臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第794號原 告 鄭佳美訴訟代理人 楊貴森律師被 告 陳玉華訴訟代理人 蘇英雄上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國103 年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付被告新臺幣伍佰肆拾肆萬元之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣兩造於民國103 年6 月7 日簽訂不動產買賣契約書，由被告將其所有如附表所示之不動產（下稱系爭房地）出賣與原告，買賣價金為新臺幣（下同）680 萬元，有不動產買賣契約書可稽（下稱系爭買賣契約書）。又系爭買賣契約書簽訂後，原告隨即依約給付第1 期（簽約款）68萬元，嗣又另於103 年6 月23日，再委由訴外人林莉珺匯款62萬元至被告所有聯邦銀行板橋分行第000000000000號帳戶內，作為第3 期款（實際為第2 期款），因該期款約定為68萬元，但原告在洽談買賣中，已先給付6 萬元之定金，故只匯款62萬元，以上合計原告已依約給付被告買賣價款136 萬元，但被告於稅單核定下來後，竟不依約履行，而將稅單自地政士洪百合處取走，致使原告無從向銀行辦理貸款，以便給付尾款544 萬元。然現今原告已籌得尾款544 萬元，多次向被告要求履行契約，但被告均置之不理。為維護原告之權益，爰依買賣契約及同時履行請求權之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。
㈠緣起103 年6 月6 日蔡先生（自稱）以0000000000來電說要
以700 萬元購買系爭房地，當天來電5 次，約定迨下班後洽商，嗣當晚約8 時30分許，在新北市○○區○○路○○○ 巷○號咖啡廳見面，經討價還價後以680 萬元成交，當場提款交付6 萬元做定金。103 年6 月7 日經蔡先生通知至洪百合地政士處，由其執筆並以內政部標準契約範本讓被告放心完成簽約。簽約當天應原告方面要求裝潢，被告即將門鎖交付原告，而原告嗣於103 年6 月9 日匯入簽約第1 次68萬元。地政士洪百合於103 年6 月11日電子報稅，稅單於103 年6 月13日即已核下，依契約第2 條第2 項付款方式繳款時間及說明第3 期「完稅款」明訂稅單核下3 日內原告應給付第3 期款，但原告遲至103 年6 月18日已逾期尚未撥款，被告去電原告，原告稱說手頭不方便，下週再匯款等情，被告不同意，向原告表示如無法依約撥款，即屬違約，不賣。被告103年6 月20日向地政士洪百合拿應繳之土地增值稅單，原告始於103 年6 月23日匯入62萬元。嗣被告於103 年7 月4 日繳土地增值稅，當天將完稅單交還給地政士洪百合，準備過戶。經過上情後，被告懷疑原告誠意，詳閱契約書發現疑點，諸如契約書第13條約定最遲103 年7 月18日前交屋，但未約定付清尾款，如何交屋？原告住址中明德路之「德」字太潦草不清楚；原告於本票及契約書上竟出現兩個地址等等。職此之故，被告乃於103 年7 月11日寄第1 封存證信函與原告，重點告知被告依約雙方約定最遲交屋日為103 年7 月18日前，請原告在當天7 月18日中午12時以前，在地政士洪百合處付清價款完成交屋，逾期視同違約即解約。
㈡同年7 月18日中午，原告於12時40分才到，雙方在地政士洪
百合處等到下午4 時30分許，地政士洪百合才回來，這期間原告一直否認稱沒有收到存證信函，不知道，避開責任。故當下地政士洪百合即影印2 份存證信函，要原告簽收，另1份給被告，但原告拒絕。原告當場並表示3 家銀行對保時，看到原告本人即不願意核貸，此時地政士洪百合幫腔幫忙說項，希望被告寬限2 個月付款，被告不同意希望依約行事。
被告看透了原告真面目，當場拿回「增值稅單」，並向原告及地政士洪百合表示要過戶時，再向被告要稅單。
㈢103 年7 月21日被告寄第2 份存證信函，表明依約定原告已
違約，體諒原告寬延至103 年7 月25日中午12時前至地政士洪百合處解決付清尾款交屋，逾時即解除契約，收回房屋，原告之裝潢要恢復原狀等，未獲回應。103 年7 月28日再寄第3 封存證信函均遭退回。
