臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第67號原 告 黃鈺甄訴訟代理人 張珮琦律師複代理人 許培恩律師被 告 新北市政府法定代理人 朱立倫訴訟代理人 黃雅萍
董婉蓉被 告 蔡蘇彩雲訴訟代理人 黃仲賢
阮祺祥律師上列當事人間請求確認優先承購權事件，經本院於民國103 年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告黃鈺甄就坐落新北市○○區○○○段○○○段0000地號面積一千六百三十三平方公尺權利範圍全部之土地，以新臺幣壹仟壹佰捌拾捌萬元之同一條件，有優先購買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按確認法律關係之訴，非有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致當事人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。查本件被告新北市政府依地籍清理條例第12、13條規定，標售新北市○○區○○○段○○○段0000地號面積1,633 平方公尺權利範圍全部之土地（本院卷第29頁，標號：000-00-00 ，下稱系爭土地），開標後由被告蔡蘇彩雲以新臺幣（下同）11,880,000元得標。原告於法定期間向被告新北市政府主張優先購買權，惟遭被告否准，並告知原告得提司法訴訟確認優先購買權之有無（見本院卷94、95頁），原告遂在民國102 年9 月6 日提起本訴。被告新北市政府並於102 年9 月14日函知原告在本案訴訟確定前，暫緩核發產權移轉證明書（見本院卷第96、97頁）。故原告對系爭土地是否存在優先購買權發生爭執，如不訴請確認，其私法上之地位將有受侵害之危險，參諸上述規定，原告提起本件確認之訴並無不合，合先敘明。
二、按所謂當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之，即當事人是否有受裁判之資格，應從由何人與何人相對立予以審理解決，始能解決爭執之權利或法律關係為斷，最高法院著有26年渝上字第639 號判例意旨可資參照。查本件被告新北市政府依上述地籍清理條例規定，標售系爭土地，開標後由被告蔡蘇彩雲得標。原告於法定期間向被告新北市政府主張優先購買權，並提出四鄰證明，惟遭被告新北市政府否准，認本案標售土地現況，部分範圍為雜草地且未見有栽種作物情形，部分為堤防○○○區○道路，又以此現況事實與原告所附土地四鄰證明書所載原告「自幼即不時跟隨祖父…工作管理該筆土地，迄今仍持續」不符，而無法認定原告符合「本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之規定，有新北市政府10
2 年8 月27日北府地籍字0000000000號函1 份及卷附民事答辯狀1 份可參（見本院卷第52、94、95頁）。原告主張就系爭土地有優先購買權，有在私法上之地位受侵害之危險，倘未以被告新北市政府為被告，僅以被告蔡蘇彩雲為被告，縱經法院作成確認優先承購權之判決，其判決效力將不及於未列為被告之新北市政府，是渠等在私法上地位不安之狀態，亦無由以確認判決所得除去。綜上，原告對被告新北市政府提起本訴，當事人並非不適格，且有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體部分：
一、原告方面：
（一）查原告在87年11月19日以前即已占有系爭土地，故當施作提防、道路用地有使用到系爭土地時，原告即向改制前臺北縣林口鄉公所提出申請，請求會勘，而證人周世文亦證述在87年12月27日曾到系爭土地進行會勘，且作成會議紀錄，當時系爭土地業主黃秋華即為原告。
（二）次查，原告在87年以前即占用系爭土地進行耕作，有87年、89年、91年及101 年間之土地空照圖可資為憑，又原告占有系爭土地進行耕作，依據每年時節，分別栽種小白菜、菠菜、地瓜葉等作物。且由主管機關所勘測之照片，原告有在系爭土地上種有多年生竹子、艾草、魚腥草、蒲葵、橘子樹及榕樹等各種植物，非如被告陳稱之雜草叢生且無人管理。且由其地下莖生長情形了解原告確實已占有系爭土地多年，原告所提照片，乃是原告應律師要求，撥開土壤拍攝竹子地下莖，並非新種。另原告並非靠種菜為生，在系爭土地上種植物僅供自家使用與食用，故僅按自家所需種植無須整片栽種。
