臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第607號原 告 曹昌煌訴訟代理人 陳明宗律師複代理人 吳沛珊律師被 告 黃琡雯被 告 甲○○法定代理人 鄭周前列黃琡雯、甲○○共同訴訟代理人 黃仁華上列當事人間請求履行買賣契約事件，經本院於民國103年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
甲、程序部分：
一、當事人間合意以買賣標的物所在地之法院為第一審管轄法院（原證一，第十二條），而系爭房地所在地為新北市永和區，從而本件管轄法院為臺灣新北地方法院，合先敘明。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者」此為民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款所明定。
三、原告起訴主張黃仁華有權代理被告二人簽立系爭房地買賣契約，惟被告二人辯稱黃仁華無權代理云云，是為符訴訟經濟及便利原則，原告主張先備位訴之聲明，雖屬訴之變更及追加，但依民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款，因請求之基礎事實同一，且僅為擴張應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，是原告訴之變更及追加，應為法之所允，合先敘明。
乙、實體部分
Ａ、事件始末：
一、被告二人所有門牌號碼為新北市○○區○○街○○○巷○號之房屋及其座落土地應有部份（詳附表），於民國（下同）一○三年三月十九日經喬福開發不動產有限公司（下稱喬福公司）居間出售予原告，約定價金為新台幣（下同）二,三六○萬元，最遲應於一○三年四月十日辦理點交，並由被告二人之代理人黃仁華代理被告二人簽立不動產買賣契約書，合先敘明（原證一）。
二、而原告已依約給付簽約款、完稅款及尾款差額一千一百六十萬元，此由匯款至系爭房地買賣契約指定之履約保證專戶之存款憑條影本可稽（原證四），並由承辦代書辦理系爭房地所有權移轉登記手續，豈料，被告二人卻拒不交付辦理系爭房地所有權移轉所須印鑑證明予承辦代書，使承辦代書無從辦理系爭房地所有權移轉登記，縱已屆最遲點交房地之日，被告二人仍拒不配合提出印鑑證明，原告僅得於一○三年四月十八日以土城學府第八四號存證信函通知被告二人之代理人黃仁華交付印鑑證明（原證二），但被告二人均置之不理，黃仁華甚而還藉詞未經被告二人授權等語，拒絕依約履行（原證三）。
三、然查，被告黃琡雯為黃仁華之女兒，甲○○為黃仁華之孫，黃仁華於簽立系爭不動產買賣契約書時，表示系爭房地均為黃仁華所負責處理，並提示有被告二人之印鑑證明、授權書、所有權狀正本及身份證件相關資料，此情亦有承辦代書撰發之存證信函可證之（原證五）；且被告二人將系爭房地之所有權狀正本交付予承辦代書，足見被告黃琡雯、被告甲○○及其法定代理人確有授權予黃仁華；更且，黃仁華於簽立系爭不動產買賣契約書時還表示，於出售系爭房地前，為稅務規劃本擬將系爭房地辦理相關贈與，現已申報土地增值稅，然既已出售系爭房地，將撤銷報稅事宜等語，並提出關於系爭土地之土地增值稅繳款書影本予承辦代書，此更足證是黃仁華確有權代理被告二人處分系爭房地，是黃仁華現再陳稱未經授權買賣契約等語，顯係反悔不賣所藉詞設辯，並無理由。
Ｂ、先位訴之聲明部分：
一、系爭房地買賣契約確已成立：
（一）按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。」、「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」及「物之出賣人，負交付標的物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」，民法第103條、第345條第2項及第348條分別定有明文。
（二）查被告黃琡雯、被告甲○○及其法定代理人確有授權予黃仁華簽立系爭買賣契約，此由證人高旭彥證述：「（黃仁華在簽約時，有無攜帶系爭房屋所有權狀，被告二人黃仁華的授權書及印鑑證明？）因所有權人未到場，賣方提供所有權狀、印鑑證明，被告二人的授權書以及被告黃琡雯身分證、健保卡及被告甲○○戶口名簿。」、「（你有沒有核對被告二人是否有授權黃仁華？）經本人核對，確實被告二人有出售意願，且有出售的特別代理權」、「（簽約當天，黃仁華有無將上開文件交付給你？）黃仁華說辦到哪裡，交到哪裡，因為當天只有十萬元現金，要等買方將第一期款兩百參拾陸萬全數匯入履約專戶，再把簽約所帶之文件交給代書。」可證，而系爭房地買賣契約既已成立，不因事後黃仁華藉詞不交付授權書予代書而無效，是原告依民法第348條之規定，請求被告二人移轉系爭房地所有權，應有理由。
（三）次按「倘權利人僅以其購買之不動產，名義上登記於他人名下，該他人自始未負責管理、處分，而將該不動產之管理、使用、處分悉由權利人自行為之，即係側重於權利人與該他人間信任關係之純粹『借名登記』契約，苟其內容不違反強行規定或公序良俗者，該『借名登記』」之無名契約，在性質上應與委任契約同視，除契約內容另有約定外，自可類推適用民法上有關委任契約之相關規定。」最高法院九十四年度台上字第九五三號判決意旨參照。
（四）查系爭房地為屋齡四十八年，加強磚造，二樓建，現況為增建三樓及四樓，共隔間套房十四間，經黃仁華全數出租予房客使用，而因屋齡老舊，周遭環境也為老舊社區，是系爭房地及周遭房地多已簽訂合建契約，待整合完成即會拆除重建，先予敘明。
（五）黃仁華於簽立系爭房地買賣契約時，提出切結書，其上確有記載：「關於新北市○○區○○街○○○巷○號全棟的房屋是爸爸黃仁華買的。所有的房款都是黃仁華付的，只是借用本人的名字登記。本人一毛錢也無支付，關於黃仁華在世時，他本人或登記在別人名下，本人黃淑雯無權管、、」（原證六），並經被告黃琡雯按捺指印及簽名，是黃仁華與被告黃琡雯間成立借名登記契約；又於101年間，黃仁華再借名登記予被告甲○○，此觀黃仁華持有系爭房地之所有權狀正本，及於簽立系爭房地買賣契約時，黃仁華併將系爭房地隔間十四戶出租予房客之租賃契約影本交予原告（原證十一），而系爭房屋之隔間均由黃仁華出租予他人（其中一租賃契約雖係黃琡雯之名義，惟以肉眼觀之，黃琡雯之簽名與原證六切結書之簽名不同，而「黃」之筆跡與黃仁華相同，是顯然係由黃仁華簽署黃琡雯之名）可證，足證系爭房地均由黃仁華管理、使用、處分，是依上開最高法院之見解，黃仁華與被告二人間就系爭房地間成立借名登記契約，黃仁華有權處分系爭房地甚明。
（六）且依證人葉根生到庭證述：系爭房地為黃仁華所出資及所有，登記於被告二人名下，黃仁華並提出切結書等語，更足證系爭房地為黃仁華所有，僅是借名登記在被告二人名下，是依系爭切結書記載意旨，足認被告黃琡雯確有同意並授權黃仁華自由處分系爭房地，則系爭房地買賣契約確屬有效。
（七）而黃仁華於簽立系爭房地買賣契約時，尚交付之合建契約書（原證七），被告黃琡雯均授權黃仁華處分系爭房地，其內有相關授權黃仁華處分系爭房地之記載（原證七，頁13）、拆除同意書（原證七，頁17）、交屋交地同意書（原證七，頁18），亦足證被告黃琡雯確有同意並授權黃仁華自由處分系爭房地，則系爭房地買賣契約確屬有效。
（八）況黃仁華於出售系爭房地時向原告表示，系爭房地本已出售予他人，買方因故不買，原告才有機會買得等語；並還交付已申報土地增值稅之繳款書予原告及承辦代書高旭彥（原證八），而觀繳款書上之記載，被告二人確曾於民國（下同）103年2月12日將系爭房地已出售予訴外人黃如薇，更足證被告二人確有授權予黃仁華處分系爭房地。
