臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第780號原 告 羅玉秋
黃永吉上 二 人訴訟代理人 林廷隆律師被 告 蔡宋瓊華訴訟代理人 蔡榮隆被 告 蔡威辰上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，經本院於民國104年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第7款分別載有明文。經查，原告起訴原聲明請求：㈠請求確認被告蔡宋瓊華（下稱蔡宋瓊華）與被告蔡威辰（下稱蔡威辰）間就蔡宋瓊華與其共有坐落新北市○○區○○段○○○號（下稱系爭72地號土地）與74地號（下稱系爭74地號土地，與系爭72地號土地下合稱系爭土地）土地之租賃關係不存在，㈡蔡威辰應返還前項土地予其及蔡宋瓊華（見本院卷第3頁），㈢第二項聲明願供擔保請求宣告假執行。嗣其聲明幾經變更，最後依新北市中和地政事務所檢送之複丈成果圖內容，更正其聲明為：㈠請求確認蔡宋瓊華與蔡威辰間就蔡宋瓊華與其共有之系爭土地之租賃關係不存在。㈡蔡威辰應將坐落系爭74地號如附圖所示A部分面積376.73平方公尺、B部分面積236.50平方公尺、C部分面積6.67平方公尺、D部分面積17.03平方公尺土地之地上物拆除，將附圖所示A、B、C、D部分土地返還其與蔡宋瓊華。㈢蔡威辰應將坐落系爭72地號如附圖所示E部分面積149
7.74平方公尺、F部分面積93.95平方公尺、G部分面積444.13平方公尺、H部分面積202平方公尺、I部分面積174.99平方公尺、J部分面積50.50平方公尺、K部分面積81.15平方公尺、L部分面積1134.81平方公尺、M部分面積191.27平方公尺土地之地上物拆除，將附圖所示E、F、G、H、I、J、K、L、M等部分土地返還其與蔡宋瓊華，㈣第二、三項聲明願供擔保請求宣告假執行（見本院卷第107頁正反面），業經被告表示對於原告聲明變更程序上沒有意見（見本院卷第164頁正反面），且核無礙於被告之防禦及訴訟之終結，與上開規定相符，應予准許。
二、次按原告主張因被告間以系爭土地於98年1月1日已經蔡宋瓊華出租予蔡威辰，租賃期間自98年1月1日起至108年1月1日止，每月租金5萬元（下稱系爭租約）之法律關係，致系爭土地遭蔡威辰占用，原告於私法上基於所有權人地位使用、收益系爭土地之權利，有受侵害之危險，倘經確認系爭租賃契約無效後，其得基於所有權人地位，請求蔡威辰返還占用系爭土地，被告則否認系爭租約為無效等情，堪認被告既已爭執系爭租約效力，致原告於私法上基於所有權人地位佔有、使用系爭土地之權利，有受侵害之危險，且該危險得以對於被告之確認判決除去，則原告自有確認被告間系爭租約無效之法律上利益存在。是以，原告以被告間存在系爭租約，致其私法上地位有受侵害之危險為由，提起本件確認被告間系爭租約關係不存在之訴，核與民事訴訟法第247條第1項規定相符，應予准許。
三、蔡威辰經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，此部分爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：伊等經本院101年度司執字第78059號事件（下爭系爭執行事件），以新台幣（下同）5,005萬元拍定取得系爭土地應有部分2/3，與蔡宋瓊華共有系爭土地。伊等於買受後向執行法院聲請閱卷，發現系爭土地於98年1月1日已經蔡宋瓊華出租予蔡威辰，並訂有系爭租約。惟租期過長，且系爭土地面積合計高達10,491.05平方公尺，約為3173.5坪，每月租金卻只需5萬元，有違經驗法則，足見被告間就系爭土地所簽訂之系爭租約，顯係製造虛偽假租賃權以圖妨害系爭執行事件強制執行程序之通謀虛偽意思表示，其意思表示無效。縱認系爭租約並非被告間之通謀虛偽意思表示，系爭土地於伊等買受前原屬蔡宋瓊華與訴外人蔡正儀、蔡榮泰（下分別稱蔡正儀、蔡榮泰，合則稱蔡正儀等人）共有，應有部分各為3分之1，蔡宋瓊華未經蔡正儀等人同意，擅與蔡威辰簽訂系爭租約，依民法第820條第1項規定，系爭租約亦屬無效。