臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第620號原 告 甘永昌訴訟代理人 黃柏彰律師被 告 余寶珠
戴進智鄭慶隆王瑞薰羅家蓁上五人共同訴訟代理人 朱俊穎律師被 告 張武雄上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國104 年3 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示422 ⑴部分，面積為一０點九一平方公尺，即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。
被告庚○○應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示422 ⑵部分，面積為一六點０七平方公尺，即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。
被告辛○○應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示422 ⑶，面積為二八點八七平方公尺，即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。
被告戊○○應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示422 ⑷（備註：山佳街51號第一層）部分、422 ⑴A （備註：山佳街51號第二層）部分、422 ⑴B （備註：山佳街51號第三層）部分，面積分別為二九點０九平方公尺、二九點０九平方公尺、一八點一七平方公尺，即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號一至三層房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。
被告己○○應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示422 ⑸，面積為三四點七八平方公尺，即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。
被告甲○○應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示422 ⑹，面積為三九點二二平方公尺，即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之七、被告庚○○負擔百分之十、被告辛○○負擔百分之十八、被告戊○○負擔百分之十八、被告己○○負擔百分之二十二、被告甲○○負擔百分之二十五。
本判決第一項至第六項於原告分別以新臺幣壹拾陸萬柒仟元、貳拾肆萬陸仟元、肆拾肆萬貳仟元、肆拾肆萬陸仟元、伍拾叁萬叁仟元、陸拾萬壹仟元為被告丙○○、庚○○、辛○○、戊○○、己○○、甲○○供擔保後，得假執行；但被告丙○○、庚○○、辛○○、戊○○、己○○、甲○○如分別以新臺幣伍拾萬壹仟捌佰陸拾元、柒拾叁萬玖仟貳佰貳拾元、壹佰叁拾貳萬捌仟零貳拾元、壹佰叁拾叁萬捌仟壹佰肆拾元、壹佰伍拾玖萬玖仟捌佰捌拾元、壹佰捌拾萬肆仟壹佰貳拾元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，以及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。原告起訴原告起訴時原聲明：①被告丙○○應將坐落於新北市○○區○○街○○號、37號房屋拆除，並將坐落基地即新北市○○區○○段○○○ 號土地返還予全體共有人。②被告庚○○應將坐落於新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將坐落基地即新北市○○區○○段○○○ 號土地返還予全體共有人。③被告丁○○應將坐落於新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將坐落基地即新北市○○區○○段○○○ 號土地返還予全體共有人。④被告戊○○應將坐落於新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將坐落基地即新北市○○區○○段○○○ 號土地返還予全體共有人。⑤被告己○○應將坐落於新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將坐落基地即新北市○○區○○段○○○ 號土地返還予全體共有人。⑥被告甲○○應將坐落於新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將坐落基地即新北市○○區○○段○○○ 號土地返還予全體共有人。⑦前六項請求。⑧訴訟費用由被告等共同負擔。嗣於本院103 年10月14日言詞辯論期日當庭追加被告辛○○（見本院卷第78頁反面）。後經本院囑託新北市樹林地政事務所為測量後，於民國104 年1 月26日、104 年3 月8 日以民事撤回暨勘測聲請狀、民事變更聲明狀，變更訴之聲明為：①被告丙○○應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示422 ⑴部分，面積10.91 平方公尺，即新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。②被告庚○○應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示422 ⑵部分，面積16.07 平方公尺，即新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。