臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第738號原 告 慶隆開發有限公司法定代理人 黃淑麗訴訟代理人 周仕傑律師被 告 簡誌重法定代理人 李堉臣被 告 李簡秀美
簡阿貝訴訟代理人 蕭簡仁上列被告2人共同訴訟代理人 李堉臣被 告 盧簡桂雲
簡金井簡林榮菊簡瑞和簡淑蘭簡淑蓮簡淑玲簡秀玉兼上列被告6人訴訟代理人 簡瑞鑫被 告 簡涂美麗
簡忠良簡忠孝簡忠信簡忠義黃麗華簡麗寶簡 婕簡維中黃簡麗珍林雲嬌簡 婉簡維仁簡春香簡春英簡春鳳兼上列被告16人訴訟代理人 簡廖明上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國104年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上之門牌新北市○○區○○街○○號磚造房屋（如附圖所示A部分，占用面積為124平方公尺)、及新北市○○區○○街○○號旁木造平房（如附圖所示B部分，占用面積為21平方公尺）拆除，並將土地返還予原告及全體共有人。
被告應連帶給付原告新台幣壹拾叁萬貳仟陸佰零伍元及自民國104年5月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被告應自103年9月1日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付原告新台幣貳仟叁佰捌拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔9/10，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸佰肆拾萬元供擔保後得假執行；但被告如以新台幣壹仟玖佰壹拾陸萬壹仟叁佰壹拾伍元供擔保後得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣肆萬伍仟元供擔保後得假執行；但被告如以新台幣壹拾叁萬貳仟陸佰零伍元供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告除簡誌重、李簡秀美、簡阿貝3人外，其餘被告均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，此部分應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：
（一）被告所有門牌號碼為新北市○○區○○街○○號未經保存登記之房屋及木造平房，經新北市板橋地政事務所測量之結果，係分別占用原告等所有坐○○○區○○段○○○○號土地124平方公尺與21平方公尺（下稱系爭土地），占用之面積與位置如新北市板橋地政事務所民國104年4月16日之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示A、B部分（下稱系爭房屋）。
（二）依被告簡誌重、李簡秀美提出之民事答辯(一)狀所稱如附圖所示A、B部分之建物，即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號磚造房屋及木造平房，為其曾祖父簡通美所興建之未辦保存登記建物等語，該簡通美之繼承人為簡秋、簡風2人，簡秋亡故後由簡阿愛、簡金井繼承，簡阿愛亡故後由簡誌重、李簡秀美、簡阿貝、盧簡桂雲繼承；另簡風一房其繼承情形如附表所示。故繼承自簡通美所興建之附圖所示A、B建物之人共有29人，為系爭房屋之共有人。
（三）又被告簡誌重、李簡秀美提出之民事答辯(一)狀辯以系爭土地為簡漢生祭祀公業所有，僅係因不明原因而以簡平聘等15人名義登記，並由簡漢生祭祀公業管理委員會管理，曾作成臺北地院00年調字第000號調解筆錄，而系爭房屋為其先祖簡通美所興建，其為簡氏子孫，故非無權占有云云。然查就系爭土地是否屬於簡漢生公祭祀公業所共同共有及該祭祀公業事實是否存在之事項，業經本院以94年度重訴字第000號、94年度重訴字第000號、臺灣高等法院95年度重上字第000號、95年度重上字第000號、95年度重上字第000號等民事判決，先後認定系爭土地並非屬於簡漢生公祭祀公業所有及該祭祀公業事實上並不存在。自不可能有所謂派下成員推舉管理委員成立管理委員會，亦不可能同意被告祖先使用系爭土地，所辯自不可採。另被告主張依據台灣台北地方法院47年調解筆錄足以證明有借名登記之法律關係存在云云。惟查，依該調解筆錄之記載，僅簡文獻等7人有請求簡再生等15人為所有權移轉登記之債權而已，而非簡水等15人同意為登記名義人之變更或承認系爭土地所有權屬於祭祀公業派下公同共有。此一事實亦經本院94年度重訴字第000號、臺灣高等法院96年重上更(一)字第000號、最高法院98年度台上字第000號確認土地公同共有權存在事件判決詳為論述。可見並無法證明簡漢生祭祀公業管理委員會之存在或是已取得或已依該調解筆錄之內容辦妥系爭土地所有權之移轉登記之事實。是被告自無從以上開調解筆錄證明係有權使用系爭土地無疑。
