臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第625號原 告 沈王快訴訟代理人 沈吳密
沈慧如被 告 新北市泰山區港泰自辦市地重劃會法定代理人 簡茂男訴訟代理人 邱景睿律師複代理人 許翔寧律師上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國104 年3 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告則以：
（一）緣原告所有系爭坐落新北市○○區○○段二小段279 、279-1 、279-2 、279-3 號地號等4 筆土地，合計面積1,49
4 平方公尺，由被告辦理自辦重劃中。然依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第2 條，準用市地重劃實施辦法第21條第1 項規定：「土地所有權人依本條例第六十條規定，應共同負擔之項目如下：一、公共設施用地負擔：指重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，扣○○○區○○○○道路、溝渠、河川及未登記地等土地後，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例所算得之負擔。二、費用負擔：指工程費用、重劃費用及貸款利息，由參加重劃土地所有權人依其土地受益比例，按評定重劃後地價折價抵付之負擔。」，可知重劃費用之負擔，係由參加重劃土地所有權人依其土地受益比例，按評定重劃後地價折價抵付之負擔。
（二）然查原告所有系爭土地面積合計1,494 平方公尺，而依被告所公告之預估費用負擔比率為14.99 ％，則原告應負擔
223.95平方公尺土地（1,494 ×14.99%＝223.95），而被告公告之評定重劃後平均地價為每平方公尺新臺幣（下同）68,818元，折算為每坪為227,498 元（計算式：68,818÷0.3,025 ＝227,498 ，元以下四捨五入），顯然低於市價（系爭土地附近交易單價為每坪399,997 元）。然所謂「重劃後地價」乃指重劃完成後之市價而言，而不動產之買賣我國已採用實價登錄制度，其實際交易價格即是市價，因此重劃後地價應接近實價登錄之市價始合理。然依被告所評定市價所計算地主應負擔重劃費比例，以導致地主負擔之費用比率過高，致生損害於原告。
（三）依平均地權條例第60條第1 項規定，關於重劃區內供公共使用之道路等十項用地之費用負擔方式，係由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。如無未建築土地者，改以現金繳納，據此其負擔方式係以未建築土地折價抵付為原則，現金繳納為例外，觀其立法目的，乃在保障土地所有權人，蓋一般而言，土地所有權人通常並無足夠的現金可以繳納重劃費用，如規定以現金繳納為原則，將不利於土地所有權人，始規定以未建築土地折價抵付為原則，繳納現金為例外，茲原告願捨棄以未建築土地折價抵付之保障，改以繳納現金，並未違反前開規定，應無不可。而原告於103 年7月8 日發函向被告申請，載明：「…茲申請人依貴會核算之重劃後平均地價每平方公尺68,818元計算，申請人應負擔之費用為15,411,791元（68,818×223.95＝15,411,791），為此申請人願意繳納現金15,411,791元，並請貴會通知申請人繳納後，將223.95平公尺土地返還申請人。」等語，然被告於103 年7 月9 日收受，迄今一個多月仍置之不理，始提起本件訴訟。
（四）對被告抗辯則以：