（九）再者，黃仁華固為系爭房地之實際所有權人，然依不動產公式原則，須由不動產登記名義人訂立系爭買賣契約，黃仁華除將系爭房地之所有權狀正本全數交予承辦代書高旭彥（原證九），也將被告黃琡雯之身份證及健保卡雙證件正本，被告鄭周及甲○○之戶口名簿正本交予承辦代書高旭彥影印留存辦理過戶事宜（原證十），倘非被告黃琡雯及被告甲○○之法定代理人鄭周，確有授權黃仁華處分系爭房地，被告黃琡雯豈會配合申辦印鑑證明及交付身分證、健保卡予黃仁華？又被告甲○○之法定代理人豈會配合申辦印鑑證明（註：戶政事務所辦理印鑑登記作業規定第五點之規定：無行為能力人或限制行為能力人由法定代理人代辦。）及戶口名簿（註：戶籍法第63條規定：初領或全面換領戶口名簿，由戶長親自或以書面委託他人向戶籍地戶政事務所為之。補領或換領戶口名簿，由戶長親自或以書面委託他人，向任一戶政事務所為之。）交付予黃仁華？在在足證被告黃琡雯及被告甲○○之法定代理人鄭周確有授權黃仁華出售系爭房地之事實。
（十）綜上所述，黃仁華持上開文件（即原證十），並提供授權書、原證六切結書、原證七合作興建房屋契約書、原證八土地增值稅繳款書、原證九系爭房地所有權狀予原告，足證黃仁華確有處分權及代理權簽立系爭房地買賣契約；而系爭房地之標的物及價金，既雙方當事人均已互相同意，且已簽訂買賣契約，是系爭房地買賣契約確已成立，原告依民法第348條之規定，請求被告二人移轉系爭房地之所有權，確有理由；而被告二人明知系爭房地之實際所有權人為黃仁華，竟事後反悔而不履行契約並主張黃仁華為無權代理，實違反借名登記關係及誠實信用原則。
（十一）退步言，倘黃仁華無代理權（此為假設性），然被告二人應負表見代理之授權人責任：
１、按「按民法第一百六十九條規定之表見代理，係為保護第三人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任。」、「民法第一百六十九條規定：由自己之行為表示以代理權授與他人，對於第三人應負授權人責任；所謂：『由自己之行為表示以代理權授與他人』者，祇須客觀上足以使人信為有代理權授與之事實，為保護交易之安全，自應對第三人負授權人之責任。查，被上訴人丙○○係因辦理所有權移轉登記，將系爭房地所有權狀、印鑑章、印鑑證明及國民身分證影本交於代書李哲安（見原審卷三九頁正面，且為被上訴人所是認），為原審合法確定之事實。此項有關產權之重要文件，亦為辦理抵押借款所必需，被上訴人丙○○將上開文件交付李哲安，如非授權李哲安抵押借款，依客觀情形判斷，有無使第三人誤信被上訴人丙○○對李哲安授以代理權，亦有研求之必要。」最高法院87年度台上字第2454號最高法院判決意旨及85年度台上字第1621號判決意旨參照。
２、依原證六之切結書所示，足使原告相信黃仁華與被告黃琡雯間確成立借名登記關係，而黃仁華交付系爭房地之所有權狀正本及被告黃琡雯之身份證及健保卡雙證件正本，被告甲○○之法定代理人申辦戶口名簿正本交予黃仁華，黃仁華再交由承辦代書高旭彥影印留存辦理過戶事宜（請參原證十），使原告信任被告黃琡雯及甲○○之法定代理人確有授予代理權予黃仁華；又黃仁華於出售系爭房地時向原告表示，系爭房地本已出售予他人，買方因故不買，原告才有機會買得等語，並還交付已申報土地增值稅之繳款書（請參原證八）予原告及承辦代書高旭彥，而觀之繳款書上之記載，被告二人確曾於103年2月12日將系爭房地已出售予訴外人黃如薇，亦足使原告相信被告二人確有授權予黃仁華處分系爭房地；而黃仁華併將系爭房地隔間十四戶出租予房客之租賃契約影本交予原告（請參原證十一），更足使原告相信黃仁華確為系爭房地之實際所有權人及有權代理人；更且，黃仁華並交付合建契約書（請參原證七），期內有相關授權黃仁華處分系爭房地之記載，亦足使原告信任黃仁華確有代理權。
３、黃仁華出示並交付上開文件，足使原告相信黃仁華有處分權及代理權之表見代理外觀，是依上開最高法院之見解，客觀上足以使人信為有代理權授與之事實，為保護交易之安全，自應對第三人負授權人之責任，是被告二人自應對原告負授權人責任，從而系爭房地買賣契約確屬有效，原告依民法第348條之規定，請求被告二人移轉系爭房地之所有權，確屬有理。
二、被告所辯，不足為採，查：
（一）按「中華民國八十八年四月二十一日修正公布之民法債編修正條文及本施行法修正條文，自八十九年五月五日施行。但民法第一百六十六條之一施行日期，由行政院會同司法院另定之。」民法債編施行法第36條第2項定有明文；是民法第166條之1迄今尚未施行，買賣不動產之債權契約現並無須具要式行為，被告辯稱系爭契約未經公證人公證而違反上述強制規定而無效云云（辯論狀，頁2，第7行），容有誤會。
（二）被告辯稱：「、、然查上述文件被告係101年12月黃琡雯辦理四分之一土地贈與甲○○交給黃仁華代辦贈予過戶，限於贈與使用、、」云云（辯論狀，頁5，倒數第5行），惟原證十被告黃琡雯身分證影本所載換證日期係「民國103年2月17日」、黃仁華身分證影本所載換證日期係「民國102年8月12日」，而戶口名簿係民國（下同）103年2月10補領，被告於101年時豈能以103年換證之身分證辦理贈與？足見被告上開所述，顯不實在。
（三）而被告提出附證一協議書係私文書，原告否認為真正，被告應提出原本；又被告辯稱黃仁華與配偶陳阿月生子黃義松，黃義松死後遺下子被告甲○○即黃仁華之孫，被告黃琡雯之母周枝煥於101年底罹患絕症，怕死後其女即被告黃琡雯生活無保障，死前要求黃仁華將登記於黃琡雯名義之不動產做實質分配云云（辯論狀，頁4，第3行），然附證一之協議書係約定被告黃琡雯應將土地二分之一持分及建物全部贈與予被告甲○○，實不利於被告黃琡雯（蓋土地持分僅剩二分之一，而喪失建物全部所有權），足見附證一之協議書係臨訟製作，捏造系爭不動產實質分配一事甚明；退步言，縱形式為真正（此為假設性），惟其係被告黃琡雯與黃仁華間內部間之約定，黃仁華並未出示予原告，原告無從知悉；綜上所述，被告辯稱：「系爭切結書即被新訂協議書所取代而作廢，從而原告主張黃仁華持有切結書，即有權處分系爭不動產之理由已失所附麗。」云云（辯論狀，頁3，倒數第2行），顯屬無稽。
（四）再者，系爭房地買賣契約於103年3月19日簽訂，而僅係就買賣價金給付方式約定買方給付第二期用印款時，賣方應於103年3月20日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章等語，是系爭買賣契約業於103年3月19日成立，被告辯稱：「又依黃仁華簽約時與原告代書約定須於簽訂預約之後3月20日由黃仁華補齊被告之授權書才完成簽約，此為雙方不爭之事實、、」云云（綜合辯論狀，頁一，倒數第3行），顯有誤會，且為被告臨訟卸責之詞，不足採信。
Ｃ、備位訴之聲明部分：
一、按「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第170條第1項、第179條分別定有明文。
二、倘黃仁華為無權代理簽立系爭房地買賣契約（此為假設性），依民法170條第1項之規定，被告二人未承認黃仁華上開無權代理之行為，致系爭房地買賣契約無效，則原告已給付之價金共1,160萬元（請參原證四），被告二人自無法律上之原因而受有利益，而原告受有損害，是原告依民法第179條之規定，請求被告二人返還1,160萬元，應有理由。
丙、聲明：
一、先位訴之聲明：
（一）被告黃琡雯、甲○○應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
（二）訴訟費用由被告黃琡雯、甲○○共同負擔。
（三）第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位訴之聲明：
（一）被告黃琡雯、甲○○應共同給付原告一一,六○○,○○○元，及自民國一○三年三月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告黃琡雯、甲○○負擔。
（三）第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