③被告辛○○應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示422 ⑶部分，面積28.87 平方公尺，即新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。④被告戊○○應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示422 ⑷部分、422 ⑴備註山佳街51號第二層（下稱A ）、422 ⑴備註山佳街51號第三層（下稱B ）佳街51號第一層、第二層、第三層，面積分別為29.09 平方公尺、29.09 平方公尺、18.17 平方公尺之房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。⑤被告己○○應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示422⑸部分，面積34.78 平方公尺，即新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。⑥被告甲○○應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示422 ⑹部分，面積39.22 平方公尺，即新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體（見本院卷第149 頁至151 頁、第172 頁至第175 頁）。核原告所為聲明之變更，係本於同一基礎事實，揆諸前揭規定及說明，核無不合。
二、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262 條載有明文。本件原告於103 年10月14日言詞辯論期日當庭表示撤回對於被告丁○○之起訴（見本院卷第77頁反面），而被告均未提出異議，故原告撤回此部分起訴，於法並無不合，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）係原告與訴外人陳鈴雄、陳簡玉春、陳明煌、陳凱謙、陳詩韻、陳稚妍、陳黃草、官鳳、李鳳英、張哲雄所共有。惟被告丙○○、庚○○、辛○○、戊○○、己○○、甲○○所有之系爭門牌號碼新北市○○區○○街○○號、39號、49號、51號、53號、55號之建物未經原告及其共有人之同意，即無權占用系爭土地，為此爰依民法第821 條、767 條之規定請求被告等人將上開建物拆除，並將土地返還予原告及其共有人。併聲明為：①被告丙○○應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示422 ⑴部分，面積10.91 平方公尺，即新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。②被告庚○○應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示422 ⑵部分，面積16.07 平方公尺，即新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。③被告辛○○應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如複丈成果圖所示422 ⑶部分，面積28.87 平方公尺，即新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。④被告戊○○應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示422 ⑷部分、422 ⑴A 、422 ⑴B ，即新北市○○區○○街○○號第一層、第二層、第三層，面積分別為29.09 平方公尺、
29.09 平方公尺、18.17 平方公尺之房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。⑤被告己○○應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示422⑸部分，面積34.78 平方公尺，即新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。
⑥被告甲○○應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示422 ⑹部分，面積39.22 平方公尺，即新北市○○區○○街○○號房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體。⑦前六項請求，請准供擔保為假執行。⑧訴訟費用由被告等共同負擔。
二、被告等人則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決：駁回原告及假執行之訴，訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（一）被告丙○○、庚○○、辛○○、己○○、甲○○（下稱被告丙○○等人）則以：