1、被告雖於101 年1 月7 日會員大會通過成立重劃會，後隨重劃開發進展及房地產客觀環價格上漲，此乃經濟環境使然，並非重劃當時估價有問題，本件重劃會地價評議依法委由不動產估價師查估並經新北市政府審核通過在案云云，惟查被告所評定之「重劃後地價」顯然低於市價，蓋以臺灣地區而言，土地每年均有增值，尤其是系爭土地坐落之新北市而言，其增值幅度更高，此為一般生活經驗，被告查估時應有預見土地之增值，不管被告經過如何程序查估，但其查估結果應接近市價始合理，如與市價相差甚鉅，即是有違常理，造成參加重劃土地所有權人負擔過重，而侵害其權益。再者，原告並不爭執被告重劃前、後地價評議程序合法，但其僅係程序上合法，實質上顯然刻意低估重劃後地價，從中獲利，自有未洽。
2、被告辯稱原告雖已同意配合重劃，並簽立相關配地協議書，卻仍提起本件訴訟，違反前開配地協議書云云，惟查：系爭配地協議書只是關於配合土地面積、位置之協議，原告並不爭執，亦非不同意重劃，只是就被告查估之重劃後地價過低，與市價相差過鉅，以致地主負擔比率過高，幾乎倍增，且被告從中獲得超額之利潤，實有違公平原則，以致生損害於原告，故原告始請求以現金繳納，並不影響其他地主權益。
3、所謂自辦市地重劃法律規定，是以土地所有權人自辦為原則，而非以財團或土地開發公司來辦，縱然係財團或土地開發公司來辦，亦不應剝奪土地所有權人原有之權利，自辦市地重劃開發費用由特定出資者支應，並以承受抵費地方式回收，土地所有權人亦應享有以承受抵費地方式回收之權利，是以原告既係系爭土地之所有權人自應享有承受抵費地回收之權利。況政府對自辦市地重劃有諸多獎勵，其目的應為獎勵土地所有權自辦，而非成為有心人士剝削地主並牟取私利工具。倘地主得以現金繳納費用負擔，不但可以減少龐大重劃利息支出，也可以避免重劃後平均地價被嚴重低估。
（五）並聲明為：①被告應於原告給付15,411,791元之同時，將坐落新北市○○區○○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號地號土地內，其中面積223.95平方公尺之土地返還予原告。②訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）原告主張依平均地權條例第60條第1 項規定，主張應以現金繳納方式支付重劃費用，並底以承受抵費地方式回收等語，惟查平均地權條例第60條適用前提為：1 、重劃前其土地地目為建；2 、已有合法建物故無剩餘之未建築土地可作折價抵付之用，始以現金代之。是以非為建地之土地所有權人，無合法之建物之下，依法僅得依土地受益比例共同負擔，縱使重劃後地目變更，依法仍需作為抵付重劃費用之用，而非參與重劃之所有權人得選擇以現金或土抵付。經查，本件原告所有之土地之地目為田，其上建物亦為違章建築，是以本件自無平均地權條例之適用。
（二）依最高法院97年台上字第2692號判例意旨參照可知，重劃費用負擔，依法需循法定程序，由地價評議委員會評議，以訂公共用地負擔、費用負擔之標準，始符合平均地權條例第81條之規定。其乃著重合理、公平計算公共設施用地負擔、重劃費用負擔、土地交換分配及依法繳領差額地價之標準，而非單純反應市價，更與實價登入無關。本件被告乃循新北市政府受理自辦市地重劃作業要點103 年3 月12日修正前第13條第2 項規定就重劃前、後地價評議，皆有相關法定規範，包括依法委由不動產估價師進行估價、簽註，事後尚需報經新北市政府審核，此部分非被告可得恣意左右地價，足見本件重劃前後地價評定程序，於法並無不合。況依重劃章程第8 條、第17條之規定，土地所有權人領回重劃後所分得土地，有關重劃財務盈虧應由出資者自行負擔風險，與土地所有權人無關，此亦有新北市政府受理自辦市地重劃作業要點第26條規定可參，其他地主負擔費用被告亦比照相關規定辦理，並無異議，原告亦對此章程規定甚為知之，是原告要求返還重劃土地，與法無據。
（三）再查，本件重劃後土地評定，係根據重劃前土地及新北市政府受理自辦市政重劃作業要點第13條第2 項之規定由估價師依公式就土地為評估，其評估方式自有相關法令依據。況重劃事業本有其風險，就本件而言其重劃面積約11.1