丁、證據：原證一：不動產買賣契約書影本乙份。
原證二：土城學府郵局第84號存證信函影本乙份。
原證三：永和永安郵局67號存證信函影本乙份。
原證四：匯款憑條影本乙份。
原證五：土城學府00092存證信函影本乙份。
原證六：切結書影本乙份。
原證七：合建契約書影本乙份。
原證八：土地增值稅繳款書影本乙份。
原證九：所有權狀影本乙份。
原證十：被告黃琡雯身份證、健保卡、被告鄭周及甲○○之戶口名簿影本乙份。
原證十一：租賃契約影本十四份。
附表：不動產明細附表乙份。
附件：土地及建物登記謄本正本各乙份。
貳、被告抗辯：
一、被告甲○○係未成年人無訴訟能力，而其法定代理人黃義松亦已過世，原告竟以黃義松為法定代理人而起訴於法不合，此部份未經合法代理應請駁回，首應說明 (參見民事訴訟法第 249 條 )。次查原告主張被告應將系爭房屋過戶與伊，其主要理由係因案外人黃仁華以被告代理人之身分與原告簽訂買賣契約，且已由原告將部份價款匯入被告專戶，認為被告應負授權責任履行黃仁華代理簽訂之買賣契約，惟查代理權以法律行為授與者應向代理人（即黃仁華）或向代理人對之為代理行為之第三人（即原告），以意思表示為之方足成立代理權之授與，民法第 167 條訂有明文，本件之所謂代理被告訂立房屋買賣契約，被告根本不知情，既未曾對黃仁華為授與代理出售系爭房屋代理權之意思表示，更未對為代理行為第三人（原告）作授權之意思表示，依據上述規定，即不能成立授權代理之法律行為，何況黃仁華早已向仲介公司表示伊並未取得被告之同意代理出售，故無法取得被告之印鑑證明、授權書、身分證明等件，並聲明買賣不成立阻止原告匯款入被告之專戶，要求仲介轉告原告，有其存證信函可稽，尤可證明原告早已知黃仁華根本無授權代理之事。又依民事訴訟法第277條規定，原告主張有利於己之事實應就其事實有舉證責任，然查本件原告始終無法提出被告授權黃仁華代理權之證據，如上所述，固難憑空要求被告負授權之責，何況黃仁華在委託仲介商僑福公司與原告簽約之前即已對該公司承辦人聲明尚未取得被告之授權書及印鑑證明等，該公司則答應以後補送否則買賣代理契約即不成效，此有黃仁華致原告存證信函可證（附件一）。準此以觀，被告根本未授黃仁華代理權且原告亦早知此係無權代理之法律行為，仍願簽約，即難令被告負授權之責任。本件純係黃仁華想替被告解決外間支票債務糾紛，自信可得被告之同意根本未得被告之同意係屬無權代理之法律行為，依民法第170條前段，無代理權人以代理人名義所為之法律行為非經本人（即被告）之承認，對於本人不生效力之規定，本人（即被告）特此否認該契約之事實，則對被告不生效力，從而原告訴請履行黃仁華無權代簽之房屋買賣契約即屬無理由，請如聲明判決。
二、查系爭買賣契約，其中賣方甲○○係未成年人，依民法第
96 條向無行為能力人為意思表示者，以其通知到達其法定代理人時發生效力，民法第 1086 條父母為未成年之法定代理人等規定，其訂立契約之法律行為應由甲○○之母即被告鄭周代理，局外人無置喙之餘地。然查系爭契約，被告即鄭周並未署名從未收受意思表示，即非契約當事人對鄭周無拘束力，至於另一賣方黃淑雯亦因從未授權黃仁華代理簽約，依民法第 167 條規定，對黃淑雯亦不生效力，從而原告起訴請求被告履行契約失所依據，應予駁回，首應敘明。次查原告準備書狀主張黃仁華確有權代理被告訂立買賣契約，係以黃仁華訂約時曾提示被告兩人之印鑑證明、授權書、所有權狀身分證明等件足以使人相信其有代理權云云，徵論黃仁華已堅決否認，原告又無法舉證證明已難採信外，尚有下列證據證明原告所主張為不實: (一)代書高旭彥以其職業上經驗當知代理之法律行為，須具備授權書佐證，如果黃仁華訂約時確有出示授權書及被告之身分證明，理應將之影印附於契約之後，以資憑信斷無只提示而不取權書附卷之理，已違反經驗法則。(二)賣方甲○○係未成年人須由法定代理人出具授權書，如黃仁華確有出示授權書及被告身分文件，原告必知甲○○之法定代理人為鄭周，則其起訴必對鄭周為之，然查原告起訴之始，毫不知甲○○法定代理人為何人，直至被告申報法院後原告始改列鄭周為法定代理人，似此情節顯示黃仁華從未提示鄭周之授權書供原告閱覽，原告所主張純屬子虛。(三)如有提示授權書、印鑑證明身分證明等件，為何系爭契約書第三條載明訂約之翌日即103年3月20日須由黃仁華補送上述文件供查證，尤與常情有悖。退一步言，縱使黃仁華有提示或交付印鑑證明、印章、戶口名簿等文件之事實，依最高法院95年台上字第2426號判例，本人將印章、印鑑證明、戶口名簿交付他人，尚難僅憑持有印章、印鑑證明、戶口名簿即認為須由本人負表見代理授權人之責任之意旨，亦不能執為被告須負授權責任之依據。原告準備書狀又稱黃仁華於代理簽約時曾表示系爭房屋曾辦理相關贈與手續，且已申報增值稅，使原告相信黃仁華有代理出售房屋之權等語。微論黃仁華否認其事，況即令屬實，此贈與之事與出售系爭房屋之事，係兩回事，並不相關，亦即授權辦贈與並不等同授權出賣，因為黃仁華如確因贈與而獲得授權並取得被告之印章、印鑑證明、所有權狀等亦只能用於贈與之特定範圍內使用，逾此範圍即不生代理效力，此觀之最高法院92年台上1588號判例所示"．．．本人以印章存摺交付他人委託該他人辦理特定事項，除該特定事項外該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人之印章、存摺即認為須由本人負表見代理之授權人責任．．．"之意旨甚明。故原告此項主張縱令不假（假設性）亦與系爭簽訂出售之合約之權無關不能混為一談。再者，黃仁華簽訂合約後因無法取得被告之同意而無法取得印鑑證明、授權書等文件即立刻電話原告之代理代書高旭彥，請其轉告原告不能出售之原因並囑勿再匯出價款，此有其兩人存證信函可資證明，詎料原告明知無權代理之事實後，又片面再匯出價款入帳，蓄意製造糾紛企圖從中漁利至為明顯亦違反誠信原則。至於原告請傳證信高旭彥代書及仲介葉根生，因渠等係原告找來之仲介及代書，為圖巨額仲介費及代書費證言難免偏頗不足採信無傳喚之必要。被告知悉黃仁華無權代理簽約後已以存證信函通知原告不承認系爭合約，有存證信函可證。附證一併此敘明。
三、原告主張系爭永和市○○段 453、472 地號被告共有之土地及地上建物永和市○○街 ○○○ 巷 ○ 號建物屬被告甲○○之房屋已由黃仁華代理被告簽訂出賣契約出售與原告，而被告否認授權黃仁華代理出售，則主要爭點在於被告究竟有無授權黃仁華出售系爭不動產為論斷，依民法第 166 之 1 條規定，契約以負擔不動產物權移轉義務為標的應由公證人作成公證書。準此，則系爭不動產出售契約如確有授權黃仁華代理，即必須書面為之。然查原告迄今未能提出被告出具委任黃仁華代理簽約之授權書，黃仁華亦否認有授權之事，已難採信，況且原告請傳之證人高旭彥，及葉根生結證確定未見過黃仁華提示過授權書，更足證明黃仁華確未經被告授權其代簽系爭契約，則原告主張顯無理由。次查代理不動產買賣之契約，代理人除須上述之書面授權書之外，尚須將契約送經公證人公證始生效力，為民法第 166 條之 1 所明定。本件原告既無法提出授權書以實其說，且契約亦未經公證人公證已因違反上述強制規定而無效 (民法 71 條 )。從而，原告主張黃仁華有代理權，被告應負履約責任已失依據。原告另主張黃仁華於簽訂系爭契約前曾提示系爭不動產所有權狀、被告身分證明文件、印鑑證明，使其相信黃仁華有代理權，主張表現代理。然查上述文件，係因被告黃琡雯於 101年 12 月間須辦理系爭不動產土地部份四分之一贈與被告甲○○辦理過戶手續而交給黃仁華代辦，僅限於辦理 " 贈與" 使用與本件簽訂買賣契約無關，不能因黃仁華持有此等文件即指被告須負買賣契約表見代理之授權責任，此有最高法院 95 年台上字第 2426 號判例 " 本人將印鑑證明、印章、戶口名簿交付他人尚難認為須由本人負表見代理之責任 "之規定可循。故縱令黃仁華確有提示印鑑證明，所有權狀、身分證明亦不足成立表見代理，何況黃仁華始終否認其事，且買賣契約亦未經公證而無效。原告又主張黃仁華代理被告簽訂系爭契約之前，表示其曾替被告辦理系爭不動產贈與手續，且已申報土地增值稅足以使原告相信其有代理被告簽系爭買賣契約等語，徵論黃仁華否認，況即令屬實，亦不能因此成立表見代理之法律關係。因為代理辦理贈與與代理辦理" 買賣 " 之行為係截然不同之事實，不能因曾代理辦理贈與，即等同有權代理出賣不動產之代理權，此觀之最高法院
