一、二樓房屋互換使用協議，被告曲游佩君將系爭一樓房屋交由被告曲照仲開設「曲豐汽車修護廠」使用，嗣因原告與訴外人陳蓮足所生子女均已成年，面臨發展事業開創人生時機，卻由於居住之花蓮謀職不易多次向原告求助，為此收回系爭一樓房屋供子女短期內遷居北部使用，甚可作為渠等創業基地，故於102 年12月30日委請律師發函，中止楊呂月前與被告曲游佩君達成之互換使用協議，並請求被告於函到一月內將系爭一樓房屋返還原告，被告於102 年12月31日收受該通知，是自103 年2 月
1 日起被告已無繼續占用系爭一樓房屋之權利。
（二）被告辯稱系爭二樓房屋原所有權人項祝三，與系爭一樓房屋原所有權人即原告父親楊大崑，前已就系爭一、二樓房屋訂立互易契約，並分由項祝三占用一樓房屋，楊大崑占用二樓房屋，其後劉廣瑞向項祝三購買系爭一樓房屋，再轉售予被告曲游佩君，故其有權繼續占用一樓房屋云云；然系爭一樓房屋即原門牌號碼「臺北縣三重市○○路○○巷○○號一樓」之房屋，本係原告父親楊大崑於59年7 月26日，借用原告名義向訴外人顏梅華購得，先後再由原告母親楊呂月及原告繼承取得。至於二樓原門牌號碼「臺北縣三重市○○路○○巷○○號0 樓」之房屋，前經項祝三於58年12月22日辦妥「總登記」及「所有權人」登記後，於64年12月17日由劉廣瑞以「買賣」為原因辦妥所有權移轉登記，再由被告曲游佩君於81年4 月7 日，以「買賣」為原因辦妥所有權移轉登記。由此可知劉廣瑞確係向項祝三購買系爭二樓房屋，再轉賣予被告曲游佩君，被告所辯劉廣瑞向項祝三購得系爭一樓房屋，再將之轉賣與曲游佩君云云，並不可採。
（三）不論劉廣瑞依據傳聞所為證言，尚不足以推定項祝三確有與原告父親楊大崑就系爭一、樓房屋訂立互易契約，衡諸項祝三早於58年12月22日即就二樓房屋辦妥「總登記」，原告父親亦早於59年7 月26日，借用原告名義向第三人顏梅華購得一樓房屋，隨時得申辦系爭一樓房屋「總登記」，而項祝三卻遲至64年8 月間出售房屋予劉廣瑞時，毫未催告原告父親辦妥一樓房屋「總登記」，以便一併辦理移轉二樓房屋所有權予原告父親，及移轉一樓房屋所有權登記予劉廣瑞，反於64年12月17日逕自辦妥移轉二樓房屋所有權登記予劉廣瑞，本難令人相信項祝三與原告父親就系爭一、二樓房屋訂立互易契約。再者，不僅劉廣瑞於將系爭一樓房屋賣予被告曲游佩君時，未要求原告父親之繼承人楊呂月辦妥一樓房屋「總登記」，以便一併辦理移轉二樓房屋所有權登記予楊呂月，及移轉一樓房屋所有權登記與被告曲游佩君，甚遲至被告曲游佩君於81年4 月7 日以「買賣」為原因申辦所有權移轉登記時，仍係以系爭二樓房屋為標的物。102 年4 月17日原告就系爭一樓房屋申請核發稅籍證明書時，曲游佩君亦未依法向新北市政府稅捐稽徵處表示異議，由此可見，被告曲游佩君自始明知其係向劉廣瑞購買系爭二樓房屋，所辯劉廣瑞向項祝三購買系爭一樓房屋，再將轉售予被告曲游佩君與事理有違，不足採信。
（四）另應補充敘明者，不論項祝三與原告父親是否就系爭一、二樓房屋訂立互易契約，細繹最高法院18年上字第1953號判例所示：「債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付」之意旨，可知基於「債權的相對性」，被告曲游佩君本無從以該互易契約對原告主張權利。況揆諸最高法院28年上字第1760號判例：「債權未定清償期者，債權人得隨時請求清償，為民法第三百十五條所明定，是此項請求權自債權成立時即可行使，依民法第一百二十八條之規定，其消滅時效應自債權成立時起算。」亦足知基於該互易契約所生請求權早已罹於時效而消滅。
（五）綜上，原告既已表明中止楊呂月前與被告曲游佩君達成之互換使用協議，並定期催告被告於103 年1 月31日前遷讓返還系爭一樓房屋，則自103 年2 月1 日起被告即無繼續占用一樓房屋權利甚明。為此，依民法第767 條第1 項規定，聲明：⑴被告應將門牌號碼新北市○○○道○ 段○○○巷○○號0 樓房屋遷讓返還原告。⑵原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯以：