（三）系爭土地乃原告祖先所留土地，故原告方會在系爭土地上種植植物，不知何故土地登記簿上原告祖先僅有姓名無地址，而遭地政機關認為屬土地總登記名義不全。原告多年來持族譜要求地政機關更正，但地政機關均不允准。
（四）聲明：確認原告黃鈺甄就坐落新北市○○區○○○段○○○段0000地號面積1,633 平方公尺權利範圍全部之土地，以11,880,000元之同一條件，有優先購買權存在。
二、被告新北市政府方面：
（一）按「依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：…四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。」為本條例第12條所明定，揆其立法意旨係因所有權人不明，土地被占用或供他人使用之情形普遍，為解決問題，爰明定合乎一定期間要件之占有人得主張優先購買權，而主張優先購買標售土地者，應依本辦法第9 條及第10條規定檢附足資證明文件向直轄市或縣市政府為承買之意思表示，內政部並於100 年10月7 日台內地字第0000000000號函研訂申請優先購買應附文件，供各直轄市或縣市政府審認優先購買權參考，合先陳明。
（二）又依民法第940 條所規定，所謂占有，係對物有事實上管領力的一種事實，倘占有人欲依本條例第12條規定主張優先購買權者，即應負有對該土地有事實上管領力之舉證責任，如申請人實際未占有者，便未符合占有之要件。查原告所陳於87年以前即於本案土地生產稻作，並多年進行改良土壤且植栽中，又為防止他人棄置雜物，已設置水泥樁、鐵絲網云云，惟查本案標售土地現況，部分範圍為雜草地且未見有栽種作物情形，部分為堤防○○○區○道路，於101 年12月12日現勘結果，該土地並無豎立水泥樁、鐵絲網，嗣於102 年9 月27日再次現勘時，始有水泥樁、鐵絲網等豎立於雜草地周圍，爰上揭土地現況均無法認定原告自本條例施行（97年7 月1 日）前已占有達10年以上且至標售時仍繼續為該土地之占有人，又此現況事實與案附土地四鄰證明書所載原告「自幼即不時跟隨祖父…工作管理該筆土地，迄今仍持續」不符。
（三）另有關原告以本府曾以雙掛號信件知會黃詩文一節，按本條例第5 條明定：「有下列各款情形之一者，直轄市或縣（市）主管機關依第三條第一項第二款公告應清理之土地前，應向稅捐、戶政、民政、地政、法院等機關查詢；其能查明土地權利人或利害關係人者，應於公告時一併通知：…三、土地總登記時或金門馬祖地區實施戰地政務終止前，登記名義人姓名或住址記載不全或不符。」，本案依改制前臺北縣政府稅捐稽徵處新莊分處99年2 月8 日北稅莊一字第0000000000號函查復結果，該土地納稅義務人之一為黃詩文，是本府依上揭規定以99年9 月17日北府地籍字第0000000000號函於辦理清查公告作業時一併通知該相關權利人或利害關係人，惟該函僅係依稅捐機關查復資料所為之通知，非為權屬認定之文件，亦非屬內政部100 年10月7 日台內地字第0000000000號函所列，足資證明原告符合本條例第12條第1 項第4 款所定占有事實之證明文件。
（四）併為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。
三、被告蔡蘇彩雲則以：
（一）本件主管機關與新莊地政事務所人員曾於101 年12月12日、102 年5 月15日、102 年9 月27日至系爭土地勘測，當時系爭土地上，部分為堤防及堤防外行水區、部分土地為產業道路、部分為空地；並無植栽作物。又依新北市政府代為標售清冊，就系爭土地亦於備註欄載明，系爭土地，部分土地為堤防及堤防外河岸，部分土地為道路使用，部分土地為空地，足證原告並未占有系爭土地。
（二）原告起訴狀所提相片，被告否認其形式上及實質上之真正。退步言之，依原告所提照片所示，整片土地均係雜草，且雜草比人高出很多，猶如荒煙，反足證系爭土地之前均無人管理，足見原告並無占有之事實。又依原告之戶籍謄本記事欄所載，原告在台原有戶籍原住國外82年12月3 日由倫敦入境民國82年12月13日入境遷入。足證原告長期居住於國外，不可能「自幼管理系爭土地迄今仍持續。」，原告所提土地四鄰證明書有不實處。