5 公傾，被告於重劃之初即需籌措幾十億重劃費用，並非原告所稱一定有暴利存在。再就重劃而言，獲利最大係無償取得地主所提供40% 土地及重大工程重劃費用之新北市政府，其次始為取得原土地50% 配地之原地主，本件開發商為重劃區所有地主籌措資金，投入工程，縱有獲利，亦為商業上之正常現象，非無暴利可言。是以原告擅自主張購回抵費地藉以獲取更多利益，與其他地主相較難認公允。
（四）再者，原告參與重劃前即被告及其他地主協商，被告依據被告查估原告所有位於重劃區內之地上物及新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例第12條規定，同意給付原告1300萬地上物拆遷補償金外，尚額外給予原告位於新北市泰山區港泰自辦市地重劃區（開發單元2-6 區
），鄰近原告重劃後分配之土地共計9.04 坪。倘依原告所提出實價登錄價格，其市價高達3,615,973 元，其費用自應計入本件被告所給付之範圍。
（五）綜上，依平均地權條例第60條第1 項請求返還土地，並未有土地所有權人得請求返還抵費地之規定，況有關抵費地抵充之用途，係重劃辦法及本件重劃章程所定，原告既已同意並配合重劃作業，自不得破壞私法自治原則，主張以金錢抵充抵費地。併為答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告依據獎勵土地所有權人辦理市政重劃辦法第9 、10、
11、13條規定成立籌備重劃會、擬訂章程，於101 年1 月
7 日召開第一次會員大會決議，當日通過重劃會章程之提案，原告當日亦委託他人參與投票。
（二）原告於103 年3 月17日針對本件座落於重劃區內4 筆土地上之違章建築，向本院請求被告應給付拆遷補償金，經兩造和解，原告將訴訟撤回。嗣原告參與重劃計畫，於103年6 月17日與被告就原告所有坐落於重劃區內之四筆土地分別簽立協議書、土地分配協議書、無異議同意書，完告同時立具撤銷異議同意書，同意撤銷先前所有異議。
（三）有關抵費地事宜，被告遵循新北市政府受理自辦市地重劃作業要點103 年3 月12日修正前第13條第2 項規定就重劃前、後地價評議，均依據相關法定程序規範，包括依法提交新北市政府地價評議委員會、不動產估價師進行查估、簽註，業經新北市政府審核在案。
四、得心證之理由：本件原告以被告所核算之抵費地顯低於實價登錄之市價，造成系爭重劃區之土地所有權人需負擔增倍之抵費地，被告因而從中獲取超額利益。而依財政部100 年7 月29日台財稅字第00000000000 號函文，自辦市地政重劃開發費用由特定出資者支應，得以承受抵費地方式回收，則土地所有權人自得以承受抵費地方式回收權利，爰依平均地權條例第60條之規定，請求以現金方式繳付，並於繳付15,411,791元之同時，被告應將系爭土地面積之223.95平方公尺土地返還予原告等語。然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是以本件之爭點厥為：原告主張依平均地權條例第60條第1 項之規定，請求被告給付15,411,791元之同時，將坐落於新北市○○區○○段○○段000 000000 000000 00000 0地號土地內，面積
233.95平方公尺之土地返還原告，是否有理由？
（一）經查，被告係依據獎勵土地所有權人辦理市政重劃辦法第
9 、10、11、13條規定成立籌備重劃會，於101 年1 月7日召開第一次會員大會決議，原告當日亦委託他人參與投票，而通過重劃會章程提案，此為兩造所不爭執。而依新北市泰山區港泰自辦市政重劃區重劃會章程第17條之規定：本重劃區所需重劃開發費用由豐華土地開發有限公司負責籌措支付，並以本重劃區內抵費地折價抵付之，此有被告檢附上開章程可參（見本院卷第58頁反面）。是以系爭重劃會就重劃費用負擔部分，既已由重劃區之土地所有權人作成決議由抵費地方式予以折付，原告亦應受其章程約定之拘束。