（一）系爭一樓、二樓房屋係56年所建，原告父親楊大昆與被告曲游佩君之前前手項祝三所有時期，已就一、二樓房屋為互易，且移交事實上處分權，嗣項祝三出售系爭一樓房屋予劉廣瑞，劉廣瑞又賣給被告曲游佩君，雙方應於各辦理建築物第一次登記後，連同各自基地辦理互易之房地所有權登記，被告曲游佩君雖於80年間就系爭二樓房屋登記為所有權人，然因系爭一樓房屋仍未辦理建物所有權第一次登記，致雙方無法依互易辦理房地所有權移轉登記。
（二）劉廣瑞前向項祝三購買系爭一樓房屋（重編前為門牌號碼臺北縣○○市○○路○○巷○○號1 樓）及土地，其當初購買、居住使用的即是一樓，至於二樓部分，則由原告父親出租給他人使用，有劉廣瑞於103 年5 月31日出具之證明書、103 年6 月6 日至台北地方法院所屬民間公證人認證註記可稽；劉廣瑞亦於言詞辯論期日到庭證稱：「（法官：你是和誰買的，你記得嗎？）項祝三。」、「（法官：你當初買房子的時候，你是買一樓還是二樓？）一樓。」、「（法官：後來你有把房子賣給被告曲游佩君？）是的。」、「（法官：你是賣一樓還是二樓？）一樓，當時原告父親已經過世了。」、「（法官：你為何會住那邊，房子是誰的？）我當時在○○○路做生意，是租房子的，房東要趕我走，所以朋友就介紹我來買這個房子，因為我有看當時樓下可以做生意，所以我就買了，我搬進去的時候，二樓是有人住的。」、「代書跟我說一、二樓是互易」、「（法官：你有沒有住過三重○○路00巷00號房屋？）有，我住一樓，我在那邊住了三、四年左右。」、「（被告訴訟代理人：原告父親在世的時候，有沒有與你起糾紛？）沒有。、「（被告訴訟代理人：原告的父親有沒有叫你要搬出一樓？）沒有，我搬進去一樓的時候，二樓他租給別人。」、「原告的父親就來找我，跟我說一樓就是你的一樓，二樓是他的。」、「（被告訴訟代理人：原告的母親有沒有和你起糾紛？）原告的父親過世後，原告的母親有來跟我說要買一樓，但是他出一價錢太低了，所以沒有買成，後來我就賣給被告曲游佩君。」、「（被告訴訟代理人：你說買一樓做生意，是做何生意？）雜貨生意。」可證系爭一樓房屋確原為劉廣瑞所有，且供做生意之用。
（三）被告曲游佩君購買系爭一樓房屋時，劉廣瑞前手項祝三早已占有使用系爭一樓房屋，於項祝三所有時期，一、二樓房屋已為互易，且已移交事實上處分權，嗣項祝三出售系爭一樓房屋予劉廣瑞，劉廣瑞又賣給被告曲游佩君，雙方應於各辦理建物所有權第一次登記後，連同各自基地辦理互易之房地所有權登記，系爭二樓房屋於80年間被告曲游佩君雖登記為所有權人，然因系爭一樓房屋仍未辦理建物所有權第一次登記，致雙方無法依互易辦理房地所有權移轉登記，此係可歸責於一樓之事由，並非被告曲游佩君於80年間登記為系爭二樓房屋所有權人時係承認二樓房屋為其所有房屋。原告於94年9 月12日辦理分割繼承，並於10
2 年1 月18日辦理系爭一樓房屋建物所有權第一次登記，卻未併同辦理互易一、二樓房屋所有權移轉登記，被告委由律師於103 年10月13日催促原告依互易辦理房地所有權移轉登記，然原告置之不理。被告係基於劉廣瑞前手項祝三之互易，輾轉受讓取得事實上處分權，占有使用系爭一樓房屋有正當權源，原告主張依民法第767 條第1 項規定，訴請被告將系爭一樓房屋遷讓返還云云，並無理由，此觀最高法院57年台上字第2684號判決載明：「系爭土地亦經上訴人等先後將各該應有部分出賣與被上訴人，僅未辦理所有權移轉登記，難謂被上訴人使用土地係屬無權占有，從而上訴人訴請交還房地或拆屋還地，即非正當。」即悉。