㈣以上是買賣實情經過，被告合理懷疑原告早有預謀打迷糊戰
，先是未表明真實身分，找人頭代替，後又填寫不同地址，致所寄存證信函無人收件，事發後都由蔡先生以0000000000聯絡，訴外人林莉珺則躲在幕後指揮，原告應捫心自問，被告誠心誠意賣房地，卻被擺花招，情何以堪？又系爭房地之門鎖早於簽約當天即已交付予原告，且屋內已裝潢，門鎖還在原告手中，早已視同交屋了。被告從頭到尾就是要賣房地，迄今房地門鎖尚在原告持有中，但是碰到原告蓄意為所欲為，施展伎倆，要被告就範，用意可議。
㈤103 年7 月18日原告要求被告交屋，但原告沒有過戶，也沒
有付清尾款544 萬元，故被告無法交屋，且當場被告即向原告表示說因原告未付清尾款，已違背系爭買賣契約書第9 條，構成違約，被告要解除契約，沒收價金，收回房地。另在被告表示解除契約前，被告已以103 年7 月21日、28日之存證信函對原告進行2 次的催告，故系爭房地之買賣契約已經解除，請駁回原告之訴。
三、原告主張兩造於103 年6 月7 日簽訂系爭買賣契約書，由被告將其所有之系爭房地出賣與原告，買賣價金為680 萬元，原告已依約給付買賣價款136 萬元與被告，但被告於稅單核定下來後，竟不依約履行，並將稅單自地政士洪百合處取走，致使原告無從向銀行辦理貸款，以便給付尾款544 萬元。
今原告已籌得尾款544 萬元，多次向被告要求履行契約，惟被告均置之不理，不得已提起本件訴訟之事實，業據提出系爭買賣契約書、匯款憑證資料、系爭房地登記簿謄本等件在卷為證（見本院卷第6 頁至第18頁），而被告對原告前揭主張之事實，除抗辯系爭買賣契約業因原告未於103 年7 月18日當日付清尾款完成交屋，經被告催告2 次仍未履行，違反系爭買賣契約書第9 條規定，已為被告合法解除外，其餘並不爭執，堪信為真。是以本件兩造之爭執要旨，厥為系爭買賣契約是否業經被告合法解除？乙節，茲論述如下。
四、被告雖一再抗辯系爭買賣契約業因原告未於103 年7 月18日當日付清尾款完成交屋，經被告催告2 次仍未履行，有違系爭買賣契約書第9 條規定，故已為被告合法解除云云，然此為原告所否認。而查：
㈠依據系爭買賣契約書第2 條「買賣價金之給付與收受」第2
款「付款方式」之約定內容以觀，關於系爭買賣契約之給付，兩造顯係約定共分為3 次而給付，其中第1 次即為所謂「簽約款」，金額為68萬元，第2 次係所謂「完稅款」，金額亦為68萬元，第3 次則為所謂之「尾款」，金額為544 萬元，有系爭買賣契約書在卷可稽（見本院卷第7 、8 頁）。原告已依約給付上開簽約款及完稅款，共計136 萬元，為被告所不爭執，並有原告所提出之匯款憑證可參。被告雖抗辯原告未於103 年7 月18日當日付清尾款，經被告催告2 次仍未履行，有違系爭買賣契約書第9 條規定，自得解除系爭買賣契約云云。惟觀諸系爭買賣契約書第2 條規定，有關尾款之給付，乃係載為：「⑴若甲方（即原告）無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於移轉登記完成3 日內給付尾款辦理交屋。⑵若甲方須以買賣標的向金融機構貸款以支付尾款者，甲方應於給付完稅款前，確認貸款額度及辦妥相關對保手續，並於移轉登記完成5 日內，金融機構核撥時給付予乙方（即被告），雙方並同時辦理交屋。⑶本案銀行核貸額度不足支付尾款，則差額甲方應於支付完稅款同時給付乙方，或簽發銀行本身支票（指名乙方，並禁止背書轉讓）交付本案地政士保管，俟結案時轉交乙方。⑷乙方有原貸款未清償者，前項金融機構核撥金額，應直接清償原貸款，以代尾款之給付。若有餘額，則依前項方式辦理。⑸產權移轉登記完成後發生金融機構核撥甲方之貸款不足支付尾款時，其差額應由甲方以現金或視同現金之票據同時補足。」等語，可徵就尾款544 萬元之給付，兩造於簽訂系爭買賣契約書時並未約定應於最遲交屋日之103 年7 月18日為給付，而係約定如未辦理貸款，於移轉登記完成3 日內給付，如需辦理貸款，則應於移轉登記完成5 日內，由金融機構逕為核撥支付。準此，被告抗辯系爭買賣契約之尾款，原告應於10