（三）原告所提系爭土地87年12月7 日會勘紀錄，至多僅能證明原告有代理地主與會，不能證明占有之事實，依證人周世文所證，足證該堤防及道路既已施作多年，然原告均不知情，可見系爭土地無人管理。另依原告所提台北縣新莊地政事務所土地複丈定其通知書所載，申請人為黃敬宗，代理人黃秋華，足見該會勘原告僅係代理地主與會，自不能證明占有之事實。又原告所提空照圖，不能證明原告占有之事實。況依卷附第143 頁空照圖，亦可看出系爭土地並無栽種作物。又原告所提原證15相片，因與主管機關勘測相片不符，顯見並非事實，況相片所示土囊相當新，顯係剛種，益足證原告之主張不實。
（四）併為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。
四、本件系爭土地土地登記名義人為黃圳、黃欽城、黃木及黃田等4 人，前經被告新北市政府清查屬地籍清理條例第32條所定「土地總登記時登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符之土地」，並於99年9 月15日公告，請權利人或利害關係人於1 年內檢附本條例施行細則第27條至第31條所定之文件，向土地所轄地政事務所申請更正登記，因屆期未有人申請登記，且該土地非屬公共設施用地，被告新北市政府依上開條例第11條規定於102 年5 月7 日公告代為標售，開標後由被告蔡蘇彩雲以11,880,000元得標。原告於法定期間向被告新北市政府檢附土地四鄰證明書及保證金票據等文件主張優先購買權，惟遭被告新北市政府否准，並告知原告得於通知10日內循司法途徑解決，逾期未提起者，視為放棄優先購買權，原告遂在102 年9 月6 日提起本訴，被告新北市政府並於102 年9 月14日函知原告在本案訴訟確定前，暫緩核發產權移轉證明書等之事實，有被告新北市政府所提出之代為標售決標公告文暨公告清冊、本府代為標售地籍清理未能釐清權屬土地及建物投標單、代為標售優先購買權申請書及其附件、本府代為標售地籍清理土地勘測紀錄表及其附件、本市新莊地政事務所現場勘查資料及其附件、本府102 年8月27日北府地籍字第0000000000號函、內政部100 年11月9日台內地字第0000000000號令、內政部101 年7 月25日台內地字第0000000000號令、內政部100 年10月7 日台內地字第0000000000號函等附卷足參（見本院卷第54至87頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實，應堪信為真實。
五、原告主張其在系爭土地上已占有達10年以上，至標售時仍繼續為系爭土地之占有人，然為被告二人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件之爭點厥為：原告主張其在系爭土地上已占有達10年以上，至標售時仍繼續為系爭土地之占有人，依地籍清理條例第12條第4 款，請求確認原告就系爭土地，以11,880,000元之同一條件，有優先購買權存在，是否有據？茲論述如下：
（一）民事訴訟法第277 條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（參看最高法院17年上字第917 號判例）。次按主管機關代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：地上權人、典權人、永佃權人。基地或耕地承租人。共有土地之他共有人。本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。優先購買權人得於決標後十日內以書面為承買之意思表示者。地籍清理條例第12條、第13條分別定有明文。第按對於物有事實上管領之力者，為占有人。又經證明前後兩時為占有者，推定前後兩時之間，繼續占有。民法940 條、第944 條第2 項定有明文，是原告欲依地籍清理條例第12條第4 款規定主張優先購買權者，即應對系爭土地有事實上管領力，且已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人乙節，負舉證責任。
（二）查系爭土地之納稅義務人為黃詩文等4 人之事實，有改制前臺北縣政府99年9 月17日北府地籍字第0000000000號函