92 年台上第 1588 號判例 " 本人將印章、存摺交付他人辦理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為尚難僅憑其持有本人之印章、存摺即認為須由本人負表見代理之侵權人責任 " 之規定即明，則黃仁華縱使曾代理被告辦理贈與手續亦與原告所指代理簽訂買責契約截然不同，無表見代理之適用。
四、原告指系爭不動產黃仁華於代理簽訂賣買契約時曾提出被告黃琡雯之切結書記載，系爭房屋及土地是黃仁華出資購買而以黃琡雯之名義登記，黃仁華在世時他本人或登記別人名下黃琡雯不管等語，認為被告黃琡雯確有同意並授權黃仁華自由處分系爭財產云云。然查黃仁華既將所有權登記為黃琡雯所有，即生物權移轉之效力。黃仁華即喪失處分之權力，無權再出售系爭房屋，至於上述切結書係黃琡雯個人向黃仁華表示系爭不動產之價款由黃仁華出資僅供黃仁華將來可對其請求返還之債權憑證，與被告甲○○無關，更不能執為黃仁華有權代理被告出售系爭不動產之依據，何況該切結書於
101 年 1 月製作後，不久於同年 11 月 15 日又經黃仁華與被告黃琡雯同意，另訂協議書，將系爭不動產作實際之分配分給被告甲○○ (即黃仁華之孫 )及被告黃琡雯 (即黃仁華之女所有 )，有新訂協議書可證 (見附證一 )，因此，系爭切結書即被新訂協議書所取代而作廢，從而原告主張黃仁華持有切結書，即有權處分系爭不動產之理由已失所附麗。至於為何黃仁華與被告黃琡雯事後又再訂上述協議書以取代黃琡雯之切結書呢？緣黃仁華除與前妻周枝換生被告黃琡雯之外另與配偶陳阿月生子黃義松，黃義松死後遺下子被告甲○○亦即黃仁華之孫，兩人均屬黃仁華將來之繼承人，被告黃琡雯之母周枝換於 101 年底罹患絕症，怕死後其女即被告黃琡雯生活無保障，死前要求黃仁華將登記於黃琡雯名義之不動產作實質之分配，經黃仁華同意後始由黃仁華與黃琡雯另簽協議書，將系爭不動產明確分配與黃琡雯及甲○○共有，協議成後並於 101 年 12 月 25 日依照協議書之約定將土地四分之一所有權用贈與方式由黃琡雯所有權人名義，移轉過戶給甲○○，並向地政機關辦妥所有權移轉登記完畢，此有黃琡雯、甲○○之父黃義松身分證影本及土地登記謄本可證 (見附證二 )。足證被告黃琡雯所簽之切結書已不存在，不能作為黃仁華有權代理出售系爭不動產之證據。
五、原告準備二狀另稱，系爭不動產簽訂賣買契約時黃仁華曾提示其代理被告黃琡雯與昇陽建設公司簽訂土地合建契約之授權書、拆屋同意書，足證黃仁華已取得被告黃琡雯之授權，可處分系爭不動產云云，徵論合建授權書，係黃琡雯個人行為與被告甲○○無關，況且黃琡雯之授權書權範圍限定土地合建事項之使用，不能持作出售不動產，授權代理之授權書，此種已逾限定代理範圍之法律行為均無表見代理之適用。此觀之最高法院92年台上1588號判例"本人以印章存摺交付他人委託該他人代理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人印章存摺即認為須由本人負表見代理之授權人責人"之意旨甚明，從而原告此項主張亦無理由。
六、原告準備二狀又以黃仁華於代理簽約時表示系爭不動產原本已出售他人，買方因故不買，才賣給原告並提示原告該次買賣不成撤回增值稅申請文件，由該文件觀之，足證被告有出售系爭不動產之意願而授權黃仁華代理簽約云云，經查上述文件僅黃琡雯個人與黃如薇之間之事與被告甲○○無關，且黃如薇係因黃琡雯對外負債甚多，基於友情關係願意替黃琡雯清償債務，而黃琡雯則以其所有土地持分過戶給黃如薇作為回報，此乃對特定情況下對特定人之行為與一般賣買不同，且過戶手續係委任孟夢慈代理辦理，黃仁華始終未參與其事，與其無關，但伊知悉上情後認為不妥自思出售他人較佳，乃擅自撤回增值稅之申請改與原告簽約出售，被告始終不知情，嗣至黃仁華欲索取印鑑證明等件後才知此事即不答應，迫使黃仁華代賣不成，似此情況洵為黃仁華片面之行為，不能執為被告授權其代理之證據，何況黃仁華無權代理所簽之契約，未經公證已違反上述民法規定而無效，亦不能請求被告履行契約。
七、原告準備狀二又稱黃仁華簽約時曾將所有權狀及黃琡雯、甲○○法定代理人鄭周身分證、戶口名簿交給代書，足證確有授權代理。然查上述文件係被告係 101 年 12 月黃琡雯辦理四分之一土地贈與甲○○交給黃仁華代辦贈與過戶，限於贈與使用，非作賣買之用，不能因黃仁華持交上述文件即認為其有代理權出售。系爭不動產參之上述最高法院 92 年台上字第1588號判例所示"本人將印章、存摺交付他人委託他人辦理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人之印章，即認為本人須負授權人表見代理之責任"及依上述最高法院95年台上2426號判例"本人將印鑑證明、印章、戶口名簿交付他人尚難僅憑持有印章、印鑑證明、戶口名簿即認為須向本人負表見代理授權責任"尤屬明確，不能混為一談。
八、原告準備狀二又稱黃仁華於代理簽約時曾併將系爭不動產出租他人之租約影本交給原告，從租約觀之，其中一張是黃琡雯自簽，其餘租約則由黃仁華代簽，對此黃琡雯並未反對，足證黃仁華確係系爭不動產真正所有人，才由其出名簽約出租云云。然查系爭房屋出租，雖其中由黃仁華具名簽約，然不等同其即係房屋所有人，因房屋出租不限定所有權人即使非所有權人出租他人之房屋，即二房東比比皆是，且為法之所許，不能因黃仁華以自己名義將被告所有之房屋出租即視為房屋為其所有，何況黃仁華此舉係替被告之房屋維護收益，又何須反對呢？原告此種主張於理於法均非可採。
九、準備狀又主張系爭不動產既由黃仁華出資購買其即有權處分，故不論目前所有權人登記為黃琡雯所有不影響黃仁華有權代理被告出售云云。惟查，不動產所有權之取得須經登記始生效力，換言之，所有權以登記為準，縱然房屋是黃仁華出資，但已登記為黃琡雯所有即生移轉所有權之效力，黃仁華即喪失所有權之處分權，不能再處分已登記為他人所有之不動產，更無權以登記所有權人之代理人自居而擅自代理出售，原告執此主張黃仁華出資即有處分權及代理權殊非可採。
十、原告請求追加備位聲明，屬變更追加訴之標的，依民事訟法第 255 條第 1 項第 1 款規定須經被告同意，茲表示不同意原告此項追加變更之訴，合先敘明。原告主張民法第 166條之 1 尚未經公布施行等語，按該條條文自 88 年修正至今己有 16 年之久，主管機關司法院、行政院應已公布施行，退一步言，即便該修正條文仍未公布施行，但已經立法院通過成為法律之一部分，在主管機關漏未公布施行前亦成為民法之法理，依民法第１條「民事未規定者依習慣，無習慣者依法理」之規定，當事人亦有遵守之義務，被告加以引用並未不合，原告既違反此項法理亦無權據此請求履行契約。原告準備二狀稱，被告黃琡雯及黃仁華之身分證影本換發日期與被告贈與被告甲○○之日期不符等語，查被告黃琡雯贈與甲○○土地持分確係依據與黃仁華新訂協議書所規定而委託代書去辦過戶手續，不但有協議書可證，且有土地謄本可稽，此項贈與行為須交出身分證、戶口名簿才能申請過關，為公知之事實，不能因身分證經換發而否認贈與之事實。原告又稱，被告黃琡雯與黃仁華事後再簽訂之協議書其內容是約定由被告黃琡雯將系爭土地持分四分之二及房屋全部過戶給甲○○，自己只留土地四分之二，對自己不利，不可能如此等語。須知，黃仁華偏愛其孫即被告甲○○理所當然，其原意欲將全部系爭不動產過戶給甲○○，因被告之母爭取黃仁華始允留土地持分四分之二給被告黃琡雯，如無此協議，被告黃琡雯全部落空豈不更壞。