又如認為系爭租約並非無效，惟該租約租期自98年1月1日起至108年1月1日止長達10年，未經公證，而租賃標的即系爭土地應有部分2/3已由伊等取得所有權，蔡威辰使用逾5年，不得主張民法第425條第1項規定買賣不破租賃原則之適用，應騰空返還使用之土地予伊及蔡宋瓊華等共有人。爰訴請確認被告間就系爭土地之租賃關係不存在，併依民法第179條、第767條第1項等規定，請求蔡威辰應將坐落於系爭74地號土地上如附圖所示A部分面積376.73平方公尺、B部分面積236.50平方公尺、C部分面積6.67平方公尺、D部分面積17.03平方公尺等地上物拆除，及將坐落系爭72地號土地上如附圖所示E部分面積1497.74平方公尺、F部分面積93.95平方公尺、G部分面積444.13平方公尺、H部分面積202平方公尺、I部分面積174.99平方公尺、J部分面積50.50平方公尺、K部分面積81.15平方公尺、L部分面積1134.81平方公尺、M部分面積191.27平方公尺等地上物拆除，並將如附圖所示A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M等部分土地返還其與蔡宋瓊華等語。
並聲明：㈠請求確認蔡宋瓊華與蔡威辰間就蔡宋瓊華與其共有之系爭土地之租賃關係不存在。㈡蔡威辰應將坐落系爭74地號如附圖所示A部分面積376.73平方公尺、B部分面積236.50平方公尺、C部分面積6.67平方公尺、D部分面積17.03平方公尺土地之地上物拆除，將附圖所示A、B、C、D部分土地返還其與蔡宋瓊華。㈢蔡威辰應將坐落系爭72地號如附圖所示E部分面積1497.74平方公尺、F部分面積93.95平方公尺、G部分面積444.13平方公尺、H部分面積202平方公尺、I部分面積174.99平方公尺、J部分面積50.50平方公尺、K部分面積81.15平方公尺、L部分面積1134.81平方公尺、M部分面積
191.27平方公尺土地之地上物拆除，將附圖所示E、F、G、H、I、J、K、L、M部分土地返還其與蔡宋瓊華，㈣第二、三項聲明，願供擔保請求宣告假執行。
二、被告均以：系爭土地於91年間起即經其餘共有人授權蔡宋瓊華與蔡威辰訂立租賃契約，系爭土地共約10,400平方公尺，蔡威辰承租面積為5,900平方公尺，約定租期5年，年租金為50萬元，嗣於96年租約到期前，因稅捐機關通知年繳27萬元之地價稅，伊等認為有誤，向議會陳情，1年後經稅捐機關調降地價稅為9萬餘元後，系爭土地共有人復授權蔡宋瓊華與蔡威辰於98年1月1日訂立系爭租約，年租金為60萬元，租期至108年1月1日。系爭租約屬實，並非被告間通謀虛偽意思所為，且既經系爭土地其餘共有人授權蔡宋瓊華與蔡威辰締約，即無違反民法第820條第1項之規定。原告雖於系爭租約締結後取得系爭土地之應有部分2/3，因蔡宋瓊華仍為系爭土地共有人之一，應與民法第425條第1項規範全部租賃物讓與他人之情形不同，蔡威辰使用附圖所示A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L等部分土地具正當權源；至附圖編號M部分之土地及其上之宮廟，現由訴外人蔡光雄（下稱蔡光雄）管領、使用，與蔡威辰無關，原告請求蔡威辰返還此部分土地，亦無理由等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
三、原告主張其等於102年10月29日經由法院拍賣取得系爭土地應有部分2/3，蔡宋瓊華亦為系爭土地共有人之一，應有部分則為1/3等情，業據提出本院不動產權利移轉證書、土地登記謄本在卷（見本院卷第6至11頁），並經本院調閱系爭執行事件卷宗核對無誤，並為被告所不爭，自堪信為真正。惟原告主張蔡宋瓊華與蔡威辰間締結之系爭租約係屬通謀虛偽意思而無效，或蔡宋瓊華未經系爭土地當時其他共有人即蔡正儀等人同意而締約亦屬無效，或蔡威辰不得以系爭租約對抗買受系爭土地應有部分之伊等，故蔡威辰應返還系爭土地予伊等及蔡宋瓊華等情，則為被告所否認。是本件之爭點即為：㈠系爭租約是否被告間基於通謀虛偽之意思表示所締結？㈡被告間締結系爭租約，已否徵得蔡正儀等人之同意？㈢原告主張系爭租約並無買賣不破租賃原則之適用，其得請
求蔡威辰返還占用之系爭土地等語，有無理由？經查：㈠關於系爭租約是否被告間基於通謀虛偽之意思表示所締結之爭點：