（四）按六十七年度第七次民事庭庭推總會決議決定（二），本件劉廣瑞購買系爭一樓房屋時，本是去辦理登記一樓，但系爭一樓房屋尚未辦理保存登記，故劉廣瑞之代書無法逕辦理系爭一樓房屋之移轉登記，只能先辦理互易前之系爭二樓房屋所有權登記，期於系爭一樓房屋辦妥建物保存登記後，再行辦理互易移轉登記。又劉廣瑞雖尚未辦理互易之所有權登記，但原告父親向劉廣瑞強調一樓是劉廣瑞的，二樓是他的，有劉廣瑞證詞：「（法官：既然買一樓，你有沒有辦理一樓的所有權登記？）我搬進去住了一、二年後，我才去辦登記的，代書跟我說一、二樓是互易，介紹人去找原告的父親，原告的父親就來找我，跟我說一樓就是你的一樓，二樓是他的。」、「（法官：既然你買一樓，為何登記是登記二樓？）我是登記是去辦理登記一樓，後來代書幫我辦，說要跟原告的父親協調，所以原告的父親才來找我，說一樓是我的，二樓是他的，是建商弄錯了。」、「（法官：當初你有沒有跟原告的父親要求要辦理一樓的所有權登記？）原告父親說一樓是證人的，二樓是他的。當時二樓的價格比一樓貴，因為當時常常有水災。」堪信為真。
（五）被告曲游佩君與劉廣瑞間買賣標的為系爭一樓房屋，被告曲游佩君因知悉系爭一樓房屋未辦保存登記，只能先行辦理系爭二樓房屋之登記，嗣系爭一樓房屋辦妥建物保存登記，再辦理互易移轉登記，故不僅劉廣瑞只能先登記為系爭二樓房屋之所有權人，被告曲游佩君亦只能先登記為系爭二樓房屋之所有權人；原告102 年1 月18日辦理系爭一樓房屋之建物所有權第一次登記後，違約不辦理互易房地之移轉登記，還本末倒置責怪劉廣瑞、被告游佩君及被告曲照仲為何沒有要求辦理系爭一樓房屋的所有權登記；被告曲游佩君知悉暫無法辦理系爭一樓房屋的所有權登記，責任及原因不在劉廣瑞，而在原告父親乃至原告身上，所以沒有問為何是登記系爭二樓房屋之所有權人，劉廣瑞也確實將系爭一樓房屋事實上處分權移交予被告，自不因原告辦妥一樓之所有權移轉登記，而使被告占有使用系爭一樓房屋成為無權占有，此參最高法院69年度台上字第1665號民事判決要旨即可知悉。
（六）原告胞姊楊秋菊曾於70年3 月時因系爭一、二樓房屋隔壁○○路00號房屋改建，導致房屋產生裂痕等毀損，以系爭
房屋二樓所有權人身分向建商合順發建設股份有限公司提出賠償請求，亦可證確有上述互易事實，否則楊秋菊自無可能以所有權人身分提出賠償要求，若係互換之使用借貸，則所有權標的仍係一樓，何以自稱二樓所有權人，可悉其編造互換使用協議之不實。再被告於系爭一樓房屋加裝防水閘門、加裝大型鋼樑支撐主體結構、以鐵皮包護天花板防止水泥剝落、輕鋼架遮住天花板、廁所換新鋪磁磚等，若非購買互易後之房屋，被告豈有任憑二樓房屋荒廢反投鉅額資金於系爭一樓房屋之理，益證確有互易之事實，被告非無權占有。又系爭一、二樓房屋互易後，楊秋菊於76年7 月將系爭二樓房屋出租予訴外人蔣正昌父子至100 年1 月止，嗣後即將系爭二樓房屋荒廢至今，原告並無使用自住，此由起訴狀載住於新北市○○區○○路0 段000 號而非二樓可證。
（七）原告稱辦理系爭一樓房屋所有權登記時，有向被告說一樓是伊的應該要交還，且102 年9 月10日新北市政府稅捐稽徵處函亦已就一樓與二樓之房屋稅納稅人及稅籍編號而為認定云云，但此均不能證明無互易之事實，也無法證明被告係無權占有，蓋實務上房捐收據等也不能證明已合法取得所權（最高法院40年台上字第126 號判例意旨參照），是以縱被告未向稅捐稽徵處提出異議，也不影響兩造間應依互易辦理房地所有移轉登記，及被告係有權占有之事實，系爭一樓與二樓房屋依互易辦理房地所有權移轉登記後，被告會再辦理房屋稅納稅人及稅籍編號之更正，原告企以編造事實混淆是非，並非可取。
（八）原告稱系爭二樓房屋在80年間就由被告去登記為所有權人，而一樓當時並沒有登記所有權人，直到原告繼承後才在
102 年登記為所有權人，所以被告本來就認為二樓房屋是他的云云；惟系爭一樓及二樓房屋早已互易，劉廣瑞於出售一樓房屋與曲游佩君前，早已占有使用系爭房屋，被告早於69年至102 年繳納房屋稅、地價稅，於69年迄今有使用占有系爭一樓房屋。原告謂楊呂月與曲游佩君前達成系爭一、二樓房屋互換使用協議乙節，純屬編造飾詞，被告曲游佩君將一樓房屋交予被告曲照仲經營曲豐汽車修護廠，占有使用權源來自有權占有之曲游佩君，是被告均非無權占有。又改制前新北市○○區常逢大雨或颱風即淹水，致原告父親以其妻楊呂月名義登記之重測前台北縣○○市○○○段○○○○段000000000 地號及0000-0000 地號（重測後為新北市○○區○○段○○○ ○號及000 地號之系爭