被告丙○○等人之祖先均於日據時代即於系爭土地上建屋，並長期向系爭土地之地主陳姓地主承租系爭土地使用，並有繳納地價稅之收據可參，故被告丙○○等人係基於租賃關係而有權占有系爭土地。且被告丙○○等人之尊親自日據時代即於系爭土地上建屋生活，亦未見陳姓家族成員出面向被告丙○○等人爭執，足徵陳姓家族有推派「代表」向被告丙○○等人收租之默契。至於收取租金後內部如何分配，被告丙○○等人即無法置喙。再者被告丙○○等人之建物已存在數十年，標的十分明顯，原告購買系爭土地時，必至現場瞭解，絕非不知被告丙○○等人係基於租賃關係而使用系爭土地。而原告於99年起買受系爭土地後，被告丙○○等人亦已給付99年至101 年之租金，堪認其已有不定期租賃契約之存在，基於民法第425 條之規定，原告買受系爭土地後，依法定契約承擔，其不定期租賃即存在於原告與被告丙○○等人之間。又依土地法104 條、第426 條之2 、最高法院68年度第5 次民事庭會議決議，被告丙○○等人長期租用系爭土地而建築房屋，基地之共有人出售其應有部分時，自有依同樣條件優先承買，惟原土地所有人處分其應有部分時，未書面通知原告，原告自不得以所有權人之地位對抗優先購買權人。復原告竟待被告丙○○等人繳付99年至101 年度租金後，實有權利濫用之嫌等語。
（二）被告戊○○則以：被告戊○○所有之門牌號碼新北市○○區○○街○○號係祖先於日據時代昭和年間，經祖先同意承租，以每年繳交地價稅方式使用系爭土地，並檢附相關房屋稅、鐵路局承租證明可證，故被告戊○○並非無權占用。
三、原告主張其為系爭土地之所有權人之一，而系爭土地如附圖所示422 ⑴、422 ⑵、422 ⑶、422 ⑷（包括422 ⑴A 與42
2 ⑴B 部分）、422 ⑸、422 ⑹部分，分別遭被告丙○○、庚○○、辛○○、戊○○、己○○、甲○○等人所占有使用，且經本院勘驗現場及囑託新北市樹林地政事務所測量人員現場測量屬實，並製有勘驗筆錄（見本院卷第146 頁至第14
7 頁）及新北市樹林地政事務所檢送之土地複丈成果圖（見本院卷第155 頁）在卷可參，而被告等人對於原告所為之前揭主張，以及上開土地複丈成果圖既均不爭執，自堪採信為真實。
四、至原告另主張被告等人占用系爭土地，係屬無權占用乙節，則為被告等人所否認，並以前揭情詞資為抗辯。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；抑且「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實，無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，並有最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可資參照。依此，原告前揭所主張被告等人係屬無權占有之事實，既為被告等人所否認，承上說明，自應由被告等人就其占有系爭土地係有合法權源之有利於己事實，負舉證之責任。經查：
（一）被告等人主張系爭土地係由其祖先向系爭土地地主陳姓地主承租，與地主成立不定期租賃契約，每年並有繳付地價稅，故原告等人亦應承擔其不定期租賃契約約等語，固據提出收據等為證（見本院卷第33頁、第101 頁至第109 頁）。並依訴外人陳鈴雄於104 年3 月17日在另案即本院板橋簡易庭103 年板小字第2003號之證詞：「（法官問：有無出租山佳段422 號土地與被告？）以前都是我爸爸陳江淮在處理，我爸爸處理多久我不知道，我爸爸在六年前左右過世的，過世後交給我太太處理。出租不是我爸爸出租的，在我的曾祖父或者祖父就已經開始承租了我不清楚。我爸爸是我爸爸的三叔生的後還過繼給大伯做養子，所以繼承我大伯那房的財產，我爸爸上面有幾房我就不太清楚」、「（法官問：該土地沒有全部持分，你繳地價稅是全部地價稅或是該持分地價稅？）被告占用土地的地價稅是我收取，收取後我會拿去繳稅，會分給原告六分之一，陳黃草六分之一是我們在付地價稅，官鳳、李鳳英、張哲偉、是我爸爸賣土地賣給他們，她有無繳稅我不清楚，陳簡玉春是我太太，陳明煌是我二弟，陳凱謙是我三弟的兒子，陳詩韻、陳稚妍是我三弟的女兒，地價稅已經都分開了，是個人在繳的。」、「（法官問：你知道他們在土地承租多少年了？是否知悉？）我從小住在山佳街24號，我是68年買47號房子才搬過來這邊住，我目前72歲，我讀國小的時候，從35號到55號都有房子，有的再蓋過，當時都是矮房子，那時候就有用到那邊的土地，那邊的土地有的是鐵路局，有的是水利局的，我國小之前那邊就有房子。那時候有無跟爸爸租房子我就不清楚。」、「（原告問：你現在說你有匯款地價稅，你有無收取租金？）我沒有收租金，我爸爸交代我太太要去收地價稅，不然那拿（應為哪之誤載）有錢繳地價稅」等語（見本院卷第192 頁、第19
3 頁、第195 頁），堪認被告等人所使用系爭房屋確實於20年前即已存在，嗣後訴外人陳鈴雄並有向被告等人收取地價稅之事實為真。
（二）被告等人雖有向陳鈴雄給付地價稅之事實，然是否即得據此推論被告等人之祖先有與系爭土地之所有權人成立租賃契約，實有所疑。雖被告等人主張依訴外人陳鈴雄於上開案件之證詞，已知原告於買受系爭土地時即知悉被告等人有承租系爭土地之事實，並有收取對價，依買賣不破租賃，原告應繼受系爭租賃契約等語。然查：
1、而依民法第820 條第1 項雖規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。」，惟該條係於98年1 月23日修正公布，並自公布後6 個月施行（參見民法物權編施行法第24條第2 項規定），且並無得溯及既往適用之特別規定，是於該條修正前關於共有物之管理事項，自仍應適用修正前同條項：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」之規定，合先敘明。次按共有物全部或一部之出租，係屬98年1 月23日修正前民法第820 條第1 項所定之管理行為，故除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力，亦有最高法院79年第2 次民事庭會議決議及85年度台上字第2139號裁判意旨可資參照。