為爭取此四分之一土地持分，而以協議書加以約定，自屬合情合理，何謂不宜？至於原告所說該協議書黃仁華並未事先提示於原告，原告不知情即不能取代被告對黃仁華所立之切結書云云，殊屬誤解，查切結書與協議書均屬黃仁華與被告黃琡雯之私人債權契約而已，只對特定人生效並無物權之效力，無須提示第三人知情，因此以協議書取代切結書亦不因未提示原告而影響其債權效力，原告此種見解實不足取。原告又稱，系爭不動產係被告黃琡雯借予給黃仁華名義購買，實際由黃仁華管理處分，依據最高法院判決規定應屬委任關係，黃仁華即有權處分等語，惟查系爭不動產最初由黃仁華出資購買而登記為黃琡雯所有，才有黃琡雯之切結書存在，然事後雙方又以協議書改變為贈與甲○○分配到四分之二土地，贈與黃琡雯分配土地四分之二，則最初黃琡雯切結書之內容及約定已因為新協議書所取代不復存在，即難執此要求被告履行契約，何況依民法委任關係而論，僅黃仁華有權請求黃琡雯交還不動產，原告非委任人無權請求，而且黃仁華必須先終止委任關係才有返還請求權，更遑論非契約當事人之原告乎？原告引用最高法院94年台上953號判決與本案有無關，不可混為一談，何況依該判決觀之，充其量應是擺明借名登記，類推適用民法委任之法律關係而已，如依委任關係而論，黃仁華未終止委任契約前尚且無權請求返還土地，迫論與委任契約無關之原告乎？因此原告所引用上述判決殊不適當。再者，原告指被告黃琡雯於101年將系爭不動產之土地四分之一雖以贈與名義過戶給甲○○，仍屬黃仁華借甲○○之名登記為所有人，黃仁華亦有權處分云云，絕非事實，因為此筆贈與過戶是由黃琡雯名義過戶給甲○○，且係依據協議書之約定贈與，豈能指為黃仁華借甲○○之名義登記呢？顯係無稽之談，併此敘明。原告又稱，黃仁華既為系爭房屋實際所有人，乃以黃琡雯、甲○○名義訂立契約，而由其兩人配合提供印鑑證明、身分證交予黃仁華，足證黃仁華有權處分等語亦屬錯誤。查系爭房屋已由黃仁華與黃琡雯事後另訂協議書，將土地及房屋分配給予甲○○及黃琡雯，則黃琡雯、甲○○所登記為所有權人，乃名實相符，黃仁華已無權處分，更無權代理，何況交付印鑑證明、身分證等文件，係為辦理贈與登記及其他之特定目的而交付，並非配合黃仁華出售系爭房屋而交付，依據最高法院判決之規定不能執為有權代理之證據。原告又稱，黃仁華出示交付被告有權狀影本、印鑑證明、身分證等文件，以使原告相信其有代理權之表見代理云云，係舊調重彈。對此項主張，被告已在以前準備書狀及言詞辯論狀引用最高法院判例予以否定，茲再加以引用。惟為免被誤導，特再重新說明如下。按原告所稱黃仁華曾交付所有權狀身分證影本等文件即可成立表見代理，實屬錯誤。因上述文件係被告為其他特定目的而交付黃仁華，只能用於特定範圍之用與本案無關，依最高法院判例，此種超越特定用途之使用不能執為代理權之授與，原告一再以此為理由，實不足採。（最高法院95台上2426號判決及最高法院92台上1588號判決請參考）。
十一、原告另稱，被告不承認黃仁華代理簽約出售系爭房屋，致原告發生損失乃以備位聲明請求被告以不當得利法律關係給付原告新台幣一百餘萬元等語。惟查民法不當得利須無法律上原因取得不法利益，他人受有損害始足構成。查本件被告並未取任何利益，原告所匯入專案賬戶之價款仍然存在，本利照計，對原告亦無損失何來不當得利之有，何況系爭房屋，被告事先已通知原告不能成交，囑原告不要再匯款，原告仍知而不停止，繼續匯入價款造成困擾，咎在原告，與被告無關，且該追加備位聲明亦已表示不同意追加。
十二、查原告11月25日庭訊時又要求再傳證人代書高旭彥，被告認為係意圖拖延訴訟不應准許，因為高旭彥於103年10月23日開庭時原告代理人已當庭質問"黃仁華有無提示被告兩人印鑑證明、授權書、所有權狀正本及身分證件相關資料"高答："簽約時表示沒有帶來說會後補，我沒有收到所有權狀影本、黃琡雯身分證影本、甲○○戶籍本"此項證言核與高旭彥交給原告備忘錄註明須於五日內補被告授權書、印鑑證明等文件之情形相符。足證其證言與事實相符事證明確，何須再傳其作證，難道要迫其推翻前供作不實之偽證負偽證刑責？再查黃仁華擅自以被告名義與原告簽訂系爭買賣契約，係在原告雇用之代表高旭彥事務所辦理簽約，手續當時因黃仁華無授權書，因此雙方同意於五日內由黃仁華補全授權書、印鑑證明等證明文件再正式簽約（見高旭彥代書上述證言及高代書交黃仁華須補文件之備忘錄，附證一）。準此以觀，則雙方已一致以備好授權書為簽約之約定方式，事後黃仁華既不能取得授權書，即無法如約定之方式完成簽約手續，依民法第166條「契約當事人約定其契約須用一定方式者在該方式未完成前推定其契約不成立」，則本件買賣契約因未備授權書根本不成立，原告請求履約亦失所依據。又查被告甲○○係未成年人無行為能力，有關簽約之意思表示須由法定代理人其母鄭周代為之方生效力。然查本件簽立契約當事人賣方僅為甲○○，由黃仁華代之字樣根本未列法定代理人鄭周為當事人，當時原告根本不知鄭周為何人，鄭周即非契約之當事人無須負履行契約之義務更為明確
十三、原告提出103年3月29日其與無權代理人黃仁華所代理簽訂系爭不動產賣買契約，未經被告之授權又無表現代理之狀況應屬無效。退一步言，即令如原告所稱，黃仁華有權代理(此係假設性非承認其有權代理)亦因違反民法第166條之1規定未經公證違反強制規定而無效。又依照黃仁華簽約時與原告代書約定須於簽訂預約之後3月20日由黃仁華補齊被告之授權書才完成簽約，此為雙方不爭之事實(見證1)，嗣因黃仁華無法取得被告之授權書並通知原告說不能出賣了而取銷，則原來之預約無法達成約定之方式，依民法第166條規定因未達成雙方約定之方式簽約而不生效。原告與黃仁華代簽之賣買合約書，出賣人寫被告甲○○未寫法定代理人，只寫代理人黃仁華而已。查甲○○為未成年人無行為能力，須由其法定代理人其母鄭周簽約，是黃仁華與原告所簽之合約並未列鄭周為法定代理人，則甲○○並無參與合約之列，黃仁華何來代理呢?可見甲○○並非合約當事人無履行契約之義務。代理人為代理本人出賣不動產，於簽訂合約時必須具備有本人之授權書方足成立。然查本件原告代書高旭彥於103年10月23日庭訊時結證稱簽約時表示沒有帶來說會後補，足證簽約始終未附授權書，再參之高旭彥代書於103年3月19日向黃仁華說3月20日一起補齊，有10月23日高旭彥代書向審判長說，有10月23日的筆錄為證，更明確當時是沒有授權書的。第三頁第一格更寫明黃仁華須於訂約之3月20日日補齊被告之身分證明文件?印鑑證明等件更可佐證，準此以觀，黃仁華始終未交出被告授權書，則合約顯未生效。(見附證1)原告主張黃仁華簽約時曾提示授權書及被告身分證明文件且曾替被告將系爭土地與建商合作蓋房屋，均足以使原告想信其有代理被告簽約之權等語，然查黃仁華已否認有提示授權書，固難憑原告片面之詞而採信，況縱令屬實，依據最高法院95台上2426號及92年台上1588號判決規定亦不能執為授權代理之理由。原告主張被告黃琡雯曾寫切結書承認系爭房宅係黃仁華出資購買而借用黃琡雯名義登記為所有人，故黃仁華自有權代被告名義出售云云。惟查該切結書之後被告與黃仁華另訂一協議書將系爭不動產分給被告黃琡雯、甲○○，已由協議書取而代之，從而系爭房屋黃仁華已無權利，其所有權已歸被告所有，豈能憑此切結書作為請求之依據。原告又稱系爭房屋既由黃仁華出資購買其即權出售並引最高法院94年台上953號判決云云。然查該判決係說明出資借名買房屋，可類推委任關係之法律關係與本件之情況無關，何況出資借名買房屋如依委任關係而言，亦只有黃仁華有權請求被告過戶歸還且須事先終止委任契約方可，原告非委任契約之當事人，無權向被告請求過戶，此項理由亦不可採。願告請求追加賠償不當得利之部份，被告已表示不同意原告訴之追加合先敘明。何況被告說未收到原告之價款毫無利益可言，而原告將價款匯入專戶，分毫未動，且銀行有計息亦無任何損失，與不當得利要件不符。至於證人高旭彥103年12月16日在鈞院第二次作證時之證言，與其在鈞院103年10月23日結證之內容相比對南軒北轍，顯係串供偽證，例如他在12月16日供稱黃仁華是在103年4月11日電話告知不賣與其同年10月23日在鈞院所供黃仁華於3月19日訂約後一星期內(即3月25日前)打電話說不賣之情形不符。(見附證2)又如高旭彥12月16日供稱伊於簽約時曾核對被告黃琡雯、甲○○之授權書，確實有代理權一節，更與事實不符。因為被告甲○○係未成年人，須由其母鄭周任法定代理人代理簽訂或代理甲○○授權黃仁華代理，原告高代書，即應知道其法定代理人為鄭周，然查原起訴狀竟將被告甲○○之法定代理人寫為黃義松，有新北地方法院起訴書為證(見附證四)，經被告指責後才改列鄭周為法定代理人，足證簽約日並無授權書，而且如果訂約日有謂授權書，理應在當事人甲○○之下，將其法定代理人鄭周併列才符規定，但觀之契約書黃旭彥姓名之下，僅寫黃仁華代，如此情況甲○○之法定代理人鄭周並無授權書，否則何以如此錯誤。更甚者，高代書說履約日黃仁華有交付被告授權書，然其簽約日所寫證件收取憑證僅是收到黃仁華交付所有權狀正本，並未列有收到授權書（見附證3），如確有收到，為何未在收據寫出而寫給紙條，要求黃仁華補齊之理，其偽證更甚明確。