1 份附卷足參（見本院卷第88至90頁），又原告主張系爭土地早期系由其祖父黃詩文繳納田賦等情，有系爭土地87年4 月7 日土地稅稅單1 份可憑（見本院卷第21頁），另系爭土地所有權人登記為黃欽城等4 人，現由黃欽城之第四代子黃鈺甄自幼迄今即不時跟隨祖父黃詩文工作管理系爭土地之情，有原告提出原告改名為黃鈺甄（原名：黃秋華）之文件、土地四鄰證明書2 份、戶籍謄本與繼承系統表等為證（見本院卷第10至18頁）。又原告主張於87年9月8 日曾向新北市新莊地政事務所申請複丈，有新莊地政事務所規費徵收聯單1 份及改制前台北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖各1 份附卷可參（見本院卷第9 、20頁），又原告主張因當施作提防、道路用地有使用到系爭土地時，其向改制前臺北縣林口鄉公所提出申請，請求會勘等情，亦經證人周世文證述：87年12月27日曾到系爭土地進行會勘，且作成會議紀錄，內容是因為民意代表說要做提防，但是需要經過土地所有權人同意，現場勘查是就要做的內容及長度記錄，需要民意代表及村長取得地主同意書，我們才可以測量做提防，這只是當時現場的初勘，事後還要好幾次的測量才可以做工程等語明確（見本院103 年
4 月22日筆錄第122 頁反面、第123 頁），且有87年12月
7 日下午14時系爭土地現場會勘紀錄及台北縣林口鄉公所88年1 月21日北縣00000000號函各1 份等附卷足憑（本院卷第19、128 頁）。足見原告稱系爭土地為其先祖所有，並非子虛，則所提土地四鄰證明內容，尚堪憑採。至依戶籍謄本記載原告在台原有戶籍原住國外82年12月3 日由倫敦入境民國82年12月13日入境遷入乙節，原告陳稱自幼確實隨祖父在系爭土地工作，在系爭土地種植植物，82年左右曾短暫出國遊學，回國後又繼續在系爭土地上耕作等語，是本件實難逕以上開謄本上之註記，逕謂原告長期居住國外，而認上開土地四鄰證明有與事實不符。
（三）次查，原告主張其在系爭土地上種有多年生竹子、艾草、魚腥草、蒲葵、橘子樹及榕樹等各種植物，非如被告陳稱之雜草叢生且無人管理乙節，亦據其提出照片11紙為證（見本院卷第147 至151 頁），且依原告所提有87年、89年、91年及101 年間之土地空照圖（見本院卷第143 至146頁）其上似均有植栽。雖被告新北市政府抗辯稱：系爭標售土地經本府請本市新莊地政事務所分於101 年12月12日、102 年5 月15日及102 年9 月27日現場勘查，土地使用情況均為雜草地，並提出當時之勘查照片為憑（見本院卷第162 至169 頁），又被告蔡蘇彩雲亦提出新北市政府代為標售清冊及土地位置略圖等（見本院卷第134 至136 頁，第184 頁），陳稱系爭土地部分為堤防、及堤防外河岸，部分為空地及道路使用，而認系爭土地在標售時無法認定原告符合本條例第12條第1 項第4 款「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之規定云云，惟觀之主管機關所勘測之照片，已明確可以看到原告在其上種植之竹子，而從系爭土地原告栽種之綠竹地下莖生長情形，足徵原告種植之綠竹應已有數年之久，又依勘驗照片原告所種植橘子樹、榕樹，從橘子樹與榕樹現況，亦可證明原告已種植橘子樹與榕樹數年。雖證人謝安貞證稱：勘測時只有草長比較長，其他沒有什麼感覺，亦稱不知其上係什麼植物等語（見本院103 年6 月17日筆錄），然查一般人倘未經特別研究或未曾種植各種植物，對於分辨植物種類之能力可能不足，倘見土地上作物分布凌亂，即有誤認土地上作物為雜草之虞，以證人於本院作證時對勘測照片植物為何均不清楚，又在原告並未刻意劃分作物之種植區塊，證人因而誤認土地上作物為雜草，極有可能，尚不能僅以證人上述證詞，即為不利於原告之認定。
（四）綜上各節以參，原告主張其於系爭土地上種植多年各種實用之作物，包括魚腥草等藥草，竹子、榕樹、橘子樹，此部分事實，應堪採信。本院因認原告就其在系爭土地上在標售前已占有達10年以上，已盡舉證之責。
六、綜上所述，原告在系爭土地上已占有達10年以上，至標售時仍繼續為系爭土地之占有人，堪以採信。是原告依地籍清理條例第12條第4 款之規定，請求確認原告黃鈺甄就坐落新北市○○區○○○段○○○段0000地號面積1,633 平方公尺權利範圍全部之土地，以11,880,000元之同一條件，有優先購買權存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 22 日
民事第三庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 22 日
書記官 陳怡眞