2、依訴外人陳鈴雄於前開案件之證詞：「（法官問：上開土地之所有權人是否均同意租土地與被告？）陳黃草住那裡我都不知道，他已經過世很久了，我幫他繳納地價稅，他的單子都寄送到我家，他是哪一房的我不是很清楚，官鳳、李鳳英、張哲偉已經取得系爭土地，他們有無同意我不清楚，另外我跟我太太有跟被告收租金，但是收的錢不夠付地價稅。陳明煌、陳凱謙、陳詩韻、陳稚妍部分則上一代我父親那邊延續下來」、「（法官問：你知道他們在土地承租多少年了，是否知悉？）我從小住在山佳街24號，我是68年買47號房子才搬過來這邊住，我目前72歲，我讀國小的時候，從35號到55號都有房子，有的再蓋過，當時都是矮房子，那時候就有用到那邊的土地，那邊土地有的是鐵路局，有點水利局的，我國小之前那邊就有房子。那時候有無跟我爸爸租房子我就不清楚。」等語（見本院卷第193 頁），可知陳鈴雄並不知悉系爭土地是否業經全體共有人之同意而出租與被告等人之祖先使用。況陳鈴雄究係基於系爭土地之管理人，或係基於繼承父親之收取租金權，抑或係基於無償借貸使用僅向被告收取地價稅，並未見被告等人舉證以說明，自不得逕以被告等人有向陳鈴雄繳付地價稅之事實，逕自認定被告等人與系爭土地之共有人全體已成立租賃契約。再者，縱認原告於買受系爭土地時已知悉陳鈴雄有向被告等人收取地價稅而有承租系爭土地之事實為真，然揆諸前開裁判意旨參照，系爭租約既未經全體共有人同意，則對原告亦不生任何效力。而原告於買受系爭土地後亦未同意被告等人得使用系爭土地，此有陳鈴雄於前開案件陳稱：「（原告問：我有無在100 年去找你說要每個月跟被告收租金並定契約，有無此事？）有這件事情，我說要定你去定」及原告於本院104 年3 月24日言詞辯論期日陳稱：「（法官問：原告是否有同意陳鈴雄去向被告收錢）我沒有同意，且與被告之間沒有租賃契約）」等語（見本院卷第196 頁、183 頁）可參，尚難謂被告等人使用系爭土地係有權占有。綜上被告等人之上開抗辯，委不足採。
（三）復被告等人雖提出盧意嵐、張范森妹、李蕭甘等人之聲明書，說明被告等人之尊親長期間均有向陳姓地主支付租金，完全沒見任何官司糾紛等語，惟查陳姓地主既未經系爭土地之全體共有人之同意出租予被告等人使用，已如前述，是被告等人縱然有向陳姓地主繳付租金事實，對原告亦不生效力。又系爭土地之所有權人長期對被告等人並未有官司存在之原因甚多，究係因被告有合法權源占有系爭土地，抑或僅係出於原告單純的未行使權利，則尚屬未定，自難執此而遽為有利於被告等人有權占有之認定。另被告復提出房屋稅單為證，然查稅捐機關之稅籍資料，僅為行政機關基於課徵房屋稅或為管理房屋所為之管理登記，並非民法上地政機關之不動產所有權登記，自無從據此作為該房屋係有權占用系爭土地之證明。是被告執此上開證據而主張係有權占用系爭土地云云，亦屬無稽。
（四）再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條第1 項、第2 項分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文規定。另民法第148 條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制，有最高法院89年度台上字第196 號判決意旨可資參照。據此，足見權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神，故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當。再者，由於權利之行使本即主張權利之方式，不免對他人造成不便，為免逾越權利本質或經濟目的、逾越社會觀念所允許界線之權利行使，而有該條（民法第148條）之規定，惟權利濫用既係為對權利行使之限制，其要件自應嚴格界定，必須權利人行使權利會造成公共利益之損害，並著重於權利人之主觀以損害他人為主要目的，且客觀上所取得之利益與他人之損害顯不相當，始足構成權利濫用。被告等人雖主張原告已收取租99年至100 年間之租金，於嗣後主張拆屋還地，有權利濫用之虞。惟查系爭地價稅均係被告等人給付予訴外人陳鈴雄，而原告既已否認有收取系爭土地之地價稅之事實，而原告為維護其土地所有權之完整性，而請求被告拆屋還地，乃屬所有權之正當行使，被告等人以原告請求其拆屋還地係屬權利濫用云云，揆之前開說，要無可採。
五、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告丙○○、庚○○、辛○○、戊○○、己○○、甲○○應分別將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示422 ⑴部分、422 ⑵部分、422 ⑶部分、422 ⑷部分（包括422 ⑴A 與422 ⑴B 部分）、422 ⑸部分、422 ⑹部分之房屋拆除，並將前開坐落之土地返還予原告及共有人全體，為有理由，自應准許。
六、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行之宣告，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金准許之（拆屋還地部分，係以系爭土地公告現值乘以占用土地面積，而為供擔保金額之計算）。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 4 月 17 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 17 日
書記官 陳怡眞