按所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之表示而言（最高法院50年台上字第421號判例意旨參照）。又，第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。
⒈被告辯稱蔡宋瓊華於締結系爭租約後，將系爭土地交予蔡威
辰供為經營停車場使用、收益，蔡威辰已依約交付租金予蔡宋瓊華等情，業有系爭租約（見本院卷第12頁）可稽，並經本院勘驗屬實，並囑請新北市中和地政事務所繪製測量成果圖在卷可參（見本院卷第93至94、99至100頁），且經原告提出現場照片，以及本院102年度訴字第2054號事件（下稱前案事件）所附該事件原告中國信託資產管理股份有限公司陳報於101年12月5日拍攝之現場照片可佐（見本院卷第111至160頁，前案事件卷第10頁正反面、71頁反面），復有本院系爭執行事件101年12月5日執行筆錄、歷次拍賣公告可按（見系爭執行事件卷第27、105、141、185、230、頁），乃兩造對於系爭土地除附圖編號M外，現均為蔡威辰供為停車場使用之現況並不爭執，而本件就被告抗辯蔡威辰所使用出租停車位所在面積（包括蔡威辰自承由其管理，曾經供為停車收費使用之附圖編號L之部分），依本院勘驗結果以及上開地政事務所檢送之複丈成果圖記載，分別為系爭72地號面積3679.27平方公尺（計算式：1497.74＋93.95＋444.13＋202＋174.99＋50.50＋81.15＋1,134.81＝3679.27），系爭74地號則為636.93平方公尺（計算式：376.73＋236.50＋6.67＋17.03＝636.93），核均未逾系爭租約第1條約定之權利範圍，即系爭72地號土地部分4,986平方公尺、74地號土地964平方公尺，有系爭租約可稽（見本院卷第12頁）。由上可知，蔡宋瓊華依約交付系爭土地予蔡威辰使用收益，蔡威辰並依約支付租金完畢，足認被告間就系爭土地並非虛偽租賃。
⒉原告雖以系爭土地面積合計達10,491.05平方公尺，系爭租
約僅約定每月租金5萬元價格偏低，又未言及調整方式，且未於系爭租約顯示承租範圍，租期10年過長，蔡威辰於系爭執行事件勘驗時稱租約為一年一租，與系爭租約內容不符，以及蔡威辰於91年間僅向新北市政府申請以新北市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭73地號土地）經營停車場，並未包括系爭土地等語為由，主張系爭租約應屬虛偽無效云云。
惟查：
⑴系爭72地號土地面積為9,526.67平方公尺、系爭74地號土
地面積為964.38平方公尺，固有系爭土地登記謄本可稽（見本院卷第13至16頁），惟兩造於系爭租約僅約定以系爭72地號土地面積4,986平方公尺以及系爭74地號土地面積964平方公尺，合計5,932.38平方公尺為租賃標的，已如前述，足見兩造並非以系爭土地全部範圍做為租賃之標的。又系爭72地號土地地目為旱、系爭74地號土地地目則為田，均位於河邊堤防外空地，土地上目前有劃設停車格及未劃設停車格之路面，且除附圖編號M之宮廟外，其餘部分並無建物，鄰近河道，有系爭土地登記謄本、現場照片以及本件本院勘驗筆錄、系爭執行事件101年12月5日執行筆錄（勘測）可稽（見本院卷第13至16、94、161頁），況依新北市政府稅捐稽徵處中和分處95年6月12日北稅中一字第09500300532號函所示，系爭土地使用分區為行水區，有該件函文可稽（見前案事件卷第78至79頁，下稱系爭稅捐處95年函），其經濟價值及使用用途顯然有限，因此被告2人於簽訂系爭租約時，盱衡租賃標的物狀況、彼此履約之能力、使用用途，締約當事人間之親誼關係等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主，決定締結系爭租約，約定租賃期間、租金數額等條款內容，核屬本於契約自由、私法自治原則之體現。