1 樓基地（被證3 ）及未辦理保存登記之系爭一、二樓房屋互易，早於項祝三時即已移交等，原告心存貪念，見系爭一樓房屋價值升高，竟捏造所謂其母親與被告曲游佩君互換使用協議，至為荒謬。被告曲游佩君於69年5 月22日購買系爭一樓房屋，為辦理互易房地移轉，雖於81年4 月
7 日辦理系爭二樓房屋之所有權登記，但並非即認系爭二樓房屋即為被告之房屋，原告顛倒是非莫此為甚，倘被告無權占有，何以原告父母在世前未請求遷讓返還房地；再者，原告待父母、代書過世後，方為本件請求，自以為無知實情者可資作證，遽憑揣測編造顛倒實情，其不法居心令人痛心遺憾。
（九）綜上，原告請求顯無理由，聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請求准予免假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其為系爭一樓房屋之所有權人，被告曲游佩君為系爭二樓房屋之所有權人，前經原告之母親楊呂月與被告曲游佩君達成系爭一、二樓房屋互換使用之協議，被告曲游佩君遂將系爭一樓房屋交由其子即被告曲照仲開設「曲豐汽車修護廠」迄今，原告因子女均已成年，欲收回系爭一樓房屋供子女自花蓮遷居北部使用，遂委請律師於102年12月30日發函表明終止楊呂月前與被告曲游佩君間互換使用協議，經被告於102 年12月31日收受，故被告自103年2 月1 日起即屬無權占用系爭一樓房屋，爰依民法第76
7 條第1 項規定請求被告遷讓返還系爭一樓房屋予原告等語，被告則否認被告曲游佩君與原告母親楊呂月間就系爭
一、二樓房屋有互換使用協議關係，辯稱：系爭一、二樓房屋係經原告父親楊大崑與被告曲游佩君之前前手項祝三互易而移交事實上處分權及占有，嗣項祝三出售系爭一樓房屋予劉廣瑞，劉廣瑞又賣給被告曲游佩君，被告曲游佩君及曲照仲均屬有權占有等語，查：
⑴債權人就權利存在之一般要件事實，固應負主張及舉證責
任，惟如係權利障礙、消滅及排除之特別要件事實，則應由債務人負抗辯及舉證之責任，此為舉證責任分配原則之當然解釋。
⑵系爭一樓房屋，係由原告父親楊大崑於59年7 月26日，以
原告名義向顏梅華購入，並於102 年12月13日辦理建物所有權第一次登記，由原告登記為所有權人，系爭二樓房屋於58年12月22日辦理建物所有權第一次登記，登記項祝三為所有權人，嗣由項祝三於64年12月17日以買賣為原因移轉所有權登記予劉廣瑞，再由劉廣瑞於81年4 月7 日以買賣為原因移轉所有權登記予被告曲游佩君，此有契約書、建物登記謄本、建築改良物登記簿（見卷第7 、57、59、
145 頁）在卷可稽，是原告主張其為系爭一樓房屋之所有權人，被告曲游佩君為系爭二樓房屋之所有權人，尚非無據。
⑶又系爭一樓房屋向由被告曲游佩君管領使用，並由其子即
被告曲照仲開設「曲豐汽車修護廠」，系爭二樓房屋則向由原告管領使用，並出租他人之事實，既為兩造所不爭執，是依系爭一樓房屋係登記為原告所有之權利外觀，被告自應就其抗辯係有權占用系爭一樓房屋之權利障礙事實負舉證責任。而依被告曲游佩君之前手即證人劉廣瑞到庭證稱：（問：你有沒有住過三重○○路00巷00號房屋？）有，我住一樓。我在那邊住了三、四年左右。（問：你為何會住那邊，房子是誰的？）我當時在○○○路做生意，是租房子的，房東要趕我走，所以朋友就介紹我來買這個房子，因為我有看當時樓下可以做生意，所以我就買了，我搬進去的時候，二樓是有人住的。（問：你是和誰買的，你記得嗎？）項祝三。（問：你當初買房子的時候，你是買一樓還是二樓？）一樓。（問：既然買一樓，你有沒有辦理一樓的所有權登記？）我搬進去住了一、二年後，我才去辦登記的，代書跟我說一、二樓是互易，介紹人去找原告的父親，原告的父親就來找我，跟我說一樓就是你的一樓，二樓是他的。（問：既然你買一樓，為何登記是登記二樓？）我是去辦理登記一樓，後來代書幫我辦，說要跟原告的父親協調，所以原告的父親才來找我，說一樓是我的、二樓是他的，是建商弄錯了。