（四）被告雖提出盧簡桂雲與訴外人余建華間之買賣契約書（見本院卷第175頁），及舉本院103年度重訴字第00號判決為證，抗辯稱系爭房屋已非盧簡桂雲所有云云。然103年度重訴字第00號判決認定該是件爭執○○○區○○○路○號房屋已移轉占有與訴外人余建華，而本件系爭○○○區○○街○○號房屋尚無移轉占有情形，所以漢生西路0號房屋有處分權移轉效果，上開買賣契約就本件光正街00號房屋僅有債權之效力。況依被告所辯其等亦否認上開買賣契約之真正性，認為契約書上訴外人余建華之簽章非真實。故本件請求盧簡桂雲拆屋還地，為適格正當。
（五）被告無正當之占有權源，自屬無權占有系爭土地，爰依民法第767條、第821條之規定，請求被告拆除如附圖所示A、B部分地上物，將系爭土地返還予原告及全體共有人。
（六）末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段復有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。復按，基地租金依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言。查系爭土地之申報地價96年度至98年度為每平方公尺為新台幣(下同)1萬7399.2元、99年度為每平方公尺1萬8983.2元、102年度為每平方公尺2萬1143.2元，此有地價第二類謄本可證（見原證2），而原告應有部分合計為7/60，被告之系爭房屋占用系爭土地面積為145平方公尺，則被告共享有不當得利16萬5757元，計算式如下：
①98年9月1日至98年12月31日共122日：
17399.2×145×7/60×122/365×10％＝9838。
②99年1月1日至101年12月31日共1095日：
18983.2×145×7/60×1095/365×10％＝96340。
③102年1月1日至103年8月31日共608日：
21143.2×145×7/60×608/365×10％＝59579。
①＋②＋③＝165757。
又被告於103年9月1日起仍繼續無權占有系爭土地，自應按月給付相當於租金之損害賠償予原告，則被告自應按月連帶給付原告2980元，計算式如下：
21143.2×145×7/60×10％×1/12＝2980。
（七）聲明：①被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上之
新北市○○區○○街○○號磚造房屋(如附圖所示A部分，占用面積為124平方公尺)、及新北市○○區○○街○○號旁木造平房(如附圖所示B部分，占用面積為21平方公尺)拆除，並將土地返還予原告及全體共有人。
②被告應連帶給付原告16萬5757元及自訴狀繕本最後送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
③被告應自103年9月1日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付原告2980元。
④第①、②項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告簡誌重、李簡秀美、簡阿貝共同以：
（一）系爭000地號土地原係被告祖先簡漢生所有，因不明原因於日據時期登記為其中8個後代子孫名下，而未登記為全體子孫所共有，台灣光復後登記為簡漢生子孫其中簡平聘、簡石根、簡水、簡川流、簡北、簡清山、簡榮杉、簡榮華、簡水龍、簡松柏、簡同鱗、簡阿燦、簡土樹、簡宇西、簡長慶等15人共有（下稱簡平聘等15人），然該土地使用收益均另為未登記產權之簡漢生子孫其中簡文獻、簡水柳、簡八、簡清景、簡呈道、簡保全、簡阿七等7名管理人（下稱簡文獻等7名管理人）代表簡漢生公祭祀公業管理委員會管理之。