3 年7 月18日當日為給付云云，尚屬無據。而系爭房地之移轉登記迄今未完成乙情，既為被告所不爭執，自難認尾款之付款條件已成就，則被告以原告未依約給付尾款構成違約云云，自不足採。
㈡至被告雖又抗辯移轉登記所以未完成係因原告不繳契稅所致
，與被告無關云云。然縱令被告所辯屬實，惟依系爭買賣契約書第5 條「稅費負擔」第7 款規定：「如有查出其他任何一方未繳清之稅捐致妨礙產權移轉登記者，雙方同意得由他方代為繳納，以便順利辦理過戶。代繳費用應於尾款中補足或扣抵。」等語，可知被告非不得逕行代原告繳納，以便順利辦理過戶，使尾款之付款條件成就，其費用再由原告所應支付之尾款中補足。被告捨此不為，終致系爭房地未能辦妥移轉登記，尾款之付款條件即難謂已成就，原告自當然無所謂未付清尾款之違約可言。此外，被告亦未就上開原告應繳納契稅事項，依系爭買賣契約書第9 條規定，定期間催告原告履行，則縱原告確有違約未繳契稅情事，亦因尚不符系爭買賣契約書第9 條規定應先行定期催告要件，而不生契約解除之效力，併此敘明。
㈢準此，參上所析，系爭買賣契約所定之尾款付款條件既始終
並未成就，原告即尚無支付尾款義務，被告片面單方逕以被證3 、4 所示之存證信函，主張原告未於103 年7 月18日付清尾款，亦未於寬延之103 年7 月25日付清尾款，已然構成違約，依系爭買賣契約書第9 條規定，系爭買賣契約應已解除，並據為本件抗辯事由，自難認屬有據，要不足採。系爭買賣契約效力依然存在，堪以認定。
五、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之，民法第348 條第
1 項、第367 條、第369 條定有明文，且出賣人所負上揭義務與買受人所負前開義務互為對待給付。又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，民法第264 條第1 項前段亦定有明文。本件系爭買賣契約並未解除，其效力仍存續乙情，已如前述，則被告自應依上揭規定對原告負擔使其取得賣賣標的物所有權之義務。又原告就系爭買賣契約既亦尚有尾款544 萬元未為給付，則被告雖未對原告行使同時履行抗辯權，惟原告亦得逕為附同時履行條件之請求。是原告主張依據系爭買賣契約，被告應於原告給付剩餘價金544 萬元之同時，將系爭房地移轉所有權登記予原告，即為有理由，應予准許，爰判決如主文第1 項所示。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 12 日
民事第二庭 法 官 黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 12 日
書記官 陳淑芳附表：
┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│１│新北市│土城區 │城林 │ │474 │建│3683.57 │10000分之24 │└─┴───┴────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ ││ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物用│ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │途及面積 │ ││號│ │ │屋層數│合 計 │ │ 範圍 │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤│１│1093│新北市土城區城│13層樓│1樓層：73.55㎡ │平台：3㎡ │ 全部 ││ │ │林段474 地號 │鋼筋混│ │ │ ││ │ │--------------│凝土造│ │ │ ││ │ │新北市土城區亞│ │ │ │ ││ │ │洲路90巷17號 │ │ │ │ │├─┴──┴───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│共有部分：新北市○○區○○段○○○○○號；面積3,842.97㎡；權利範圍10000分之9 │└───────────────────────────────────────┘