（問：後來你有把房子賣給被告曲游佩君？）是的。（問：你是賣一樓還是二樓？）一樓，當時原告父親已經過世了。（問：原告父親在世的時候，有沒有與你起糾紛？）沒有。（問：原告的母親有沒有和你起糾紛？）原告的父親過世後，原告的母親有來跟我說要買一樓，但是他出價太低了，所以沒有買成，後來我就賣給被告曲游佩君。（問：原告的父親有沒有叫你要搬出一樓？）沒有，我搬進去一樓的時候，二樓他租給別人。（問：你說買一樓做生意，是做何生意？）雜貨生意等語（見本院103 年10月15日言詞辯論筆錄），並參以系爭一、二樓房屋確已實際由劉廣瑞、其後手被告曲游佩君與原告父親、母親、原告各自管領使用近40年（即自64年登記為劉廣瑞所有至本件起訴之103 年4 月3 日止），未有爭訟之情，可知不論原告父親是否與證人劉廣瑞之前手項祝三訂立交換系爭一、二樓房屋之契約，原告父親嗣與項祝三之後手即證人劉廣瑞確曾再為交換系爭一、二樓房屋之互易契約，並相互交付占有甚明。
⑷按當事人訂立契約交換房屋，為民法上當事人雙方約定互
相移轉金錢以外之財產權之互易契約，準用關於買賣之規定，民法第398 條定有明文。又房屋建物之買賣，無論該建物是否為未辦理第一次所有權登記之違章建築，其讓與雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。系爭一樓房屋於102年12月13日之前係屬未辦理建物所有權第一次登記之建築物，此有建物登記謄本可稽，而依證人劉廣瑞前開所述與原告父親協調互易之過程，雙方並未約定應於各自辦理一、二樓建物所有權第一次登記後互為所有權之移轉登記，應認原告父親因互易契約而讓與系爭一樓房屋予證人劉廣瑞，僅係將系爭一樓房屋之事實上處分權讓與劉廣瑞，並交付占有，是證人劉廣瑞之占有系爭一樓房屋，自有正當權源。嗣劉廣瑞再將未辦建物所有權第一次登記之系爭一樓房屋出賣予被告曲游佩君時，亦同時將其對系爭一樓房屋之事實上處分權及占有讓與、移轉予被告曲游佩君，依上說明，被告曲游佩君自取得占有系爭一樓房屋之正當權源，則被告曲游佩君再將系爭一樓房屋交付其子即被告曲照仲開設「曲豐汽車修護廠」使用，無論被告曲照仲係輔助占有或自己占有，其亦取得占有系爭一樓房屋之正當權源，此乃基於原告父親已讓與系爭一樓房屋「事實上處分權」所產生之效果，與債之相對性係屬二事。至原告主張原告於102 年4 月17日就系爭一樓房屋申請核發稅籍證明書時，被告曲游佩君未依法向新北市政府稅捐稽徵處表示異議乙節，按房屋納稅義務人，並非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院院40年台上字第126 號判例參照），是被告曲游佩君對系爭一、二樓房屋稅籍之分割及釐正縱未表示異議，亦與前開互易契約存在與否無涉。
⑸末按證人劉廣瑞於系爭一樓房屋未辦建物所有權第一次登
記前，即依互易契約自原告父親受讓取得系爭一樓房屋之事實上處分權及占有，並再讓與被告曲游佩君，已如前述，自無原告所稱互易契約所生請求權罹於時效之問題。
（二）綜上，原告主張被告曲游佩君、曲照仲係無權占有系爭一樓房屋，為無可採。從而，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告曲游佩君、曲照仲應將系爭一樓房屋遷讓返還原告，為無理由，應予駁回。原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
（三）本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實並無影響，自不予一一論述，併此敘明。
四、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 25 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 25 日
書記官 何嘉倫