十四、聲明：
（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。
（二）如有不利被告之判決，願提供擔保免予假執行之宣告。
（三）訴訟費用由原告負擔。
十五、證據：黃仁華致原告存證信函影本一份。附存證信函一份。黃仁華、黃琡雯協議書影本一份。黃琡雯、甲○○之父黃義松身分證影本，周枝換死亡除戶證明影本暨贈與土地給甲○○之土地登記謄本。黃琡雯給黃仁華授權書影本一份。高代書交黃仁華之備忘錄影本。買賣契約書影本。10月16日及10月23日開庭筆錄。高代書所寫之證件收取憑證影本一份。新北地方法院起訴書影本一份。
參、本院判斷：
甲、程序方面：
一、按民事訴訟法第255條規定，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。
二、原告起訴之聲明為：
（一）被告黃琡雯、甲○○應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
（二）訴訟費用由被告黃琡雯、甲○○共同負擔。
（三）第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、嗣變更為：先位訴之聲明：
（一）被告黃琡雯、甲○○應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
（二）訴訟費用由被告黃琡雯、甲○○共同負擔。
（三）第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。備位訴之聲明：
（一）被告黃琡雯、甲○○應共同給付原告一一,六○○,○○○元，及自民國一○三年三月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告黃琡雯、甲○○負擔。
（三）第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、經核與上開法條第1項第7款之規定相符，應予准許。
乙、得心證之理由：
Ａ、原告主張之事實，固據其提出不動產買賣契約書影本乙份、土城學府郵局第84號存證信函影本乙份、永和永安郵局67號存證信函影本乙份、匯款憑條影本乙份、土城學府00092存證信函影本乙份、切結書影本乙份、合建契約書影本乙份、土地增值稅繳款書影本乙份、所有權狀影本乙份、被告黃琡雯身份證、健保卡、被告鄭周及甲○○之戶口名簿影本乙份、租賃契約影本十四份、不動產明細附表乙份、土地及建物登記謄本正本各乙份等件為證。惟被告以前詞置辯，經查：
一、原告主張被告應將系爭房屋過戶與伊，其主要理由係因案外人黃仁華以被告代理人之身分與原告簽訂買賣契約，且已由原告將部份價款匯入被告專戶，認為被告應負授權責任履行黃仁華代理簽訂之買賣契約，惟查代理權以法律行為授與者應向代理人（即黃仁華）或向代理人對之為代理行為之第三人（即原告），以意思表示為之方足成立代理權之授與，民法第167條訂有明文，本件之所謂代理被告訂立房屋買賣契約，被告根本不知情，既未曾對黃仁華為授與代理出售系爭房屋代理權之意思表示，更未對為代理行為第三人（原告）作授權之意思表示，依據上述規定，即不能成立授權代理之法律行為，何況黃仁華早已向仲介公司表示伊並未取得被告之同意代理出售故無法取得被告之印鑑證明、授權書、身分證明等件，並聲明買賣不成立阻止原告匯款入被告之專戶，要求仲介轉告原告，有其存證信函可稽，尤可證明原告早已知黃仁華根本無授權代理之事。又依民事訴訟法第277條規定，原告主張有利於己之事實應就其事實有舉證責任，然查本件原告始終無法提出被告授權黃仁華代理權之證據，如上所述，自難要求被告負授權之責，何況黃仁華在委託仲介商僑福公司與原告簽約之前即已對該公司承辦人聲明尚未取得被告之授權書及印鑑證明等，該公司則答應以後補送否則買賣代理契約即不成效，此有黃仁華致原告存證信函可證（參附件一）。準此以觀，被告根本未授黃仁華代理權且原告亦早知此係無權代理之法律行為，仍願簽約，即難令被告負授權之責任。本件純係黃仁華想替被告解決外間支票債務糾紛自信可得被告之同意，實際未得被告之同意係屬無權代理之法律行為，依民法第170條第1項前段，無代理權人以代理人名義所為之法律行為非經本人（即被告）之承認，對於本人不生效力之規定，被告既否認該契約之事實，則對被告不生效力，從而原告訴請履行黃仁華無權代簽之房屋買賣契約即屬無理由。
二、查系爭買賣契約，其中賣方甲○○係未成年人，依民法第96條向無行為能力人為意思表示者，以其通知到達其法定代理人時發生效力，民法第1086條父母為未成年之法定代理人等規定，其訂立契約之法律行為應由被告甲○○之母即鄭周代理。然查系爭契約，鄭周並未署名從未收受意思表示，即非契約當事人對鄭周無拘束力，至於另一賣方黃淑雯亦因從未授權黃仁華代理簽約，依民法第167條規定，對黃淑雯亦不生效力，原告起訴請求被告履行契約失所依據。次查原告主張黃仁華確有權代理被告訂立買賣契約，係以黃仁華訂約時曾提示被告兩人之印鑑證明、授權書、所有權狀、身分證明等件足以使人相信其有代理權云云，徵論黃仁華已堅決否認，原告又無法舉證證明已難採信外，尚有下列證據證明原告所主張為不實:(一)代書高旭彥以其職業上經驗當知代理之法律行為，須具備授權書佐證，如果黃仁華訂約時確有出示授權書及被告之身分證明，理應將之影印附於契約之後，以資憑信，斷無只提示而不取權書附卷之理，已違反經驗法則。(二)賣方甲○○係未成年人須由法定代理人出具授權書，如黃仁華確有出示授權書及被告身分文件，原告必知甲○○之法定代理人為鄭周，則其起訴必對鄭周為之，然查原告起訴之始，毫不知甲○○法定代理人為何人，直至被告申報後原告始改列鄭周為法定代理人，似此情節顯示黃仁華從未提示鄭周之授權書供原告閱覽，原告所主張純屬子虛。(三)如有提示授權書、印鑑證明、身分證明等件，為何系爭契約書第三條載明訂約之翌日即103年3月20日須由黃仁華補送上述文件供查證，尤與常情有悖。退一步言，縱使黃仁華有提示或交付印鑑證明、印章、戶口名簿等文件之事實，依最高法院95年台上字第2426號判決，本人將印章、印鑑證明、戶口名簿交付他人，尚難僅憑持有印章、印鑑證明、戶口名簿即認為須由本人負表見代理授權人之責任之意旨，亦不能執為被告須負授權責任之依據。原告又稱黃仁華於代理簽約時曾表示系爭房屋曾辦理相關贈與手續，且已申報增值稅，使原告相信黃仁華有代理出售房屋之權等語。徵論黃仁華否認其事，況即令屬實，此贈與之事與出售系爭房屋之事，係兩回事，並不相關，亦即授權辦贈與並不等同授權出賣，因為黃仁華如確因贈與而獲得授權並取得被告之印章、印鑑證明、所有權狀等亦只能用於贈與之特定範圍內使用，逾此範圍即不生代理效力，此觀之最高法院92年台上1588號判決所示"．．．本人以印章、存摺交付他人委託該他人辦理特定事項，除該特定事項外該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人之印章、存摺即認為須由本人負表見代理之授權人責任．．．"之意旨甚明。故原告此項主張縱令不假（假設性）亦與系爭簽訂出售之合約之權無關，不能混為一談。再者，黃仁華簽訂合約後因無法取得被告之同意而無法取得印鑑證明、授權書等文件，即立刻電話原告之代理代書高旭彥，請其轉告原告不能出售之原因並囑勿再匯出價款，此有其兩人存證信函可資證明。被告知悉黃仁華無權代理簽約後已以存證信函通知原告不承認系爭合約，有存證信函可證。