民國47年簡文獻等7名管理人發現簡家土地竟然未登記為全體簡家後代子孫，復未登記為簡漢生公祭祀公業，又未登記為簡漢生公祭祀公業管理委員會名下，於是向台北地方法院聲請調解，當時調解對象為簡再生(簡平聘繼承人)、簡石根、簡水、簡子生(簡川流繼承人)、簡金圳(簡北繼承人)、簡清山、簡榮杉、簡榮華、簡水龍、簡松柏、簡金傳(簡同鱗繼承人)、簡阿燦、簡土樹、簡德培(簡宇西繼承人)、簡黃梏(簡長慶及簡阿雲繼承人)等15人（下稱簡再生等15人)，經該簡再生15人均表示該土地確係簡家所有，非其個人財產，並一致同意將土地所有權移轉給代表簡漢生祭祀公業管理人之簡文獻等7人，且作成台灣台北地方法院47年調字第623號調解筆錄。調解完成後，因鑑於土地所有權移轉登記所需費用過鉅，因此未為所有權移轉登記。時至民國94年，簡再生等15人之中多人去世，其繼承人違背祖意，因貪私利相繼賣給原告及原告同夥人。
（二）系爭新北市○○區○○街○○號房屋，係被告先祖簡通美所興建，起造人係簡漢生子孫在自己祖先土地上建築房屋，數十年來乃至百年來都相安無事，代表簡漢生祭祀公業管理人之簡文獻等7人與簡稱簡再生等15人都是認同而從未有所異議，絕非無權占有。
（三）被告盧簡桂雲已將其房屋持分讓渡與訴外人余建華，買賣契約之余建華身分證號碼不實在，且余建華本人未於簽約時在場等語置辯。並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、被告盧簡桂雲、簡金井未到庭亦未以書狀為合聲明陳述。其餘被告於104年3月3日言詞辯論期日到庭陳稱願意拆屋還地等語（見本院卷第169頁背面），另被告簡涂美麗於104年3月3日具狀陳○○○區○○街○○號房屋年代久遠，能否認為古蹟，適用文化資產保存法，並聲明駁回原告之訴（見本院卷第181、182頁）。按「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列各款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。‧‧‧」民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件原告主張物上請求權及不當得利返還請求權之訴訟標的對於共同被告必須合一確定，從而到場之共同被告簡誌重、李簡秀美、簡阿貝所為有利益於全體共同被告之抗辯，依上開規定，其效力亦及於其餘被告，合先敘明。
四、原告起訴主張被告所有門牌號碼為新北市○○區○○街○○號未經保存登記之房屋及木造平房，經地政事務所測量之結果，係分別占用原告等所有系爭土地124平方公尺與21平方公尺，占用之面積與位置如附圖所示A、B部分，系爭光正街00號磚造房屋及木造平房，為被告先祖簡通美興建之未辦保存登記建物，被告因繼承取得系爭房屋所有權等語，為被告所不爭執，並有原告提出之土地登記成本、繼承系統表、戶籍謄本且經本院履勘並由地政事務所測量製作附圖，堪信原告此部分主張為真實可信。惟原告另主張系爭房屋係無權占用系爭土地，其得依物上請求權訴請被告拆屋還地及給付不當得利等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為：系爭房屋是否有權使用系爭土地。
五、經查，系爭土地自日治時期迄今從未登記為被告所辯之祭祀公業名義，又系爭土地是否屬於簡漢生公祭祀公業所共同共有及該祭祀公業事實是否存在之事項，業經本院以94年度重訴字第000號、94年度重訴字第000號、臺灣高等法院95年度重上字第000號、95年度重上字第000號、95年度重上字第000號等民事判決，先後認定系爭土地並非屬於簡漢生公祭祀公業所有及該祭祀公業事實上並不存在。故原告陳稱不可能有所謂派下成員推舉管理委員成立管理委員會，亦不可能同意被告祖先使用系爭土地之情，洵足採信。
六、另被告主張依據台灣台北地方法院47年調解筆錄，證明有借名登記之法律關係存在之情。惟依該調解筆錄之記載，僅簡文獻等7人有請求簡再生等15人為所有權移轉登記之債權而已，而非同意為登記名義人之變更或承認系爭土地所有權屬於祭祀公業派下公同共有。此一事實亦經本院94年度重訴字第000號、臺灣高等法院96年重上更(一)字第000號、最高法院98年度台上字第000號確認土地公同共有權存在事件判決詳為論述。故原告爭執無法證明簡漢生祭祀公業管理委員會之存在，或是已取得或已依該調解筆錄之內容辦妥系爭土地所有權之移轉登記之事實，信有可徵。是被告無從以上開調解筆錄證明有權使用系爭土地。