（二）再依新北市政府受理自辦市地重劃作業要點103 年3 月12日修正前之第13條法條規定：重劃前後地價應於辦理土地分配設計前，由重劃會經會員大會通過後，檢附重劃前、後地價評議圖、地價評議表冊等各十五份及會員大會會議紀錄，送本府提交地價評議委員會評定。前項重劃前、後地價應委由不動產估價師查估及簽註意見，不動產估價師應就其查估及簽註負責，並應俟重劃工程預算書圖經本府審核通過後再辦理地價評議事宜。而查，系爭土地既依法經不動產估價師進行估價、並經新北市政府地價評議委員會，此為兩造所不爭執，顯見系爭土地就重劃前後評定程序，並無不法。原告雖主張被告所評估之抵費地之價格顯低於實價登錄之市價，致生損害原告云云，惟查原告既未提出相關證據說明系爭土地就評估價格有何不當之處，自不得僅憑實價登錄所載之市價，逕自認定被告有刻意低估地價致原告負擔過高抵費地之情。況系爭土地係屬重劃之土地，核與一般市售之土地不同，重劃之土地之價值，本即應依都市計畫、土地所有權人意願、地區發展潛力、人口成長情形與建地需求量、地區現況、重劃後地價預期增漲幅度、財務計畫及其他特殊事項為綜合之考量，自不得單憑實價登錄所載之市價，作為評估系爭土地之標準。
（三）原告雖依平均地權條例第60條之規定，主張其得以依現金繳付重劃費用，並請求被告將系爭面積223.95平方公尺之土地返還原告等語。然按市地重劃制度目的，照都市計畫之規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新交換調整，而所謂抵費地，係實施市地重劃時必須取得道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地時，其不足土地部分，即係以重劃區內未建築土地折價抵付，此有平均地權條例第60條第1 項規定可參。是以，抵費地係依整體重劃面積，依重劃區內之土地所有權人之利益及市政重整後計算出抵費用地，並登記為政府所有。雖平均地權條例第60條第1 段雖有倘土地上有建物致無剩餘未建築土地可供抵費時，得以現金繳納之規定，然核原告所有之系爭土地之地目既為田地，其土地上亦非無建物之土地而無法供作抵費地之情形，其自不得爰依平均地權條例第60條第1 項後段規定，請求改以現金抵付重劃費用。況觀諸抵費地之立法用意，抵費地係以供作市政重整規劃之用為目的，就重劃土地之整體分配使用、經濟價值、及市政考量後為一整性規畫出抵費用地，其抵費地之所有權既登記為政府所有，縱認原告得以現金抵付抵費地費用，其折抵部分，非謂單純抵付重劃工程費用，尚有整體重劃區內土地所有權人分配之考量及市政規劃之考量，是以原告自不得逕依其所負擔抵費地比率，依被告所公告地價核算之價格主張承買。從而，原告依平均地權條例第60條之規定，主張以支付14,411,791元之同時，將面積223.95平方公尺土地返還，揆之前開說明，自屬無據。
（四）原告雖又提出財政部100 年7 月29日台財稅字第00000000
000 號函示，主張自辦市地重劃開發者既得以承受抵費地方式回收，是以土地所有權人亦得享有承受抵費地方式回收（見本院卷第94頁）。然揆諸上開函示之說明，係自辦市地重劃開發費由特定出資者支應者，得以承受抵費地方式回收，而查依新北市泰山區港泰自辦市政重劃區重劃章程第17條可知，系爭系爭重劃費用係由豐華土地開發有限公司籌措支付，原告既非屬開發費用之特定支出者，其自無上開函示得以承受抵費地方式之適用，附此敘明。
五、綜上所述，依系爭重劃章程第17條之規定，重劃開發費用應由重劃區內抵費地折抵，而被告既業經法定程序評估重劃後之地價，依負擔比率計算抵費地，於法並無不合。復觀諸平均地權條例第60條之立法意旨，就重劃之公共設施、重劃費用、工程費用、貸款利息費用，自應以抵費地抵付為原則，例外時始由現金繳付，原告所有之土地並無例外規定之適用，是原告主張爰依平均地權條例第60條第1 項規定，請求以現金繳納同時，將其中面積223.95平方公尺之土地返還予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴，為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 27 日
書記官 陳怡眞