三、原告主張系爭永和市○○段453、472地號被告共有之土地及地上建物永和市○○街○○○巷○號建物屬被告甲○○之房屋，已由黃仁華代理被告簽訂出賣契約出售與原告，而被告否認授權黃仁華代理出售，則主要爭點在於被告究竟有無授權黃仁華出售系爭不動產為論斷。然查原告迄今未能提出被告出具委任黃仁華代理簽約之授權書，黃仁華亦否認有授權之事，已難採信，況且原告請求傳訊之證人高旭彥，及葉根生結證確定未見過黃仁華提示過授權書，更足證明黃仁華確未經被告授權其代簽系爭契約，則原告主張顯無理由。原告主張黃仁華有代理權，被告應負履約責任已失依據。原告另主張黃仁華於簽訂系爭契約前曾提示系爭不動產所有權狀、被告身分證明文件、印鑑證明，使其相信黃仁華有代理權，主張表現代理。然查上述文件，係因被告黃琡雯於101年12月間須辦理系爭不動產土地部份四分之一贈與被告甲○○辦理過戶手續而交給黃仁華代辦，僅限於辦理"贈與"使用與本件簽訂買賣契約無關，不能因黃仁華持有此等文件即指被告須負買賣契約表見代理之授權責任，此有最高法院95年台上字第2426號判決"本人將印鑑證明、印章、戶口名簿交付他人尚難認為須由本人負表見代理之責任"之規定可循。故縱令黃仁華確有提示印鑑證明、所有權狀、身分證明亦不足成立表見代理，何況黃仁華始終否認其事。原告又主張黃仁華代理被告簽訂系爭契約之前，表示其曾替被告辦理系爭不動產贈與手續，且已申報土地增值稅足以使原告相信其有代理被告簽系爭買賣契約等語，徵論黃仁華否認，況即令屬實，亦不能因此成立表見代理之法律關係。因為代理辦理贈與與代理辦理"買賣"之行為係截然不同之事實，不能因曾代理辦理贈與，即等同有權代理出賣不動產之代理權，此觀之最高法院92年台上第1588號判決"本人將印章、存摺交付他人辦理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人之印章、存摺即認為須由本人負表見代理之侵權人責任"之規定即明，則黃仁華縱使曾代理被告辦理贈與手續，亦與原告所指代理簽訂買責契約截然不同，無表見代理之適用。
四、原告指系爭不動產黃仁華於代理簽訂賣買契約時曾提出被告黃琡雯之切結書記載，系爭房屋及土地是黃仁華出資購買而以黃琡雯之名義登記，黃仁華在世時他本人或登記別人名下黃琡雯不管等語，認為被告黃琡雯確有同意並授權黃仁華自由處分系爭財產云云。然查黃仁華既將所有權登記為黃琡雯所有，即生物權移轉之效力。黃仁華即喪失處分之權力，無權再出售系爭房屋，至於上述切結書係黃琡雯個人向黃仁華表示系爭不動產之價款由黃仁華出資，僅供黃仁華將來可對其請求返還之債權憑證，與被告甲○○無關，更不能執為黃仁華有權代理被告出售系爭不動產之依據，何況該切結書於101年1月製作後，不久於同年11月15日又經黃仁華與被告黃琡雯同意，另訂協議書，將系爭不動產作實際之分配分給被告甲○○(即黃仁華之孫)及被告黃琡雯(即黃仁華之女所有)，有新訂協議書可證(見附證一)，因此，系爭切結書即被新訂協議書所取代而作廢，從而原告主張黃仁華持有切結書，即有權處分系爭不動產之理由已失所附麗。至於為何黃仁華與被告黃琡雯事後又再訂上述協議書以取代黃琡雯之切結書呢？緣黃仁華除與前妻周枝換生被告黃琡雯之外，另與配偶陳阿月生子黃義松，黃義松死後遺下子被告甲○○亦即黃仁華之孫，兩人均屬黃仁華將來之繼承人，被告黃琡雯之母周枝換於101年底罹患絕症，怕死後其女即被告黃琡雯生活無保障，死前要求黃仁華將登記於黃琡雯名義之不動產作實質之分配，經黃仁華同意後始由黃仁華與黃琡雯另簽協議書，將系爭不動產明確分配與黃琡雯及甲○○共有，協議成後並於101年12月25日依照協議書之約定將土地四分之一所有權用贈與方式由黃琡雯所有權人名義，移轉過戶給甲○○，並向地政機關辦妥所有權移轉登記完畢，此有黃琡雯、甲○○之父黃義松身分證影本及土地登記謄本可證(見附證二)。足證被告黃琡雯所簽之切結書已不存在，不能作為黃仁華有權代理出售系爭不動產之證據。
五、原告另稱，系爭不動產簽訂賣買契約時黃仁華曾提示其代理被告黃琡雯與昇陽建設公司簽訂土地合建契約之授權書、拆屋同意書，足證黃仁華已取得被告黃琡雯之授權，可處分系爭不動產云云，微論合建授權書，係黃琡雯個人行為與被告甲○○無關，況且黃琡雯之授權書權範圍限定土地合建事項之使用，不能持作出售不動產，授權代理之授權書，此種已逾限定代理範圍之法律行為均無表見代理之適用。此觀之最高法院92年台上1588號判決"本人以印章存摺交付他人委託該他人代理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人印章存摺即認為須由本人負表見代理之授權人責人"之意旨甚明，從而原告此項主張亦無理由。
六、原告又以黃仁華於代理簽約時表示系爭不動產原本已出售他人，買方因故不買，才賣給原告，並提示原告該次買賣不成撤回增值稅申請文件，由該文件觀之，足證被告有出售系爭不動產之意願而授權黃仁華代理簽約云云，經查上述文件僅黃琡雯個人與黃如薇之間之事與被告甲○○無關，且黃如薇係因黃琡雯對外負債甚多，基於友情關係願意替黃琡雯清償債務，而黃琡雯則以其所有土地持分過戶給黃如薇作為回報，此乃對特定情況下對特定人之行為與一般賣買不同，且過戶手續係委任孟夢慈代理辦理，黃仁華始終未參與其事，與其無關，但伊知悉上情後認為不妥自思出售他人較佳，乃擅自撤回增值稅之申請改與原告簽約出售，被告始終不知情，嗣至黃仁華欲索取印鑑證明等件後才知此事即不答應，迫使黃仁華代賣不成，似此情況洵為黃仁華片面之行為，不能執為被告授權其代理之證據，何況黃仁華無權代理所簽之契約，亦不能請求被告履行契約。
七、原告又稱黃仁華簽約時曾將所有權狀及黃琡雯、甲○○法定代理人鄭周身分證、戶口名簿交給代書，足證確有授權代理。然查上述文件係被告係101年12月黃琡雯辦理四分之一土地贈與甲○○交給黃仁華代辦贈與過戶，限於贈與使用，非作賣買之用，不能因黃仁華持交上述文件即認為其有代理權出售。系爭不動產參之上述最高法院92年台上字第1588號判決所示"本人將印章存摺交付他人委託他人辦理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人之印章，即認為本人須負授權人表見代理之責任"及依上述最高法院95年台上2426號判決"本人將印鑑證明印章戶口名簿交付他人尚難僅憑持有印章印鑑證明戶口名簿即認為須向本人負表見代理授權責任"尤屬明確，不能混為一談。
八、原告又稱黃仁華於代理簽約時曾併將系爭不動產出租他人之租約影本交給原告，從租約觀之，其中一張是黃琡雯自簽，其餘租約則由黃仁華代簽，對此黃琡雯並未反對，足證黃仁華確係系爭不動產真正所有人，才由其出名簽約出租云云。然查系爭房屋出租，雖其中由黃仁華具名簽約，然不等同其即係房屋所有人，因房屋出租不限定所有權人即使非所有權人出租他人之房屋，即二房東比比皆是，且為法之所許，不能因黃仁華以自己名義將被告所有之房屋出租即視為房屋為其所有，何況黃仁華此舉係替被告之房屋維護收益，又何須反對呢？原告此種主張於理於法均非可採。