又被告間約定租賃標的面積雖達5932.38平方公尺，惟兩造與本院會同勘驗時，被告均得明確指出租賃標的範圍，部分地面上並有繪製停車格，甚至架設停車棚，有前述勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖可稽，足見被告間於締結系爭租約時，已就租賃標的範圍界線約定明確，縱未於租約明文標示，亦無礙於租賃範圍之確定。至系爭執行事件前述執行筆錄固記載蔡威辰陳稱主張向宋瓊華承租一年一租等情（見本院卷第161頁正反面），惟查上開執行事件筆錄當場製作完畢後，並未交予蔡威辰確認、署名，有系爭執行事件筆錄可稽，而被告等人於本件及前案事件復辯稱蔡威辰真意係指系爭租約租期為10年，一年一租是指向蔡威辰承租停車格之車主，上開執行事件筆錄記載有誤等語（見本院卷第175頁正反面、前案事件卷第71、115頁），參以被告間另於92年1月1日至96年1月1日亦就系爭土地訂有租賃契約，有該件租約可佐（見前案事件卷第75頁），足見被告辯稱上開執行事件筆錄記載內容與真實不符等語，尚非無據。是原告所舉前揭情節，均難據以認定系爭租約係為被告間之虛偽不實意思表示。
⑵再者，蔡威辰於91年4月21日，雖僅以系爭73地號土地申
請設立玉清宮停車場，有財政部北區國稅局104年1月23日北區國稅中和銷審字第1041303463號函及所附營利事業統一發證設立變更登記申請書、新北市政府稅捐稽徵處中和分處91年5月7日函文等件可稽（見本院卷第58至66頁），惟上開新北市政府稅捐稽徵處中和分處於95年9月12日另以系爭土地「土地使用分區為行水區，原屬農業用地課徵田賦，經清查現場持分面積各為3175.56、321.46平方公尺...，自87年起未作農業用地使用，已不符土地稅法第22條課徵田賦之規定，依財政部83/08/09台財稅第000000000號函釋之規定，應自88年起改按一般用地稅率課徵地價稅，並依稅捐稽徵法第21條補徵90年至94年地價稅差額稅收...」、「長堤段72地號土地，原依本處94年課徵田賦土地清查作業細部計畫，經查現場供作停車場使用，遂於94年6月22日北稅中一字第0940018867號函通知，自95年起改按一般用地稅率課徵地價稅。依據台北縣政府95年非法停車場清查，經查台端旨揭地號土地自87年起既已未作農業用地使用，已不符合土地稅法第22條課徵田賦之規定，應更正為自88年起改按一般用地稅率課徵地價稅...」等情為由，通知蔡宋瓊華補繳系爭土地90年至94年之地價稅7萬餘元至9萬餘元不等，此有系爭稅捐機關95年函在卷（見前案事件卷第78至79頁），乃蔡威辰於前案事件亦自承其所經營之本件停車場，除系爭土地外，亦包括系爭73地號土地（見前案事件卷第71頁），況被告間另於92年1月1日至96年1月1日亦就系爭土地訂有租賃契約，已如前述，是綜前事證，本件應係被告間為規避系爭土地原應繳納之稅賦事宜，經蔡威辰僅以系爭73地號土地為停車場基地，向上開稅捐機關提出申辦經營停車場之事業申請，是本件自難僅憑蔡威辰上開申辦營業情節，遽認被告間系爭租約為虛偽成立。
⑶綜前，原告所舉上開證據方法，既均無從資為其主張情節
之有利依據，原告又未能舉出其他證據證明被告間，就系爭土地租賃為通謀虛偽意思表示之情事，則原告僅以系爭租約約定內容不符情理，未就系爭土地之租賃情節向稅捐主管機關申辦營利事業登記，甚至段號誤載為由，主張系爭租約應屬虛偽無效云云，要與真實不符，並無可採。㈡關於被告間締結之系爭租約，已否徵得系爭土地原共有人蔡正儀等人同意之爭點：
按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之」，固經民法第820條第1項前段訂有明文，惟「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意」，亦經民法第819條第2項規定明白。又共有物之出租，屬於共有物之管理行為，其以特定部分出租者須經其他共有人之同意，否則對其他共有人不生效力（最高法院75年度台上字第166號民事裁判意旨可以參照）。經查，原告固主張蔡宋瓊華未經蔡正儀等人同意締結系爭租約，其應有部分僅有1/3，違反民法第820條第1項規定而無效，伊受讓系爭土地應有部分亦不受拘束云云。惟查，蔡宋瓊華辯稱伊係兼以其他共有人代表之身分，與蔡威辰締結系爭租約等情（見本院卷第42頁正反面），觀系爭租約當事人欄關於「出租人」已載明為「蔡正儀、蔡宋瓊華、蔡榮泰」，而「立契約書人」欄中則記載：「甲方（按即出租人）：代表：蔡宋瓊華」，有系爭租約可稽（見本院卷第12頁），而蔡正儀及蔡榮泰於前案事件審理時，復分別陳稱其等確有委託蔡宋瓊華夫婦處理系爭土地之出租事宜，與蔡宋瓊華代理蔡正儀等人締約等情在卷（見前案事件卷第71、