七、又關於被告爭執被告盧簡桂雲已將其房屋持分讓渡與訴外人余建華，並提出盧簡桂雲與余建華具名之買賣契約為憑。然查，該買賣契約書關於買賣標的物記載為「門牌號碼新北市○○區○○街○○號（面積約2.25坪），權利範圍：全部‧‧‧」之語，惟本件原告訴請拆除之地上物如附圖所示A、B部分，面積分別為124平方公尺、21平方公尺，有附圖在卷可稽，比對上開買賣標的物權利範圍全部之2.25坪建物，顯與本件附圖所示A、B部分面積差距甚大，恐為鄰近未辦保存之它建物之誤，故上開買賣契約書不足以證明余建華為A、B部分之所有人或處分權人。況原告就此亦爭執即便買賣屬實，○○○區○○街○○號房屋尚無移轉占有情形，僅有債權之效力，余建華尚未取得處分權等語，亦屬可採，從而，原告訴請本件被告拆屋，並無請求對象不當情事。綜上，被告未就其有何占用系爭土地之正當權源舉證以實其說，則其主張有權占用系爭土地云云，並非可採。故原告主張被告為無權占用，依民法第767條第1項之規定，請求被告將無權占用系爭土地上之系爭房屋拆除，並將土地返還原告與其他共有人，洵屬有據，應予准許。
八、末按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益與己方所受損害為度，如損害大於利益，則以對方所受之利益為準；如利益大於損害，則以損害為準，此情形如仍得請求對方所受之利益全數返還，則超逾損害額之部分，不啻另行形成請求權人之不當得利。故不當得利之返還範圍，並非偏採所受利益、所受損害其一為準。又建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限，而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，如未申報則以土地之公告地價80%為申報地價，平均地權條例第16條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。經查：
（一）查系爭土地之申報地價96年度至98年度為每平方公尺1萬7399.2元、99年度為每平方公尺1萬8983.2元、102年度為每平方公尺2萬1143.2元，此有地價第二類謄本可證（見原證2）。本院審酌系爭土地之地目為建，位於新北市板橋區，四周為住商混合街道，鄰近新板特區，交通狀況便利等機能特徵，惟被告之系爭房屋並非臨靠路邊，認原告主張不當得利數額，應以系爭土地申報地價之年息8%計算為當，逾此範圍原告之主張，不可採。依此計算系爭房屋占用面積145平方公尺，及原告之應有部分7/60，被告自98年9月1日至103年8月31日此5年期間，應連帶返還原告之不當得利為13萬2605元，計算式如下：
①98年9月1日至98年12月31日共122日：
17399.2×145×7/60×122/365×8％＝7870。
②99年1月1日至101年12月31日共1095日：
18983.2×145×7/60×1095/365×10％＝77072。
③102年1月1日至103年8月31日共608日：
21143.2×145×7/60×608/365×10％＝47663。
①＋②＋③＝132605。
（二）另被告之系爭房屋自占用系爭土地迄今仍無拆除之意，顯有繼續占用之虞，依民事訴訟法第246條之規定，原告請求被告按月給付至返還土地止之不當得利，自屬有據。故被告應自103年9月1日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告2384元（計算式：21143.2×145×7/60×8％×1/12＝2384）。
九、綜上所述，原告依據民法第767條、第821條及第179條規定，請求（一）被告拆屋還地、（二）上開應准許之5年不當得利金額及自擴張聲明狀繕本最後送達被告即簡金井之翌日104年5月19日起（見本院卷第215頁）至清償日止，按年息5%計算之利息、（三）上開應准許之將來按月給付不當得利金額部分，均為有理由，應予准許；逾此範圍原告之請求，即失所據，應予駁回。原告就其所訴（一）被告拆屋還地、
（二）5年不當得利請求部分，陳明願供擔保，請准宣告假執行，及本院依民事訴訟法第392條第2項職權規定，酌定如
主文所示相當擔保金額，為准免假執行之宣告；至於原告敗訴部分，其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
丙、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
民事第四庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
書記官 陳君偉