九、原告又主張系爭不動產既由黃仁華出資購買其即有權處分，故不論目前所有權人登記為黃琡雯所有不影響黃仁華有權代理被告出售云云。惟查，不動產所有權之取得須經登記始生效力，換言之，所有權以登記為準，縱然房屋是黃仁華出資，但已登記為黃琡雯所有即生移轉所有權之效力，黃仁華即喪失所有權之處分權，不能再處分已登記為他人所有之不動產，更無權以登記所有權人之代理人自居而擅自代理出售，原告執此主張黃仁華出資即有處分權及代理權殊非可採。
十、原告稱，被告黃琡雯及黃仁華之身分證影本換發日期與被告贈與被告甲○○之日期不符等語，查被告黃琡雯贈與甲○○土地持分確係依據與黃仁華新訂協議書所規定而委託代書去辦過戶手續，不但有協議書可證，且有土地謄本可稽，此項贈與行為須交出身分證、戶口名簿才能申請過關，為公知之事實，不能因身分證經換發而否認贈與之事實。原告又稱，被告黃琡雯與黃仁華事後再簽訂之協議書其內容是約定由被告黃琡雯將系爭土地持分四分之二及房屋全部過戶給甲○○，自己只留土地四分之二，對自己不利，不可能如此等語。須知，黃仁華偏愛其孫即被告甲○○理所當然，其原意欲將全部系爭不動產過戶給甲○○，因被告之母爭取黃仁華始允留土地持分四分之二給被告黃琡雯，如無此協議，被告黃琡雯全部落空豈不更壞。為爭取此四分之二土地持分，而以協議書加以約定，自屬合情合理。至於原告所說該協議書黃仁華並未事先提示於原告，原告不知情即不能取代被告對黃仁華所立之切結書云云，殊屬誤解，查切結書與協議書均屬黃仁華與被告黃琡雯之私人債權契約而已，只對特定人生效並無物權之效力，無須提示第三人知情，因此以協議書取代切結書亦不因未提示原告而影響其債權效力，原告此種見解實不足取。原告又稱，系爭不動產係被告黃琡雯借予給黃仁華名義購買，實際由黃仁華管理處分，依據最高法院判決規定應屬委任關係，黃仁華即有權處分等語，惟查系爭不動產最初由黃仁華出資購買而登記為黃琡雯所有，才有黃琡雯之切結書存在，然事後雙方又以協議書改變為贈與甲○○分配到四分之二土地，贈與黃琡雯分配土地四分之二，則最初黃琡雯切結書之內容及約定已因為新協議書所取代不復存在，即難執此要求被告履行契約，何況依民法委任關係而論，僅黃仁華有權請求黃琡雯交還不動產，原告非委任人無權請求，而且黃仁華必須先終止委任關係才有返還請求權，遑論非契約當事人之原告。原告引用最高法院94年台上953號判決與本案無關，不可混為一談，何況依該判決觀之，充其量應是擺明借名登記，類推適用民法委任之法律關係而已，如依委任關係而論，黃仁華未終止委任契約前尚且無權請求返還土地，遑論與委任契約無關之原告。因此原告所引用上述判決殊不適當。再者，原告指被告黃琡雯於101年將系爭不動產之土地四分之一雖以贈與名義過戶給甲○○，仍屬黃仁華借甲○○之名登記為所有人，黃仁華亦有權處分云云，絕非事實，因為此筆贈與過戶是由黃琡雯名義過戶給甲○○，且係依據協議書之約定贈與，豈能指為黃仁華借甲○○之名義登記呢？顯不足取。原告又稱，黃仁華既為系爭房屋實際所有人，乃以黃琡雯、甲○○名義訂立契約，而由其兩人配合提供印鑑證明、身分證交予黃仁華，足證黃仁華有權處分等語亦屬錯誤。查系爭房屋已由黃仁華與黃琡雯事後另訂協議書，將土地及房屋分配給予甲○○及黃琡雯，則黃琡雯、甲○○所登記為所有權人，乃名實相符，黃仁華已無權處分，更無權代理，何況交付印鑑證明、身分證等文件，係為辦理贈與登記及其他之特定目的而交付，並非配合黃仁華出售系爭房屋而交付。依據最高法院判決之規定不能執為有權代理之證據。原告又稱，黃仁華出示交付被告有權狀影本、印鑑證明、身分證等文件，以使原告相信其有代理權之表見代理云云。按原告所稱黃仁華曾交付所有權狀身分證影本等文件即可成立表見代理，實屬錯誤。因上述文件係被告為其他特定目的而交付黃仁華，只能用於特定範圍之用與本案無關，依最高法院判決，此種超越特定用途之使用不能執為代理權之授與，原告一再以此為理由，實不足採。（最高法院95台上2426號判決及最高法院92台上1588號判決可參考）。
十一、查證人高旭彥於103年10月23日開庭時原告代理人已當庭質問"黃仁華有無提示被告兩人印鑑證明、授權書、所有權狀正本及身分證件相關資料"高答："簽約時表示沒有帶來說會後補，我沒有收到所有權狀影本、黃琡雯身分證影本、甲○○戶籍本"此項證言核與高旭彥交給原告備忘錄註明須於五日內補被告授權書、印鑑證明等文件之情形相符。足證其證言與事實相符。再查黃仁華擅自以被告名義與原告簽訂系爭買賣契約，係在原告雇用之代表高旭彥事務所辦理簽約，手續當時因黃仁華無授權書，因此雙方同意於五日內由黃仁華補全授權書、印鑑證明等證明文件再正式簽約（見高旭彥代書上述證言及高代書交黃仁華須補文件之備忘錄）。準此以觀，則雙方已一致以備好授權書為簽約之約定方式，事後黃仁華既不能取得授權書，即無法如約定之方式完成簽約手續，依民法第166條「契約當事人約定其契約須用一定方式者在該方式未完成前推定其契約不成立」，則本件買賣契約因未備授權書根本不成立，原告請求履約亦失所依據。又查被告甲○○係未成年人無行為能力，有關簽約之意思表示須由法定代理人其母鄭周代為之方生效力。然查本件簽立契約當事人賣方僅為甲○○，由黃仁華代之字樣根本未列法定代理人鄭周為當事人，當時原告根本不知鄭周為何人，鄭周即非契約之當事人無須負履行契約之義務更為明確。
十二、至於證人高旭彥103年12月16日在本院第二次作證時之證言，與其在本院103年10月23日結證之內容相異之處，其在12月16日證稱黃仁華是在103年4月11日電話告知不賣與其同年10月23日所供黃仁華於3月19日訂約後一星期內(即3月25日前)打電話說不賣之情形不符。又高旭彥12月16日證稱伊於簽約時曾核對被告黃琡雯、甲○○之授權書，確實有代理權一節，亦與事實不符。因為被告甲○○係未成年人，須由其母鄭周任法定代理人代理簽訂或代理甲○○授權黃仁華代理，原告即應知道其法定代理人為鄭周，然查原起訴狀竟將被告甲○○之法定代理人寫為黃義松，有起訴書可證，嗣經被告陳明後才改列鄭周為法定代理人，足證簽約日並無授權書，而且如果訂約日有謂授權書，理應在當事人甲○○之下，將其法定代理人鄭周併列才符規定，但觀之契約書甲○○姓名之下，僅寫黃仁華代，如此情況甲○○之法定代理人鄭周並無授權書，否則何以如此錯誤。更甚者高旭彥說履約日黃仁華有交付被告授權書，然其簽約日所寫證件收取憑證僅是收到黃仁華交付所有權狀正本，並未列有收到授權書（參高代書所寫之證件收取憑證），如確有收到，為何未在收據寫出而寫給紙條，要求黃仁華補齊之理，其於103年12月16日之上開證詞，自不足採。
十三、原告主張被告不承認黃仁華代理簽約出售系爭房屋，致系爭房地買賣契約無效，原告已給付價金一千一百六十萬元，被告2人無法律上原因受有利益，致原告受有損害，依不當得利之關係，以備位聲明請求被告給付原告一千一百六十萬元及遲延利息部分。按民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。是不當得利須無法律上原因取得不法利益，他人受有損害始足構成。
查本件被告並未取任何利益，原告所匯入專案帳戶之價款仍然存在，本利照計，對原告亦無損失，被告何來不當得利之有，何況系爭房屋，黃仁華事先已通知原告不能成交，囑原告不要再匯款，原告仍知而不停止，繼續匯入價款，咎在原告，與被告無關。
Ｂ、綜上，原告提起本訴，先位聲明請求被告黃琡雯、甲○○應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。備位聲明請求被告黃琡雯、甲○○應共同給付原告一一,六○○,○○○元，及自民國一○三年三月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
Ｃ、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 10 日
民事第一庭 法 官 張正亞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 10 日
書記官 涂菀君