114 頁反面），核與蔡宋瓊華抗辯情節相符，是以蔡宋瓊華上開辯解，即可採取。乃蔡宋瓊華於出租系爭72地號土地中之面積4,986 平方公尺、74地號土地中之面積964 平方公尺等部分予蔡威辰時，既經其他共有人同意，依上開說明，即對蔡正儀等人發生效力，乃原告既自蔡正儀等人受讓系爭土地之應有部分，自亦受其拘束。綜前，被告間就系爭土地之租約關係應屬有效成立。因此原告主張系爭租約違反民法第
820 條第1 項規定而無效云云，自難憑採。㈢關於原告主張系爭租約並無買賣不破租賃原則之適用，其得請求蔡威辰返還占用之系爭土地有無理由之爭點：
⒈按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」、「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，固為民法第425條所明定，惟依上開條文之立法理由「謹按出租人於租賃物交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時，其第三人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益。故設本條以明示其旨」、「...在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項」。足見民法第425條規定，僅於出租人於訂立租賃契約後，將其所有權讓與第三人，始有其適用。本件系爭租約之出租人蔡宋瓊華迄今仍為系爭土地之共有人，有系爭土地之登記謄本可稽（見本院卷第8至11頁），且為原告所不爭，是以原告主張本件因出租人已經轉讓土地所有權之情事，其得對於承租人蔡威辰請求返還依系爭租約使用之系爭土地云云，難以採取。
⒉原告雖主張蔡正儀等人已經讓與系爭土地應有部分予其等，
蔡威辰不得再以系爭租約對抗其等云云。惟查，共有物之出租，屬於共有物之管理行為，其以特定部分出租者如已經其他共有人之同意，即對其他共有人發生效力，已如前述，嗣後自其他共有人受讓系爭土地應有部分之共有人，亦應受其拘束。本件蔡宋瓊華既得當時全體共有人蔡正儀等人之同意締結系爭租約，出租系爭土地特定部分予蔡威辰，則原告等人事後自蔡正儀等2人受讓系爭土地之應有部分，依上開㈡之說明，自應同受系爭租約之拘束。是以原告依其受讓土地所有權情節，請求蔡威辰返還系爭土地，亦無理由。
㈣此外，請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告
，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物（最高法院29年上字第1061號民事判例參看）。
原告雖請求蔡威辰返還系爭土地如附圖編號M所示（即宮廟坐落之土地），惟查，上開宮廟及坐落土地係為訴外人蔡光雄所佔有使用，與蔡威辰無關等情，此經蔡光雄證述在卷（見本院卷第175頁反面），核與蔡威辰所述情節相符（見本院卷第94頁），乃原告對於蔡威辰佔有使用該部分土地之利己情節又未能證明屬實，依上開說明，其請求蔡威辰返還系爭土地附圖編號M之部分，即無理由，不應准許。
四、從而，原告主張系爭租約係屬通謀虛偽意思表示、違反民法第820條第1項規定而無效，訴請㈠確認被告間就系爭土地之租賃關係不存在；另兼以系爭租約不受民法第425條買賣不破租賃之保護為由，請求蔡威辰返還如附圖所示系爭土地編號A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M等部分，均為無理由，皆應駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 10 日
民事第二庭法 官 蕭胤瑮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 10 日
書記官 林怡秀